Решение по делу № 3А-14/2023 от 10.02.2023 - об установлении архивной кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело № 3a-14/2023

УИД 75OS0000-01-2022-000434-50

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 февраля 2023 года г. Чита

Забайкальский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бурака М.Н.,

при секретаре судебного заседания Борейша Л.О.,

с участием административного истца С.И.А., ее представителя ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению С.И.А. об установлении архивной кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

16 декабря 2022 года С.И.А. обратилась в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью – 11 000 кв.м., категория: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, - 1 321 000 рублей по состоянию на 1 января 2014 года.

В обоснование требований административный истец указала, что земельный участок находится у нее во временном владении и пользовании. Кадастровая стоимость земельного участка, установленная Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края,существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке № 77 от 9 декабря 2022 года. Данное обстоятельство нарушает права административного истца как плательщика арендной платы за пользование земельным участком.

В судебном заседании административный истец С.И.А., ее представитель ФИО1, поддержали административные исковые требования, просили суд установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № размере, равном его рыночной стоимости 1 321 000 рублей по состоянию на 1 января 2014 года, на период с 1 января 2014 года до 1 января 2022 года.

Представитель административного ответчика Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Забайкальскому краю ФИО2, представитель заинтересованного лица администрации городского округа «Город Чита» ФИО3,просили рассмотреть административное дело в отсутствие представителей.

Административные ответчикиДепартамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю,извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав административного истцаС.И.А., ее представителяФИО1, суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.

В соответствии с частью 1статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ (в редакции, действующей при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно статье 66 ЗК РФ (в редакции, действующей при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки до указанной даты был регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).

В соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ)).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.

По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 11 000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объекта капительного строительства – складской базы, расположенный по адресу: <адрес>, предоставлен Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края во временное владение и пользование на условиях аренды С.И.А. на срок по 1 июля 2015 года (договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена от 4 июля 2012 года № 552/12, срок продлен по 17 июля 2025 года на основании дополнительного соглашения от 18 июля 2022 года № 471, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 24 января 2023 года). Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 7 июня 2012 года.

В соответствии с пунктом 2.4.1 договора аренды земельного участка от 4 июля 2012 года № 552/12, пунктом 2 дополнительного соглашения от 18 июля 2022 года № 471, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30 января 2023 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2014 года в размере 21 660 540 рублей; сведения о данном размере кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 3 января 2015 года.

Вместе с тем приказом от 1 сентября 2021 года № 34/НПА утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края, по состоянию на 1 января 2021 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 1 января 2021 года в размере – 2 925 356,07 рублей, датой начала ее применения определено 1 января 2022 года. Сведения о данном размере кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 1 ноября 2022 года.

Приказом от 3 октября 2022 года № 41/НПА утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края, по состоянию на 1 января 2022 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 1 января 2022 года в размере – 9 434 370 рублей, датой начала ее применения определено 1 января 2023 года. Сведения о данном размере кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 5 декабря 2022 года.

Из изложенного следует, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 1 января 2014 года, на момент рассмотрения административного дела является архивной.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости(часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (пункт 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

В абзаце первом статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности установлено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 14, 15 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из содержания административного искового заявления и установлено судом, архивная кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению для исчисления арендной платы, а установление в отношении земельного участка архивной кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 1 января 2014 года, подлежала применению с даты внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, и административный истец, являясь арендатором указанного выше земельного участка, имеет обязательства по уплате арендных платежей, размер которых зависит от оспариваемой кадастровой стоимости, и несмотря на то, что в последующем эта кадастровая стоимость стала архивной, С.И.А. имеет правовую заинтересованность в ее пересмотре и установлении в размере рыночной стоимости.

При таком положении, суд полагает возможным восстановить С.И.А. срок на обращение в суд с заявленными требованиями.

В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного земельного участка превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости № 77 от 9 декабря 2022 года, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО4, являющейся членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (регистрационный № 1473.75 от 15 декабря 2016 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – АО «АльфаСтрахование», период действия договора № 0991R/776/40718/22 –с 1 ноября 2022 года по 31 октября 2023 года.

Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением «Оценка недвижимости», указанным в квалификационном аттестате № 022734-1 от 25 июня 2021 года.

В отчетах приведена подробная информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, изложены результаты проведенного анализа рынка оцениваемого объекта недвижимости, в частности, проанализирована система факторов, оказывающих влияние на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельных участков оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

При реализации указанного подхода к оценке выбрано три аналога земельного участка, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.

На основании примененной методики рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № с учетом допущений и ограничений определена по состоянию на 1 января 2014 года в размере 1 321 000 (один миллион триста двадцать одна тысяча) рублей.

В ходе рассмотрения настоящего административного дела каких-либо возражений от участвующих в деле лиц против принятия отчета об оценке № 77 от 9 декабря 2022 года в качестве доказательств заявленной величины рыночной стоимости земельного участка не поступило. Данных о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели отражено в отчете об оценке, суду не представлено. О назначении и проведении судебной оценочной экспертизы ходатайств не заявлялось.

При таком положении, оценив отчет об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2014 года подлежит установлению в размере, равном его рыночной стоимости, – 1 321 000 (один миллион триста двадцать одна тысяча) рублей.

Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Согласно части 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие: исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения; внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, поскольку в настоящее время утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края, то кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, установленная в размере рыночной, подлежит применению с 1 января 2014 года и до 1 января 2022 года, даты применения вновь утвержденной кадастровой стоимости.

Данных о том, что С.И.А. обращалась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, в материалах дела не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление С.И.А. об установлении архивной кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов капительного строительства – складской базы, <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: 1 321 000 (один миллион триста двадцать одна тысяча) рублей по состоянию на 1 января 2014 года на период с 1 января 2014 года до 1 января 2022 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Забайкальский краевой суд.

Судья М.Н. Бурак

Решение изготовлено 10 февраля 2023 года.