Дело ...
УИД 16RS0...-21
Решение
именем Российской Федерации
15 октября 2025 года ...
Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи Дияровой Л.Г.,
при секретаре Аноховой Е.С.,
с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «...» о взыскании суммы задатка, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,
установил:
ФИО4 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «ПКФ «...» о взыскании суммы задатка, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, указав, что между ними ... заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ООО «ПКФ «...» обязалось передать в собственность истца квартиру, обозначенную в договоре как «многоэтажная жилая застройка в ...» на земельном участке общей площадью 12745 кв. м., кадастровый ..., расположенный в ..., условный номер ...». Цена квартиры составляла ... рублей. Истец произвела оплату договора в полном объеме, передав директору ООО «ПКФ «...» ФИО5 ... рублей под расписку. Согласно пункту 3.1 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор недвижимости не позднее .... Дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи квартиры от ... внесены изменения в текст предварительного договора, который изложен в следующей редакции: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры (далее «Основной договор») в срок до ...».
... между ФИО4 и ООО «ПКФ «...» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ООО «ПКФ «...» обязалось передать в собственность истца квартиру, обозначенную в договоре как «многоэтажная жилая застройка в 63 микрорайоне ..., жилой дом блок «А» на земельном участке общей площадью ... кв.м., кадастровый ..., расположенный в ...». Цена квартиры составляла ... рублей. Согласно пункту 3.1 предварительного договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимости не позднее .... Дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи от ... внесены изменения в текст предварительного договора. Пункт 3.1 изложен в следующей редакции: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры (далее «Основной договор») в срок до ...». Истец произвела оплату договора в полном объеме, передав директору ООО «...» ФИО5 ... рублей под расписку. Данные договора были заключены как предварительные. По утверждению ответчика он обладал правами долевого участника на указанные квартиры и в ближайшее время должен был полностью оплатить стоимость квартиры, после чего ответчик должен был передать квартиру и права на неё истцу. В соответствии с пунктом 3.1 предварительных договоров, с учетом заключенных дополнительных соглашений, в срок до ... должны были быть заключены основные договора купли-продажи квартиры. В течение года ответчик неоднократно обещал исполнить обязательства по передаче квартир, однако этого не сделал. ... истец направила ответчику требования о заключении основных договоров купли-продажи квартиры с условными номерами 160 и 685. Ответчик уклонился от заключения основных договоров по обеим квартирам, сообщив, что в настоящее время не имеет эти квартиры в собственности. Так как расчет между ними произведен в полном объеме до подписания предварительных договоров, по мнению истца, эти договора следует квалифицировать как договора купли-продажи с условием о предварительной оплате, при этом срок передачи квартир от продавца к покупателю, а также сдача документов для государственной регистрации права собственности должны быть произведены до .... ... истцом в адрес ответчика направлено требование о возврате задатка в двойном размере. Ответчиком требование не исполнено, он не исполнил обязанность ни по заключению основного договора, ни по передаче квартир. Согласно пункту 5.2 обоих предварительных договоров в соответствии со статьей 381 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения настоящего соглашения «Продавцом до ... он обязан возвратить «Покупателю» двойную сумму задатка в размере ... рублей». В настоящее время для неё стало очевидным, что передача квартир со стороны ответчика не возможна, ввиду отсутствия у него квартир в собственности. Квартиры она приобретала для личного использования и удовлетворения потребностей своей семьи. Поскольку ООО «ПКФ «...» является юридическим лицом, занимающимся строительством, инвестированием и продажей недвижимости, полагает, что отношения между ними должны также регулироваться законодательством о защите прав потребителей. Просит взыскать с ответчика в её пользу двойную сумму задатка в общей сумме ... рублей по предварительному договору от ... купли-продажи квартиры в жилом доме ..., общей площадью ... кв.м.; двойную сумму задатка в общей сумме ... рублей по предварительному договору от ... купли-продажи квартиры в жилом доме ..., условный номер ..., общей площадью ... кв.м.; неустойку в сумме ... рублей, уточнив размер неустойки на дату принятия судом решения; штраф, компенсацию морального вреда в сумме ... рублей; судебные расходы.
Решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от ... частично удовлетворено исковые требования ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «ПКФ «...» о взыскании двойной суммы задатка, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.
Определением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от ... произведена замена стороны по гражданскому делу по иску ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «ПКФ «...» о взыскании суммы задатка, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, заменив взыскателя – ФИО4 на правопреемника - ФИО2.
Определением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от ... решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от ... по гражданскому делу ... по иску ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «ПКФ «...» о взыскании суммы задатка, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда отменено по новым обстоятельствам, производство по делу возобновлено.
В судебное заседание истец ФИО2 не явился, извещен.
Представитель истца по доверенности ФИО1 иск поддержал.
Представитель ответчика - ООО «ПКФ «...» по доверенности ФИО3 просил в удовлетворении иска отказать, поскольку решением Арбитражного суда РТ от ... признаны недействительными предварительные договора купли-продажи квартиры от ..., заключенные между обществом с ограниченной ответственностью ПКФ «...» и ФИО4, применены последствия недействительности сделки. Решение не обжаловано, вступило в законную силу.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования, о времени и месте рассмотрения дела извещены, о причинах не явки не сообщили суду.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, заслушав судебные прения, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... ... «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с пунктом 25 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... ... «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429), был введен в действие Федеральным законом от ... № 42-ФЗ, после составления представленных в деле расписок.
Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Следовательно, при разрешении исковых требований о взыскании суммы задатка в двойном размере по предварительному договору надлежит устанавливать, кто ответственен за незаключение основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок. При этом, по смыслу указанной правовой нормы, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. Освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.
Из выше приведенных правовых норм также следует, что квалификация переданных денежных средств от одного лица другому как задатка может быть произведена только при условии установления того в счет какого договора она служит доказательством, какой договор или предварительный договор и обеспечение каких обязанностей по нему соответственно данная сумма обеспечивает, что подразумевает установление факта заключения договора, в частности предварительного договора. Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить.
В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... ... «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Из материалов дела усматривается, что ... между ФИО4, как покупателем, и ООО «ПКФ «...» как продавцом заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить на условиях, предусмотренных договором принадлежащую продавцу по праву собственности квартиру со следующими характеристиками: «Многоэтажная жилая застройка в ... ...., кадастровый ..., расположенном по адресу: ..., вдоль проспекта Яшьлек, со следующими характеристиками: Блок-секция 2, этаж 10, условный номер ...» ( том 1 л.д.18-19).
Цена указанной квартиры пунктом 2.1 предварительного договора определена в сумме ... рублей.
В пункте 2.2 предварительного договора указано, что расчет между сторонами произведен до подписания договора следующим образом: задаток в размере ... рублей уплачен покупателем продавцу до подписания договора.
Пунктами 3.1, 5.2 предварительного договора с учетом дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи квартиры от ..., стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры в срок до ... (том 1 л.д. 20).
Также ... между ФИО4 как покупателем и ООО «ПКФ «...» как продавцом заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить на условиях, предусмотренных договором принадлежащую продавцу по праву собственности квартиру со следующими характеристиками: «..., условный номер ...» (том 1 л.д.14-15).
Цена указанной квартиры пунктом 2.1 предварительного договора определена в сумме ... рублей.
В пункте 2.2 предварительного договора указано, что расчет между сторонами произведен до подписания договора следующим образом: задаток в размере ... рублей уплачен покупателем продавцу до подписания договора.
Пунктами 3.1, 5.2 предварительного договора с учетом дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи квартиры от ..., стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры в срок до ... (том 1 л.д. 16).
Денежные средства за указанные выше квартиры по ... рублей за каждую получены директором ООО «ПКФ «...» ФИО5, что подтверждается расписками (том 1 л.д.17,21).
ФИО4 в адрес ООО «ПКФ «...» направлено требование от ... о заключении договоров купли-продажи указанных квартир, в котором ею обозначено время и место подписания договора купли-продажи указанных объектов недвижимости и сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности квартиры на покупателя и окончательного расчета.
Однако ООО «ПКФ «...» от заключения договоров купли-продажи квартир уклоняется.
Пунктом 5.2 предварительных договоров купли-продажи квартиры от ... определено, что в соответствии со статьей 381 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения настоящего соглашения продавцом до ..., он обязан возвратить покупателю двойную сумму задатка в размере ... рублей.
... директору ООО «ПКФ «...» ФИО5 вручено требование ФИО4 о возврате задатка в сумме ... рублей.
Однако и данное требование ответчиком не исполнено.
На основании договора уступки прав требования (цессии) от ... ФИО4 уступила ФИО2 право требования задолженности по предварительным договорам купли - продажи квартир от ..., по которым ООО «ПКФ «...» обязалось передать в собственность ФИО4 квартиры, обозначенные в договоре как «многоэтажная жилая застройка в 63 микрорайоне .... м, кадастровый ..., расположенный в ...» и как «многоэтажная жилая застройка ...».
Определением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от ... произведена замена стороны по гражданскому делу по иску ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «ПКФ «Стройспецкомплект» о взыскании суммы задатка, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, заменив взыскателя – ФИО4 на правопреемника - ФИО2.
В месте с тем, согласно части 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан №А65-8355/2024 от ... удовлетворен иск ООО ПКФ «..., в лице участника общества ФИО6, к ФИО4, ФИО5, ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от ..., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью ПКФ «Стройспецкомплект» и ФИО4; о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от ..., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью ПКФ «Стройспецкомплект» и ФИО4
В указанном решении арбитражного суда указано, что допустимые доказательств того, что оспариваемые договоры были заключены обществом в процессе обычной хозяйственной деятельности в материалы дела не представлены. Доказательства наличия у общества спорных объектов не представлены. Согласно представленным копиям расписок от ... ФИО5 от ФИО4 получены суммы задатка, в размере ... рублей, итого ... рублей. Доказательства внесения указанной суммы в кассу общества суду не представлены.
Решение арбитражного суда вступило в законную силу, в связи с чем участники настоящего процесса освобождена от обязанности доказывания обстоятельств, установленных арбитражным судом при рассмотрении дела с участием тех же лиц.
Поскольку предварительные договора купли-продажи квартир от ..., заключенные между обществом с ограниченной ответственностью ПКФ «...» и ФИО4 признаны недействительными, следовательно, стороны не согласовали условия о задатке, в связи с чем не имеются основания для удовлетворения иска.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ПКФ «...» о взыскании двойной суммы задатка, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ....
Судья подпись Диярова Л.Г.