Решение по делу № 2-13/2023 от 12.04.2023 - о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора, по встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> о признании прекращёнными обязательств, предусмотренных предварительным договором и взыскании аванса.

Дело № 2-13/2023

УИД:34RS0035-01-2022-000395-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 апреля 2023 года р.п. Рудня

Руднянский районный суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи Шевченко В.Ю.,

с участием:

представителя ответчика, истца по встречному иску ФИО1 по доверенности ФИО2

третьего лица ФИО3,

при секретаре Глуховской Ю.Н.,

в открытом судебном заседании рассмотрел гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО1 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора, по встречному исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о признании прекращёнными обязательств, предусмотренных предварительным договором и взыскании аванса,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, который нотариально удостоверен. Согласно пункту 1.1. предварительного договора стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Несмотря на то, что срок заключения основного договора наступил, ФИО1 уклоняется от его заключения. При заключении предварительного договора в присутствии нотариуса стороны договорились рассматривать его в качестве документа, подтверждающего обязательство заключить в будущем договор о передаче земельного участка и жилого дома. Какие-либо условия для заключения основного договора предварительный договор не содержит. По мнению истца, уклонение ответчика от заключения основного договора нарушает его права, что явилось основанием для обращения в суд с данным иском.

Просит суд обязать ФИО1 заключить с ней договор купли-продажи земельного участка и <данные изъяты> доли жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> на условиях, согласованных в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО5, в котором просит признать прекратившимися обязательства, предусмотренные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 аванс в размере 100000 рублей, в удовлетворении исковых требований ФИО4 – отказать. В обоснование встречного иска ФИО1 указала, что согласно пункту <данные изъяты> предварительного договора стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Основной договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ не заключен, до указанной даты сторонами друг другу письменные предложения заключить основной договор купли-продажи не направлялись, в связи с чем, обязательства, предусмотренные предварительным договором прекратились ДД.ММ.ГГГГ, а поэтому ни одна из сторон не вправе требовать заключения основного договора купли-продажи. Согласно пункту <данные изъяты> предварительного договора в счёт установленной сторонами цены ФИО1 передает ФИО4 аванс в размере 100000 рублей наличными деньгами при подписании настоящего договора. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО4 направлено письмо о прекращении ДД.ММ.ГГГГ обязательств, предусмотренных предварительным договором, а также с просьбой вернуть аванс в размере 100000 рублей. Однако, до настоящего времени ответа на данное письмо не поступило. Учитывая изложенное, законных оснований у ФИО4 для удержания денежных средств, полученных от истца по встречному иску не имеется.

Определением Руднянского районного суда Волгоградской области в протокольной форме от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены долевые собственники изолированной части жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> К, ФИО33, К, К, ФИО25

В судебное заседание истец, ответчик по встречному исковому заявлению ФИО4 и ее представитель ФИО6 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Ранее участвуя в судебном заседании, представитель ФИО4 ФИО6 первоначальные исковые требования поддержал в полном объёме, ссылаясь на доводы, изложенные в иске. Пояснил, что со стороны истца и ответчика была достигнута договоренность о том, что регистрация основной сделки будет назначена на ДД.ММ.ГГГГ года. При этом, как следует из представленной переписки, буквально до ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 намеревалась совершить сделку и проявляла заинтересованность в ней. В период с июня по ДД.ММ.ГГГГ года было произведено значительное количество телефонных переговоров по поводу вопросов исполнения договора. Именно со стороны ответчика ФИО1 допущено уклонение от заключения основного договора. В свою очередь, у истца ФИО4 до сих пор имеется заинтересованность в совершении сделки.

Ответчик, истец по встречному исковому заявлению ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила.

Представитель ответчика, истца по встречному иску ФИО2 пояснила в судебном заседании, что факт заключения ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО8 предварительного договора кyпли-продажи земельного участка и <данные изъяты> доли жилого дома её доверителем не оспаривается. До ДД.ММ.ГГГГ, когда стороны должны были заключить основной договор, ФИО7 и ФИО8 друг другу не направляли письменные предложения о его заключении. Следовательно, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились ДД.ММ.ГГГГ, а поэтому ни одна из сторон более не вправе требовать заключения основного договора кyпли-продaжи. Предварительный договор был заключен по просьбе владельца недвижимого имущества в связи c её проживанием на тот момент в отчуждаемом жилом помещении. ФИО7 проживала в отчуждаемом жилом помещении до ДД.ММ.ГГГГ, где и получала социальные услуги, что подтверждается информацией ГКУСО «Руднянский центр социального обслуживания населения» от ДД.ММ.ГГГГ. До ДД.ММ.ГГГГ спорное недвижимое имущество, указанное в предварительном договоре, не было готово к сделке и передаче новому владельцу. B период действия предварительного договора c ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 не уклонялась от заключения основного договора купли-продажи на условиях, изложенных в предварительном договоре, a всего лишь бездействовала, утратив интерес к заключению основного договора купли-продажи долевой собственности. Однако, до ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 не получила от ФИО7 никаких предложений o дате заключения основного договора. Нарушение условий предварительного договора в результате невиновных действий в форме бездействия относительно заключения основного договора допущено обеими сторонами, а поэтому возложение вины в не заключении основного договора на ФИО8 неправомерно. Помимо этого, полагает, что ФИО4 нарушала обязательство по предварительному договору, а именно по настоящее время значится зарегистрированной по месту жительства в спорном домовладении. После ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8 имела право и была готова приобрести y ФИО7 земельный участок и изолированное жилое здание, и предложила заключить другую сделку, o чём и сообщила в смс-сообщении сыну ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ. Просит в удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО8 отказать в полном объёме, a требования ФИО8 по встречному иску удовлетворить.

Третье лицо ФИО3 просит вынести решение на усмотрение суда. Пояснила, что часть дома, в которой она проживает по адресу: <адрес>, р.<адрес> является изолированной частью. Никаких претензий к сторонам у неё не имеется.

Третье лицо нотариус Руднянского района ФИО9 пояснила в судебном заседании, что ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили предварительный договор, договорившись о заключении основного договора до ДД.ММ.ГГГГ. В счёт установленной сторонами цены, ФИО1 передала ФИО4 аванс в размере 100000 тысяч рублей наличными деньгами при подписании договора. До ДД.ММ.ГГГГ к ней никто не обратился. Примерно ДД.ММ.ГГГГ или ДД.ММ.ГГГГ к ней обратилась ФИО4 попросила установить дату сделки, сообщив, что они с ФИО1 договорились о заключении у неё (нотариуса) основной сделки на ДД.ММ.ГГГГ, при этом сдала все документы, в том числе копию паспорта ФИО1 Как ей стало понятно, ФИО1 должна была приехать в р.<адрес> к указанной дате и документы с её стороны должны были быть подготовлены. До ДД.ММ.ГГГГ позвонила ФИО1 и сказала, что она передумала совершать сделку, покупать ? дома, поскольку дом не признан изолированной частью. Вторая половина указанного дома является изолированной.

Выслушав стороны, третьих лиц, свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 4 статьи 445 настоящего Кодекса, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 27 данного Постановления разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 28 указанного Постановления не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> <данные изъяты> доли жилого дома в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>.

При этом стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>).

Согласно условиям предварительного договора стороны согласовали цену предмета договора в размере 550000 руб., из которых 50000 руб. цена земельного участка, 500000 руб. цена <данные изъяты> доли жилого дома <данные изъяты>).

Согласно пункту <данные изъяты> предварительного договора в счёт установленной сторонами цены ФИО1 передает ФИО4 аванс в размере 100000 руб. наличными деньгами при подписании настоящего договора.

Стороны договорились рассматривать предварительный договор в качестве документа, подтверждающего обязательство в будущем заключить договор о передаче земельного участка и жилого дома (п. 3.1).

Основной договор купли-продажи названного недвижимого имущества между сторонами в установленный в договоре срок – ДД.ММ.ГГГГ включительно, заключен не был.

Обращаясь в суд с первоначальным иском ФИО4 указала, что ответчик ФИО1 уклонилась от заключения основного договора, в том время как она (ФИО10), не утратила интерес к его заключению.

Возражая против иска и обращаясь в суд со встречными требованиями, ФИО1 ссылается на то обстоятельство, что обе стороны предварительного договора проявили бездействие относительного заключения основного договора.

Как указано выше, согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Вместе с тем, обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше положений закона, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО26 показал суду, что он приходится сыном истца ФИО4 ФИО11 дома по <адрес> принадлежит ей, и она решила её продать, о чём ими было выложено объявление. Появился покупатель ФИО12 Г из Москвы, она приходила, несколько раз смотрела дом, обговорили цену, согласовав стоимость в размере 600 000 рублей. Но из-за отсутствия технического паспорта, ей была сделана скидка в 50 000 рублей. ФИО1 предложила составить предварительный договор и внесла 100 000 рублей в качестве аванса. Её родственник привёз из Москвы новые двери, которые до сих пор стоят в гараже. Всё время начиная с момента заключения предварительного договора, его мать и он от её имени был на связи с ФИО1 В конце ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 позвонила, сказала, что её не отпускают с работы, приехать не может, при этом предложила сделку оформить в МФЦ, так как там дешевле. Придя в МФЦ для сдачи документов, ему сказали, что из-за отсутствия технического паспорта, сделку оформлять нужно только у нотариуса. Они согласились ждать ФИО1, пока её отпустят с работы, и согласовали с ней дату заключения основного договора у нотариуса на ДД.ММ.ГГГГ года. Они с матерью сдали документы нотариусу, в том числе копию паспорта ФИО1, но ФИО1 прислала смс, в котором просил изготовить технический паспорт. Несмотря на то, что документы были сданы нотариусу, ФИО1 на сделку не приехала. Мать из дома он перевёз летом.

У суда нет оснований не доверять показаниям указанного свидетеля.

Анализируя представленные доказательства, в том числе переписку между сторонами с помощью программы обмена сообщениями WhatsApp (<данные изъяты>), суд приходит к выводу о том, что ФИО4 не уклонялась от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества и не утратила интерес к его заключению. Об указанном, также свидетельствует факт её обращения в суд за защитой своих прав с данным иском ДД.ММ.ГГГГ.

Напротив, заключив предварительный договор купли-продажи земельного участка и доли в праве собственности на жилой дом, ФИО4 тем самым выразила свою волю на отчуждение принадлежащего ей имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств обстоятельств, на которые ссылается представитель ответчика, истца по встречному иску об отказе Черенковой ВИ. от заключения основного договора, не представлено.

Анализ предварительного договора позволяет сделать вывод, о том, что он заключен в форме, установленной для основного договора, что исключает его ничтожность, содержит условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, в связи с чем, суд считает обоснованными требования истца ФИО4 и подлежащими удовлетворению.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 надлежит отказать.

Доводы стороны ответчика, истца по встречному иску о том, что в спорном жилом помещении ФИО4 значиться зарегистрированной по месту жительства, а поэтому основной договор не может быть заключён, судом отклоняются, поскольку указанное обстоятельство препятствием к заключению договора купли-продажи служить не может.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы…

На основании выше изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО4 к ФИО1 - удовлетворить.

Возложить на ФИО1 обязанность заключить с ФИО4 основной договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>, стоимостью 500 000 рублей и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, стоимостью 50 000 рублей, а всего общей стоимостью 550 000 рублей на условиях, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 к ФИО4 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Руднянский районный суд Волгоградской области в течение 1 месяца.

Судья: В.Ю. Шевченко