Дело № 2 – 2271 / 2022
УИД 59RS0006-02-2022-001774-14
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Пермь 05 июля 2022 года
Орджоникидзевский районный суд г. Перми в составе:
председательствующего судьи Катаева О.Б.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Остальцовой Л.А., с участием представителя истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании предварительного договора договором купли-продажи, регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании предварительного договора договором купли –продажи, регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: .
Требования мотивированы тем, что (дата) между истцом и ответчиком заключен предварительный договор, согласно которому стороны договорились о заключении основного договора в срок не позднее (дата) В соответствии с п. 1.1. предварительного договора продавец и покупатель обязуются заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - Основной договор), по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: жилой дом, общая площадь 112,6 кв.м., кол-во этажей 2, адрес (местонахождение) объекта: , кадастровый №...; земельный участок, общей площадью 779 +/- 6кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: , кадастровый №.... В соответствии с условиями предварительного договора общая стоимость недвижимого имущества составляет 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, в том числе аванс в размере 750 000 рублей, оплачиваемый в обеспечение заключения Основного договора. Все существенные условия договора купли-продажи согласованы. Со стороны покупателя все обязательства исполнены. В соответствии с п.5.4. Предварительного договора Стороны согласовали, что в случае если Сторонами (или одной из Сторон) изъявлялась воля на продление срока заключения Основного договора (в том числе путем оплаты компенсации в соответствии с п.5.2. Договора), но при этом Основной договор не будет заключен по истечении 120 календарных дней с момента заключения Предварительного Договора, то он считается расторгнутым. Ответчиком изъявлялось намерение на продление срока заключения Основного договора, и им была внесена неустойка в размере 45 000 рублей. Таким образом, Продавец проявлял заинтересованность в заключении Основного договора и однозначно изъявлял намерение на продление срока заключения основного договора. Ответчик неоднократно заверял истца о том, что он готов выйти на сделку. Исходя из суммы полученной выплаты от ответчика, истец исходил из того, что ответчик, намеревается продлить срок заключения основного договора как минимум до (дата) Согласно положениям Предварительного договора (а именно п.5.4. Договора) в их буквальном толковании, в случае если одной из Сторон изъявлялась воля на продление срока для заключения Основного договора, то Предварительный договор считается расторгнутым по истечении 120 дней с момента его заключения. В таком случае, в случае, если одной из сторон изъявлялась воля на продление срока для заключения Основного договора, то срок действия Предварительного договора продлевается до (дата) в интересах обоих Сторон. (дата) истец направил ответчику претензию с предложением о заключении основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре, что подтверждается копией требования (претензии) и квитанцией об отправке. Таким образом, истец обозначил свою заинтересованность в заключении Основного договора в рамках срока его действия. Ответчик не предпринял никаких действий для заключения договора, в связи с чем, по мнению истца, ответчик уклоняется от заключения основного договора, при этом письменного отказа от заключения Договора в адрес истца не поступало. Со стороны истца предварительный договор исполнен в полном объеме, ответчику переданы денежные средства в качестве задатка, который включается в стоимость недвижимого имущества в размере 750 000 рублей. Ответчик ведет себя крайне недобросовестно, регулярно вводит истца в заблуждение о том, когда будет готов выйти на сделку, дает пустые обещания, при этом фактически ничего не делает. Истец также подтверждает, что имеет возможность исполнить условие по оплате оставшейся части стоимости недвижимого имущества в размере 750 000 рублей, соответствующие денежные средства имеются на счету истца, планирует исполнить обязательства путем внесения денежных средств на депозит нотариуса. Со стороны истца обязательства по предварительному договору исполнены надлежащим образом, уплачена существенная часть стоимости недвижимого имущества в размере 750 000 рублей.
По определению суда к участию в деле привлечен прокурор.
Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель истца исковые требования поддержал. Дал пояснения, аналогичные, изложенным в иске.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещался по месту жительства. Каких - либо данных, объективно свидетельствующих о проживании ответчика по другому адресу, в деле не имеется. Учитывая задачи судопроизводства и принцип правовой определенности, суд считает, что отложение судебного разбирательства в данном случае не соответствовало бы конституционным целям гражданского судопроизводства и не позволило бы рассматривать судебную процедуру в качестве эффективного средства правовой защиты в том смысле, который заложен в ст.6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст.ст.7, 8 и 10 Всеобщей декларации прав человека и ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах. Возвращение почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой «за истечением срока хранения», следует признать, в силу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, как надлежащее извещение ответчика и его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве
Учитывая, что в соответствии с ч. 4 ст. 167, ч 1 ст. 233 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствии ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие, судом принято решение о рассмотрении дела в порядке заочного производства.
Прокурор не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, поскольку не усмотрел оснований для участия прокурора в настоящем деле.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Пунктом вторым настоящей статьи предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
На основании ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названны в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли- продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно п.п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Как следует из пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 9.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
В судебном заседании исследованными доказательствами установлено, что (дата) между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны договорились о заключении договора купли-продажи в срок не позднее (дата) жилого дома, адрес и земельного участка, общей площадью 779 +/- 6кв.м., расположенных по адресу: .
В соответствии с условиями предварительного договора общая стоимость недвижимого имущества составляет 1 500 000 рублей. Аванс в размере 750 000 рублей оплачивается покупателем не позднее подписания предварительного договора купли-продажи.
Истцом оплачен ответчику аванс в размере 750 000 рублей в обеспечение заключения договора купли-продажи.
В соответствии с п. 5.3. предварительного договора стороны пришли к соглашению, что продавец в целях продления срока заключения основного договора, установленного п.1.1. настоящего договора, вправе выплатить 1/3 компенсации, установленной в п. 5.2. договора за каждый календарный месяц продления срока договора.
В соответствии с п. 5.4. предварительного договора стороны согласовали, что в случае если сторонами (или одной из сторон) изъявлялась воля на продление срока заключения Основного договора (в том числе путем оплаты компенсации в соответствии с п.5.2. Договора), но при этом Основной договор не будет заключен по истечении 120 календарных дней с момента заключения предварительного договора, то он считается расторгнутым.
Согласно утверждению истца ответчиком изъявлялось намерение на продление срока заключения основного договора путем внесения неустойки в размере 45 000 рублей, ответчик неоднократно заверял истца о том, что он готов выйти на сделку.
Исходя из суммы полученной выплаты от ответчика, истец исходил из того, что ответчик, намеревается продлить срок заключения Основного договора как минимум до (дата)
Согласно положениям предварительного договора (п.5.4. договора), в случае если одной из сторон изъявлялась воля на продление срока для заключения Основного договора, то предварительный договор считается расторгнутым по истечении 120 дней с момента его заключения.
(дата) истец направил ответчику претензию с предложением о заключении Основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре.
Анализируя представленные сторонами доказательства, суд считает, что поскольку в соответствии с предварительным договором купли-продажи от (дата) стороны обязались заключить договор купли-продажи дома и земельного участка в будущем, при этом истец- покупатель оплатил существенную часть этого недвижимого имущества, то суд считает возможным квалифицировать предварительный договор купли продажи как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.
Как разъяснено в п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Следовательно, требования истца о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от (дата) заключенный между ФИО2 и ФИО3 следует считать договором купли- продажи недвижимого имущества подлежат удовлетворению.
Из пояснений представителя истца следует, что продавец ФИО3 уклоняется от исполнения договора, получения денежных средств по договору, государственной регистрации перехода права собственности. С учетом квалификации предварительного договора купли-продажи как договора купли-продажи с условием о предварительной оплате, предоставлением истцом доказательств наличия у него денежных средств для оплаты оставшейся части денежных средств за дом и земельный участок, уклонении ответчика от их получения, то следует вынести решение о проведении государственной регистрации перехода права собственности от ФИО3 к ФИО2 в соответствии с договором купли-продажи от (дата) в отношении следующих объектов:
- Жилой дом, общая площадь 112,6 кв.м., кол-во этажей 2, адрес (местонахождение) объекта: , кадастровый №....
- Земельный участок, общей площадью 779 +/- 6 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: , кадастровый №....
В соответствии с ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса РФ при подаче искового заявления неимущественного характера государственная пошлина уплачивается для физических лиц в размере 300 рублей.
С учетом оплаты истцом государственной пошлины в размере 300 рублей при подаче искового заявления, с ответчика в пользу истца следует взыскать государственную пошлину в размере 300 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199, 233 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 удовлетворить.
Считать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от (дата) заключенный между ФИО2 и ФИО3 договором купли- продажи недвижимого имущества.
Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО3 к ФИО2 в соответствии с договором купли-продажи от (дата) в отношении следующих объектов:
- Жилой дом, общая площадь 112,6 кв.м., кол-во этажей 2, адрес (местонахождение) объекта: , кадастровый №....
- Земельный участок, общей площадью 779 +/- 6 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: , кадастровый №....
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
(Мотивированное решение составлено 14 июля 2022 года)
Судья Катаев О.Б.