Решение по делу № 2-1054/2025 от 05.05.2025 - об установлении размера паевого взноса, взыскании денежных средств.

К делу № 2-1054/2025

УИД: 23RS0003-01-2025-000181-33

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18апреля 2025 года г.-к.Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Карпенко О.Н.,

при секретаре ЭрганьянЗ.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Жилищно-строительному кооперативу «Трио-Комфорт» опризнании незаконным действий органов управления кооперативом, об установлении размера паевого взноса, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу «Трио-Комфорт», в котором просил признать незаконным требование ЖСК «Трио-Комфорт» от ДД.ММ.ГГГГ о дополнительной уплате паевого взноса; признать, что размер паевого взноса в связи с уменьшением фактической площади квартиры составляет 3 799 000 рублей; взыскать с ЖСК «Трио-Комфорт» в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 11 600 рублей.

В обоснование заявленных требований указывает, что между ЖСК «Трио-Комфорт» и им заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ<адрес> пункту 1.1.договораФИО1 вступил в ЖСК в целях получения в дальнейшем жилого помещения (квартиры). ФИО1 в полном объеме исполнил обязательство по перечислению на счет ЖСК денежных средств в счет уплаты взносов по договору паенакопления в размере, указанном в договоре, в том числе полностью оплатил паевой взнос.

От ЖСК ему выдано требование от 01.11.2024г., согласно которому общая проектная площадь квартиры составляла 23,38 кв м, по результатам обмеров эта площадь составила 23,3 кв.м. то есть площадь квартиры относительно общей проектной площади, указанной в. п. 1.2 Договора уменьшилась на 0,08 кв.м.

Оспаривая законность требования ЖСК «Трио-Комфорт» от 01.11.2024г., истец ФИО1 полагает, что из буквального толкования пунктов 3.7.1 и 3.7.2 договора следует, что изменение площади лоджии не влияет на формулу перерасчета паевого взноса и не включается в перерасчет.

Истец полагает, что уведомление, предусмотренное п.п.3.7.1 и 3.7.2 договора в его адрес ЖСК направлено не было, соглашение о перерасчете паевого взноса к подписанию не было предложено и не подписано.

Ссылаясь по положения п.3.7.2 договора, п.5 ст.15 ЖК РФ, истец полагает, что фактическая площадь квартиры должна определяться без учета площади лоджии, в связи с чем считает, что ЖСК «Трио-Комфорт» должен возвратить часть паевого взноса в сумме 11 600 рублей, приходящаяся на уменьшившуюся общую проектную площадь <адрес>,08 кв. метров.

При этом истец считает, что у него не возникла обязанность, предусмотренная п.3.7.1 Договора, дополнительно внести паевой взнос в сумме, приходящийся на увеличившуюся площадь лоджии, поскольку данное помещение не является жилым.

В судебное заседание не явился истецФИО1, который будучи уведомленным о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, уведомил суд о невозможности явки в силу уважительных причин, предоставилв судходатайство, в котором просил рассмотреть иск в его отсутствие, направив в его адрес копию вынесенного судебного акта.

В судебном заседании представитель истца Л.О.ЛА. поддержала заявленные требования, настаивая на их полном удовлетворении. Дополнительно представителем истца Л.О.ЛБ. заявлены доводы о нарушении порядка определения размера паевого взноса, допущенных со стороны кооператива при заключении договора паенакопления.

Представитель ответчика ЖСК «Трио-Комфорт» ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований и просил отказать в иске в полном объеме. В обоснование возражений указано, чтотребования ФИО1 об уменьшении паевого взноса и взыскании части ранее внесенного паевого взноса основаны не на фактическом уменьшении площади квартиры, а на произвольном толковании условий договора паенакопления, полном отказе от исполнения условий указанного договора в части оплаты площади балконов и лоджий, являющихся неотъемлемой частью жилого помещения, подлежащего передаче ФИО1 Такое поведение истца ФИО1 является недобросовестным и как злоупотребление правом не должно получить судебной защиты. Договоромпаенакопления предусмотрено, что площадь лоджий (балконов), хотя и не включается в общую проектную площадь квартиры, однако является неотъемлемой частью квартиры как предмета договора паенакопления. При этом договорами также допускается возможность отклонения фактической площади лоджий (балконов) от проектной в большую или меньшую сторону. Исходя из условий заключенных договоров паенакопления, предусмотрена безусловная обязанность члена кооператива произвести доплату паевого взноса в случае увеличения фактической площади лоджий (балконов), не имеется никаких правовых оснований для освобождения истца от уплаты части паевого взноса, приходящейся на площадь лоджий, в том числе дополнительной.В данном случае истец пытается недобросовестно переложить расходы по возведению площади лоджии на других членов кооператива. Требование ЖСК «Трио-Комфорт» от 01.11.2024г. о дополнительном внесении паевого взноса было направлено в адрес истца ФИО1 в полном соответствии с вышеизложенными положениями закона и условиями заключенного договора паенакопления. Договор паенакопления был заключен членом кооператива ФИО1 добровольно, его условия, в том числе в части обязанности дополнительно внести паевой взнос при увеличении площади лоджий по сравнению с проектной, были достоверно известны истцу. При заключении договора против данных условий истец не возражал. В настоящее время член кооператива ФИО1 пытается в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств по договору по надуманным причинам и уклониться от оплаты площади построенной лоджии, тем самым получить неосновательное обогащение за счет других членов кооператива

Выслушав участников процесса, огласив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1, 3, 4 ст.110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

В силу части 1 статьи 116 Гражданского кодекса Российской Федерации потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 113 Жилищного кодекса Российской Федерации в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Устав жилищного кооператива может содержать другие, не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

По смыслу приведенных норм, кооператив, созданный в форме жилищно-строительного кооператива, этоюридическое лицо, где члены кооператива, действующие совместно, добровольно и за счет собственных или привлеченных средств приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество для удовлетворения своих потребностей в жилье.

При этом жилищно-строительный кооператив является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с положениями ГК РФ, ФЗ «О некоммерческих организациях», иными законодательными актами Российской Федерации, а в части жилищных правоотношений - Жилищным кодексом Российской Федерации и уставом кооператива.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ЖСК «Трио-Комфорт» был заключен договор паенакопления № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1

В соответствии с п.1.1 заключенного между истцом и ответчиком Договора, в целях удовлетворения потребностей в жилье Пайщик вступил в ЖСК, участвующий в инвестировании строительства «Жилого комплекса с блоком обслуживания (жилой комплекс из 3-х многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями на 1-м этаже), расположенный по адресу: <адрес> (далее - Объект), в целях получения в дальнейшем в собственность жилого помещения (далее-Квартира), являющейся частью Жилого дома, при условии исполнения в полном объеме обязательств по оплате вступительного, членского, паевого взносов в размере, порядке и сроки, установленные Уставом, внутренними положениями ЖСК и настоящим Договором.

В силу ст.1 Гражданского кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу ч.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.При этом ч.2,4 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Вышеуказанный договор паенакопления был заключен членом кооператива ФИО1 добровольно, его условиябыли достоверно известны истцу, против условий договора истец не возражал.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу требований ст.310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из анализа договора паенакопления,заключенного сторонами, следует, что указанный договор является сделкой, по условиям которой жилищно-строительный кооператив, объединяя денежные средства и имущественные паи членов ЖСК, осуществляет финансированиестроительства жилого дома, а у члена ЖСК возникает право собственности на жилое помещение лишь после полного внесения суммы пая. Заключение договора паенакоплениянепосредственно связано свступлением в члены ЖСК.

Порядок приема в члены жилищного кооператива предусматривается уставом жилищного кооператива (ст.113 ЖК РФ), а также ст.121 ЖК РФ.

В соответствии с пунктами 18-19 Устава ЖСК «Трио-Комфорт», утвержденного решением общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом деятельности ЖСК является добровольное объединение имущественных паевых взносов членов ЖСК для достижения цели деятельности ЖСК.Деятельность ЖСК строится на принципах равноправия, самоуправления, гласности, законности, добровольности вступления в ЖСК, свободы выхода из ЖСК независимо от согласия других членов ЖСК, равенства прав членов ЖСК независимо от размеров паевых взносов при принятии решений, личного участия членов ЖСК в управлении, обязательности уплаты вступительного, паевых и других взносов.

Также пунктом 30 Устава ЖСК «Трио-Комфорт» предусмотрено, что член ЖСК обязансоблюдать требования законодательства Российской Федерации и настоящего Устава, регламентирующие деятельность ЖСК, выполнять решения Общего собрания членов ЖСК, Правления ЖСК, принятых в пределах их компетенции, и нести связанные с этим обязанности и ответственность, предусмотренные законодательством Российской Федерации и настоящим Уставом, своевременно и полностью вносить паевые и иные взносы, выполнять иные обязательства, связанные с участием в деятельности ЖСК;

Членство истца ФИО1 в ЖСК «Трио-Комфорт» им не отрицается и сторонами не оспаривается.

Пунктами 31-34 Устава ЖСК «Трио-Комфорт» установлено, что член ЖСК вносит паевые и членские взносы.Размер паевого взноса устанавливается в договоре о внесении паевых взносов, заключаемом с ЖСК, и определяется исходя из площади жилого помещения, предназначенного члену ЖСК, и стоимости одного квадратного метра площади помещения, устанавливаемого Правлением ЖСК исходя из сметы на строительство с учетом сложившихся рыночных цен на момент заключения договора. Порядок внесения паевого взноса устанавливается в договоре, заключаемом с ЖСК.

Вышеуказанными положениями Устава ЖСК «Трио-Комфорт» прямо предусмотрена необходимость заключения между кооперативом и его членом договора о внесении паевых взносов.

Таким образом из материалов дела следует, что став членом кооператива, пайщик ФИО1 заключил сЖСК «Трио-Комфорт» договор паенакопления, что соответствует Уставу кооператива.

Истец, вступив в члены ЖСК, выразил свое согласие на присоединение к единым условиям членства в ЖСК, изложенным в Уставе, решениях Общего собрания членов ЖСК, Правления ЖСК, принятых в пределах их компетенции.

На момент рассмотрения настоящего спора договор паенакопления № от ДД.ММ.ГГГГ является действующим, сторонами не расторгнут, в судебном порядке недействительным не признан.

Суд учитывает, что законодательством о защите прав потребителей не регулируются гражданско-правовые отношения граждан с организациями (общественными объединениями, жилищными, строительными кооперативами, товариществами и т.д.), если они возникают в связи с членством граждан в этих организациях, что следует из преамбулы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», где указаны понятия потребителя и исполнителя, разъяснений, содержащихся в п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Поскольку между ЖСК «Трио-Комфорт» и его членом ФИО1 возникли отношения, основанные на членстве в ЖСК, которые не подпадают под действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», обязанность доказывания возлагается на стороны в соответствии с общим порядком, установленным ст. 56 ГПК РФ, исходя из которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Исходя из материалов дела, в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ, истцом не представлено доказательств нарушения условий договорапаенакопления, которое было бы допущено ЖСК «Трио-Комфорт».

Согласно ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

Согласно п.1.2 договора паенакопления №746 от 27.03.2024г., заключенного с ФИО1, общая проектная площадь квартиры, составляет 23,38 кв.м., из них: жилая площадь – 16,69 кв. метров, площадь помещений вспомогательного назначения, не относящихся к жилым – 6,69 кв.м.

Также пунктом п.1.2 договора паенакопления №746 от 27.03.2024г., предусмотрена лоджия (№3 по плану) площадью 2,90 кв.м., которая не включена в общую проектную площадь квартиры.

Согласно плану Квартиры, отображающему в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), местоположение на этаже строящегося многоквартирного дома, определяется в приложении № 2 к Договору паенакопления, в котором отражена лоджия площадью 2.90 кв.метра.

Согласно п. 3.1, 3.2 договора паенакопления №746 от 27.03.2024 г., общий размер паевого взноса определен сторонами в сумме 3 810 600 руб., из расчета 145 000 руб. за квадратный метр.

Из анализа договора паенакопления следует, что при определении размера паевого взноса учитывалась как общая проектная площадь квартиры, так и площадь лоджии в полном объеме, сумма которых умножена на 145 000 руб., как единую стоимость одного квадратного метра.

При этом какие-либо понижающие коэффициенты применительно к площади лоджии или иным частям квартиры, не относящимся к жилым помещениям, по условиям договора паенакопления не применялись.

Из материалов дела следует, что паевой взнос в сумме 3 810 600 руб. внесен истцом ФИО1 в полном объеме платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривается ответчиком.

Соответственно, истцом добровольно оплачена и площадь лоджии, как составная часть квартиры.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Трио-Комфорт» было направлено в адрес ФИО1 требование о внесении стоимости излишней площади квартиры в сумме 205 000 руб., полученное последним лично.

Из указанного требования от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по результатам обмеров площадь жилых и нежилых помещений квартиры составила 23,3 кв. метра, площадь балконов, лоджий – 4,4 кв. метра. Увеличение общей площади квартиры и площади балконов и лоджий, согласно указанному требованию, составило 1,42 кв. метра.

Материалами дела установлено, что по результатам возведения квартиры, являющейся предметом договора паенакопления № 746 от 27.03.2024 г., фактическая общая проектная площади квартиры (не включающая площадь лоджии) составила 23,3 кв. метра, то есть уменьшилась по сравнению с площадью, определенной в п.1.2 договора, на 0,08 кв. метра.

При этом фактическая площадь лоджии составила 4,4 кв. метра, то есть увеличилась по сравнению с площадью, определенной в п.1.2 договора, на 1,5 кв. метра.

В результате одновременного увеличения и уменьшения фактической площади отдельных частей квартиры, в итоге произошло общее увеличение площади квартиры (включающей общую проектную площадь и площадь лоджий) на 1,42 кв. метра.

Фактические размеры квартиры и ее площадь, установленные в результате итоговых обмеров, сторонами не оспаривается.

В связи с тем, что доказательств, свидетельствующих о несоответствии фактической площади квартиры результатам произведенных обмеров сторонами не представлено, суд полагает установленной превышение фактической площади квартиры с учетом всех ее частей на 1,42 кв. метра по сравнению с площадью, определенной в договоре, исходя из которой производился расчет размера паевого взноса. При этом суд учитывает одновременное уменьшение общей проектной площади на 0,08 кв. метра и увеличение площади лоджии на 1,5 кв. метра.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Толкование договора, произведенное истцом, суд не может признать надлежащим, поскольку, ссылаясь на п.3.7.1 и 3.7.2 договора, истец не учитывает положения, закрепленные в иных частях договора, что противоречит требованиям о системном толковании и не может считаться добросовестным поведением.

Так, в соответствии с п. 1.3 договора паенакопления №746 от 27.03.2024г., общая проектная площадь квартиры является ориентировочной согласно проектной документации Жилого дома по внутреннему периметру стен жилого помещения (Квартиры) и состоит из суммы площадей всех частей жилого помещения (квартиры), включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в Квартире без учета площадей балконов, лоджий, террас, веранд.

Общая и жилая проектные площади, а также площади балконов, лоджий, веранд, террас и номер Квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи уполномоченными организациями государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства или кадастровым инженером (далее по тексту - «органы БТИ») технического плана и технического паспорта на жилой дом.

Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений Квартиры может быть уменьшена или увеличена за счёт, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений квартиры и/или лоджий (балконов, террас), в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве квартиры и существенным изменением размеров Квартиры).

Таким образом, Договором паенакопления предусмотрено, что площадь лоджий (балконов), хотя и не включается в общую проектную площадь квартиры, однако является неотъемлемой частью квартиры как предмета договора паенакопления. При этом Договором паенакопления также допускается возможность отклонения фактической площади лоджий (балконов) от проектной в большую или меньшую сторону.

В соответствии с п.3.2 договора, размер паевого взноса, указанного в п.3.1.3 настоящего Договора, определяется исходя из стоимости одного квадратного метра общей проектной площади жилого помещения (квартиры), а также стоимости одного квадратного метра проектной площади балконов, лоджий, террас, веранд жилого помещения (квартиры), установленного решением Правления ЖСК на момент заключения настоящего договора.

Таким образом, исходя их пункта 3.2 договора, стоимость одного квадратного метра проектной площади балконов, лоджий, террас, веранд жилого помещения (квартиры) включается в общий размер паевого взноса, подлежащего внесению членом кооператива.

В соответствии с п.3.7 договора паенакопления, размер паевого взноса, указанного в пп.3.1.3 настоящего договора, и общий размер взносов, подлежащих внесению пайщиком по настоящему договору в соответствии с п.3.1, подлежит изменению в случае несовпадения фактической площади Квартиры, включая площадь жилых и нежилых помещений, площади балконов, лоджий, террас, веранд, с коэффициентом 1,0 по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, при условии, если фактическая площадь согласно Техническому паспорту Объекта будет отличаться от проектной, указанной в п.1.2 настоящего договора.

Таким образом, в пункте 3.7 договора также прямо установлена возможность изменения общего размера паевых взносов в случае отклонения фактической площади балконов и лоджий от их проектной площади.

Истец, указывая на то, что данный пункт 3.7 договора не содержит формулы (порядка) перерасчета паевого взноса, не учитывает буквально закрепленное в тексте данного пункта требование об обязательном изменении размера паевых в случае несовпадения фактической площади Квартиры, включая площадь жилых и нежилых помещений, площади балконов, лоджий, террас, веранд, с коэффициентом 1,0.

В то же время, в пунктах 3.7.1 и 3.7.2 договора, вопреки утверждениям истца, устанавливаетсяне формула перерасчета размера паевого взноса,а порядок внесения дополнительного паевого взноса или его возврата, который должен применяться не самостоятельно, а в совокупности с остальными положениями Договора.

Кроме того, условия заключенного с истцом Договора паенакопления не противоречат требованиямп.5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, на которую ссылается истец, поскольку площадь лоджий не включена в общую площадь квартиры, а учтена в договоре отдельно.

Исходя из условий заключенногодоговорапаенакопления, предусмотрена безусловная обязанность пайщика произвести доплату паевого взноса в случае увеличения фактической площади квартиры, в том числе увеличения лоджий (балконов), а также безусловная обязанность кооператива возвратить часть паевого взноса в случае уменьшения фактической площади квартиры.

Иное толкование Договора паенакопленияпривело бы к получению истцом необоснованных преимуществ по сравнению с другими членами кооператива, поскольку не включение площади лоджий в общую проектную площадь квартиры не означает того, что данные площади лоджий не должны оплачиваться членом кооператива за счет вносимых им паевых взносов.

В противном случае имело бы место неосновательное обогащение со стороны члена кооператива, который приобретал бы имущество, предназначенное для его личного владения и использования, не внося плату за него.

Исходя из действующего законодательства лоджия (балкон), расположенная в квартире, предназначенная для использования проживающими в этой квартире гражданами и для обслуживания только одной квартиры, не относится к общему имуществу собственников помещений МКД (ч.2, 5 ст.15, ч.1 ст.36 ЖК РФ; Определение Верховного Суда РФ от 03.07.2018 №19-КГ18-9).

Возведение указанных балконов (лоджий), предусмотренных проектной документацией, требует затрат денежных средств, единственным источником которых для жилищно-строительного кооператива, относящегося к некоммерческим организациям, являются паевые взносы его членов, в число которых входит ФИО1

Исходя из вышеизложенного, судом не установлено правовых оснований для освобождения истца от уплаты части паевого взноса, приходящейся на увеличившуюся по сравнению с проектной площадь лоджии.

В судебном заседании представителем истца заявлен довод о ничтожности условий, закрепленных в пунктах 3.2 и 3.7договора паенакопления, на которых ответчик основывал свои возражения, ввиду того, что по мнению истца они противоречат п. 34 Устава ЖСК.

По мнению представителя истца, согласно п.34 Устава, размер паевых взносов может определяться исходяисключительно из площади жилого помещения. При этом представитель истца полагает, что понятие «жилое помещение», закрепленное в п. 34 Устава, идентично понятию «жилое помещение», закрепленному в ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, соответственно, его площадь должна определяться в порядке, предусмотренном п.5 ст. 15данного кодекса.

Представитель истца полагает, что ЖСК в нарушение требований законодательства привлекло денежные средства истца по договору, который содержит условия о составе и порядке внесения паевого взноса, что по мнению представителя истца является грубым нарушением требований ст. 116, ч.4 ст. 128 ГК РФ, ст. 113,125 ЖК РФ о том, что размер, состав и порядок внесения паевых взносов может определяться исключительно Уставом ЖСК.

Также по мнению представителя истца, договор не является основанием принятия от истца паевых взносов, так как договорных способов привлечения денежных средств для членов ЖСК жилищным законодательством РФ не предусмотрено, а следовательно договор является ничтожным и нужно руководствоваться исключительно Уставом ЖСК.

Вышеуказанные доводы представителя истца судом отклоняются ввиду следующего.

Ссылку истца на нормы п.5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающие порядок определения общей площади жилого помещения, исключающий из них площадь балконов, лоджий, веранд и террас, суд не может признать обоснованной, поскольку указанная норма не регулирует отношения между жилищно-строительным кооперативом и его членами в частиприобретения права собственности на жилые помещения (квартиры) в рамках заключенных договоров паенакопления.

Так, Жилищный кодекс РФ, не регулирует отношения, связанные с возникновением права собственности граждан на жилые помещения, поскольку в ст. 4 указанного Кодекса в перечне отношений, регулируемых жилищным законодательством, не содержится отношения возникновения права собственности граждан на жилые помещения.

Согласно п.4 ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачногогаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно ч.1 ст.129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Таким образом, п.4 ст.218 ГК РФ, а также ч.1 ст.129 ЖК РФ устанавливают специальный способ приобретения права собственности лицами, имеющими право на паенакопления в жилищном кооперативе - полное внесение своего паевого взноса.

В части 3 ст.110 Жилищного кодекса РФ установлено, что члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Однако, нормами жилищного законодательства не урегулирован порядок указанного участия граждан собственными средствами в строительстве жилого дома, поскольку это является предметом регулирования гражданского законодательства.

Также указанный порядок установлен уставом кооператива, решениями органов управления кооператива, принятыми в рамках установленной компетенции, и заключенными с его членами в соответствии с нормами гражданского законодательства договорами паенакопления.

По указанной причине, терминология и понятия, используемые в Уставе ЖСК и в договорах паенакопления, могут отличаться от используемых в Жилищном кодексе РФ, оснований считать их идентичными не имеется.

В связи с изложенным, доводы истца о том, что п.34 Устава ЖСК содержит понятие «площадь жилого помещения», идентичное понятию в ст.15 ЖК РФ, являются необоснованными.

Кроме того, нормы п. 34 Устава ЖСК «Трио-Комфорт» о том, что размер паевого взноса устанавливается в договоре о внесении паевых взносов, заключаемом с ЖСК, и определяется исходя из площади жилого помещения, являются общими и не конкретизированными, не устанавливают в полном объеме порядок определения размера паевого взноса и какие составные части квартиры при этом учитываются.

Также Устав не содержит нормативно закрепленного определения, позволяющего точно установить содержание используемого понятия «жилое помещение».

По указанной причине, прямое применение норм Устава невозможно без их дальнейшей конкретизации в решениях органов управления кооперативом и непосредственно заключаемых договорах паенакопления, что, как установлено судом, было в дальнейшем произведено ЖСК «Трио-Комфорт».

По вышеизложенным основаниям судом отклоняются доводы представителя истца о том, что заключенный Договор паенакопленияне может регулировать отношения между жилищно-строительным кооперативом и его членами ввиду его ничтожности, обусловленной по мнению истца тем, что отношения между сторонами в данном случае могут регулироваться исключительно уставом кооператива.

При указанных условиях, суд руководствуется принципом презумпции действительности договора, изложенным в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в соответствии с которым при наличии спора о действительности или заключенности договорасуд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

На истце лежит бремя опровержения названной презумпции, однако надлежащих доказательств, однозначно свидетельствующих о недействительности договора, истцом не представлено.

Также вопреки доводам истца, заключенный между сторонами договор не содержит признаков, позволяющих расценить возникшие правоотношения как обязательства из договора долевого участия в строительстве жилья, предусмотренного нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В пункте 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, разъяснено, что Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающиев связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.

При рассмотрении настоящего спора, связанного с исполнением Договора паенакопления,суд учитывает также решениеобщего собрания ЖСК «Трио-Комфорт» № 10 от 01.07.2020 г. о порядке установления размера паевого взноса и заключении договоров паенакопления, принятое в рамках их компетенции указанного органа управления кооперативом и имеющее обязательное значение для сторон спора.

Так, исследованным судом решением общего собрания ЖСК «Трио-Комфорт» № 10 от 01.07.2020 г. установлено, что размер паевого взноса, подлежащего внесению членом кооператива по Договору паенакопления, определяется исходя из стоимости одного квадратного метра общей проектной площади жилого помещения (Квартиры) и стоимости одного квадратного метра проектной площади балконов, лоджий, террас, веранд жилого помещения (квартиры), установленных решением Правления ЖСК на момент заключения договора паенакопления.Стоимость одного квадратного метра общей проектной площади жилого помещения (квартиры) и стоимость одного квадратного метра проектной площади балконов, лоджий, террас, веранд жилого помещения (квартиры), признаются равными и вместе именуются как стоимость квадратного метра Квартиры.

Размер подлежащего внесению паевого взноса определяется путем умножения стоимости квадратного метра Квартиры, установленной решением Правления на день заключения договора паенакопления, на сумму площадей всех частей Квартиры. При определении суммы площадей всех частей Квартиры суммируются в полном объеме: проектная общая площадь жилого помещения (включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении) и проектная площадь балконов, лоджий, террас, веранд, являющихся составной частью обособленной Квартиры как предмета договора паенакопления.

Общая проектная площадь Квартиры является ориентировочной согласно проектной документации Жилого дома по внутреннему периметру стен жилого помещения (Квартиры) и состоит из суммы площадей всех частей жилого помещения (квартиры), включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в Квартире без учета площадей балконов, лоджий, террас, веранд.

Проектная площадь балконов, лоджий, террас, верандявляется ориентировочной.

Общая и жилая проектные площади, а также площади балконов, лоджий, веранд, террас и номер Квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи уполномоченными организациями государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства или кадастровым инженером технического плана и технического паспорта на Жилой дом.

Размер паевого взноса, указанного в договоре паенакопления, и общий размер взносов, подлежащих внесению пайщиком по договору паенакопления, подлежит изменению в случае несовпадения фактической площади квартиры, включая площадь жилых и нежилых помещений, площадь балконов, лоджий, террас, веранд с коэффициентом 1,0 по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, при условии, если фактическая площадь согласно Техническому плану (паспорту) Объекта будет отличаться от проектной.

В случае если фактическая площадь Квартиры увеличится относительно общей проектной площади (включая площадь жилых и нежилых помещений, площади балконов, лоджий, террас, веранд), то размер паевого взноса, подлежащий внесению пайщиком, увеличивается на стоимость разницы между общей проектной и фактической площадью Квартиры. Расчет размера доплаты стоимости осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в договоре паенакопления.

Судом отклоняются доводы истца о том, что решение общего собрания ЖСК «Трио-Комфорт» № 10 от 01.07.2020 г. не будет являться для него обязательным по причине отсутствия у истца информации о данном решении.

Согласно ст.115 Жилищного кодекса Российской Федерации, органами управления жилищного кооператива являются общее собрание членов жилищного кооператива.

В соответствии со статьями 145, 146 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом общества.

В силу ст.117 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

Как следует из протокола №10 от 01.07.2020 г. общего собрания ЖСК «Трио-Комфорт» на момент его проведения общее количество членов кооператива составляло 5 человек, которые все приняли участие в общем собрании, кворум имелся. Все решения по вопросам повестки дня приняты единогласно правомочным собранием, признаки ничтожности решения общего собрания, установленные статьей 181.5 Гражданского кодекса РФ отсутствуют.

В соответствии с ч.2 ст.117 Жилищного кодекса Российской Федерации, решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном законом порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

При этом закон не связывает обязательность решения общего собрания для отдельных членов кооператива с фактом ознакомления последних с данным решением.

Истец ФИО1, принятый в члены ЖСК «Трио-Комфорт» значительно позднее даты проведения общего собрания от 01.07.2020г. и по указанной причинев нем не участвовавший, не может ссылаться на отсутствие информации о данном решении как основание считать его недействительным.

Кроме того, истец, как член кооператива, имел реальную возможность ознакомиться с указанным решением и в случае несогласия с ним реализовать свое право на его обжалования в судебном порядке. Данная возможность сохраняется у истца и в настоящее время.

При этом на момент рассмотрения настоящего спора решение общего собрания ЖСК «Трио-Комфорт» № от ДД.ММ.ГГГГ в судебном порядке не оспорено и недействительным не признано.

Доводы истца о подложности протокола общего собрания ЖСК «Трио-Комфорт» № от 01.07.2020г. и исключении его из числа доказательств, основаны на субъективном мнении истца и предположениях, каких-либо доказательств подложности указанного протокола суду не представлено.

То обстоятельство, что между ЖСК «Трио-Комфорт» и ФИО1 не заключено дополнительное соглашение о перерасчете паевого взносапо мнению суда не влияет на оценку законности требования ЖСК «Трио-Комфорт», поскольку обязанность пайщика оплатить дополнительную площадь, в том числе площадь балконов и лоджий, как и обязанность заключить дополнительное соглашение к договору, прямо предусмотрена в п.3.7.1 договора паенакопления, в решении общего собрания ЖСК «Трио-Комфорт» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Всоответствии с вышеуказанным решением общего собрания, дополнительное соглашение о перерасчете паевого взноса подлежит обязательному заключению между ЖСК и членом кооператива (Пайщиком) в случае увеличения или уменьшения фактической площади Квартиры относительно общей проектной площади (включая площадь жилых и нежилых помещений, площади балконов, лоджий, террас, веранд). Уклонение какой-либо из сторон от заключения указанного Дополнительного соглашения не освобождает от исполнения обязанности по доплате, либо возврату части паевого взноса, приходящейся на площадь, отличающуюся от проектной. Данные суммы могут быть взысканы сторонами Договора паенакопления в установленном законом порядке.

Судом отклоняются доводы истца о недостоверности и исключении из числа доказательств представленного представителем ответчика протокола заседания правления ЖСК «Трио-Комфорт» № от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении сметы и установлении стоимости одного квадратного метра квартиры, а также локального сметного расчета №ЛС02-01-01 от ДД.ММ.ГГГГ, а также доводы, вытекающие из анализа истцом указанных доказательств.

В силу ч.2 ст.56 ГПК РФ, только суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Таким образом, суд определяет необходимость доказывания того или иного обстоятельства посредством представления доказательств, при этом, определяет необходимость представления дополнительных доказательств в подтверждение того или иного обстоятельства.

Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении сметы и установлении стоимости одного квадратного метра квартиры,а также локального сметного расчета № ЛС02-01-01 от ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен суду представителем ответчика по инициативе самого истца, заявившего соответствующее ходатайство.

При этом сам ответчик на указанных доказательствах не основывал свои возражения относительно предъявленного иска и на них не ссылался.

В судебном заседании представитель истца, проводя анализ указанных доказательств и ссылаясь на их недостоверность, фактически заявлены доводы о ненадлежащем установлении цены договора и выражено несогласие с ценой договора.

Однако, вышеуказанные доводы представителя истца, касающиеся цены договора, не входят в предмет доказывания по настоящему делу, поскольку истцом не заявлены требования, связанные с оспариванием размера паевого взноса, установленного в договоре паенаколпения.

Указанные требования могут быть заявлены истцом в рамках самостоятельного спора, в связи с чем при рассмотрении настоящего дела оценке судом не подлежат.

При указанных обстоятельствах, суд полагает обоснованным направление ЖСК «Трио-Комфорт» в адрес истца ФИО1 требования от ДД.ММ.ГГГГ о дополнительном внесении им паевого взноса, в связи с чем требования истца о признании указанного требования незаконным - подлежат отклонению.

Также суд не находит оснований для удовлетворения требований о признании, что размер паевого взноса в связи с уменьшением фактической площади квартиры составляет 3 799 000 рублей и взыскании с ЖСК «Трио-Комфорт» в пользу ФИО1 денежных средств в сумме 11 600 рублей, поскольку они непосредственно вытекают из требований о признании незаконным требования ЖСК «Трио-Комфорт» от ДД.ММ.ГГГГ о дополнительном внесении им паевого взноса, оснований для удовлетворения которых судом не установлено.

Кроме того, по смыслу договора паенакопления, окончательный размер паевого взноса, подлежащий внесению членом кооператива, не может определяться в отношении отдельных помещений как составных частей квартиры, являющейся предмета договора, а должен определяться по результатам обмеров исходя из общей площади квартиры, представляющую итоговую сумму фактических площадей всех составных ее частей, включая площади лоджии.

Как установлено судом, применительно к квартире, являющейся предметом договора паенакопления, заключенного с истцом ФИО1, по результатам итоговых обмеров имеет место уменьшение общейплощади жилого помещения при одновременном увеличении площади лоджии с итоговым увеличением суммарной общей площади жилого помещения и площади лоджии на 1,42 кв.м.

С учетом того, что договор паенакопления не предусматривает раздельного определения паевого взноса для отдельных частей квартиры, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований истца об установлении размера паевого взноса в сумме 3 799 000 руб. и взыскании 11 600 руб., приходящихся на уменьшение площади жилого помещения в размере 0,08 кв.м.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Жилищно-строительному кооперативу «Трио-Комфорт» о признании незаконным действий органов управления кооперативом, об установлении размера паевого взноса, взыскании денежных средств– отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий: /подпись/

Мотивированное решение суда изготовлено «05» мая 2025 года.

Копия верна:

Судья О.Н. Карпенко

Секретарь З.А. Эрганьян

Решение не вступило в законную силу

Секретарь З.А. Эрганьян

Подлинник находится в материалах дела № 2-1054/2025

УИД: 23RS0003-01-2025-000181-33Анапского городского суда Краснодарского края.