Дело № 2-219/2025

УИД 80RS0001-01-2025-000306-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п. Агинское 11 декабря 2025 года

Агинский районный суд Забайкальского края в составе председательствующего судьи Дашиевой Ц.Ц.,

при секретаре Гонгоровой Б.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 в интересах ФИО2 к Территориальному отделу Филиала ФБГУ «ФКП Росреестра» по Забайкальскому краю об обязании аннулировать государственную регистрацию сделки, признании правообладателем земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением в интересах ФИО2 к Территориальному отделу Филиала ФБГУ «ФКП Росреестра» по <адрес> об обязании аннулировать государственную регистрацию сделки, признании правообладателем земельного участка общей площадью 2203 кв.м. с кадастровым номером 80:01:180137:1018 по адресу: <адрес>Б ФИО2.

В ходе рассмотрения дела неоднократно уточнены исковые требования, в окончательной редакции от ДД.ММ.ГГГГ просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 20.03.2023г. в его части: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов торговли, общая площадь 694 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>Б; обязать ООО «Новострой» из принадлежащего в настоящее время на праве собственности земельного участка площадью 2203 кв.м. осуществить выдел земельного участка общей площадью 694 кв.м.; признать ФИО2 правообладателем земельного участка общей площадью 694 кв.м., на котором расположены принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 80:01:180137:1083 по адресу: <адрес>Б, Строение 1, Помещение 1; 80:01:180137:1084 по адресу: <адрес>Б, Строение 1, Помещение 2; 80:01:180137:1085 по адресу: <адрес>Б, Строение 1, Помещение 3; обязать Территориальный отдел Филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по <адрес> аннулировать государственную регистрацию сделки по Договору купли-продажи от 20.03.2023г. в части купли-продажи земельного участка общей площадью 694 кв.м.

В обоснование требований указал, что земельный участок общей площадью 2203 кв.м. с кадастровым номером 80:01:180137:1018 продан по Договору купли-продажи от 20.03.2023г. на основании решения Арбитражного суда <адрес>. Сторона истца не оспаривает вступившее в законную силу это судебное решение и не требует от суда общей юрисдикции его пересмотра либо переоценку установленных Арбитражным судом обстоятельств дела. Вместе с тем, сторона истца заявляет о том, что Арбитражный суд на самом деле принимал по спорному земельному участку решение в связи с признанием должника банкротом и введением процедур реструктуризации долгов и впоследствии реализации его имущества. И поэтому ФИО3, совершая сделку с земельным участком, должна была действовать разумно и законно с учётом требований ст. 1 ЗК РФ, т.к. на дату 20.03.2023г. на отчуждаемом земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие истцу — ФИО2. <адрес> земельного участка, на котором расположены эти объекты недвижимости, составляет 694 кв.м.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4, законный представитель истца ФИО1 исковые требования поддержали в полном объеме. Пояснили, что по сделке, совершенной ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок и здание, вопреки ст.35 ЗК РФ отчуждены раздельно. Не оспаривая решения арбитражного суда, исковые требования направлены на восстановление нарушенных прав собственника помещений. Финансовому управляющему на ДД.ММ.ГГГГ было известно, что помещения принадлежали Манукян ФИО5, начиная с 21.04.2022г., и, выставляя имущество на торги, должна была учесть этого, произвести выдел части земельного участка под зданиями. ФИО3, действуя в интересах кредиторов, должна была действовать законно, не нарушая права иных лиц. ООО «Новастрой» было известно, что приобретают земельный участок, на котором имеется объект недвижимости. Манукян ФИО5 не была стороной сделки, ей стало известно только в ноябре 2024 года, обратились в суд в апреле 2025г., ими срок не пропущен.

Ответчик ФИО6 не явился на судебное заседание, надлежаще извещен. Судом принимались меры к надлежащему извещению, по указанному адресу в исковом заявлении не проживает, со слов отца ФИО1 М. его место жительства неизвестно.

Ответчик ФИО3 исковые требования не признала, просит отказать в иске. Пояснила, что требования по своей сущности направлены на оспаривание состоявшихся торгов в рамках дела о банкротстве Манукян ФИО7 момента признания банкротом, все принадлежащее имущество, в том числе помещение с кадастровым номером 80:01:180137:619, земельный участок 80:01:180137:1018 принадлежали Манукян ФИО7 и они вошли в конкурсную массу. В ходе производства по банкротству семья пыталась отчуждать, скрыть имущество ФИО6 ФИО2 никогда не являлась собственником земельного участка с кадастровым номером 80:01:180137:1018, правовые основания для выделения ей земельного участка отсутствуют, ранее принятые решения Арбитражного суда имеют преюдициальное значение. Спорное имущество вошло в конкурсную массу Манукян ФИО7, реализовано на торгах от ДД.ММ.ГГГГ как единый комплекс, срок оспаривания торгов пропущен.

Представитель ООО «Новастрой» по доверенности ФИО8 исковые требования не признал, просит отказать в иске. Истцом выбран неправильный способ защиты нарушенных прав, полагая, что они могли быть заявлены в соответствии со ст. 271, 272 ГК РФ. Для аннулирования права собственности ООО «Новастрой» на земельный участок необходимо признать торги недействительными, явившиеся основанием к заключению договора купли-продажи в установленном ст. 449 ГК РФ порядке. Истцом не представлено надлежащих доказательств о нарушении его прав, поскольку должником в рамках процедуры банкротства являлся ФИО6, реализация имущества была направлена на погашение задолженности перед конкурсными кредиторами, задолженность погашена, реализация имущества была утверждена Арбитражным судом <адрес>. Истец ФИО2 не являлась стороной в сделке от ДД.ММ.ГГГГ, не являлась заинтересованным лицом, чьи права могли быть нарушены оспариваемой сделкой, ни на момент заключения договора, ни на момент реализации данного имущества финансовым управляющим ФИО3 ООО «Новастрой» на тот период было известно, что должнику Манукян ФИО7 принадлежали земельный участок и помещения. Суд, полагая, что все принадлежит одному лицу, разделил на лоты: в одном лоте указал помещения и два земельных участка, выделив в отдельный лот помещения. Считает, что данный иск направлен на причинение ущерба участникам арбитражного процесса по ранее рассмотренному делу о банкротстве ФИО6 Арбитражный суд дал надлежащую оценку всем действиям арбитражного управляющего, в порядке судебного надзора осуществил проверку всех действий управляющего, в том числе и публичным торгам, и сделкам по его результатам. Требования нового собственника по договору дарения от 11.04.2024г. Манукян ФИО5 права не были нарушены.

Представитель Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, направил отзывы на исковые требования, в котором указал, что Управление является ненадлежащим ответчиком. «Аннулирование» записей в ЕГРН не предусмотрено как действующим законодательством, так и функционалом федеральной государственной информационной системы ведения ЕГРН, следовательно, является неисполнимым. Земельный участок с кадастровым номером 80:01:180137:1018 снят с государственного кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ, в силу ч.7 ст.1 Закона о регистрации такой земельный участок прекратил свое существование. Право собственности на снятый с государственного учета земельный участок не может быть зарегистрировано. ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН <***>) прекратило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ путем реорганизации в форме присоединения. Правопреемником является Публично-правовая компания «Роскадастр» (ИНН <***>). В удовлетворении требований в текущей редакции просит отказать.(л.д.42 т.1, л.д.179 т.2)

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 9 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. ст. 11, 12 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, установленными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу статьи 166 ГК РФ требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 3 ст. 168 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Государственный кадастровый учет и/или государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество осуществляются в соответствии с Федеральным законом отДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее. Закон о регистрации).

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке путем оспаривания правоустанавливающих документов, лежащих в основе зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее, ЗК РФ), для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в указанный орган.

Как следует из п. 78 Постановления Пленума ВС РФ N 25 от ДД.ММ.ГГГГ "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166, пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с разъяснениями пункта 52 постановления Пленума Верховного суда РФ N 10, постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее, Постановление N 10/22), государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 3 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. При этом иск о признании права отсутствующим имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикацонный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

Из материалов дела следует, что на основании заявления АО «Россельхозбанк» от 06.02.2020г. Арбитражным судом <адрес> возбуждено производство по делу №А78-1054/2020 о признании несостоятельным (банкротом) ФИО6.

Определением суда от 03.09.2020г. ФИО6 признан банкротом, введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим утверждена ФИО3, член НПС СОПАУ «Альянс управляющих».

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А78-1054/2020 ФИО6 признан несостоятельным (банкротом) и введена процедура реализации имущества гражданина (т.1 л.д.85-88).

В процедуре реализации имущества финансовым управляющим было выявлено выбытие из собственника должника на основании договора о безвозмездной передачи недвижимого имущества.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительной сделкой договор дарения от 17.06.2017г., заключенный между ФИО6 и ФИО1, применены последствия недействительности сделки в виде возврата ФИО1 в конкурсную массу должника ФИО6, в том числе земельный участок, площадью 2203 кв.м., расположенное по адресу: пгт. Агинское, <адрес>, кадастровый № ( т.1 л.д.151-153)

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительной сделкой договор дарения от 27.05.2021г., заключенный между ФИО6 и ФИО9 ФИО10, применены последствия недействительности сделки в виде возврата ФИО1 в конкурсную массу должника ФИО6, нежилое помещение, площадью 723,6 кв.м., расположенное по адресу: пгт. Агинское, <адрес>, строение 1, кадастровый № (т.1 л.д.79-84)

26.01.2023г. Определением Арбитражного суда <адрес> утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ФИО6 ( т.1 л.д.156-157)

Согласно Положению о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО6 включены имущество:

-нежилое помещение, этаж №, этаж №, кадастровый №, площадь 448,8 кв.м., адрес объекта: <адрес>, пгт. Агинское, <адрес>, пом.2 –начальная цена 4 980 000 руб.;

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общая площадь 2203 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, пгт. Агинское, <адрес> начальная цена 690 000 руб.,

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гаража, общая площадь 48 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, пгт. Агинское, <адрес>, начальная цена 40 000 руб.

-нежилое помещение, этаж №, кадастровый №, площадь 164,5 кв.м., адрес объекта: <адрес>, пгт. Агинское, <адрес>.

Стоимость объектов недвижимости установлена на основании отчета об оценки ООО «Альт-Консалтинг», выполненного по заказу финансового управляющего ФИО11,(т.1 161-173)

По Лоту № (Нежилое помещение, этаж №, этаж №, кадастровый №, площадь 448,8 кв.м., адрес объекта: <адрес>, пгт.Агинское, <адрес>, пом.2 Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общая площадь 2 203 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, пгт.Агинское, <адрес> Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гаража, общая площадь 48 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, пгт.Агинское, <адрес>) победителем признан участник: ООО "НОВАСТРОЙ" (ИНН<***>), с которым заключен договор купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ, общая цена договора по Лоту № составила 5 710 000.00 рублей.

20.03.2023г. между ФИО6, в лице финансового управляющего ФИО3, действующего на основании решения Арбитражного суда <адрес> от 17.02.2021г. по делу №А78-1054/2020, с одной стороны, (Продавец) и ООО «Новастрой» (Покупатель) заключен договор купли-продажи, в том числе, земельного участка с кадастровым номером 80:01:180137:1018 общей площадью 2203кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пгт.Агинское, <адрес> (том 1 л.д. 11-12, 181-183).

Согласно п. 1.2 Договора имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.09.2022г. сделана запись регистрации 80:01:180137:1017-75/122/2021-11.

Согласно п. 1.3 Договора Продавец гарантирует, что указанное в п.1.1. настоящего договора Имущество в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц.

Согласно п. 1.4 Договор заключается Сторонами в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», по результатам проведения открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества Продавца, состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ на электронной торговой площадке ООО «Межрегиональная электронная торговая система».

В соответствии с пп. 3.1 - 3.3 Договора общая стоимость Имущества составляет 5 710 000 руб. 00 коп. Задаток в сумме 571 000 руб., внесенным Покупателем в обеспечение исполнения обязательств как участника торгов, засчитывается в счет оплаты Имущества. За вычетом суммы задатка Покупатель должен уплатить 5 139 000 руб. 00 коп., в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора. Оплата производится на расчетный счет Продавца, указанный в разделе 7 настоящего договора.

На основании Акта приема-передачи от 20.03.2023г. во исполнение п.2.1.2 Договора купли-продажи от 20.03.2023г. ФИО6 (Продавец) передал ООО «Новастрой» (Покупатель) имущество, в том числе земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общая площадь 2203 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>, пгт. Агинское, <адрес>. (л.д.183)

Согласно информации Управления Росреестра земельный участок с кадастровым номером 80:01:180137:1018 снят с кадастрового учета 11.06.2024г. в результате перераспределения (л.д. 42), из него образованы земельные участки с кадастровыми номерами 75:33:180137:10 и 75:33:180137:11, которые находятся в собственности у ООО «Новастрой».

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А78-1054/2020 завершена процедура реализации имущества гражданина в отношении ФИО6 (т.1 л.д.70-78, 131-139)

Статьей 448 ГК РФ установлены общие нормы организации и порядка проведения торгов. Торги проводятся в форме аукциона и или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ установлено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Из указанного следует, что возможность признания торгов недействительными в связи с нарушением предусмотренных законом правил, влечет обязанность суда выяснить не только факт допущенных нарушений при проведении торгов, но также совокупность иных обстоятельств.

Так, суду необходимо установить: могут ли права и законные интересы конкретного лица быть защищены и восстановлены принятием судебного акта; возможно ли проведение повторных торгов; исполнен ли контракт, заключенный по итогам оспариваемых торгов; в чем выражается интерес лица, оспаривающего торги; насколько признание торгов недействительными отвечает общественным и государственным интересам.

При этом, рассматривая иск о признании публичных торгов недействительными, суд должен оценить, являются ли нарушения его прав, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Таким образом, обращаясь с требованиями о признании торгов недействительными, истец должен представить суду не только доказательства нарушения закона при проведении торгов, но и нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

В данном случае, по результатам торгов было продано имущество, находящееся в собственности должника Манукян ФИО7, в отношении которых были приняты обеспечительные меры в виде запрета любых регистрационных действий.

Признание недействительными торгов влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий недействительности сделки, предусмотренных пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, в виде двусторонней реституции, то есть каждая из сторон возвращает другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещает его стоимость. Тем самым восстанавливается имущественное положение всех сторон, имевшее место до совершения предоставления по такой сделке.

По смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное (пункт 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Недобросовестность победителя торгов ООО «Новастрой» не установлена, оснований для признания торгов недействительным отсутствуют.

В настоящем случае исходя из доводов заявления истца оснований для признания торгов недействительными в соответствии с требованиями закона судами не установлено, следовательно оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером 80:01:180137:1018 не имеется.

По утверждению истца, на реализованном на торгах земельном участке, находились объекты недвижимости, принадлежащие истцу Манукян ФИО5

Вместе с тем, из материалов дела следует, что после завершения процедуры банкротства по договору дарения от 11.03.2024г. помещение с кадастровым номером 80:01:180137:619 было передано в собственность ФИО2.

В настоящее время истец Манукян ФИО5 является правообладателем нежилых помещений с кадастровыми номерами 80:01:180137:1083, 80:01:180137:1084 и 80:01:180137:1085, которые расположены по адресу: <адрес>, пгт. Агинское, <адрес>, строение 1, помещение 1, площадью 37,9 кв.м., по адресу: <адрес>, пгт. Агинское, <адрес>, строение 1 помещение 2, площадью 327,3 кв.м. и по адресу: <адрес>, пгт.Агинское, <адрес>, строение 1, помещение 3, площадью 352,8 кв.м., соответственно. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ ( т.1 л.д. 64-69)

Таким образом, эти объекты недвижимости истцу ФИО2 находится в собственности с ДД.ММ.ГГГГ по договору дарения Манукян ФИО7 от 11.03.2024г.

Указанные объекты недвижимости образованы в результате раздела нежилого помещения с кадастровым номером 80:01:180137:619, принадлежащего ФИО9 ФИО10, ранее расположенному по адресу: <адрес>, пгт. Агинское, <адрес>, строение 1, присвоены следующие кадастровые номера: нежилое помещение (кадастровый №), нежилое помещение, площадь 327,3 кв.м. (кадастровый №), нежилое помещение, площадь 37,9 кв.м. (кадастровый №)(л.д.86 т.2).

Также установлено, что в рамках процедуры банкротства финансовый управляющий обратился с заявлением об оспаривании договора безвозмездной передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между должником ФИО6 и гражданкой КНР ФИО9 ФИО10, применении последствий недействительности сделки в виде возвращения Манукян ФИО7, о признании недействительным договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО9 ФИО10 и ФИО2, применении последствий недействительности сделки.

В рамках дела о банкротстве вышеуказанный договор безвозмездной передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ были признаны недействительными, применены последствия недействительности сделки в виде возврата ФИО2, в лице законных представителей ФИО9 ФИО10, ФИО1 в конкурсную массу должника ФИО6 – нежилого помещения, общей площадью 723,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, строение 1, кадастровый №. (Определение Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 79-84)

Из пояснений ответчика ФИО3 нежилое помещение общей площадью 723,6 кв.м. с кадастровым номером 80:01:180137:619, возвращенное в конкурсную массу ФИО6 определением суда от ДД.ММ.ГГГГ не было реализовано, поскольку остаток задолженности ФИО6 был погашен третьим лицом.

После завершения банкротства (определение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ) по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ помещение 80:01:180137:619 преобразованное в 3 нежилые помещения с кадастровыми номерами 80:01:180137:1083, 80:01:180137:1084, 80:01:180137:1085 передано в собственность истца Манукян ФИО5, о чем произведена регистрация права 07.06.2024г.

По смыслу положений ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости (далее- ЕГРН) является сводом учтенных данных о недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое имущество, основаниях их возникновения, о правообладателях, а также иных сведений (часть 2).

При этом регистрация в ЕГРН прав на недвижимое имущество - это юридический акт, в частности признания и подтверждения возникновения права определенного лица на недвижимое имущество (часть 3). Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (часть 5).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ (часть 6).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение в ЕГРН сведений, в частности о сооружениях, об объектах незавершенного строительства, об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее- объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, а также иных сведений об объектах недвижимости (часть 7).

Доказательств того обстоятельства, что нежилое помещение с кадастровым номером 80:01:180137:619, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 80:01:180137:1018, на момент торгов одновременно было зарегистрировано в ЕГРН право собственности истца Манукян ФИО5 суду не предоставлено.

Учитывая, что государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права (часть 1 ст. 2), а также принимая во внимание отсутствие в выписке из ЕГРН сведений об иных собственниках объекта недвижимого имущества, находящихся на отчуждаемом земельном участке, довод истца о том, что земельный участок продан с нарушением Земельного кодекса РФ является несостоятельным.

Материалами дела также подтверждено то, что государственная регистрация права собственности ООО «Новастрой» на вышеуказанный земельный участок проводилась на основании правоустанавливающих документов, которые на момент регистрационных действий не были оспорены, не были признаны недействительными и на момент проведения регистрационных действий основания для отказа в их проведении отсутствовали.

В связи с этим оснований для возложения обязанности на Управление Росреестра по <адрес> об аннулировании государственной регистрации сделки по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части купли-продажи земельного участка площадью 694 кв.м. не имеется.

Согласно части 3 статьи 61 ГПК РФ, при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

К доводу истца о том, что существование права собственности ответчика ООО «Новастрой» на земельный участок ограничивает и делает невозможным эксплуатацию объектов недвижимости с кадастровыми номерами 80:01:180137:1083, 80:01:180137:1084, 80:01:180137:1085 суд отклоняет его за необоснованностью.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 80:01:180137:1018 у ООО «Новастрой» возникло на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по итогам торгов, указанный договор, торги сторонами сделки не оспаривался.

Сторона ответчика в качестве одного из доводов отказа в удовлетворении исковых требований, заявила о пропуске истцом срока исковой давности.

Рассматривая указанный довод, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет 3 года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет 1 год.

Из материалов дела следует, что ООО «Новастрой» приобрел у ФИО6 в лице ФУ ФИО12 оспариваемый земельный участок 20.03.2023г. на торгах, Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества которое было утверждено определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. При этом достоверно установлено, что каких-либо действий по оспариванию вышеуказанной сделки ни истцом в лице законного представителя ФИО1, ни должником ФИО6, в тот момент, не совершалось.

Таким образом, на основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности для признания договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и применения последствий ничтожной сделки истек.

При этом оснований для восстановления срока исковой давности не установлено.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ) если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ,

решил:

Отказать ФИО2 к ФИО3, ООО «Новастрой», Управлению Росреестра по <адрес> о признании недействительным договор купли-продажи земельного участка от 20.03.2023г. в его части: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов торговли, общая площадь 694 кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>Б; о возложении обязанности на ООО «Новострой» из принадлежащего в настоящее время на праве собственности земельного участка площадью 2203 кв.м. осуществить выдел земельного участка общей площадью 694 кв.м.; признании ФИО2 правообладателем земельного участка общей площадью 694 кв.м., на котором расположены принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 80:01:180137:1083 по адресу: <адрес>Б, Строение 1, Помещение 1; 80:01:180137:1084 по адресу: <адрес>Б, Строение 1, Помещение 2; 80:01:180137:1085 по адресу: <адрес>Б, Строение 1, Помещение 3; о возложении обязанности аннулировании государственной регистрации сделки по Договору купли-продажи от 20.03.2023г. в части купли-продажи земельного участка общей площадью 694 кв.м. отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд путем подачи апелляционной жалобы через Агинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Ц.Ц.Дашиева

Решение в окончательной форме изготовлено 15.12.2025