Дело № 2-927/2022
УИД: 69RS0013-01-2022-001036-08
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
13 октября 2022 года г. Кимры
Кимрский городской суд Тверской области в составе
председательствующего судьи Лефтер С.В.,
при секретаре судебного заседания Пищаскиной К.А.,
с участием:
представителя истца Кимрского межрайонного прокурора Тверской области - помощника прокурора Гогян М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кимрского межрайонного прокурора Тверской области в защиту интересов неопределенного круга лиц к ФИО1, Администрации Кимрского района Тверской области о признании незаконным предоставления в собственность земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Кимрский межрайонный прокурор Тверской области, действуя в защиту неопределенного круга лиц, обратился в Кимрский городской суд Тверской области с вышеизложенным исковым заявлением к ФИО1, Администрации Кимрского района Тверской области.
Исковые требования мотивированы тем, что Кимрской межрайонной прокуратурой по заданию прокуратуры Тверской области от 04.02.2022 №* «О проведении проверки исполнения органами местного самоуправления земельного законодательства», проведена проверка в администрации Кимрского района Тверской области. 23.09.2021 администрация Кимрского района Тверской области заключила договор аренды №* находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которому в аренду ФИО1 передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:14:0171001:187, площадью 4146 кв.м., имеющий адресный ориентир: <адрес> с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», сроком на 20 лет.
12 января 2022 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое здание - гараж с кадастровым номером №*, площадью 52,8 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №*. 25 января 2022 года в администрацию Кимрского района Тверской области подано заявление о предоставлении в собственность ФИО1 вышеуказанного земельного участка согласно ст. 39.20 ЗК РФ. 09 февраля 2022 года постановлением администрации Кимрского района Тверской области №*, договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №* от 23.09.2021 расторгнут и земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №*, площадью 4146 кв.м., имеющий адресный ориентир: <адрес> с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», предоставлен в собственность за плату ФИО1 10 февраля 2022 года заключен договора купли-продажи земельного участка №*, из которого следует, что администрация Кимрского района Тверской области передает земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №*, площадью 4146 кв.м., имеющий адресный ориентир: <адрес>, с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» ФИО1, а он обязуется оплатить и принять указанный земельный участок. Цена участка составила 43948 руб. 00 коп.
Предоставляя земельный участок в собственность ФИО1 администрацией Кимрского района Тверской области не учтено, что передача земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность либо в аренду физических лиц возможна только в случаях и на основаниях предусмотренных действующим, законодательством.
Прокурор указывает, что из положений земельного законодательства следует, что для возникновения у арендатора земельного участка права на его приобретение в собственность без проведения торгов обязательным условием является наличие на арендуемом земельном участке здания, сооружения, на которые зарегистрировано право собственности арендатора участка.
В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, вид разрешенного использования земельного участка " Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)" предусматривает размещение жилого дома, производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.
В силу части 10 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.
Соответственно, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами. Из приведенных правовых норм следует, что производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, расположенные на приусадебных земельных участках, и обладающие признаками объекта недвижимости, являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - жилому дому.
Право гражданина, являющегося правообладателем приусадебного земельного участка, самостоятельно определить очередность возведения указанных объектов и принять решение об их создании до начала строительства жилого дома не исключает правила о возможности приобретения такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе только после окончания строительства основного объекта.
Поскольку возведенный гражданином на земельном участке, переданном ему в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, объект (гараж) имеет вспомогательное значение, то его строительство не может повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектом в собственность на основании приведенных норм земельного законодательства, в связи с чем не имелось правовых оснований для предоставления испрашиваемого земельного участка ФИО1 в собственность.
Возведение на земельном участке вспомогательного объекта, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.
Из хронологии событий следует, что 23.09.2021 заключен договор аренды, 12.01.2022 было зарегистрировано право собственности на гараж, 10.02.2022 заключен договор купли-продажи земельного участка, то есть спустя чуть более четырех месяцев после заключения долгосрочного договора аренды, был решен вопрос о предоставлении земельного участка в собственность ФИО1
Таким образом, целевым назначением возведения гаража являлось оформление арендатором права собственности на земельный участок.
Изложенное позволяет сделать вывод о незаконной передаче спорного земельного участка в собственность ФИО1 без проведения торгов, то есть в преимущественном перед неопределенным кругом лиц порядке. У администрации Кимрского района не имелось оснований для предоставления спорного земельного участка арендатору в собственность в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Формально правомерные действия сторон сделок, в частности арендатора, в данном случае нарушили права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц участников земельных правоотношений, поскольку были совершены для обхода публично-правовых процедур, содержащихся в земельном законодательстве, вопреки смыслу, целям и задачам земельного законодательства. Подобные действия являются злоупотреблением правом, что прямо запрещено законом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Предоставление без проведения торгов земельных участков лицам, не имеющим соответствующего права и законных оснований, прямо противоречит действующему законодательству, нарушает законные интересы граждан, обладающих первоочередным или внеочередным правом приобретения земельных участков, а также права неопределенного круга лица на равный доступ к приобретению прав на земельные участки. При этом окончательный круг заинтересованных в получении такого имущества лиц при предъявлении иска не может быть определен.
С учётом приведенных норм материального права и установленных обстоятельств, нарушенные права, свободы и законные интересы неопределенного круга лиц подлежат восстановлению путём признания соответствующего постановления администрации и сделки недействительными в силу ничтожности, поскольку право на предоставление ответчику ФИО1 в собственность земельного участка по основанию возведения на нем гаража, в период действия договора аренды не возникло, указанная сделка нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы в области равного доступа граждан к приобретению прав на земельные участки, права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц.
На основании изложенного Кимрский межрайонный прокурор Тверской области просит: признать незаконным постановление администрации Кимрского района Тверской области от 09.02.2022 № 99 «О расторжении договора аренды и продаже в собственность земельного участка ФИО1».
Признать недействительным договор купли-продажи от 10.02.2022 №* земельного участка с кадастровым номером №*, площадью 4146 кв.м., с адресным ориентиром <адрес>
Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата каждой из сторон всего полученного по сделкам, а именно, администрации Кимрского района Тверской области возвратить ФИО1 денежную сумму в размере 43948 (сорок три тысячи девятьсот сорок восемь) рублей 00 копеек, а ФИО1 возвратить в распоряжение администрации Кимрского района Тверской области земельный участок с кадастровым номером №* площадью 4146 кв.м., с адресным ориентиром <адрес>
Указать в решении суда, что настоящее судебное решение для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении правообладателя земельного участка с кадастровым номером №* площадью 4146 кв.м., с адресным ориентиром <адрес>
Определениями суда, занесенными в протокол судебного заседания от 15 июля 2022 года, 23 августа 2022 года к участию в рассмотрении гражданского дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Маловасилевского сельского поселения Кимрского района Тверской области, кадастровый инженер ФИО2
В судебном заседании представитель истца – помощник Кимрского межрайонного прокурора Гогян М.В. поддержала уточненные исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в иске.
Ответчик ФИО1, представитель ответчика - Администрации Кимрского района Тверской области, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по Тверской области, Администрация Маловасилевского сельского поселения Кимрского района Тверской области, кадастровый инженер ФИО2, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав.
При этом от представителя ответчика - Администрации Кимрского района Тверской области поступили возражения, в которых указано, что Администрация Кимрского района Тверской области полагает, что заявленные требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
23.09.2021г. администрация Кимрского района Тверской области заключила с ним договор аренды №*, находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которому в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №* площадью 4146 кв.м., имеющий адресный ориентир: <адрес> с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», сроком на 20 лет.
12.01.2022 г. за ФИО1, зарегистрировано право собственности на нежилое здание - гараж с кадастровым номером №*, площадью 52,8 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №*
25.01.2022г. в администрацию Кимрского района Тверской области им подано заявление о предоставлении ФИО1 в собственность вышеуказанного земельного участка в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ.
09.02.2022г. постановлением администрации Кимрского района Тверской области №*, договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №* от 23.09.2021 с ФИО1 расторгнут и земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №* площадью 4146 кв.м., имеющий адресный ориентир: <адрес>, с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», предоставлен ему в собственность за плату.
10.02.2022г. заключен договора купли-продажи земельного участка №*, из которого следует, что администрация Кимрского района Тверской области передает ФИО1 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №* площадью 4146 кв.м., имеющий адресный ориентир: <адрес>, с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», а он обязуются оплатить и принять указанный земельный участок. Цена участка составила 43948 рублей.
Таким образом, право аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №* возникло на законных основаниях, что не оспаривается Кимрской межрайонной прокуратурой, а, кроме того, прокуратура не оспаривает, что построенный на арендованном земельном участке гараж является объектом капитального строительства.
Отмечает, что выводы, сделанные прокуратурой в иске, никаким образом не вытекают из положений норм земельного законодательства, на которые ссылается прокурор.
Довод прокуратуры о том, что по смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статьи 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу. Так, возведение на земельном участке вспомогательного объекта, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ является несостоятельным и основан на неверном толковании норм материального права.
При буквальном толковании указанных норм земельного законодательства они не содержат указание на возможность использования преимущественного права на покупку арендованного земельного участка под объектом недвижимости только при наличии объекта основного назначения. Более того, земельное и гражданское законодательство не содержит определений понятий основной и вспомогательный объект капитального строительства для определенного вида разрешенного использования, однако прокуратура в иске формулирует такое понятия как объект капитального строительства в виде здания, строения, сооружения, не имеющего самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.
Согласно данному определению гараж не подпадает под данное понятие, поскольку имеет самостоятельное хозяйственное значение, связанное с хранением транспорта.
В соответствии с подготовленным техническим планом на гараж на спорном земельном участке не указано, что он является вспомогательным к основному объекту и сам гараж поставлен на кадастровый учет как самостоятельный объект капитального строительства.
Довод прокуратуры о том, что поскольку возведенный гражданином на земельном участке, переданном ему в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, объект (гараж) имеет вспомогательное значение, то его строительство не может повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектом в собственность на основании приведенных норм земельного законодательства, в связи с чем, не имелось правовых оснований для предоставления испрашиваемого земельного участка ему в собственность является необоснованным, при отсутствии норм материального права, содержащих запрет на представление арендованного земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства под гаражом.
Установленный Классификатором видов разрешенного использования вид разрешенного использования земельных участков "для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)" (код 2.2) предусматривает возможность размещения жилого дома; производства сельскохозяйственной продукции; размещения гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных. Таким образом, строительство гаража на спорном участке является законным.
Право гражданина, являющегося правообладателем приусадебного земельного участка, самостоятельно определить очередность возведения указанных объектов и принять решение об их создании до начала строительства жилого дома не может быть ограничено путем установления запрета на выкуп участка исключительно под основным объектом - жилым домом.
Ссылаясь на положения ст. 271, 273 ГК РФ указывает, что ФИО1 как лицу, у которого в аренде находится земельный участок, не может быть отказано в предоставлении земельного участка для обеспечения возможности эксплуатации принадлежащего ему объекта капитального строительства.
Правила землепользования и застройки части территории Маловасилевского сельского поселения Кимрского района Тверской области (населенные пункты Абатурово, Алексино, Бортниково, Глинцово, Заручьево, Малое Василево, Молоствово, Плосково, Сакулино, Троице-Кочки) для зоны индивидуальной жилой застройки (Ж-1), в которой расположен спорный земельный участок, предусматривают (ст. 41) в качестве основных видов разрешенного использования (т.е. объектов основного, а не вспомогательного использования) размещение таких объектов капитального строительства, как производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим ЛПХ. Безусловно, к таким объектам на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебных земельных участках) относятся здания гаражей для хранения и ремонта техники, необходимой для работы на данных приусадебных земельных участках, т.е. техники, используемой для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
То обстоятельство, что в зоне индивидуальной жилой застройки (Ж-1) также в качестве вспомогательных видов разрешенного использования предусмотрено размещение таких объектов капитального строительства, как гаражи для личного автотранспорта, указывает лишь на то, что в данной территориальной зоне они могут служить вспомогательными при размещении их на земельных участках, предназначенных исключительно для целей, не связанных с ведением личного подсобного хозяйства (например, при размещении гаража для хранения личного автомобиля при доме на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)).
Более того, как следует из ч. 10 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384- ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее также — Закон № 384-ФЗ), к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для ИЖС.
Из названной нормы Закона № 384-ФЗ можно сделать вывод о том, что к зданиям и сооружениям вспомогательного использования относятся здания и сооружения пониженного уровня ответственности, связанные с (1) осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо (2) расположенные на земельных участках, предоставленных для ИЖС.
Конструктивные характеристики здания гаража, расположенного на земельном участке ФИО1 не позволяют отнести его к объектам пониженного уровня ответственности, это здание не связано с осуществлением строительства или реконструкции другого здания или сооружения и не расположено на земельном участке для индивидуального жилищного строительства, оно имеет самостоятельное хозяйственное назначение и не предназначено для обслуживания какого-либо другого объекта капитального строительства. Гараж на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебном земельном участке) не является объектом вспомогательного назначения (использования), так как он не предназначен для обслуживания и эксплуатации какого-либо другого объекта, он сам по себе — основной объект, предназначенный для самостоятельного использования для деятельности, связанной в том числе с хранением и ремонтом техники, используемой для ведения личного подсобного хозяйства на земельном участке с названным разрешенным использованием.
Иными словами, при размещении на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства капитального здания гаража— основного объекта, отсутствуют признаки его принадлежности (подчинения) какому-либо иному объекту недвижимости и невозможности его самостоятельной эксплуатации в отсутствие какого-либо иного объекта недвижимости. Здание капитального гаража построено на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства и не предназначено для обслуживания какого-либо иного объекта строительства, в том числе жилого дома, который также может быть в будущем построен на этом же земельном участке. Гараж зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как здание, и следовательно, он не является сооружением, тем более вспомогательным.
Кроме того, подчеркивает, что положение п. 1 ст. 39.20 ЗК Российской Федерации, предоставляя гражданам и юридическим лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, исключительное право на приобретение этих земельных участков в собственность или в аренду, не устанавливает, какой конкретно вид здания (например, жилой дом или гараж) или сооружения должен находится в собственности гражданина, юридического лица, что бы такое исключительное право у него возникло.
Поскольку гараж ни по каким-либо указанным выше критериям не может быть отнесет к объекту вспомогательного использования, то в данном случае, ФИО1 законно реализовал свое исключительное право на приобретение в свою собственность земельного участка под зданием гаража в порядке п. 1 ст. 32.20 ЗК Российской Федерации.
Право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (п. 1-3 ст. 35 Конституции Российской Федерации
Таким образом, наличие гаража, зарегистрированного в Росреестре, как здания, возведенного на земельном участке, переданном гражданину в аренду для ведения ЛПХ, влечет возникновение права этого гражданина на приобретение земельного участка под данным объектом в собственность на основании ст. 39.20 ЗК Российской Федерации.
Указывает, что прокурор заявляет в рамках иска два требования (требования по кодексу административного судопроизводства - о признании недействительным решения о предоставлении земельного участка в собственность, для которого срок исковой давности в рамках административного производства составляет 3 месяца и второе требование в рамках искового гражданско-процессуального производства - о признании недействительной сделки по продаже участка), поскольку иск рассматривается в рамках гражданско-процессуального законодательства, то срок давности для предъявления указанных требований определяется Гражданским кодексом РФ.
Прокурором указано на то, что оспариваемая сделка купли-продажи земельного участка является недействительной в силу ничтожности, поскольку Администрация Кимрского района и ФИО1 при заключении данного договора злоупотребили правом со ссылкой на ст. 10 Гражданского кодекса РФ и ст. 168 ГК РФ.
Прокурор, обращаясь с иском, не может заявлять о злоупотреблении правом со стороны Администрации Кимрского района, поскольку последняя действовала в рамках своих полномочий при отсутствии фактов нарушения установленных законодательством запретов и злоупотреблении правом отсутствует, ФИО1 также действовал в рамках закона и реализовал свое предусмотренное ст. 39.20 ЗК РФ право, а не злоупотребил им.
Дополнительно отметил, что в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 22.06.2017 N16-П, Определении от 30.06.2020 N 1543-О, государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абз.2 п. 1 ст. 8.1. ГК РФ), подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости. Проверка же соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества, в отличие от государства в лице органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зачастую существенно затруднена или невозможна. Просит в удовлетворении требований истца отказать.
В соответствие с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).
Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Согласно ч. 2 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с ч. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки принимает соответствующее решение.
В силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Из содержания указанного положения ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.
По смыслу указанной нормы, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Согласно ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 61 Земельного кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.
Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с абз. 1 п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки
Из разъяснений, изложенных в п. 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.
Под лицом, заинтересованным в предъявлении иска о признании недействительной ничтожной сделки, следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.
В данном случае иск прокурора направлен на защиту прав, законных интересов неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению в собственность земельных участков из земель населенных пунктов, которыми распоряжаются органы местного самоуправления, которое он полагает нарушенным в связи с необоснованным предоставлением земельного участка в собственность определенному лицу в преимущественном порядке.
Правом на обращение с таким иском прокурор наделен в соответствии со ст. 27, 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» от 17.01.1992 года № 2202-I и ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, неопределенного круга лиц, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.
На момент передачи участка в аренду, вынесения оспариваемого постановления, заключения договора купли-продажи, а также на момент рассмотрения настоящего гражданского дела полномочиями в отношении распоряжения спорным земельным участком обладает администрация муниципального образования «Кимрский район Тверской области».
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №* площадью 4146 кв.м., имеющий адресный ориентир: <адрес> Администрацией Кимрского района Тверской области передан ФИО1 на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23 сентября 2021 года №* сроком на 20 лет с разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства (№* договора аренды).
12 января 2022 года на основании указанного договора аренды за ФИО3 зарегистрировано право собственности на гараж с кадастровым номером. №*, расположенный по указанному адресу, назначение – нежилое, площадью 52,8 кв.м., количество этажей – 1, материал наружных стен – бетонные виды разрешенного использования – производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим ЛПХ, гаражи для личного автотранспорта.
Постановлением Администрации Кимрского района Тверской области от 09 февраля 2022 года №* «О расторжении договора аренды и продаже в собственность земельного участка ФИО1» договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от №* от 23.09.2021 года расторгнут и земельный участок предоставлен за плату ФИО1 в собственность.
10 февраля 2021 года между Администрацией Кимрского района Тверской области (арендодатель), в лице исполняющего обязанности председателя Комитета по управлению имуществом Кимрского района ФИО4, и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка и по акту приема-передачи земельного участка, подписанного сторонами соглашения, Администрация Кимрского района приняла вышеуказанный земельный участок.
10 февраля 2022 года в соответствии с постановлением от 09 февраля 2022 года № №* Администрацией Кимрского района в лице исполняющего обязанности председателя Комитета по управлению имуществом Кимрского района М.С.А.. с ФИО1 заключен договор №* купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №*, площадью 4146 кв.м, имеющего адресный ориентир: <адрес>, с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства».
В п. №* договора купли-продажи указано, что на земельном участке находится нежилое здание общей площадью 52,8 кв.м, принадлежащее покупателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 13 января 2022 года, запись регистрации №* от 12 января 2022 года. Цена участка составляет 43948,00 руб. (п. №* договора).
Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что покупатель перечисляет денежные средства в течение пятнадцати календарных дней с момента подписания договора.
По передаточному акту к договору купли-продажи земельного участка от 10 февраля 2022 года Администрация Кимрского района передала, а ФИО1 принял вышеуказанный земельный участок.
09 марта 2022 года право собственности на земельный участок с кадастровым номером №* площадью 4146+/-23 кв.м, кадастровая стоимость 1460096,82 руб., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, с расположенным объектом недвижимости, зарегистрировано за ФИО1
В соответствии с п. 1, 2 ст. 2 Федерального закона от 07.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.
Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.
В соответствии с 1, 2 ст. 4 указанного закона для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).
Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Статьей 6 указанного закона предусмотрено, что для ведения личного подсобного хозяйства используются предоставленный и (или) приобретенный для этих целей земельный участок, жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, в том числе теплицы, а также сельскохозяйственные животные, пчелы и птица, сельскохозяйственная техника, инвентарь, оборудование, транспортные средства и иное имущество, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство.
Таким образом, из общего смысла вышеприведенных норм права следует, что гражданин, владеющий земельным участком для ведения личного подсобного хозяйства на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации только после окончания возведения основного строения (в данном случае - жилого дома, либо производственного, бытового или иного здания). Право на приобретение за плату земельного участка арендатором, имеющим на праве собственности объекты незавершенного строительства, либо строения, не соответствующие целевому назначению земельного участка, не предусмотрено.
Такое ограничение прав арендаторов отвечает задачам стимулирования освоения земельных участков в соответствии с их целевым назначением, а также целям защиты государственной и муниципальной собственности от злоупотреблений со стороны арендаторов.
Исходя из содержания приведенных норм, предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, размеры предоставляемого земельного участка должны соотноситься с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке.
Спорный земельный участок с кадастровым номером 69:14:0171001:187 имеет вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства. В аренду он предоставлен также в целях использования для ведения личного подсобного хозяйства.
В ходе рассмотрения дела суду не были представлены допустимые, достоверные и достаточные доказательства, подтверждающие тот факт, что на момент заключения договора купли-продажи земельный участок и возведенный на нем гараж использовались по целевому назначению в целях производства и переработки сельскохозяйственной продукции, и как следствие, доказательства достижения предусмотренной законодательством цели предоставления земельного участка в собственность.
Как указано в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 года №*, под видом разрешенного использования - ведение личного подсобного хозяйства понимается размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом №* производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.
Сам по себе факт наличия на спорном земельном участке гаража не порождает право заявителя на приобретение земельного участка в собственность, поскольку данный объект не имеет самостоятельного функционального значения, носит вспомогательный характер. Основного строения (в данном случае - жилого дома, либо производственного, бытового или иного здания, необходимого для работ по ведению личного подсобного хозяйства) ответчиком не возведено. Наличие на земельном участке только гаража, площадью 9 кв.м., не свидетельствует о праве ответчика приобрести в собственность земельный участок, площадью 2600 кв.м., без торгов. Спорный земельный участок значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенного на нем строения. С учетом того, что целью ведения личного подсобного хозяйства является производство и переработка сельскохозяйственной продукции, возведенная постройка должна иметь к этому прямое отношение и являться необходимой и основной для таких видов работ.
Реализация исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, указанного в положениях ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, во взаимосвязи с положениями подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации возможна с учетом назначения возведенного строения - как объекта гражданских прав. Возведение на земельном участке, находившемся в государственной или муниципальной собственности, хозяйственной или иной вспомогательной постройки, не влечет возникновение у ее собственника права на приобретение участка в собственность в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что возведенный ФИО1 гараж имеет вспомогательное значение, его создание не отвечает первоначальным целям предоставления земельного участка (личное подсобное хозяйство), а имело целью приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов на основании п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть в преимущественном перед неопределенным кругом лиц порядке, за цену ниже реальной рыночной стоимости, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Кимрского межрайонного прокурора Тверской области, несмотря на возражения представителя Комитета по управлению имуществом Кимрского района Тверской области.
Действия сторон сделки, в частности ФИО1, в данном случае нарушили права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц участников земельных правоотношений, поскольку были совершены для обхода публично-правовых процедур, содержащихся в земельном законодательстве, вопреки смыслу, целям и задачам земельного законодательства.
Предоставление без проведения торгов земельных участков лицам, не имеющим соответствующего права и законных оснований, прямо противоречит действующему законодательству, нарушает законные интересы граждан, обладающих первоочередным или внеочередным правом приобретения земельных участков, а также права неопределенного круга лица на равный доступ к приобретению прав на земельные участки.
Мнение представителя ответчика, что на защиту прав неопределенного круга лиц иск не направлен, суд находит ошибочным. В данном случае право аренды носит временный характер, заинтересованные лица обладают правом заявить о своих притязаниях на указанный земельный участок по истечению срока аренды либо после его досрочного расторжения, соответственно иск направлен на устранение нарушений прав, угрозы нарушения прав неопределенного круга лиц. Само по себе отсутствие публично-правовых процедур, предусмотренных земельным законодательством, при предоставлении земельного участка в собственность при указанных обстоятельствах нарушает права неопределенного круга лиц.
Частью 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Учитывая, что спорный земельный участок, расположенный на землях, государственная собственность на которые не разграничена, выбыл из распоряжения уполномоченного органа в результате недействительной сделки, суд удовлетворяет требование о его возврате в распоряжении уполномоченного органа, а денежные средства, полученные от ФИО1 по договору купли-продажи, подлежат возврату ему из соответствующего муниципального бюджета.
Судебные расходы на оплату государственной пошлины, от уплаты которой прокурор в силу закона освобожден, на основании ст. 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика ФИО1 в размере 2118,44 руб. (два требования неимущественного характера и одно требования имущественного характера подлежащего оценке) в соответствии с положениями подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.
Оснований для взыскания данных судебных расходов с ответчика – органа местного самоуправления нет, с учетом того, что солидарным должником с владельцем земельных участков орган местного самоуправления не является; ответственность за создание обстоятельств, послуживших основанием выкупа земельных участков, в данном случае несет арендатор участка. Привлечение органа местного самоуправления в качестве соответчика обусловлено характером спорных материальных правоотношений, полномочиями данного органа по распоряжению земельными участками.
Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Кимрского межрайонного прокурора Тверской области в защиту интересов неопределенного круга лиц к ФИО1, Администрации Кимрского района Тверской области удовлетворить.
Признать незаконным постановление администрации Кимрского района Тверской области от 09.02.2022 №* «О расторжении договора аренды и продаже в собственность земельного участка ФИО1».
Признать недействительным договор купли-продажи от 10.02.2022 №* земельного участка с кадастровым номером №* площадью 4146 кв.м., с адресным ориентиром: <адрес>
Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата каждой из сторон всего полученного по сделкам, а именно, администрации Кимрского района Тверской области возвратить ФИО1 денежную сумму в размере 43948 (сорок три тысячи девятьсот сорок восемь) рублей 00 копеек, а ФИО1 возвратить в распоряжение администрации Кимрского района Тверской области земельный участок с кадастровым номером №*, площадью 4146 кв.м., с адресным ориентиром: <адрес>.
Настоящее решение для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении правообладателя земельного участка с кадастровым номером №*, площадью 4146 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>
Взыскать с ФИО1 в доход муниципального образования «Город Кимры Тверской области» государственную пошлину в размере 2 118 (две тысячи сто восемнадцать) рублей 44 копейки.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Кимрский городской суд Тверской области в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Судья С.В. Лефтер
Решение в окончательной форме принято 17 октября 2022 года.
Судья С.В. Лефтер