Дело № 2-3170/2025
64RS0045-01-2025-003801-84
Решение
Именем Российской Федерации
26 августа 2025 года город Саратов
Кировский районный суд города Саратова в составе:
председательствующего судьиСуранова А.А.,
при секретаре судебного заседания Меджидовой Э.В.,
с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2 и ее представителя ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
ФИО1 обратился в Кировский районный суд города Саратова с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Требования мотивированы тем, что 22 июня 2024 года между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка.
Пунктом 4 указанного договора предусмотрено, что покупатель оплачивает стоимость земельного участка, указанный в пункте 3 настоящего договора, следующим образом – сумма в размере 100000 руб. в качестве задатка за земельный участок (выделенный на схеме в приложении № 1) оплачивается при подписании настоящего договора, сумма в размере 1100000 руб. оплачивается при подписании основного договора.
ФИО1 при заключении договора ФИО2 передан задаток в размере 100000 руб.
Согласно пункту 5 указанного договора, основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до 01 августа 2024 года.
В указанный в предварительном договоре срок основой договор купли-продажи земельного участка не был заключен, стороны не потребовали друг от друга его заключения.
Неосновательное удержание ФИО2 внесенного ФИО1 аванса в размере 100000 руб. является неосновательным обогащением.
На основании изложенного, истец просит суд взыскать в свою пользу с ответчика денежные средства в размере 100000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за период с 02 августа 2024 года по день вынесения решения суда, а далее, начиная со следующего дня вынесения решения суда по день фактического возврата денежных средств, расходы по уплате государственной пошлины в размере 14522 руб.
Истец ФИО1 в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3 в судебном заседании просили в удовлетворении заявленных требований отказать.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении слушания дела не направили.
Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Кировского районного суда городаСаратова (http://kirovsky.sar.sudrf.ru/) (раздел судебное делопроизводство).
Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, с учетом наличия сведений об их надлежащем извещении о времени и месте слушания дела.
Заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Как следует из содержания пункта 1 статьи 329 ГК РФ, одним из способов обеспечения исполнения обязательства является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Задаток является согласно статье 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Неосновательное обогащение является одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.
Как следует из пункта 1 статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
В соответствии со статьей 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено этим кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.
Согласно пункту 4 статьи 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).
Таким образом, из вышеприведенных положений гражданского законодательства, регулирующего правоотношения из неосновательного обогащения, следует, что обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии следующих условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица произведено в отсутствие правовых оснований, то есть не основано ни на законе, ни на иных правовых актах, ни на сделке.
При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 2019 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17 июля 2019 года, по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.
В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено и подтверждается материалами гражданского дела, что 22 июня 2024 года между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка.
Продавец обязался продать, а покупатель купить земельный участок, находящийся по <адрес>, выделенный на момент подписания основного договора, по схеме (приложение № 1), площадь участка № 1 – 495 кв.м, и заключить между собой договор купли-продажи (основной договор) в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим договором.
В соответствии с пунктом 2 предварительного договора, указанный общий земельный участок принадлежит продавцу по праву собственности на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 21 июля 2023 года, запись в Едином государственном реестре №, 01 августа 2023 года.
Стороны пришли к соглашению, что окончательная цена земельного участка составляет 1200000 руб.
Пунктом 4 указанного договора предусмотрено, что покупатель оплачивает стоимость земельного участка, указанный в пункте 3 настоящего договора, следующим образом – сумма в размере 100000 руб. в качестве задатка за земельный участок (выделенный на схеме в приложении № 1) оплачивается при подписании настоящего договора, сумма в размере 1100000 руб. оплачивается при подписании основного договора.
ФИО1 при заключении договора ФИО2 передан задаток в размере 100000 руб.
Согласно пункту 5 указанного договора, основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до 01 августа 2024 года включительно.
Стороны обязуются совершать все действия, необходимые для заключения основного договора и его регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 6 предварительного договора).
В случае неисполнения настоящего договора по вине продавца, он обязан в течение 10 рабочих дней, со дня истечения срока, указанного в пункте 5, вернуть покупателю сумму задатка, то есть 100000 руб. (пункт 7 предварительного договора).
В случае неисполнения настоящего договора по вине покупателя, полученный задаток в качестве компенсации остается у продавца (пункт 8 предварительного договора).
Продавец гарантирует, что указанный земельный участок ранее не отчуждался, не заложен, в споре и под арестом (запрещении), не состоит (пункт 9 предварительного договора).
Покупатель обязуется установить забор для участка, выделенного на схеме в приложении № 1 настоящего договора, по дизайн-проекту продавца (пункт 11 предварительного договора).
Во всем остальном, что не урегулировано настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации (пункт 12 предварительного договора).
ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства (задаток) за земельный участок в размере 100000 руб. при заключении предварительного договора.
02 июля 2024 года ФИО2 (заказчик) заключила с обществом с ограниченной ответственностью «Энгельсторгсервис» (исполнитель) договор № 115, по условиям которого исполнитель обязался подготовить в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, село Шумейка, район Лесоперерабатывающей базы, кадастровый №, межевой план, выполнить кадастровые работы в связи с разделом земельного участка, оказать услуги консультационного и технического характера.
В результате кадастровых работ на основании договора подряда от 02 июля 2024 года № 115 кадастровым инженером общества с ограниченной ответственностью «Энгельсторгсервис» подготовлен межевой план в связи с образованием семи земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым №, расположенного: <адрес>.
Образуемые земельные участки находится в территориальной зоне КТ (зона коммерческой (торговой) застройки).
Вид разрешенного использования: под производственную базу. В соответствии с правилами землепользования и застройки Красноярского муниципального образования Энгельсского муниципального района Саратовской области (утвержденными решением собрания депутатов Энгельсского муниципального района от 26 апреля 2014 года № 660/77-04, с учетом изменений, утвержденных решением собрания депутатов от 27 апреля 2022 года № 51/05-2022, опубликованных на официальном сайте администрации Красноярского муниципального образования Энгельсского муниципального района), максимальный и минимальный размеры земельного участка для проводимого вида кадастровых работ (раздел) не установлены. На образуемом земельном участке № находится ОКС с кадастровым №
Образуемые участки № частично расположены в границах зоны с особыми условиями использования территории с реестровым номером 64:38-6.182.
На образуемых земельных участках сохраняются ограничения, информация о которых содержится в сведениях ЕГРН в отношении исходного земельного участка с кадастровым №
Устранить равенство координат со смежными для исходного земельными участками не представляется возможным, ввиду технической невозможности выхода за пределы границ исходного земельного участка с кадастровым №
Доступ к образуемым земельным участкам № от земель общего пользования обеспечен через земельные участки: №. К образуемому участку : № от земель общего пользования доступ обеспечен через участки с кадастровыми №.
Образуемый земельный участок № фактически расположен в двух кадастровых кварталах №.
03 июля 2024 года ФИО2 дала согласие на раздел земельного участка с кадастровым № и образование семи новых участков площадью: ЗУ 1 = 495 кв.м, ЗУ 2 = 501 кв.м, ЗУ 3 = 490 кв.м, ЗУ 4 = 495 кв.м, ЗУ 5 = 600 кв.м, ЗУ 6 = 513 кв.м, ЗУ 7 = 7361 кв.м, согласно чертежу земельного участка.
09 июля 2024 года в Едином государственном реестре недвижимого имущества зарегистрировано право собственности ФИО2 на земельный участок площадью 495 +/- 7,79 кв.м с кадастровым №, с видом разрешенного использования: под производственную базу, расположенный по <адрес>.
В июле 2024 года ФИО2 направила в адрес ФИО1 посредством мессенджера WhatsApp проект основного договора купли-продажи земельного участка от 17 июля 2024 года, для согласования.
По условиям проекта основного договора купли-продажи земельного участка:
- продавец продал, а покупатель купил следующие объекты недвижимости: земельный участок общей площадью 495 кв.м., с кадастровым №, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения дачного хозяйства, расположенный по <адрес> (пункт 1.1),
- указанный земельный участок принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли продажи объекта недвижимости от 21 июля 2023 года, запись в Едином государственном реестре №1 от 09 июля 2024 года (пункт 1.2),
- указанный земельный участок ранее не отчуждался, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Продавец продал, а покупатель купил земельный участок, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент подписания договора продавец и покупатель не могли знать (пункт 1.3),
- указанный земельный участок продавец продает покупателю по цене 1 200 000 руб. Всю сумму, за указанный земельный участок на момент подписания настоящего договора покупатель оплатил продавцу полностью (пункт 2.1),
- порядок государственной регистрации недвижимости и сделок с ней, а также добровольность нотариального удостоверения сделки сторонам известны (пункт 3.1),
- право собственности на указанный земельный участок переходит к покупателю после государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3.2),
- содержание ст. 170, 179, 256, 460, 469, 475, 477, 551, 556 ГК РФ сторонам известно (пункт 3.3),
- покупатель обязуется сделать забор на участке № по проекту продавца (пункт 3.4),
- продавец дает согласие покупателю на прокладку коммуникаций к продаваемому участку по границе принадлежащих ему иных земельных участков, либо иным способом в случае, если прокладка по границе участков невозможна (пункт 3.5),
- продавец дает согласие покупателю на свободный проезд к продаваемому участку по существующей дороге, находящейся в собственности продавца (пункт 3.6),
- продавец гарантирует, что заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой (пункт 3.5),
- продавец продает данные объекты недвижимости, как индивидуальный предприниматель (пункт 3.6).
Из переписки сторон в мессенджере WhatsApp следует, что проект основного договора купли-продажи земельного участка согласовывался, в частности со стороны ФИО1 в адрес ответчика сообщалось о необходимости внесения в договор условия о том, что продавец дает согласие покупателю на прокладку коммуникаций к продаваемому участку по границе принадлежащих ему иных земельных участков, либо иным образом в случае, если прокладка коммуникаций по границе участков невозможна. Продавец дает согласие покупателю на свободный проезд к продаваемому участку по существующей дороге, находящейся в собственности продавца. Сторонами согласовывались иные условия основного договора купли-продажи.
Из объяснений истца, данных в судебном заседании, следует, что по договоренности с ответчиком, спорный земельный участок должен был быть с разрешенным использованием «для ведения садоводства», либо аналогичным, позволяющим возведение жилого строения. После ознакомления с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, истцу стало известно, что земельный участок имеет иное разрешенное использование. ФИО1 до настоящего момента готов заключить договор, на оговоренных условиях, с видом разрешенного использования земельного участка «для ведения садоводства» либо иного аналогичного.
Ответчик в ходе судебного разбирательства также выражала намерение на заключение основного договора купли-продажи земельного участка.
Истец ссылается на то, что заключение основного договора купли-продажи оказалось невозможным по вине ответчика. Однако судом установлено, что спорный земельный участок, принадлежащий ответчику, соответствует тем условиям, которые были сторонами согласованы в предварительном договоре.
На момент подписания сторонами предварительного договора купли-продажи, разногласий по характеристикам земельного участка у истца не имелось, при осмотре приобретаемого имущества, имея объективную возможность установить качество недвижимого имущества, истец с данными характеристиками согласился.
В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, в связи с чем истец имел возможность дополнительно ознакомиться с документацией на земельный участок, осмотреть его, а также обратиться с соответствующими запросами в уполномоченные организации до заключения договора.
При приобретении земельного участка истец должен был действовать с разумной заботливостью и осмотрительностью. ФИО1 не был лишен возможности получения сведений о месторасположении земельного участка и возможности застройки участка, сведений о его характеристиках. Доказательств предоставления продавцом заведомо ложной информации покупателю о характеристиках земельного участка и недобросовестного поведения ответчика материалы дела не содержат.
Публичная кадастровая карта – это онлайн-сервис, в котором в графической и текстовой форме воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости и реестре прав на него, а так же вспомогательные инструменты. Карта предназначена для использования неограниченным кругом лиц, сведения карты являются общедоступными. Карта регулярно обновляется и актуализируется, период обновления данных карты зависит от региона.
Согласно сведениям публичной кадастровой карты, земельный участок с кадастровым № имеет вид разрешенного использования: под производственную базу. Данные сведения являются общедоступными, их можно получить в сети Интернет на Портале о кадастре недвижимости в Российской Федерации (https://ik9map.roscadastres.com/).
На момент заключения 22 июня 2024 года сторонами предварительного договора купли-продажи, вид разрешенного использования земельного участка (под производственную базу) существовал, и истец при должной осмотрительности, до заключения сделки должен был и имел возможность убедиться в характеристиках недвижимого имущества.
Истец не лишен был возможность получения сведений о характеристиках земельного участка и из Единого государственного реестра недвижимости.
Градостроительное зонирование - разделение территорий городов и других муниципальных образований на зоны в целях установления для каждой из них соответствующих градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
К документам градостроительного зонирования относятся правила землепользования и застройки, в которых определяются территориальные зоны, устанавливающие допускаемые нормативы строительной деятельности в той или иной территориальной зоне, и градостроительные регламенты для этих зон - нормативные ограничения градостроительной деятельности, вводимые в зависимости от целей использования земельных участков (жилые, торговые, промышленные и т.д.), их размеров, высоты и объема объектов капитального строительства, плотности застройки (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 марта 2017 года № 10-П).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.
Исходя из положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков (пункт 2); градостроительные регламенты в силу прямого указания закона обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (пункт 3).
При этом подпункт 2 пункта 1 статьи 40, статья 42, пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают требования о безусловном исполнении градостроительных регламентов и возможности осуществления строительства новых объектов недвижимости только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
Приведенные нормативные положения, обеспечивая обязательность соблюдения правового режима земельных участков и исполнения градостроительных регламентов, закрепляют принципы земельного и градостроительного законодательства об использовании земель исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) и об осуществлении строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Указанные принципы земельного и градостроительного законодательства об использовании земель исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий реализованы в статье 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления направляет застройщику уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке только в случае, если размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве (пункт 2 части 10).
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (части 2 и 2.1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).
В случае выдела, раздела или иного преобразования участка, вновь образованные земельные участки должны сохранять целевое назначение и разрешенное использование исходного земельного участка (в данном случае земельного участка с кадастровым №).
Отказ покупателя от заключения договора купли-продажи земельного участка обусловлен неисполнением условия об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Вместе с тем, предварительный договор купли-продажи земельного участка от 22 июня 2024 года не содержит условия об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка.
ФИО2 в свою очередь, соблюдая условия заключенной сделки, подготовила межевой план в отношении вновь образованного земельного участка, поставила его на кадастровый учет, зарегистрировала право на вновь образованный земельный участок и направила в адрес истца до 01 августа 2024 года проект основного договора купли-продажи земельного участка на согласование.
Задаток в однократном размере возвращается в случае прекращения обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности его исполнения по обстоятельствам, наступившим после возникновения обязательства, за которые ни одна из сторон не отвечает.
Таких обстоятельств в ходе судебного разбирательства не установлено.
Основной договор купли-продажи не был заключен в связи с отказом покупателя истца ФИО1, в то время как ответчиком совершены действия, свидетельствовавшие о намерении продавца заключить основной договор купли-продажи.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1,<данные изъяты> к ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина Российской Федерации серии <...>, выдан ГУ МВД России по Саратовской области 02 декабря 2022 года), о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Кировский районный суд города Саратова в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.А. Суранов
Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 26 августа 2025 года.
Судья А.А. Суранов