Дело № 2-3684/2023
УИД 50RS0044-01-2023-004712-50
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 октября 2023 год г. Серпухов Московской области
Серпуховский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Карагодиной О.А.,
при секретаре судебного заседания Шатохиной Ю.А.,
с участием представителя истца ООО «Бытовик ЖКХ» ФИО1,
ответчика ФИО2,
представителя третьего лица ООО «Дом-Сервис Серпухов» ФИО3,
третьего лица ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Бытовик-ЖКХ» к ФИО2 о признании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным,
УСТАНОВИЛ :
Истец ООО «Бытовик-ЖКХ» обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 о признании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным.
Свои требования истец мотивирует тем, что Общество с ограниченной ответственностью "Бытовик-ЖКХ" с 01.11.2015 осуществляло управление многоквартирным домом по адресу: <...> на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, проведенного в очно-заочной форме, от 30.10.2015 и договора управления многоквартирным домом № Л-8 от 01.11.2015.
По условиям договора (п. 3.2.) управляющая организация осуществляла оказание услуг и выполнение работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, по перечню, объему услуг, работ и условиям их выполнения, определяемыми в соответствии с порядком, установленным настоящим договором.
Согласно пунктам 7.2. и 7.3. договор заключен на 3 (три) года и считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 60 календарных дней до окончания срока его действия ни одна из Сторон не заявит о его расторжении. Договор управления многоквартирным домом № Л-8 от 01.11.2015 был продлен до 01.11.2024.
В период управления многоквартирным домом ООО "Бытовик - ЖКХ" выполняло работы (оказывало услуги), что подтверждается ежегодными отчетами о выполнении договора управления за 2015-2022 годы. Указанные отчеты в установленном порядке размещены в ГИС ЖКХ и на официальном сайте, что подтверждается скрин-шотами сайта ГИС ЖКХ и сайта ООО "Бытовик-ЖКХ".
Каких - либо обращений, заявлений и претензий по вопросу исполнения истцом своих обязанностей, выполнения работ (оказания услуг), их качества от собственников не поступало.
25.04.2023 на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, до истечения срока договора, собственниками многоквартирного дома по адресу: <...> принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом по адресу: <...> управляющей организацией ООО "Бытовик-ЖКХ" в одностороннем порядке и утверждено в качестве управляющей организации ООО "Дом-Сервис Серпухов".
В установленном законом порядке указанный протокол в адрес ООО «Бытовик – ЖКХ» не направлен. 27.06.2023 по электронной почте от ООО «Дом-сервис Серпухов» поступило решение Главного управления Московской области Государственной жилищной инспекции Московской области о внесении ООО "Дом-Сервис Серпухов" в реестр лицензий на управление многоквартирным домом по адресу: Московская область, г. Серпухов, площадь Ленина, дом 8 с 01.07.2023.
В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Основания изменения и расторжения договора установлены в ст. 450 ГК РФ.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. То есть по общим правилам гражданского законодательства одностороннее расторжение договора вне судебного порядка не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором. Договор таких оснований не содержит.
Основаниями для расторжения договора управления, предусмотренными договором управления многоквартирным домом №Л-8 от 01.11.2015, являются соглашение сторон; ликвидация Управляющей организации как юридического лица либо в случаях ограничения в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке его уставной правоспособности, что повлечет для этой Стороны невозможность выполнения обязательств по настоящему Договору; расторжение в судебном порядке по требованию одной из Сторон при существенном нарушении договора другой Стороной.
Законом предусмотрено единственное основание, по которому собственники в одностороннем порядке могут расторгнуть договор - нарушение условий договора со стороны управляющей организации.
Согласно части 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Таким образом, по спорам, связанным с прекращением договорных отношений с управляющей компанией в связи с выбором другой управляющей компании, установлению подлежат обстоятельства: проведение общего собрания собственников, на котором принято решение об отказе от договора управления с управляющей компанией в связи с неисполнением условий договора управления; нарушение договора управления подтверждено доказательствами.
Как видно из протокола собственниками жилых помещений принято решение о расторжении договора управления с ООО "Бытовик-ЖКХ", избрана новая управляющая организация ООО "Дом-сервис Серпухов". При этом в повестку дня общего собрания собственников помещений не включался вопрос о ненадлежащем исполнении обязательств по договору ООО "Бытовик-ЖКХ" и принятие в связи с этим решения о расторжении договора управления.
Протокол общего собрания не содержит данных о том, что управляющей компанией допущены существенные нарушения условий договора управления многоквартирным домом, на обсуждение общего собрания такой вопрос не выносился, в чем состояли нарушения и существенные недостатки не указывалось. Не обсуждался данный вопрос и ранее (протокол № 2017-03-31 от 31.03.2017, протокол № 1 от 28.09.2020 г., протокол № 1Э/2021 от 05.10.2021, протокол № 2Э/2022 от 08.08.2022, протокол № ЗЭ/2022 от 29.08.2022).
Таким образом, доказательств того, что внеочередное собрание собственников помещений дома приняло решение о расторжении договора управления с истцом именно в связи с ненадлежащим исполнением последним принятых по договору обязательств, повлекших за собой нарушение прав собственников, не имеется.
Само по себе право собственников помещений дома отказаться от исполнения договора управления с управляющей компанией, не свидетельствует о том, что такой отказ возможен в любое время без соблюдения каких-либо условий.
Из содержания части 8.2 статьи 162 ЖК РФ следует, что заявление собственников помещений об одностороннем отказе от исполнения договора управления жилым домом само по себе, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организацией условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных отношений.
Из протокола общего собрания собственников № 1 от 25.04.2023 не следует, что управляющей компанией допущены нарушения условий договора управления многоквартирным домом, которые в соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. При таких обстоятельствах выбор управляющей компании невозможен в силу прямого указания закона.
Таким образом, решение протокола № 1 от 25.04.2023 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очнозаочного голосования, по адресу: <...> о расторжении договора управления домом с управляющей компанией ООО "Бытовик- ЖКХ" (ИНН <***>), выборе способа управления домом в виде управления управляющей организацией и выборе новой управляющей компании ООО "ДОМ- СЕРВИС СЕРПУХОВ" (ИНН <***>) не имеет правовых последствий для договора управления многоквартирным домом № Л-8 от 01.11.2015 при отсутствии оснований для такого расторжения и несоблюдении установленного законом порядка расторжения договора, который продолжает действовать до 01.11.2024.
Просит признать незаконным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, по адресу: <...> оформленное протоколом № 1 от 25.04.2023 о расторжении договора управления домом с управляющей компанией ООО "Бытовик-ЖКХ" (ИНН <***>), выборе способа управления домом в виде управления управляющей организацией и выборе новой управляющей компании ООО "ДОМ-СЕРВИС СЕРПУХОВ" (ИНН <***>) и отменить его.
Представитель истца ООО "Бытовик-ЖКХ" ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам изложенным в исковом заявлении. В отзыве на возражения ответчика ФИО2 на исковое заявление указали, что из протокола общего собрания собственников не следует, что управляющей компанией допущены нарушения условий договора управления многоквартирным домом, которые в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. Каких-либо иных доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем исполнении управляющей компанией своих обязанностей по договору управления домом, в материалах дела не имеется. Также не представлено достоверных доказательств, подтверждающих соблюдение процедуры уведомления управляющей организации ООО "Бытовик-ЖКХ" о проведении собрания на котором будет решаться вопрос о ненадлежащем исполнении управляющей организацией свои) обязательств, а также об одностороннем отказе от исполнении обязательств по договор] управления № Л-8 от 01.11.2015.
Как следует из пункта 8.1. договора управления № Л-8 от 01.11.2015 споры возникающие при исполнении обязательств по настоящему Договору решаются путем переговоров на общем собрании с участием управляющей организации. Толкование данного пункта позволяет утверждать, что управляющая организация вправе получить извещение о предстоящем собрании собственников и присутствовать на нем, если будут обсуждаться вопросы по поводу ненадлежащего исполнения ею своих обязанностей по договору. По аналогии с положениями Жилищного кодекса РФ, регулирующих порядок извещения собственников о собрании, такое уведомление должно быть направлено управляющей организации заказным письмом либо вручено под роспись. Извещение о предстоящем собрании собственников ООО "Бытовик-ЖКХ" направлено не было. Возможности получить его иными способами у организации нет, поскольку ООО "Бытовик- ЖКХ", а также его орган управления (директор) не являются собственником помещений дома 8 по ул. пл. Ленина г. Серпухова, находящегося в управлении, и на нем не лежит обязанность постоянного присутствия в доме. Направление уведомления об односторонне расторжении договора управления по электронной почте не может считаться надлежащим уведомлением, поскольку такой способ отправки не предусмотрен законом и договором в качестве допустимого. Поскольку стороны предусмотрели право управляющей организации на выражение своей воли при принятии решения о ненадлежащем исполнении управляющей организации своих обязанностей, ненадлежащее уведомление управляющей организации о проведении собрания собственников является нарушением установленного порядка созыва и проведения собрания. Все заявки собственников выполнялись надлежаще. Решение Серпуховского городского суда по ремонту кровли было исполнено, кровля ремонтировалась и ранее (отчет за 2022 год по текущему ремонту в жилом доме по адресу: пл. Ленина д. 8). Линии электропередачи должен был передать городу застройщик, данные обязанности не входят в полномочия управляющей организации. Вместе с тем, оплата за уличное освещение осуществлялось из состава тарифа дома, дополнительные денежные средства с жильцов не взимались, о чем был направлен официальный ответ, поэтому претензии в этой части необоснованны. По индивидуальным приборам учета отопления следует пояснить, что в доме предусмотрена вертикальная разводка, которая не позволяет установить индивидуальные приборы учета отопления. Возможно, застройщик и планировал установку горизонтальной разводки, но по факту не сделал. Система пожарной безопасности была приведена в надлежащее состояние, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела документы. В связи с этим истец полагает, что оснований для признания управляющей организацией не выполняющей условия договора по указанным ответчиком фактам не имеется, поскольку данные нарушения носят единичный, несистематический и не массовый характер, исходят от отдельных жителей и в небольшом количестве, устраняются управляющей организации в короткие сроки и не могут служить причинами для досрочного расторжения договора управления с управляющей организацией.
Ответчик ФИО2 исковые требования не признала, представила возражения на исковое заявление, согласно которыми, в соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
На основании договора №Л-8 от 01.11.2015 года ООО «Бытовик - ЖКХ» осуществляло управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>. Согласно п. 2.1. Договора управления управляющая организация обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений дома, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления домом.
Однако исходя из нижеперечисленных фактов, можно сделать вывод, что ООО «Бытовик - ЖКХ» надлежащим образом не исполняла свои обязанности перед собственниками как потребителями услуг, а именно:
В течение нескольких лет, с декабря 2016 года собственники помещений в многоквартирном доме 8 по пл. Ленина в г. Серпухове Московской области, жаловались на состояние кровли. По фактам протечек кровли кроме заявлений и жалоб как в ООО «Бытовик-ЖКХ», так и в ГУ МО «Госжилинспекция МО», Прокуратуру были оформлены так же заявки на портале «Добродел». Ремонтные работы по наибольшему количеству протечек не производились или заполнялись некачественно, что влекло за собой из года в год протечки в кровле. Зафиксированы протечки кровли в местах общественного пользования, в квартирах. Все эти факты говорят в свою очередь о комплексной проблеме кровли, запущенном состоянии общего имущества многоквартирного дома в течении 7 лет. В результате многочисленных проверок и обращений, ГУ МО «Госжилинспекция МО» выдала предписание ООО «Бытовик-ЖКХ» о ремонте кровли в связи с протечками, которое не было исполнено в установленные сроки. ГУ МО «Госжилинспекция МО» было вынуждено обратиться в Серпуховский городской суд с требованием о понуждении к исполнению предписания. Требования ГУ МО «Госжилинспекция МО» были удовлетворены.
Как следует из решения суда, 18.01.2022 ГУ МО «Госжилинспекцией МО» на основании Распоряжения от 14.01.2022 №08ОБ-2140-33-8-2022/3 проведена проверка соблюдения правил и норм технической эксплуатации жилого дома, расположенного по адресу: <...>. В ходе проведения проверки ГУ МО «Госжилинспекцией МО» выявлены нарушения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, что было отражено в предписании от 18.01.2022 № 08ОБ-2140-33-8-2022/3.
Управление и эксплуатацию жилого дома по указанному адресу осуществляет ООО «Бытовик-ЖКХ». С целью устранения выявленных в ходе проверки нарушений ООО «Бытовик-ЖКХ» выдано предписание от 18.01.2022 № 08ОБ-2140-33-8-2022/3 с указанием конкретных сроков устранения недостатков - до 04.07.2022.
В соответствии с решением заместителя руководителя Госжилинспекции Московской области № 08ОБ-2140-33-8-2022/3 от 29.09.2022. № 08ОБ-2140-33-8-2022/3 срок исполнения предписания от 18.01.2022 продлен до 30.11.2022.
На запрос ГУ МО «Госжилинспеции МО» от 01.12.2022 о предоставлении до 05.12.2022 сведений об исполнении предписания от 18.01.2022 № 08ОБ-2140-33-8-2022/3, 05.12.2022 ООО «Бытовик-ЖКХ» был предоставлен ответ, из которого следует, что требования предписания от 18.01.2022 № 08ОБ-2140-33-8-2022/3 не выполнены. Документов, подтверждающих выполнение работ по предписанию в указанной части, не представлено. Акты выполненных работ, в том числе по форме КС-2, КС-3,подтверждающих факт осуществления ремонта кровли в ГУ МО «Госжилинспекции МО» от ООО «Бытовик-ЖКХ» не поступало.
Выданное предписание направлено на защиту имущественных интересов собственников жилых помещений дома и обеспечения комфортного и безопасного проживания граждан. Таким образом, ООО «Бытовик-ЖКХ» на протяжении длительного времени не принимаются меры по ремонту кровельного покрытия, что нарушает права и законные интересы граждан, проживающих в доме, добросовестно вносящих плату за содержание и ремонт жилья. ООО «Бытовик-ЖКХ» уклоняется от выполнения предписания ГУ МО «Госжилинспекции МО», вынесенного в рамках полномочий предоставленных Положением о Государственной жилищной инспекции Московской области, утвержденного Постановлением Правительства Московской области от 02.07.2013 №485/27.
В ходе рассмотрения искового заявления ГУ МО «Госжилинспекция МО» Серпуховским городским судом было вынесено решение обязать Общество с ограниченной ответственностью «Бытовик-ЖКХ» (ИНН <***>) в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда исполнить требования, содержащиеся в предписании Главного управления Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» от 18 января 2022 года № 08ОБ-2140-33-8-2022/3, а именно осуществить ремонт кровельного покрытия.
В связи с подачей апелляционной жалобы, решение суда вступило в законную силу 21.06.2023, однако до настоящего времени решение суда управляющей организацией ООО «Бытовик-ЖКХ» не выполнено, документов об обратном в суд не представлено.
Кроме того, начиная с момента заключения договора управления, ООО «Бытовик- ЖКХ» регулярно не исполнял условия указанного договора, что подтверждается многочисленными заявлениями от собственников помещений в <...>.
ООО «Бытовик-ЖКХ» не производило должный контроль за работами, проводимыми в доме и касающиеся общего имущества дома. Владельцем квартиры 42 без разрешения были осуществлены работы на кровле дома и проделаны отверстия в крыше. В течении 3 недель осуществлялись работы по замене мансардных окон, кровля была открыта и в данный период зафиксирована протечка в квартире 26 из-за отсутствия окон в кровле. ООО «Бытовик-ЖКХ» узнал о проводимых работах только от собственников кв. 26, никаких попыток привести кровлю в кратчайший срок в нормальное состояние предпринято не было. По жалобе ООО «Бытовик-ЖКХ» выписано предписание по данному факту ГУ МО «Госжилинспекцией МО» и наложен штраф.
ООО «Бытовик-ЖКХ», зная требования к обслуживанию кровли, намеренно проводило работы на ней без соблюдения ГОСТов, не использовало трапы при работе на кровле, нанося ущерб и портя имущество дома.
УК не осуществляло должный контроль за подрядными организациями. Чистка кровли в 2019 году была проведена с нарушениями технических требований. Был применен топор, повреждена кровля и ливневка. Что подтверждается видео и фотосьемкой, актом от 22.01.2019.
Не велась должным образом работа с председателем и советом дома, документация (журнал регистрации осмотров многоквартирного дома, акты о выполненных работах и оценки качества работ, план на год текущего ремонта и т.п.), а так же регистрация заявок по телефону и письменных входящих заявок.
Все работы по текущему ремонту и уборке, замечаниям и претензиям осуществлялись только по официальным заявкам на портале «Добродел», иначе ООО «Бытовик-ЖКХ» не выполнял свои обязанности по договору, что подтверждается копиями и актами о неудовлетворительной работе управляющей организации.
ООО «Бытовик-ЖКХ» не руководствовался интересами жильцов. Много лет жильцы оплачивали освещение на уличных опорах, расположенных во дворе дома и прилегающей улице. Руководство ООО «Бытовик-ЖКХ» своевременно не передало данные опоры в ведение города, данная информация была скрыта от жильцов. Об этом свидетельствует заявление жительницы дома с жалобой и официальный ответ ООО «Бытовик-ЖКХ».
Было испорчено дорогостоящее имущество собственников квартир, а точнее индивидуальные приборы учета (ИПУ) отопления, о чем свидетельствует акт, вставленный представителями ООО «Бытовик-ЖКХ» и собственниками. ИПУ не были установлены в квартирах, а собственники лишены права экономии денежных средств при их установке.
ООО «Бытовик-ЖКХ» были нарушены нормы пожарной безопасности. Так, в круг обязанностей УК входят осмотры и обеспечение работоспособного состояния пожарных вестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной и противодымной защиты. ООО «Бытовик-ЖКХ» не проводились осмотры, не оформлялись актом установленного образца с обязательной подписью представителей собственников.
26.07.2022 вследствие возгорания и при срабатывании вентиляции вытяжной в подвале парковки были вызваны сотрудники охранной пожарной службы, обслуживающей дом. Составлен акт жильцами о произошедшем. Были обнаружены жильцами нарушения, а именно: на парковке отсутствуют средства пожаротушения, состояние огнетушителей, говорит о том, что они давно не проходили проверку, не взвешивались, индикатор или просрочен или срок подходит к концу; проверка на водоотдачу пожарных кранов вызывает сомнение (проверка 2 раза в год); перекатка рукавов на новое ребро не производилась ни разу за 8 лет как дом построен- видно на фото, ребер других нет, абсолютно новый как с завода (перекатка 1 раз в год). После проведения противопожарного инструктажа сотрудниками МЧС с представителями ООО «Бытовик-ЖКХ», никаких работ так и не было произведено.
ООО «Бытовик-ЖКХ» не шел на конструктивный диалог, не информировало председателя и совет дома, как собственников, о решении вопросов по дому. ООО «Бытовик-ЖКХ» сознательно растягивал сроки выполнения жалоб и заявок, работы не выполнялись. Об этом свидетельствуют уже выполненные работы новой управляющей организацией, которые были поданы к исполнению еще к ООО «Бытовик-ЖКХ».
В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Из ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что управление многоквартирным домом это деятельность, обеспечивающая благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающем в таком доме. Деятельность по управлению должна отвечать указанным в ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации критериям независимо от выбранного собственниками помещений способа управления домом.
По смыслу ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации публично-правовая обязанность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме, возложена на управляющую компанию.
Управляющая организация обязана осуществлять содержание и ремонт многоквартирного дома, обеспечить надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, а также предоставление собственникам коммунальных услуг. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны своевременно производить оплату содержания и ремонта помещений в многоквартирном доме, общего имущества многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг.
Юридическое лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом в порядке ст. 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, является лицом, ответственным за содержание жилого дома.
В силу пп. «б» и. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491, в состав общего имущества включаются крыши.
По пп. 1 и пп. 2 п. 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно- эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.
В связи с ненадлежащей работой управляющей организации собственниками было принято решение о смене управляющей организации в соответствии с пунктом 4.7 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом и принятие решения о выборе управляющей организации.
При этом данная норма не ставит выбор способа управления и управляющей организации в зависимость от надлежащего исполнения действующей управляющей организации своих обязанностей по договору управления.
В соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
ООО «Бытовик-ЖКХ» - истец по данному делу - собственником помещения в доме 8 по пл. Ленина в г. Серпухове не является, документов об обратном в судебное здание не представлено. Таким образом, ООО «Бытовик-ЖКХ», не являясь - собственником помещения в многоквартирном доме, не имеет полномочий по обжалованию решений, принятых на общем собрании собственников помещений.
Кроме того, истец не оспаривает саму процедуру проведения общего собрания, что подтверждает его легитимность.
Доводы истца о том, что он не получал уведомление о досрочном расторжении договора, не соответствуют действительности. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. №416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес.
Протокол о выборе новой управляющей организации был оформлен 25.04.2023, а 26.04.2023г. соответствующее уведомление было направлено на официальную электронную почту ООО «Бытовик-ЖКХ». Копия уведомления и подтверждение его направления являются приложением к протоколу общего собрания (листы 153 и 154 приложений к протоколу).
На основании вышеизложенного, просит суд отказать в удовлетворении исковых требований, в связи с отсутствием на это правовых оснований.
Представитель третьего лица ООО «Дом-Сервис Серпухов» ФИО3 поддержала доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, суду пояснила, что ООО «Бытовик-ЖКХ» собственником помещения в доме 8 по пл. Ленина в г. Серпухове не является. Таким образом, ООО «Бытовик-ЖКХ», не являясь - собственником помещения в многоквартирном доме, не имеет полномочий по обжалованию решений, принятых на общем собрании собственников помещений. Кроме того, истец не оспаривает саму процедуру проведения общего собрания, что подтверждает его легитимность. Процедура голосования была соблюдена, уведомление о проведении собрания были размещены на стендах, велась фотофиксация. Такой способ уведомления о проведении собрания был принят собственниками дома. Инициатор проведения собрания с секретарем лично ходили по квартирам и подписывали план голосования. ООО «Бытовик-ЖКХ» знал о проведении собрания, ей известно, что сотрудники ООО «Бытовик-ЖКХ» звонили собственникам, просили не голосовать. Копия протокола впоследствии была вывешена на доске уведомлений. Также направлено уведомление о расторжении договора с ООО «Бытовик-ЖКХ». Право выбора управляющей компании, это компетенция общего собрания собственников многоквартирного дома. Собственники имели на это право, поскольку ООО «Бытовик-ЖКХ» ненадлежащим образом исполнял свои обязанности. 25.04.2023 на собрании обсуждался вопрос о ненадлежащем исполнении услуг, это отражено в протоколе, выступала ФИО2, она предлагала сменить управляющую компанию ООО «Бытовик-ЖКХ», поскольку допускает разрушение дома. На собрании присутствовало много собственников, был заполнен акт голосования.
Третье лица ФИО4 поддержала доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление, суду дополнила, что решение Серпуховского городского суда осуществить ремонт кровельного покрытия в марте 2023 года не исполнено, система пожаротушения не приведена в надлежаще состояние, парковка не убирается, существуют проблемы с канализацией, если и исполняли заявки, то только по лампочкам, за год ничего не сделали. Объявление о проведении собрания было повешено, около лифта, в подъезде. Попыток уйти от ООО «Бытовик-ЖКХ» было много, поскольку ничего не меняется, пытались разговаривать с директором, но бесполезно, поэтому и решили организовать внеочередное собрание, где был поставлен вопрос о ненадлежащем исполнении ООО «Бытовик-ЖКХ» обязанностей. Директор ООО «Бытовик-ЖКХ» уговаривал не переходить другую компанию, о чем имеется запись разговора.
В ходе судебного разбирательства установлены следующие обстоятельства.
ООО «Бытовик-ЖКХ» осуществляло управление многоквартирным домом по адресу: <...> на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> проведенного в очно-заочной форме от 30.10.2015 и договора управления многоквартирным домом № Л-8 от 01.11.2015 (л.д.15-43).
В материалы дела истцом представлены отчеты о выполнении договора управления многоквартирным домом за 2015-2022 г.г., отчеты по текущему ремонту в жилом доме за 2017-2022 г.г., подписанные директором ООО «Бытовик-ЖКХ» ФИО5 (л.д.44-65).
Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, проведённым в форме очно-заочного голосования, по адресу: <...>, и оформленным протоколом № 1 от 25.04.2023, принято решение о расторжении договора управления домом с управляющей компанией ООО «Бытовик-ЖКХ», выборе способа управления домом в виде управления управляющей организацией и выборе новой управляющей компании ООО «ДОМ-СЕРВИС СЕРПУХОВ» (л.д.10-13).
В материалы дела из Государственной жилищной инспекции поступили оригиналы документов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> от 25.04.2023.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу части 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
В силу ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно п. 1 ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества.
На основании пунктов 7, 8, 8.2 ст. 162 ЖК РФ:
- управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом;
- изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством;
- собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
В ч. 6 ст. 46 ЖК РФ предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Доводы истца ООО «Бытовик-ЖКХ» о том, что они не получали уведомление о досрочном расторжении договора, не были надлежащим образом уведомлены о времени проведения внеочередного собрания собственников помещений дома, в установленный законом порядок протокол в адрес ООО «Бытовик-ЖКХ» не направлен, не имеется доказательств того, что внеочередное собрание собственников помещений дома приняло решение о расторжении договора управления с истцом именно в связи с ненадлежащим исполнением последним принятых по договору обязательств, повлекших за собой нарушение прав собственников, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Судом установлено, что сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме были размещены в установленный законом срок на досках объявлений дома, что предусмотрено п.12 раздела 1 договора № Л-8 от 01.11.2015. В сообщении имелись все необходимые сведения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указана повестка дня. Пунктом 2 повестки указан вопрос о принятии решения о расторжении договора управления многоквартирным домом по адресу: <...> управляющей организацией ООО «Бытовик-ЖКХ». Пунктом 3 повестки указан вопрос о принятии решения о выборе способа управления многоквартирным домом по адресу: <...> утверждение ООО «ДОМ-СЕРВИС СЕРПУХОВ» в качестве управляющей организации с 01.05.2023, утверждение договора управления многоквартирным домом и заключение договора управления многоквартирным домом с ООО «ДОМ-СЕРВИС СЕРПУХОВ» сроком на 5 лет с возможностью пролонгации. Согласно протокола № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 25.04.2023 по второму вопросу: принятие решения о расторжении договора управления многоквартирным домом по адресу: <...> управляющей организацией ООО «Бытовик-ЖКХ», слушали собственника кв.5 ФИО2 с обоснованиями необходимости смены управляющей организации в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, о чем было принято решение расторгнуть договор управления многоквартирным домом по адресу: <...> управляющей организацией ООО «Бытовик-ЖКХ» с 01.05.2023.
Так же участие в голосовании собственников более 50% от общего числа голосов в многоквартирном доме свидетельствует о мерах, принятых для извещения собственников о проведении общего собрания. Таким образом, оспариваемое решение общего собрания принято в форме очно-заочного голосования правомочным собранием при наличии кворума. Существенных нарушений в ходе созыва и проведения спорного собрания в ходе судебного разбирательства не установлено. Судом проверено и исследовано решение собственников помещений, участвующих в голосовании, по результатам которых суд приходит к выводу о наличии кворума на собрании.
Протокол о расторжении договора управления многоквартирным домом по адресу: <...> управляющей организацией ООО «Бытовик-ЖКХ» и выборе новой управляющей компании был оформлен 25.04.2023 и размещен на досках объявлений дома. Уведомление в адрес ООО «Бытовик-ЖКХ» было направлено 26.04.2023 на официальную электронную почту ООО «Бытовик-ЖКХ», что также предусмотрено договором № Л-8 от 01.11.2015. Данные обстоятельства следуют из представленных в суд оригиналов документов, поступивших из Государственной жилищной инспекции.
В обоснование доводов не выполнения условий договора управляющей организацией ООО «Бытовик-ЖКХ» ответчиком в материал дела представлены заявления, заявки и обращения собственников многоквартирного дома по адресу: <...> а также акты и ответы на них.
Кроме того, никто из собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...> к исковым требованиям истца не присоединился, его исковые требования не поддержал, что свидетельствует о том, что несогласных с результатами голосования на общем собрании собственников и желающих оспорить их в судебном порядке не имеется.
Из приведенных норм права следует, что п. 8 ст. 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством. В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ допускается одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Пункт 8.2 ст. 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Однако, толкование данных правовых норм в совокупности, с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Поскольку собственники помещений в многоквартирном доме наделены в силу закона правом на односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом, на общем собрании, проведенном в форме очно-заочного голосования и оформленном протоколом № 1 от 25.04.2023, было принято решение о расторжении договора управления домом с управляющей компанией ООО «Бытовик-ЖКХ», и выборе иной управляющей организации.
В соответствии с п. 9 ст. 161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, в связи с чем, исходя из последовательности и обстоятельств проведения общего собрания в указанном многоквартирном доме суд приходит к выводу об одновременном принятии собственниками помещений решения о расторжении договора с предыдущей управляющей компанией и выборе иной управляющей организации ООО «ДОМ-СЕРВИС СЕРПУХОВ». При одностороннем расторжении договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, не относятся к предусмотренным законом основаниям для признания оспариваемого решения незаконным и не влияют на право собственников помещений многоквартирного дома на выбор способа управления домом, а также выбор новой управляющей организации. Решения были приняты только по вопросам, включенным в повестку собрания, формулировка не изменялась, наличие необходимого для принятия решений кворума имелось, вопросы, указанные в повестке дня - о выборе способа управления и выборе управляющей организации - относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений, что соответствует п. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Кроме того, судом установлено, что истец ООО «Бытовик-ЖКХ» не является собственником помещения (помещений) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>.
Законодатель установил императивную норму права, согласно которой решение общего собрания собственников жилых помещений, а также принятые в его исполнение документы могут быть признаны недействительными только судом и только по инициативе самих собственников.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых ООО «Бытовик-ЖКХ» о признании недействительными решений, принятых на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, проведённом в форме очно-заочного голосования, по адресу: <...>, оформленных протоколом № 1 от 25.04.2023, о расторжении договора управления домом с управляющей компанией ООО «Бытовик-ЖКХ», выборе способа управления домом в виде управления управляющей организацией и выборе новой управляющей компании ООО «ДОМ-СЕРВИС СЕРПУХОВ», не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ООО «Бытовик-ЖКХ» к ФИО2 о признании недействительными решений, принятых на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, проведённом в форме очно-заочного голосования, по адресу: <...>, оформленных протоколом № 1 от 25.04.2023, о расторжении договора управления домом с управляющей компанией ООО «Бытовик-ЖКХ», выборе способа управления домом в виде управления управляющей организацией и выборе новой управляющей компании ООО «ДОМ-СЕРВИС СЕРПУХОВ» - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: Карагодина О.А.
Мотивированное решение суда изготовлено 20 октября 2023 г.