УИД 58OS0000-01-2025-000065-78 Дело № 3а-47/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июня 2025 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.,

при ведении протокола помощником судьи Буцковой П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Зареченский торговый дом» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

15 апреля 2025 года в Пензенский областной суд поступило административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Зареченский торговый дом» (далее – ООО «Зареченский торговый дом», административный истец) об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») от 16 января 2025 года № и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости –здания с кадастровым №, общей площадью 16 936,3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: реконструкция здания «Универмаг» (реконструкция под торгово-развлекательный центр), расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости.

Требование мотивировано тем, что необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, содержащийся в оспариваемом решении, затрагивает права административного истца, как правообладателя указанного объекта недвижимости, поскольку налог на имущество организаций исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд признать незаконным указанное выше решение об отказе в установлении рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости - здания с кадастровым № по состоянию на 12 декабря 2024 года в размере равном его рыночной стоимости – 362 063 000 рублей на основании отчёта об оценке от 13 декабря 2024 года № (далее – отчёт об оценке), выполненного оценщиком общества с ООО Ц (далее – ООО Ц) А

В ходе подготовки дела к рассмотрению в качестве заинтересованных лиц привлечены Правительство Пензенской области, Министерство государственного имущества Пензенской области, администрация закрытого административно-территориального образования города Заречного Пензенской области (далее – администрация ЗАТО г. Заречного Пензенской области).

Определением Пензенского областного суда от 29 апреля 2025 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для решения вопроса о соответствии указанного отчёта об оценке требованиям действующего законодательства, федеральным стандартам оценки, а также об определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости по состоянию на 12 декабря 2024 года.

После проведения судебной экспертизы административное дело вместе с заключением эксперта ООО М (далее – ООО М) В от 2 июня 2025 года № (далее - заключение эксперта от 2 июня 2025 года №, заключение эксперта) поступило в суд.

Определением Пензенского областного суда от 3 июня 2025 года производство по делу возобновлено.

После ознакомления с заключением эксперта от представителя административного истца ООО «Зареченский торговый дом» ФИО1 поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя стороны административного истца, а также об уточнении требований в части устанавливаемого размера кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым № в размере равном рыночной стоимости по результатам заключения эксперта от 2 июня 2025 года № по состоянию на 12 декабря 2024 года – 337 900 000 рублей. В остальной части заявленные требования оставлены без изменения.

В судебное заседание стороны, будучи надлежаще и своевременно извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, не явились, явку представителей не обеспечили.

В материалах дела имеется заявление представителя административного истца ООО «Зареченский торговый дом» ФИО2 с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

От представителя административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО3 поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя учреждения, а также об отказе в удовлетворении требования о признании незаконным решения от 16 января 2025 года № и вынесении решения на усмотрение суда в части требования об определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной.

Заинтересованные лица Правительство Пензенской области, Министерство государственного имущества Пензенской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – Управление Росреестра по Пензенской области), публично-правовая компания «Роскадастр» (далее – ППК «Роскадастр»), администрация ЗАТО г. Заречного Пензенской области, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей заинтересованных лиц Управления Росреестра по Пензенской области ФИО4, ППК «Роскадастр» ФИО5, администрации ЗАТО г. Заречного Пензенской области ФИО6 поступили отзывы, содержащие просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, и их представителей.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 152-168).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена на основании акта ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 30 мая 2024 года № и составила 505 469 970,57 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости от 11 апреля 2025 года № (том 1 л.д. 7).

Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, является 1 января 2023 года. Сведения об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 5 июня 2024 года, дата начала применения 13 мая 2024 года.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ).

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой стоимости здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

ООО «Зареченский торговый дом» является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым №, общей площадью 16 936,3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: реконструкция здания «Универмаг» (реконструкция под торгово-развлекательный центр), расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 апреля 2025 года № КУВИ-001/2025-91648781 (том 1 л.д. 135-140).

В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 374 настоящего Кодекса, к которому относится недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности.

Так как ООО «Зареченский торговый дом» является собственником здания, и на нём лежит обязанность по уплате налога на имущество организаций, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым № в размере равном его рыночной стоимости, следовательно, вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости.

Как следует из обстоятельств дела, 20 декабря 2024 года ООО «Зареченский торговый дом» обратилось в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке, выполненный оценщиком ООО Ц А, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 12 декабря 2024 года составила 362 063 000 рублей (том 1 л.д. 22-119, 120, 170).

Решением ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 16 января 2025 года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке объекта недвижимости недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 171).

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое административным истцом решение является законными и обоснованными.

Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Согласно заключению эксперта от 2 июня 2025 года № отчёт об оценке, подготовленный оценщиком ООО Ц А, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, при составлении названного отчёта оценщиком допущены несоответствия требованиям статьи 11 Федерального закона Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности), подпунктов «б», «в», «д» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, исследовав названное заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, не оспаривая заключение эксперта, в том числе в названной части, каких-либо возражений суду не представили.

Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт, выполненный оценщиком ООО Ц А от 13 декабря 2024 года № о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 12 декабря 2024 года подготовлен с использованием неполных сведений, содержит ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Поскольку решение ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости от 16 января 2025 года № принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствует положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление ООО «Зареченский торговый дом» в части признания его незаконным не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В целях установления рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым № по состоянию на 12 декабря 2024 года (дата оценки нежилого здания, указанная в отчёте в целях обращения в бюджетное учреждение для установления кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости), в рамках проведения назначенной на основании определения Пензенского областного суда от 29 апреля 2025 года экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, определённой оценщиком ООО Ц А в отчёте об оценке от 13 декабря 2024 года №, действительной рыночной стоимости указанного объекта, при не соответствии – определении действительной рыночной стоимости названного объекта недвижимости на указанную дату.

По результатам проведённой судебной экспертизы из представленного в материалы дела заключения эксперта от 2 июня 2025 года № следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым № по состоянию на 12 декабря 2024 года составляет 337 900 000 рублей (том 2 л.д. 2-87).

Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 12 декабря 2024 года в размере равном его рыночной стоимости согласно результатам проведённой судебной экспертизы.

Сторона административного ответчика в заявлении указала, что не оспаривает выводы, изложенные в заключении эксперта.

Суд, исследовав заключение эксперта в части определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом доходного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования сравнительного и затратного подходов к оценке.

Экспертом установлено, что согласно Правил землепользования и застройки закрытого административно-территориального образования г. Заречного Пензенской области, утверждённых решением Собрания представителей г. Заречного от 24 декабря 2012 года № 375, объект оценки относится к территориальной зоне обслуживания и деловой активности (Ц-1), расположен на земельном участке с видом разрешённого использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» (4.2), фактически используется как торговый центр «Универмаг», в связи с чем анализ рынка проводился в отношении объектов торговли и близких к ним по виду использования.

Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

При применении доходного подхода эксперт использовал метод прямой капитализации, который в соответствии с положениями пункта 23 ФСО № 7 применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

В рамках проведённого исследования экспертом определена величина потенциального валового дохода, представляющего собой доход, генерируемый объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании без учёта всех потерь и расходов. После чего определён размер действительного валового дохода, представляющего собой валовые денежные поступления от приносящей доход собственности за вычетом потерь от недоиспользования и при сборе арендной платы, добавляя прочие доходы от нормального рыночного использования объекта. Затем определён чистый операционный доход, представляющий собой действительный валовый доход за минусом операционных расходов за год, после чего произведён расчёт ставки капитализации (коэффициента капитализации) и определена стоимость объекта недвижимости (единого объекта) на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации.

Экспертом установлено, что в отличие от областного центра г. Заречный Пензенской области в значительно меньшей степени развит в вопросе продажи и аренды коммерческой недвижимости, рынок купли-продажи на дату оценки ограничивается двумя предложениями о продаже близких к объекту оценки по сегменту рынка, площадью от 1 000 кв.м, которые длительный период времени являются невостребованными. При этом на территории данного населённого пункта также фактически отсутствуют предложения о продаже земельных участков торгово-офисного и близкого к ним назначения, соответствующих объекту исследования.

В этой связи экспертом стоимость земельного участка под объектом оценки была определена путём вычисления размера доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости с использованием справочной информации на сайте Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиэл» и учётом анализа рынка, проведённого в рамках исследования.

На основании проведённого исследования произведено согласование полученных результатов оценки и определена итоговая стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность его выводов, участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не заявлено, сторона административного истца уточнила требования с учётом заключения судебной экспертизы, сторона административного ответчика в заявлении указала на отсутствие возражений относительно выводов заключения эксперта.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым № следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта по состоянию на 12 декабря 2024 года в размере 337 900 000 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать 20 декабря 2024 года – день обращения ООО «Зареченский торговый дом» в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Сторона административного истца не заявляла ходатайства о распределении понесённых судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Зареченский торговый дом» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 16 января 2025 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости - здания с кадастровым №, общей площадью 16 936,3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: реконструкция здания «Универмаг» (реконструкция под торгово-развлекательный центр), расположенного по адресу: <адрес>, на основании отчёта об оценке от 13 декабря 2024 года №, выполненного оценщиком ООО Ц А, отказать.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым №, общей площадью 16 936,3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: реконструкция здания «Универмаг» (реконструкция под торгово-развлекательный центр), расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 12 декабря 2024 года в размере равном его рыночной стоимости – 337 900 000 (триста тридцать семь миллионов девятьсот тысяч) рублей.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Зареченский торговый дом» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной считать 20 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.М. Шелахаева