к делу № 3а-122/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«06» апреля 2023 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1180 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, по состоянию на 01.01.2021г. в размере 36 088 000 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке, подготовленным ООО «Легал Сервис», рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 36 088 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 60 158 327 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

До судебного заседания от представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 поступило заявление об уточнении требований, в котором он просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

При этом, в своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 просит вынести законное и обоснованное решение.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 просит рассмотреть дело в отсутствие учреждения.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1180 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 данного Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (01 января 2021 года), правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 данного Федерального закона.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 60 158 327 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 01 января 2021 года верной датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости, подготовленного ООО «Легал Сервис», рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 36 088 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 07 декабря 2022 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 49 509 000 рублей.

Однако, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 представлены возражения на заключение эксперта, в которых он указывает, что эксперт не провел полное исследование представленного ему объекта и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам.

В обоснование своих возражений ссылается на то, что эксперт не исследовал и не провел осмотр объекта экспертизы, тем самым не определил и не уточнил ценообразующие факторы для определения итоговой рыночной стоимости, тем самым нарушил ФСО № 7 п. 5 «При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра» и ФСО III п. 7 «В процессе оценки могут быть выявлены ограничения в отношении источников информации и объема исследования, например, в связи с невозможностью проведения осмотра объекта оценки. Ограничения могут оказывать существенное влияние на результат оценки».

Эксперт отказался от применения затратного подхода, не учитывая положения п. 11 ФСО № 1, гласящего о том, что «при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов». Затратный подход это единственный прямой подход, учитывающий цели и задачи экспертизы и предполагаемое использование результатов оценки, а именно определение рыночной стоимости объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка.

Понижающие корректировки на дату оценки в размере 23 % в сравнительном подходе и от 18 % до 23 % в доходном подходе, примененные экспертом не обоснованы. Применение вышеуказанных корректировок значительно снижают рыночную стоимость объекта экспертизы.

Вместе с тем, суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При этом, доводы возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 на заключение эксперта, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, как следует из письменных пояснений эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5, выполнившего вышеуказанное заключение, согласно п. 5. ФСО № 7 «При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное». Учитывая ретроспективную дату оценки (дата оценки 01.01.2021г.), которая сильно отличается от даты проведения работ по экспертизе), эксперт не проводил осмотр оцениваемого объекта. Кроме того, фотографии, характеризующие состояние объекта и формирующие общее представление об объекте исследования представлены в материалах дела. Затратный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости. Согласно п. 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7»), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.14г. № 611 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют). Исходя из изложенного, учитывая цель и назначение, специфику оцениваемого недвижимого имущества, достаточное количество рыночных данных, способствующих формированию более точных методик сравнительного и доходного подходов, эксперт счел возможным не применять затратный подход в своем заключении. Согласно Федеральному стандарту оценки «Процесс оценки (ФСО III)» № 200 от 14.04.2022 п. 10: «В процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки». В заключении указано: «Корректировка на дату предложения выполнена на основании статистики цен при сдаче в аренду коммерческой недвижимости по г. Сочи на основании сайта недвижимости «Росриэлт», https://rosrealt.ru/sochi/cena/?t=dinamika&year=2020» («Росриэлт» - сайт объявлений по недвижимости. Публикует информацию о недвижимости по всей России с 2007 г. Содержит 192 159 объявлений, 1 043 жилых комплекса, 6 166 компаний). Таким образом, информация, существенным образом влияющая на стоимость в заключении эксперта подтверждена (обоснована). При этом, в отзыве представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение эксперта не представлены сторонние источники информации, на основании которых сделан вывод о значительном снижении стоимости исследуемого объекта.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 с пояснениями эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 17 ноября 2022 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 17 ноября 2022 года.

При таких обстоятельствах, уточненный административный иск ФИО1 подлежит удовлетворению, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

уточненное административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1180 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 49 509 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> считать 17 ноября 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.В. Сидоров