Решение по делу № 2-3753/2025 от 21.11.2025 - о признании права собственности на жилой дом, понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Дело № 2-3753/2025 (УИД 22RS0013-01-2025-004929-28)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 ноября 2025 года Бийский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего: Т.Ю. Балаба,

при секретаре: М.С. Тайдаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к АО «БПО «Сибприбормаш» о признании права собственности на жилой дом, понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с указанным иском к ответчику АО «БПО «Сибприбормаш», просила обязать ответчика АО «БПО «Сибприбормаш» заключить с ней договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: ФИО1, <адрес>, в 383 м северо-восточнее <адрес>, площадью 1 185 +/- 12 кв.м, кадастровый №, сроком на 10 (десять) лет с определением размера арендной платы в соответствии с порядком, установленным Положением об аренде недвижимого имущества акционерного общества «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш»; признать за истцом право собственности на жилой дом, общей площадью 190,3 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 1 185 +/- 12 кв.м.

В обоснование исковых требований истец ФИО2 указала на то, что являясь работником АО «БПО «Сибприбормаш», в 2016 году обратилась к работодателю с заявлением о предоставлении земельного участка в <адрес> с кадастровым номером № для строительства индивидуального жилого дома.

Собственником указанного земельного участка является АО «БПО «Сибприбормаш», что подтверждается сведениями ЕГРН.

08.02.2016 постановлением Администрации г. Бийска Алтайского края утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Площадь земельного участка составила 0,11 га.

24.03.2016 отделом архитектуры и градостроительства Администрации г. Бийска было выдано разрешение АО «БПО «Сибприбормаш» на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома.

15.09.2017 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи строительных материалов и оказания услуг по организации строительных работ. В соответствии с данным договором АО «БПО «Сибприбормаш» передало истцу строительные материалы и оказало услуги по организации проведения монтажных работ на объекте: строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 22:65:012901:26.

10.10.2017 между истцом и ответчиком заключен договор №, в рамках которого АО «БПО «Сибприбормаш» передало истцу права и обязанности застройщика, принадлежащие ответчику на основании выданного ему отделом архитектуры и градостроительства Администрации г. Бийска разрешения на строительство № от 24.03.2016.

На сегодняшний день земельный участок сформирован, в обороте не ограничен, фактически находится во владении и пользовании истца.

На основании указанных документов, за счет средств истца осуществлено строительство жилого дома на земельном участке. По результатам строительства был подписан акт приемки-сдачи выполненных работ от 10.07.2018, результатом выполненных работ является возведенный индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 1185 +/- 12 кв.м.

08.11.2019 на основании решения о перераспределении земельных участков и в целях уточнения границ земельных участков ответчиком были осуществлены кадастровые работы, в результате которых используемому истцом земельному участку был присвоен новый кадастровый №.

На текущий момент индивидуальный жилой дом, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером № возведен и подключен к инженерно-техническим системам. Между истцом и ответчиком заключены договоры на поставку коммунальных услуг (холодное водоснабжение и электроснабжение).

Учитывая данные обстоятельства, истец является лицом, заинтересованным в заключение договора аренды земельного участка.

Пунктом 1.3 договора № от 10.10.2017 о передаче прав застройщика стороны согласовали, что истец осуществляет индивидуальное жилищное строительство на земельном участке по адресу: <адрес> с кадастровым номером № (ныне: кадастровый №).

Пунктом 1.6 договора № согласовано, что собственником законченного строительством объекта недвижимого имущества (жилого дома) будет являться истец.

Согласно пункту 1.7 указанного договора, стороны определили, что права на земельный участок, на котором истцом будет осуществлено капитальное строительство, будут впоследствии оформлены надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

В целях регистрации права собственности на построенный жилой дом и его дальнейшей эксплуатации, истец обращалась в АО «БПО «Сибприбормаш» для заключения договора аренды земельного участка. АО «БПО «Сибприбормаш» отказало в заключение договора аренды, ссылаясь на внутренние регламенты и локальные правовые акты общества.

22.07.2025 истец обратилась в отдел архитектуры и градостроительства Администрации города Бийска с уведомлением о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и уведомлением об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. В ответ на обращение истца отделом архитектуры и градостроительства Администрации города Бийска выдано уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке № от 25.07.2025, в связи с тем, что оно подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием прав на земельный участок. Правообладателем земельного участка является АО «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш».

Несмотря на отсутствие заключенного договора аренды земельного участка, а так же отсутствие зарегистрированного права собственности на построенный жилой дом, в настоящее время истец фактически владеет и пользуется указанным земельным участком. Право истца на жилой дом, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 22:65:012901:54 никем не оспаривается, обязательства по вышеуказанным договорам Истцом исполняются надлежащим образом по оплате стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ.

В связи с уклонением ответчика от заключения договора аренды истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Истец ФИО2, ее представитель ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежаще. Представитель истца ФИО2 ФИО3 представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, что суд находит возможным.

Представитель ответчика АО «БПО «Сибприбормаш» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежаще, направил в суд письменный отзыв на исковое заявление и заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, что суд находит возможным.

Представители третьих лиц АО «НПК «Техмаш», Администрации г. Бийска, МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска», Управления Росреестра по Алтайскому краю в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежаще.

Дело рассмотрено при настоящей явке.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, в 2016 году ФИО2 обратилась к генеральному директору АО «БПО «Сибприбормаш» с заявлением о предоставлении земельного участка в <адрес> для строительства индивидуального жилья.

Спорный земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, 383 м северо-восточнее <адрес>, площадью 1 185 +/- 12 кв.м. принадлежит АО (ранее ОАО) «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш» на праве собственности, которое зарегистрировано в установленном порядке 08.11.2019.

Постановлением Администрации г. Бийска от 08.02.2016 № утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

24.03.2016 отделом архитектуры и градостроительства Администрации г. Бийска было выдано ОАО «БПО «Сибприбормаш» разрешение на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома.

15.09.2017 между АО «БПО «Сибприбормаш» и ФИО2 был заключен договор № купли-продажи строительных материалов и оказания услуг по организации строительных работ, по условиям которого продавец (исполнитель) (работодатель) АО «БПО «Сибприбормаш» передает в собственность покупателя (работника) ФИО2, а покупатель принимает и оплачивает строительные материалы, указанные в Приложении № 1 к настоящему договору, оказывает заказчику (работнику) услуги по организации проведения строительных и монтажных работ на объекте: строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 22:65:012901:26, указанные в Приложении № к настоящему договору, а заказчик (работник) оплачивает и принимает товар и работы, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

10.10.2017 между АО «БПО «Сибприбормаш» и ФИО2 был заключен договор №, по условиям которого АО «БПО «Сибприбормаш» передало ФИО2 права и обязанности застройщика, принадлежащие ответчику на основании разрешения на строительство №, выданного отделом архитектуры и градостроительства Администрации г. Бийска 24.03.2016.

В соответствии с п. 1.3 договора ФИО2 осуществляет индивидуальное жилищное строительство на земельном участке общей площадью 1 185 +/- 12 кв.м., расположенном по адресу: Россия<адрес>, с кадастровым номером №.

Пунктом 1.6 договора установлено, что стороны пришли к соглашению о том, что собственником законченного строительством объекта недвижимого имущества (жилого дома) будет являться ФИО2

Согласно пункту 1.7 указанного договора, стороны пришли к соглашению о том, что права на земельный участок, на котором ФИО2 будет осуществлено капитальное строительство, будут впоследствии оформлены надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

Как следует из акта приемки-сдачи выполненных работ от 10.07.2018, составленного к договору купли-продажи строительных материалов и оказания услуг по организации строительных работ от 15.09.2017 №, работы по строительству подвала, возведения стен, возведения крыши, монтажа оконных блоков, окончены со 100% готовностью. В результате выполнения работ продавцом возведен объект: индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>.

01.09.2018 между АО «БПО «Сибприбормаш» и ФИО2 заключен договор № на оказание услуг по электроснабжению, 16.01.2019 заключен договор на оказание платных коммунальных услуг №.

Согласно техническому плану здания, подготовленному в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания, расположенного по адресу: <адрес>, объект недвижимости – жилой дом площадью 190,3 кв.м., возведен в 2023 году.

22.07.2025 ФИО2 обратилась в отдел архитектуры и градостроительства Администрации г. Бийска с Уведомлением об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства.

24.07.2025 отделом архитектуры и градостроительства Администрации г. Бийска в адрес ФИО2 направлено уведомление о том, что уведомление подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием прав на земельный участок – согласно выписке из ЕГРН от 24.07.2025 правообладателем земельного участка по адресу: <адрес>, является АО «БПО «Сибприбормаш».

Письмом от 25.07.2025 ФИО2 возвращено уведомление об окончании строительства без рассмотрения.

06.07.2023 ФИО2 обратилась в АО «БПО «Сибприбормаш» с просьбой заключить договор аренды земельного участка для регистрации права собственности, в чем ей было отказано в связи с тем, что договор аренды заключается путем проведения торгов.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

В соответствии с ч.1 ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 219 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии с п. 1 ст. 287.3 ГК РФ собственник здания / сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными.

В соответствии с п.п. 1 и 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Разрешая требования истца и оценивая представленные доказательства в совокупности суд приходит к выводу, что истцом за счет собственных средств возведен индивидуальный жилой дом на земельном участке, принадлежащем ответчику, что препятствует регистрации права собственности истца в установленном законом порядке.

Возведенный жилой дом не является самовольной постройкой исходя из положений ст. 222 Гражданского кодекса РФ, поскольку возведен на основании разрешения на строительство от 24.03.2016, выданного первоначальному застройщику ОАО «БПО «Сибприбормаш», на отведенном для этих целей земельном участке. Согласно Уведомлению от 25.07.2025, выданному отделом архитектуры и градостроительства Администрации г. Бийска, несоответствия параметров, указанных в уведомлении, предельным параметрам разрешенного строительства, недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, не установлено.

Оценивая представленный сторонами договор № от 10.10.2017 суд приходит к выводу, что АО «БПО «Сибприбормаш» не могло уступить в полном объеме права и обязанности застройщика на основании разрешения на строительство № без надлежащего оформления прав ФИО2 на земельный участок, на котором осуществлялось строительство индивидуального жилого дома, поскольку это противоречило положениям ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (в редакции на дату заключения договора).

На дату разрешения спора действуют положения статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ, которыми также предусмотрено, что к подаваемому уведомлению о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства предоставляются сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц).

Вместе с тем, в указанном договоре стороны предусмотрели возникновение права собственности ФИО2 на возведенный объект недвижимости – жилой дом, а также обязанность АО «БПО «Сибприбормаш» по оформлению прав ФИО2 на земельный участок.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Уклонение ответчика от оформления прав истца на земельный участок по доводам, что это не предусмотрено внутренними локальными нормативными актами, безусловно нарушает права истца на владение и пользование возведенным им объектом недвижимости, надлежащее оформление права собственности, а также введению данного объекта в гражданский оборот с целью его легализации.

В силу указанных норм истец имеет право на заключение с ним договора аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему жилой дом. Со стороны истца были предприняты все необходимые действия по оформлению права на возведенный им индивидуальный жилой дом, однако по обстоятельствам, независящим от его воли, он лишен возможности в установленном порядке оформить право собственности.

Судом отклоняются доводы ответчика о необходимости государственной регистрации указанного договора, поскольку это не предусмотрено законом.

На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (СНИЛС №) удовлетворить.

Признать за ФИО2 (СНИЛС <***>) право собственности на жилой дом площадью 190,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 1 185 +/- 12 кв.м. (кадастровый №).

Возложить на АО «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш» (ИНН <***>) заключить с ФИО2 (СНИЛС № договор аренды земельного участка площадью 1 185 +/- 12 кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет с определением размера арендной платы в соответствии с порядком, установленным Положением об аренде недвижимого имущества акционерного общества «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш».

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня вынесения решения в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края.

Судья Т.Ю. Балаба

Мотивированное решение составлено 21.11.2025.