2-6966/2025

56RS0018-01-2025-009576-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Оренбург 05 декабря 2025 года

Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Токаревой И.С.,

при секретаре Зелениной А.Е.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации г. Оренбурга о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, указав, что ей на праве общедолевой собственности (... доли) принадлежит земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м., с разрешенным использованием: группа 2 - для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, группа 5 – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Иными участниками общедолевой собственности являются ее несовершеннолетние дети – ФИО3 и ФИО4 (по ... доли), а также свекровь ФИО5 (... доли).

В пределах земельного участка и в месте допустимого размещения зданий, строений, сооружений, указанного в градостроительном плане, выданном департаментом градостроительства и земельных отношений г. Оренбурга, она (истец) с согласия иных собственников земельного участка возвела жилой дом, общей площадью ... кв.м.

Ею подано заявление в Росреестр о государственной регистрации права собственности на возведенный ИЖС. ... года от Росреестра поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации, поскольку к заявлению не приложено согласие иных собственников на регистрацию ее права, а также указано, что возведение жилого дома на участке привело к нарушению допустимого процента застройки земельного участка, и необходимо приложить к заявлению законность возведения жилого дома.

Согласно ответу ДГиЗО от ... года уведомление о соответствии указанного в уведомлении о планируемых строительстве и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства и уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства не может быть выдано.

Учитывая нарушение градостроительных норм (максимального процента застройки земельного участка) жилой дом общей площадью ... кв.м. относится к категории самовольных построек.

В соответствии с заключением ООО «СтройЭкспертПроект» объект капитального строения – жилое здание, двухэтажное с подвалом, общей площадью ... кв.м., соответствует нормам и правилам в области строительства, градостроительства, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам. Строительные конструкции обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта, сохранение здания не нарушает права и охраняемые интересы других лиц.

Просит суд признать за ФИО2 право собственности на самовольную постройку: объект капитального строительства – жилой дом, двухэтажный с подвалом, общей площадью ... кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенный в кадастровом квартале ...

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9

Истец, представитель ответчика, третьи лица Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, Инспекция государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области, ФИО5, Управление федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, уважительные причины неявки не представили, об отложении дела не просили.

Из представленного отзыва представителя администрации г. Оренбурга следует, что он просит вынести решение с учетом всех представленных доказательств в его отсутствие.

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истцаИльичев С.Н., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, привел доводы аналогичные изложенным в иске, просил удовлетворить в полном объеме.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Исходя из положений статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Аналогичные положения установлены пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.

Виды разрешенного использования земельных участков на основании части 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

Таким образом, право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости ограничено необходимостью соблюдать требования градостроительных норм.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

По смыслу приведенной нормы закона, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статьи 244Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Пунктом 1 статьи 246Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником ... долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ... расположенный по адресу: <...> площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: группа 2 – земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, группа 5 – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Иными долевым собственником вышеуказанного земельного участка являются ФИО3 (... доля в праве), ФИО4 (... доля в праве), ФИО5 ... доли в праве), что подтверждается материалами дела, а также представленной по запросу суда выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ...

Границы земельного участка с кадастровым номером 56:44:0232016:305 установлены в соответствии с действующим законодательством, что подтверждается представленным в материалы дела градостроительным планом земельного участка.

Согласно «Правилам землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург», утвержденным приказом министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области от ... года № ..., вышеуказанный земельный участок расположен в территориальной зоне И (ИЦ.Ир.1). Максимальный процент застройки в границах земельного участка, определенный как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка – ...%.

В границах земельного участка с кадастровым номером ... расположен двухэтажный жилой дом, площадью ... кв.м., по адресу: ... кадастровым номером ... Правообладателями на праве общей долевой собственности указанного объекта недвижимости являются ФИО5 (... долей в праве), ФИО3 (... доля в праве), ФИО4 (... доля в праве).

Как следует из материалов дела и пояснений представителя истца, данных в ходе судебного разбирательства, в пределах вышеуказанного земельного участка истец с согласия иных собственников земельного участка возвел жилой дом, общей площадью ... кв.м.

В соответствии с техническим планом здания, составленным кадастровым инженером ФИО10, настоящий технический план подготовлен в связи с созданием здания, расположенного по адресу: ..., имеющий следующие характеристики объекта недвижимости: здание, назначение жилое, количество этажей – 3, в том числе подземных -1, площадь объекта ... кв.м., год завершения строительства объекта недвижимости 2025 года.

Из представленной в материалы декларации об объекте недвижимости следует, что указанный объект недвижимости возведен по адресу: ...

Более того, согласно представленным истцом в материалы дела доказательствам, в том числе заключением по результатам обследования здания от ... года, подготовленным ООО «СтройЭкспертПроект», подтверждается, что строительные конструкции объекта капитального строительства – жилого здания, двухэтажного с подвалом общей площадью ... кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенном в кадастровом квартале ... ... на момент проведения экспертизы в полном мере отвечают требованиям эксплуатационной надежности, соответствуют требованиям действующей нормативной документации в области строительства, градостроительства (СНиП, СП, ГОСТ), пожарной безопасности № № 123-ФЗ), санитарно-эпидемиологическим нормам (СанПин) и Федеральному закону № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Техническое состояние здания в целом оценивается как «работоспособное». Строительные конструкции обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта, сохранение здания не нарушает правам и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно материалам дел, истец обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности на здание (жилого дома), площадью ... кв.м., расположенного в кадастровом квартале ..., по адресу: ...

Уведомлением от ... года Управление Росреестра по Оренбургской области приостановило государственную регистрацию, поскольку к заявлению не приложено согласие иных собственников на регистрацию права ФИО2, а также указано, что возведение жилого дома на участке привело к нарушению допустимого процента застройки земельного участка, поскольку площадь застройки земельного участка с кадастровым номером ... не должна превышать ...% от площади земельного участка. При постановке на государственный кадастровый учет здания (жилого дома) площадью ... кв.м. (площадь застройки которого ... кв.м.), площадь застройки земельного участка увеличится с ... что нарушает предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, установленные ПЗЗ в территориальной зоне «Ж2». Заявителю указано на необходимость приложить к заявлению законность возведения жилого дома.

Из представленного в материалы дела ответа Управления градостроительства и землепользования Департамента Градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от ... года уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства и уведомление о соответствии построенных объекта индивидуального жилищного строительства не может быть выдано.

Согласно пункту 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Таким образом, учитывая нарушение градостроительных норм (максимального процента застройки земельного участка) жилой дом общей площадью ... кв.м. относится к категории самовольных построек.

Учитывая наличие противоречий в представленных документах на спорное здание относительно его функционального назначения, определением суда от ... года назначалась судебная строительно-техническая экспертиза.

Из представленного суду заключения эксперта ... № ... от ... следует, что возведенное строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенное в кадастровом квартале ... ..., является жилым домом и состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном жилом доме.

Оценив представленное заключение судебной строительно-технической экспертизы в соответствии с требованиями статьи 67 гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперта ...", суд приходит к выводу о том, что оно является полным и последовательным, выводы эксперта научно аргументированы и мотивированы. Заключение составлено специалистом, имеющим необходимое профильное образование, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, заключение эксперта ... в полной мере соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем судом признается достоверным и допустимым доказательством, которое согласуется с другими имеющимися в материалах дела доказательствами и основано на фактических обстоятельствах дела.

Таким образом, совокупность представленных суду доказательств свидетельствует о том, что спорный объект недвижимого имущества соответствует строительным, санитарным нормам и правилам, пожарным нормам, предъявляемым к данной категории помещений и зданий, не угрожает жизни и здоровью граждан.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Исходя из смысла приведенных правовых норм, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

Разрешая возникший спор, суд исходит из того, что представленными доказательствами, в том числе заключением судебной экспертизы подтверждено, что самовольно возведенное ФИО2 строение находится на земельном участке, находящимся в общедолевой собственности истца и ФИО5, ФИО3, ФИО4, которые возражений относительно удовлетворения исковых требований не высказали, спорное строение является жилым, в целомсоответствует требованиям строительных норм и правил, не нарушают права и законные интересы граждан, в связи с чем отклонение от установленного максимального процента застройки земельного участка, не может являться основанием для отказа в признании за истцом права собственности на спорное строение.

Поскольку ответчиком администрацией г. Оренбурга доказательств, подтверждающих невозможность узаконения спорного строения не представлено, суд приходит к выводу, что требования ФИО2 о признании за ней право собственности на самовольную постройку: объект капитального строительства – жилой дом, двухэтажный с подвалом, общей площадью ... кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенный в кадастровом квартале ... ..., подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать за ФИО2, ... года рождения (паспорт ...),право собственности на самовольную постройку: объект капитального строительства – жилой дом, двухэтажный с подвалом, общей площадью ... кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером ... расположенный в кадастровом квартале ... ...

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья(подпись)И.С.Токарева

Мотивированное решение суда составлено29 декабря 2025 года

Копия верна

Судья

Секретарь

Подлинник решения находится в деле № 2-6966/2025, хранящимся в Ленинском районном суде г. Оренбурга