Дело № 2 – 528/2023

УИД № 23RS0025-01-2023-000436-10

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Курганинск 22 июня 2023 г.

Краснодарского края

Курганинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Яконова В.В.,

при секретаре Чумаченко О.В.,

с участием представителя истца (ответчика) Сало А.Н.,

действующего на основании доверенности,

ответчиков (истцов) ФИО1,

ФИО4,

представителя ответчика (истца) ФИО4 ФИО5,

действующей на основании ордера,

представителя третьего лица - отдела по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования Курганинский район, ФИО6,

действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО1, ФИО4 о признании сделки купли-продажи домовладения не действительной в связи с неисполнением обязательств и по встречному иску ФИО4, ФИО1 к ФИО7 признании расписки, составленной 05.02.2018 письменным договором купли-продажи, прекращении права собственности ФИО7 и признании права собственности за ФИО1,

установил:

Представитель истца (ответчика) ФИО7 – Сало А.Н., действующий на основании доверенности обратился в суд с уточненным иском к ФИО1, ФИО4 о признании сделки купли-продажи домовладения не действительной в связи с неисполнением обязательств. В обосновании исковых требований указав, что между ФИО1 и ФИО7 16.09.2019 был заключен гражданский договор о купле-продаже жилого дома общей площадью 164,7 кв.м, с кадастровым номером № и земельного участка площадью 800 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. По договору, ФИО1 покупает у ФИО7 выше указанные жилой дом и земельный участок за наличные средства (в виде аванса) в размере 485 000 рублей и кредитные средства в размере 2 165 000 рублей, ответчики собирались брать кредит в банке, и полностью расплатиться с истцом, но ответчикам отказали в выдаче кредита и соответственно свое обязательство они не выполнили. С момента передачи ответчиками аванса в размере 485 000 рублей, до настоящего времени полный расчет с истцом не произведен, никаких действий по поводу взятых па себя обязательств ответчики не предпринимают. Просит суд признать гражданский договор о купле-продаже жилого дома общей площадью 164,7 кв.м, с кадастровым номером № и земельного участка площадью 800 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: РФ, <адрес>., заключенный между ФИО7 и ФИО1, не действительным.

Ответчики (истцы) ФИО4, ФИО1 обратились в суд со встречным уточненным иском к ФИО7 о признании расписки, составленной 05.02.2018 письменным договором купли-продажи, прекращении права собственности ФИО7 и признании права собственности за ФИО1, в обоснование, указав, что 16.09.2019 между ФИО7 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 164,7 кв.м, с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес>, условия которого отражены в расписке, согласно которой продавец ФИО7 продал Адамяну жилой дом по указанному выше адресу за 2 650 000 рублей на следующих условиях: при заключении договора купли-продажи Адамян передает ФИО7 денежную сумму в размере 100 000 рублей, в течении двух недель выплачивает сумму в размере 385 000 рублей, оставшуюся сумму в размере 2 165 000 рублей Адамян оплачивает путем внесения ежемесячных платежей по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 20 304,87 рублей до полного погашения стоимости домовладения. ФИО7, в свою очередь, обязуется передать в собственность Адамяна домовладение, расположенное по вышеуказанному адресу после полного погашения Адамяном кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. С момента заключения указанного выше договора, т.е. с 16.09.2019 в спорном домовладении проживает ФИО4 с детьми: ФИО2. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО17, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ежемесячно оплачивает обязательства по кредитному договору №, а также оплачивает коммунальные платежи, производит текущий ремонт домовладения, владеет им как своим собственным. Просят суд признать расписку, составленную 05 февраля 2018 г. ФИО7 и ФИО1 письменным договором купли-продажи жилого дома общей площадью 164,7 кв.м, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО7 и ФИО1 на следующих условиях: ФИО7 передает в собственность ФИО1 жилой дом общей площадью 164,7 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, стоимостью 2 650 000 рублей. ФИО1 обязуется произвести оплату стоимости домовладения в следующие сроки: наличными денежными средствами в момент подписания договора купли-продажи 100 000 рублей, в течении двух недель с момента подписания договора купли-продажи наличными 385 000 рублей, оставшиеся 2 165 000 рублей Адамян оплачивает путем внесения ежемесячных платежей по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 20 304,87 рублей на счет получателя ПАО Сбербанк № до полного погашения стоимости домовладения 09.12.2037, после чего ФИО7 обязуется передать в собственность Адамяна домовладение, расположенное по адресу: <адрес>. Прекратить право собственности ФИО7 на жилой дом общей площадью 164,7 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>. Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом общей площадью 164,7 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО7 не явился, просил рассмотреть дело в своё отсутствие, с участием представителя.

В судебном заседании представитель истца (ответчика) Сало А.Н., действующий на основании доверенности поддержал уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в уточненном иске, во встречном иске просит отказать.

В судебном заседании ответчик по первоначальному иску ФИО1, в судебном заседании исковые требования не признал, т.к. все условия договора купли-продажи соблюдены, ежемесячно оплачиваются обязательства по кредитному договору, оплачиваются коммунальные платежи, производится текущий ремонт домовладения.

В судебном заседании ФИО4, исковые требования не признала, т.к. условия договора соблюдены.

Истец по встречному иску (ответчик по первоначальному иску) ФИО1 поддержал встречные уточненные требования по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении. Просил встречные исковые требования удовлетворить.

Истец по встречному иску (ответчик по первоначальному иску) ФИО4 поддержала встречные уточненные требования по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении. Просила встречные исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика (истца) ФИО4 – ФИО5, в иске просит отказать, поддержала уточненные встречные исковые требования по основаниям, изложенным в уточненном иске.

Представитель третьего лица - ПАО «Сбербанк России» в лице Краснодарского отделения № 8619, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть в отсутствие представителя.

Представитель третьего лица - отдела по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования Курганинский район, ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании полагала первоначальные требования не обоснованными, встречные подлежащими в части признания расписки договором подлежащими удовлетворению, в остальной части в связи с неполным расчетом не подлежащими удовлетворению.

Выслушав стороны, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд находит первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению, встречные требования подлежащими частичному удовлетворению. К такому выводу суд приходит в силу следующих положений.

Из объяснений истцов по встречному иску, представителя истца по первоначальному иску, свидетелей ФИО9, ФИО10, ФИО11, материалов дела (исковых заявлений, копий квитанций, скриншотов, распечаток платежных документов, копии кредитного договора, графика платежей) следует, что 16.09.2019 между ФИО7 и ФИО1 достигнуто соглашение о купле-продажи жилого дома общей площадью 164,7 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, условия которого отражены в составленной сторонами расписке, в письменном виде в форме единого документа, из которой следует, что продавец ФИО7 продал Адамяну жилой дом по указанному выше адресу за 2 650 000 рублей на следующих условиях: при заключении договора купли-продажи Адамян передает ФИО7 денежную сумму в размере 100 000 рублей, в течении двух недель выплачивает сумму в размере 385 000 рублей, оставшуюся сумму в размере 2 165 000 рублей Адамян оплачивает путем внесения ежемесячных платежей по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 20 304,87 рублей до полного погашения стоимости домовладения. ФИО7, в свою очередь, обязуется передать в собственность Адамяна домовладение, расположенное по вышеуказанному адресу после полного погашения Адамяном кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, с учетом приведенных обстоятельств суд приходит к выводу, что между ФИО7 и ФИО1 возникли правоотношения по поводу купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> с рассрочкой платежа.Доводы представителя ФИО7 о том, что между сторонами была договоренность о взятии ответчиками кредита и полном расчете за дом в судебном заседании не нашли своего подтверждения надлежащими, достоверными доказательствами, поэтому судом не могут быть приняты во внимание.

Основанием для удовлетворения требований по первоначальному иску истцом указаны обстоятельства о не надлежащем исполнении условий договора купли-продажи.

В соответствии со статьёй 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Не исполнение обязательств по договору купли-продажи, не влечет признание сделки недействительной, так как неисполнение обязательств по сделке основанием ее недействительности не является.

В силу положений ст. 11 ГК РФ защите подлежит только нарушенное или оспоренное гражданское право.

Оценивая доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что обстоятельства, на которые ФИО7 ссылался в обоснование иска, не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, суд полагает, что истцом выбран неверный способ защиты своих прав.

Разрешая заявленные встречные исковые требования, суд находит их подлежащими частичному удовлетворению. К такому выводу суд приходит в силу следующих положений.

Из показаний свидетелей ФИО9, ФИО10, следует, что они присутствовали, при сделке купли-продажи дома, согласовании условий договора и подписании расписки. В их присутствии Адамян передавал ФИО7 100 000 рублей, как было указано в расписке и обсуждались условия, которые указаны в расписке.

Из показаний свидетеля ФИО11 следует, что она занималась ипотечной сделкой, Мартиросян с Адамяном купили дом у ФИО7 в рассрочку, но так как они хотели быстрее расплатиться, то подали заявку на кредит, но банк не одобрил по той причине, что ФИО7 не были своевременно представлены необходимые документы.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 489 ГК РФ договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

На основании п. 1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актов как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Из приведенных норм и установленных выше обстоятельств следует, что действительная воля сторон при покупке спорного дома была направлена на заключение и исполнение договора купли-продажи конкретного объекта и за конкретную стоимость, с определением порядка расчета. Домовладение передано ФИО7 во владение Адомян.

То есть расписка содержит все условия договора купли-продажи недвижимости, по предмету договора, цене, моменту и порядку передачи в собственность недвижимости, а также порядку расчета между сторонами.

Таким образом, по совокупности доказательств, составленная сторонами расписка является письменным договором купли-продажи, к исполнению которого стороны приступили.

После подписания сторонами договора купли-продажи ФИО7 передал Адамяну документацию на проданный дом, ключи от домовладения, а также кредитный договор № с графиком платежей, с целью своевременного внесения периодических платежей, подлежащих внесению ответчиком в счет оплаты по указанному договору, что подтверждает фактическую передачу имущества во владение Адамян.

Таким образом, имеются все основания полгать, что расписка является письменным договором купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Однако по условиям договора стороны пришли к соглашению о том, что ФИО7 обязуется передать в собственность спорное домовладение Адамян по истечению закрытия кредитного договора, то есть по смыслу текста и исходя из объяснений Адамян, по окончанию расчета (выплате всей оговоренной суммы) согласно оговоренного сторонами порядка расчетов.

Согласно же ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 1,2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из приведенных норм следует, что

право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли-продажи переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Однако уже с момента заключения договора, после передачи покупателю права владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права покупатель становится законным владельцем недвижимости и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования о прекращении права собственности ФИО7 и признании права собственности за ФИО1 преждевременны, не основаны на фактических обстоятельствах, условиях договора, нормах закона и не подлежат удовлетворению, так как согласно условий договора ФИО7 обязался передать в собственность домовладение, по окончании расчетов, соответственно и обязанность по регистрации перехода права собственности возникает после передачи данной вещи в собственности, а право собственности на эту вещь возникает с момента соответствующей регистрации.

Исковые требования истицей ФИО4 в ее пользу фактически в иске не сформированы и отсутствуют, поэтому удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО1 о признании сделки купли-продажи домовладения не действительной в связи с неисполнением обязательств, - отказать.

Исковые требования, ФИО1 к ФИО7 о признании расписки, составленной 05.02.2018 письменным договором купли-продажи, прекращении права собственности ФИО7 и признании права собственности за ФИО1, – удовлетворить частично.

Признать расписку, составленную ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 и ФИО1 письменным договором купли-продажи жилого дома общей площадью 164,7 кв.м, с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО7 и ФИО1 на следующих условиях: ФИО7 передает в собственность ФИО1 жилой дом общей площадью 164,7 кв.м, с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес>, стоимостью 2 650 000 рублей. ФИО1 обязуется произвести оплату стоимости домовладения в следующие сроки: наличными денежными средствами в момент подписания договора купли-продажи 100 000 рублей, в течении двух недель с момента подписания договора купли-продажи наличными 385 000 рублей, оставшиеся 2 165 000 рублей Адамян оплачивает путем внесения ежемесячных платежей по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 20 304,87 рублей на счет получателя ПАО Сбербанк № до полного погашения стоимости домовладения ДД.ММ.ГГГГ, после чего ФИО7 обязуется передать в собственность Адамяна домовладение, расположенное по адресу: <адрес>.

В остальной части исковых требований (в прекращении права собственности ФИО7 и признании права собственности за ФИО1), в том числе в части требований ФИО4, - отказать.

Копию решения суда направить лицам, участвующим в деле, их представителям не позднее пяти дней после дня его принятия заказным письмом с уведомлением о вручении.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Курганинский районный суд Краснодарского края в течение месяца с момента изготовления мотивировочной части решения, а именно с 28.06.2023.

Председательствующий В.В. Яконов