Решение по делу № 3А-7/2025 от 05.06.2025 - о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Дело № 3а-7/2025

70OS0000-01-2024-000397-27

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 мая 2025 г. Томский областной суд в составе

председательствующего судьи Кулинченко Ю.В.

при секретаре Власовой В.В.

с участием представителя административного истца ФИО1,

административного ответчика ОГБУ «ТОЦИК» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело № 3а-7/2025 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Монолит-Строй» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО «Монолит-Строй» обратилось в Томский областной суд с административным исковым заявлением к областному государственному бюджетному учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» о признании незаконным решения от 19.07.2024 № ОРС-70/2024/000352 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства (склад древесного сырья № 1 площадью /__/ кв.м.) с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости 54913 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу принадлежит на праве собственности вышеуказанный объект незавершенного строительства, кадастровая стоимость которого составляет 254475453,02 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке в размере 54913 000 руб. Считает, что данное обстоятельство нарушает его права как налогоплательщика.

24.06.2024 административный истец обратился с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, в областное государственное бюджетное учреждение «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование - ОГБУ «ТОЦИК»).

Решением ОГБУ «ТОЦИК» от 19.07.2024 № ОРС-70/2024/000352 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, определенном в отчете об оценке от 17.06.2024 № 06/2/2024 ООО «Бизнес компетенция», поскольку данный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Определением судьи от 14.10.2024 к участию в административном деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация Томской области, представляющая интересы Томской области как налогополучателя регионального налога на имущество организаций).

В соответствии с частями 8 и 9 статьи 96, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Томской области, Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица Администрации Томской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель ОГБУ «ТОЦИК» ФИО3 представил письменные возражения на административный иск (л.д. 112-116), в которых указал на несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке объекта недвижимости требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а именно, объектом оценки является сооружение – площадка для хранения древесины с подкрановыми путями, однако при расчете рыночной стоимости объекта оценщик учитывает лишь планирование территории, без учета подкрановых путей и площадки с бетонным и асфальтовым покрытием, что нарушает требования статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Таким образом, ОГБУ «ТОЦИК» действовало в рамках полномочий в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Представитель Департамента по управлению государственной собственностью Томской области в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении административного иска по тем же основаниям.

Выслушав представителей административного истца и административного ответчика ОГБУ «ТОЦИК», изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерацииюридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Пунктом 19 статьи 5 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ дополнен статьей 22.1 (вступившей в силу 11.08.2020), согласно части 1 которой, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей).

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 №269-ФЗ до 01.01.2026 устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, в течение которого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению норм статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (пункт 1); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости и не применяются положения статьи 22 этого Закона (подпункты «а» и «б» пункта 3).

Постановлением Администрации Томской области от 24.03.2022 № 102а «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственнойкадастровойоценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального законаот 03.07.2016№ 237-ФЗ на территории Томской области – 01.07.2022.

В соответствии с частями 3 и 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Судом установлено, что ООО «Монолит-Строй» в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости с 2017 года является собственником объекта незавершенного строительства площадью /__/ кв.м. с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/.

При изложенных данных обращение административного истца, являющегося собственником объекта незавершенного строительства и плательщиком налога на имущество организаций, размер которого зависит в силу положений ст. 375 Налогового кодекса Российской Федерации от его кадастровой стоимости, с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства равной его рыночной стоимости,в полной мере согласуется с приведенным правовым регулированием, в силу которого федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества предусмотрел возможность установления кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.

Действующая кадастровая стоимость объекта незавершенного строительствас кадастровым номером /__/ утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 24.11.2023 № 59 и по состоянию на 01.01.2023 составляет 287752295,30 руб.

В соответствии с распоряжением Администрации Томской области от 21.07.2017 № 365-ра и подпунктом 5.1 пункта 2.3 Устава ОГБУ «ТОЦИК» данное бюджетное учреждение на территории Томской области уполномочено рассматривать заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принимать решения по ним.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ порядок, административный истец 24.06.2024 обратился в ОГБУ «ТОЦИК» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером /__/ в размере его рыночной стоимости – 54913 000 рублей, определенной по состоянию на 31.12.2023.

К заявлению об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложенотчет ООО «Бизнес компетенция»№ 06/2/2024 от 17.06.2024, содержащий указанные выше сведения о рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 31.12.2023.

РешениемОГБУ «ТОЦИК» от 19.07.2024 № ОРС-70/2024/000352 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости в связи с тем, что объектом оценки является сооружение – площадка для хранения древесины с подкрановыми путями, однако при расчете рыночной стоимости объекта оценщик учитывает лишь планирование территории, без учета подкрановых путей и площадки с бетонным и асфальтовым покрытием, что нарушает требования статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В рассматриваемом случае бюджетное учреждение при рассмотрении заявления ООО «Монолит-Строй» действовало в пределах предоставленных ему полномочий, с соблюдением порядка рассмотрения заявления об установлении рыночнойстоимостиобъекта недвижимости.

Для оценки правомерности выводов, приведенных в решенииОГБУ «ТОЦИК» от 19.07.2024 № ОРС-70/2024/000352 относительно представленного отчета оценщика, судом по делу назначена судебная экспертиза на предмет проверки соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и определении рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно выводам эксперта ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России, содержащимся в заключении № 1668/7-4-24 от 15.04.2025 отчёт № 06/2/2024 от 17.06.2024 об оценке рыночной стоимостиобъекта незавершенного строительства с кадастровым номером /__/, подготовленный ООО «Бизнес-компетенция»,действительно содержитнедостатки, указанныев решении ОГБУ «ТОЦИК» от 19.07.2024 № ОРС-70/2024/000352,ине соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимостиуказанного объекта незавершенного строительства; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ (Склад древесного сырья № 1), определена в размере 66330 000 руб. по состоянию на 31.12.2023.

Оценивая данное заключение эксперта в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его достоверным доказательством, полученным по вопросам, поставленным на разрешение эксперту, в том числе по проверке отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также о действительной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, заключениесоответствует Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»,содержит все необходимые сведения доказательственного значения, достаточно мотивировано, выводы предельно ясны, сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержат противоречий.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения постатье 307Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности.

Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При проведении экспертизы экспертом проведена проверка соответствия отчета об оценке и выполненной оценки требованиям Федерального законаот 29.07.1998 №135-ФЗ«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, а также существующим принципам и методикам проведения оценки, результаты исследования и сделанные выводы относительно несоответствия отчета ООО «Бизнес компетенция»требованиям законодательства об оценочной деятельности подробно изложены в описательной части экспертного заключения со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки.

При определении экспертом рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость.

Экспертом использован предусмотренный законодательством об оценочной деятельности метод затрат воспроизводства в рамках затратного подхода; обоснован отказ от применения сравнительного (ввиду отсутствия на рынке данных о ценах сопоставимых объектов) и доходного подходов (ввиду отсутствия информации о потенциальных доходах объекта).

В качестве ценообразующих факторов экспертом учтены величина затрат на строительство объекта, величина предпринимательского вознаграждения, величина накопленного износа объекта, а также уменьшение величины затрат на строительство объекта, взятой с учетом прибыли предпринимателя, на величину накопленного износа для получения стоимости воспроизводства/замещения объекта. Кроме того, экспертом применены корректировки (поправки), а именно региональные экономические поправки, позволяющие пересчитать показатель в уровень стоимости сооружения в конкретном регионе, коэффициент на дату оценки, учитывающий изменение цент справочной стоимости строительства после даты издания справочника до даты оценки, требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство (прибыль предпринимателя), а также степень готовности объекта незавершенного строительства, которая в данном случае составила 90%.

Доказательств, которые опровергали бы выводы экспертного заключения, свидетельствовали бы о рыночной стоимости объекта оценки в ином размере по состоянию на 31.12.2023, участвующими в деле лицами не представлено. Ходатайств о назначении повторной экспертизы участниками процесса не заявлено. При таких обстоятельствах указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером /__/ в размере 66330 000 рубля подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Учитывая приведенные в экспертном заключении выводы о несоответствии представленного административным истцом отчёта об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд не усматривает оснований для признания оспариваемого решения ОГБУ «ТОЦИК» от 19.07.2024 № ОРС-70/2024/000352 незаконным, поскольку в рассматриваемом случае у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона 03.07.2016 № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Монолит-Строй» об установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительстваравной его рыночной стоимости на основании представленного отчета отчёт № 06/2/2024 от 17.06.2024, подготовленного ООО «Бизнес-компетенция».

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку статья 22.1 названного Федерального закона не регулирует процедуру установления судом рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы следует отнести применительно к главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу пункта 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

При этом согласно части 3.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда также должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Таким образом, требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.

При изложенных данных суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, в размере равном рыночной стоимости, определенном судебным экспертом по состоянию на 31.12.2023 и составляющем 66330 000 рублей.

К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно части 4 статьи 78 того же Кодекса если экспертиза назначена по ходатайству лица, участвующего в деле, не освобожденного от уплаты сумм за проведение экспертизы, в определении также указывается на обязанность этого лица внести в срок, установленный судом, на счет, определяемый в соответствии со статьей 109 данного Кодекса, денежную сумму, подлежащую выплате эксперту, в размере, определенном судом на основании соглашения сторон и эксперта.

Как видно из материалов дела в счет оплаты экспертизы административным истцом внесены 70000 руб. Согласно заявлению экспертного учреждения от 15.04.2025 и счета на оплату экспертизы расходы по ее проведению составили 75520 руб., следовательно, внесенные административным истцом 70000 рублей подлежат перечислению на счет экспертной организации, а оставшиеся 520 – взысканию с административного истца в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь статьями 175–180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Монолит-Строй» о признании незаконным решенияобластного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра»от 19.07.2024 № ОРС-70/2024/000352об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимостив размере его рыночной стоимости отказать;

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Монолит-Строй» в части требования об установлении кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости удовлетворить;

установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 31.12.2023 в размере 66330000 рублей,

датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости равной рыночной стоимости считать 24.06.2024;

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Монолит-Строй» в пользу Федерального бюджетного учреждения Томская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 520 руб.;

денежные средства в сумме 70000 руб., внесенные ООО «Монолит-Строй» на лицевой счет Томского областного суда в счет оплаты судебной экспертизы, перечислись Федеральному бюджетному учреждению Томская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации по следующим реквизитам:

Наименование: УФК по Томской области (ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России)

Адрес: 634034, <...>

ИНН: <***>

КПП: /__/

ОГРН: /__/

Р/сч. (НКС) № /__/

В Отделение Томск Банка России // УФК по Томской области г. Томск

Кор./сч. (ЕКС) № /__/

БИК: /__/

ОКТМО: /__/

КБК: /__/;

на решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Ю.В. Кулинченко

Мотивированный текст решения изготовлен 5 июня 2025 года