№ 2а-374/2025

24RS0056-01-2024-008918-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2025 г. г. Красноярск

Центральный районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего Горпинич Н.Н.,

при секретаре Лазаревой В.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителей административного ответчика ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО4 к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о признании отказа незаконным, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с указанным административным иском, мотивируя требования тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником единого недвижимого комплекса – «Административно-гостиничный комплекс с инженерным обеспечением по адресу: <адрес>», кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>. В административно-гостиничный комплекс, как единый недвижимый комплекс, входят следующие объекты недвижимости: нежилое здание: Корпус 1 - здание гостиницы, кадастровый номер №, адрес: <адрес>, зд. 7, площадью 92,6 кв.м.; нежилое здание: Корпус 2 - подземная автостоянка, кадастровый номер №, адрес: <адрес> площадью 2 079,9 кв.м.; нежилое здание: Корпус 3 - административное здание, кадастровый номер: №, адрес: <адрес> площадью 46,4 кв.м. Заявителю на праве собственности также принадлежит нежилое здание, расположенное на спорном земельном участке: трансформаторная подстанция, кадастровый номер №, адрес: <адрес>, площадью 95 кв.м. Данные объекты недвижимости расположены на муниципальном земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по адресу: <адрес>, общей площадью 9 999 кв.м. Заявителю принадлежит право аренды спорного земельного участка на основании договора перенайма к договору арены земельного участка № от 16.08.2018. 11.06.2024 заявитель обратился к административному ответчику с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. 21.06.2024 в предоставлении участка в собственность отказано. Заявитель считает отказ незаконным, поскольку входящие в состав административно-гостиничного комплекса объекты недвижимости являются единым недвижимым комплексом, имеют единое назначение и располагаются на одном земельном участке. Подземная автостоянка неразрывно связана с иными объектами недвижимости как функционально, так и технологически. Административный ответчик необоснованно рассматривает автостоянку обособлено от иных объектов недвижимости и вычитает её площадь из площади единого недвижимого комплекса. Сооружения неразрывно связаны технологически и используются для ведения единого бизнес-процесса. Основным назначением сооружений, расположенных на спорном земельном участке, является ведение гостиничного бизнеса. Гостиница с момента введения объекта в эксплуатацию функционирует, в настоящее время в ней проживают арендаторы. Подземная парковка предназначена для обеспечения стоянки автомобилей граждан, арендующих помещения гостиницы, обслуживающего гостиницу персонала, транспортных средств заявителя и иных лиц, привлеченных заявителем для проведения работ на территории гостиничного комплекса. Разрешение на строительство от 28.12.17 № 24-308-487-2017 выдано в соответствии с проектом, разработанным <данные изъяты>», шифр 48-17, 2017 год. Проектная документация является общей для всех сооружений, входящих в единый недвижимый комплекс, содержит подробное описание предполагаемого использования спорного земельного участка и описывает возведение административно-гостиничного комплекса, состоящего из вышеуказанных сооружений. Согласно стр. 4 тома 2 раздела 2 проектной документации № 48-17-ПЗУ от 2017, на стадии получения разрешения на строительство был предусмотрен проектный баланс территории, согласно которому в площадь застройки административно-гостиничного комплекса входят указанные объекты недвижимости, отмостка, проезды и автопарковки, тротуары, хозяйственные площадки и площадь озеленения. Земельный участок частично благоустроен, проложены щебеночные и плиточные дороги для перемещения, в настоящее время проводится озеленение территории. Площадь земельного участка вокруг сооружений необходима, в том числе, для проведения мероприятий по капитальному ремонту конструктивных элементов подземной автостоянки. Согласно экспертному заключению № 2675/1 от 28.05.2024, на данный момент земельный участок фактически эксплуатируется согласно разрешенному использованию. При проектировании учтена возможность подъезда и проезда пожарных машин к зданиям. Для организации отдыха проживающих предполагается размещение универсального игрового поля. Истцом возведены на земельном участке и вошли в состав административно-гостиничного комплекса парковочные места, площадки отдыха, которые не требуют разрешения на строительство. Согласно п. 9.7 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», размеры территории объектов массового кратковременного отдыха следует принимать из расчета не менее 500 м.кв., на одного посетителя, в том числе интенсивно используемая ее часть для активных видов отдыха должна составлять не менее 100 м.кв. на одного посетителя. Исходя из вместимости гостиницы на 3 номера с числом принимаемых единовременно посетителей 6 человек, необходимо около 3 000 м.кв., за вычетом площади застройки здания и необходимых технологических проездов (в том числе для строительства трансформаторной подстанции). Земельный участок с кадастровым номером № составляет необходимую площадь. Эксперт пришел к выводу о том, что для эксплуатации административно-гостиничного комплекса необходим весь земельный участок с кадастровым номером № площадью 9 999 м.кв., расположенный по адресу: <адрес>, исходя из фактического землепользования, норм отвода земель для конкретных видов деятельности, утвержденных градостроительных норм и правил, разработанной проектной документации, а также других факторов (исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы). Расположение одного из сооружений ниже уровня земли не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка. Отказ в предоставлении муниципального земельного участка с кадастровым номером № противоречит действующему законодательству. С учетом уточнений административный истец просит признать незаконным отказ Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска от 21.06.2024 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в собственность ФИО4 за плату без проведения торгов; обязать Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в течение 20 дней со дня вступления в законную силу решения суда заключить с ФИО4 договор купли-продажи указанного земельного участка за плату без проведения торгов по выкупной цене, определяемой по состоянию на 11.06.2024.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представители административного ответчика Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее – департамент) ФИО2, ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признали. Просили в удовлетворении административного иска отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, приобщенных к материалам дела.

Заинтересованные лица ООО «Сибирский Ресурс», ООО «Инвест Ресурс» в судебное заседание представителей не направили, о месте и времени слушания дела извещены, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении слушания дела не просили.

В силу ст. 150 КАС РФ, дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу положений ст. 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ установлено общее правило, в соответствии с которым продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 приведенной статьи.

В силу пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов предоставляются земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Как предусмотрено пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено исключительное право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

При этом, в силу статьи 273 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, собственник объекта недвижимости приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом и необходимой для его использования.

Исходя из приведенных норм гражданского и земельного законодательства, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность или в аренду по основанию, установленному статьей 39.20 ЗК РФ, для целей эксплуатации существующих зданий и сооружений.

Вместе с тем, в силу статьи 273 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, собственник объекта недвижимости имеет право на использование лишь той части земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования.

Как установлено в судебном заседании, в ЕГРН содержится запись о земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по адресу: <адрес>, площадью 9 999 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: место размещения административно-гостиничного комплекса.

На указанном участке расположен принадлежащий на праве собственности ФИО4 на основании заключенного с продавцом ООО «Инвест Ресурс» договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимый комплекс – «Административно-гостиничный комплекс с инженерным обеспечением по адресу: <адрес>», кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.

ООО «Инвест ресурс» было выдано разрешение на строительство № для строительства административно-гостиничного комплекса с инженерным обеспечением по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №

В соответствии с проектной документацией в состав административно-гостиничного комплекса входят следующие объекты недвижимости: нежилое здание: Корпус 1 - здание гостиницы, кадастровый номер №, адрес: <адрес> площадью 92,6 кв.м.; нежилое здание: Корпус 2 - подземная автостоянка, кадастровый номер №, адрес: <адрес> площадью 2 079,9 кв.м.; нежилое здание: Корпус 3 - административное здание, кадастровый номер: №, адрес: <адрес> площадью 46,4 кв.м. На основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ № указанные объекты введены в эксплуатацию.

Административному истцу на праве собственности также принадлежит нежилое здание, расположенное на спорном земельном участке: трансформаторная подстанция, кадастровый номер №, адрес: <адрес> площадью 95 кв.м.

ФИО4 принадлежит право аренды спорного земельного участка на основании договора перенайма от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «Инвест Ресурс» заключен договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом, по условиям которого административно-гостиничный комплекс передан в безвозмездное пользование ООО «Инвест Ресурс» на срок 5 лет с даты подписания договора.

11.06.2024 ФИО4 обратилась в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300303:69, без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Департаментом 21.06.2024 принято решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность № Ш-8697, мотивированное тем, что предоставление в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, собственникам соответствующего имущества осуществляется с учетом необходимости эксплуатации объектов недвижимости. Нежилое здание: Корпус 2 - подземная автостоянка, кадастровый номер №, площадью 2 079,9 кв.м., является подземным. В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности, и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определенной вещи. Соответствующие права принадлежат собственникам объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках. Заявителем не доказано право приобретения участка без торгов, что является основанием для отказа по пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, пп. 1 п. 14 Административного регламента, утвержденного распоряжением администрации г. Красноярска от 28.01.2013 № 8-р.

По сведениям ГИСОГД испрашиваемый административным истцом земельный участок расположен в существующей зоне смешанной и общественно-деловой застройки, в отношении которой действует проект планировки и проект межевания территории северо-восточной левобережной части города Красноярска, утвержденный постановлением администрации г. Красноярска № 410 от 01.07.2019 (далее – проект планировки).

В соответствии с проектом внесения изменений в проект планировки, утвержденным постановлением администрации г. Красноярска № 966 от 02.12.2021, земельный участок с кадастровым номером № находится в границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства 1.17.15 – жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземной стоянкой автомобилей; освоение территории предусмотрено в одну очередь (2022-2033 гг.) в два этапа: 1 этап (2022-2025 гг.), 2 этап (2026-2033 гг.).

Согласно представленному административным истцом экспертному заключению ООО «СибСтройЭксперт» от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Инвест Ресурс» необходим весь земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, площадью 9 999 кв.м., для эксплуатации единого недвижимого комплекса.

По ходатайству стороны административного истца по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «ПКФ «Ирбис».

Согласно заключению эксперта ООО «ПКФ «Ирбис», площадь земельного участка, необходимая для использования и обслуживания объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № исходя из его функционального назначения и фактического использования, в соответствии с СП 257.1325800.2020 составляет 9 543,5 кв.м.; площадь земельного участка 9 999 кв.м., учтенная в ЕГРН, не соответствует площади земельного участка 9 593 кв.м. в фактическом пользовании (в пределах установленного ограждения). Образование из указанного земельного участка нескольких земельных участков нецелесообразно, так как расположенные на земельном участке основные и вспомогательные объекты, а также коммуникации и инженерные сети, функционально и фактически неразрывно связаны технологическим процессом.

Разрешая при изложенных обстоятельствах заявленные административным истцом требования, суд исходит из следующего.

Отказывая в предоставлении земельного участка в собственность, департамент указал, что основания для предоставления в собственность земельного участка с учетом площади, необходимой для эксплуатации объекта, представляющего собой подземное сооружение, в силу положений ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, отсутствуют.

Оспаривая отказ в данной части, административный истец ссылается на постановление Конституционного суда Российской Федерации от 11.06.2024 № 29-П «По делу о проверке конституционности пункта 3 статьи 6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ в связи с жалобой гражданина И.А. Ермака».

Согласно приведенному постановлению, «...нормы, оспариваемые в настоящем деле, по их буквальному смыслу не исключают передачу земельных участков, где расположены частично или полностью подземные гаражи, в собственность или в аренду собственникам последних, поскольку это не противоречит основным началам гражданского и земельного законодательства, в том числе принципу учета разрешенного использования (целевого назначения) земельных участков (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). В то же время если допустимо использование крыши гаража, имеющей двойное назначение, в иных - обыкновенно публичных - целях, которые расходятся с функциональным предназначением гаража, то передача участка в собственность или в аренду может получить другую оценку. Когда расположение подземных гаражей (гаражных комплексов), конструктивные особенности конкретного гаража предполагают, что их эксплуатация не препятствует размещению на их крыше иного объекта (например, спортивной или детской площадки) либо общественного пространства (садово-парковых насаждений) в районе жилой застройки, тогда отказ в передаче участка и сохранение права публичной - государственной или муниципальной - собственности на участок будет в большей степени способствовать балансу частных и общих интересов. Во всяком случае вопрос о предоставлении участка должен разрешаться с учетом разумной дифференциации, опирающейся на сбалансированное сочетание интересов собственников гаражей и расположенного над ними пространства, а также принимая во внимание публичные нужды».

Административным истцом представлены пояснения проектной организации <данные изъяты>», согласно которым, проектной документацией не предусмотрен защитный слой кровли подземной автостоянки, конструктивные решения кровли не предусматривают возможности размещения дополнительных конструкций и крупномерных растений, что делает невозможным использование кровли в качестве зоны отдыха, размещения спортивных площадок и иных мест пребывания людей.

Между тем, утверждения <данные изъяты>» о невозможности эксплуатации кровли, противоречивы, поскольку делая указанный вывод, специалист указывает, что любые попытки использования кровли в эксплуатируемом режиме или размещения на ней дополнительных конструкций без проведения проверочных расчетов могут привести к повреждению гидроизоляционного ковра и несущих конструкций. Таким образом, вывод о неэксплуатируемой кровле сделан без проведения соответствующих расчетов и технических исследований, позволяющих достоверно ответить на поставленный вопрос.

При этом экспертом ООО «ПКФ «Ирбис» по результатам обследования сделан вывод о том, что крыша подземной автопарковки (наземная часть) является эксплуатируемой, используется для озеленения и пешеходных дорожек, что свидетельствует о возможности эксплуатации указанной части земельного участка.

Таким образом, оспариваемый отказ департамента не противоречит приведенному постановлению Конституционного суда Российской Федерации.

Довод административного ответчика об отсутствии у административного истца намерения на эксплуатацию существующих объектов недвижимости, поскольку в отношении территории, на которой расположен спорный земельный участок, утвержден проект планировки и проект межевания территории, которым установлены границы земельного участка, а также предусмотрено строительство иного объекта путем реконструкции существующего, оценке судом не подлежит, поскольку данное обстоятельство не являлось основанием для отказа в предоставлении земельного участка по заявлению ФИО4 от 11.06.2024.

Из взаимосвязи приведенных выше положений закона следует, что условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого земельного участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.

По мнению департамента, административным истцом не представлено доказательств того, что он имеет право на приобретение по льготной цене без проведения торгов всего спорного земельного участка без учета площади застройки объектов, принадлежащих истцу. При этом площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерна площади находящихся на нем объектов недвижимого имущества.

Мотивируя заявленные требования, административный истец указал, что размещенные в границах участка объекты представляют собой единый недвижимый комплекс, состоящий из сооружений, неразрывно связанных как функционально, так и технологически.

Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В соответствии с разъяснениями, данными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в Едином Государственном реестре прав не является препятствием для оспаривания данного права.

В этой связи регистрация права собственности на объект как на единый имущественный комплекс не является безусловным неопровержимым доказательством того, что спорные объекты обладают признаками, перечисленными в ст. 133.1 ГК РФ.

В обоснование довода о том, что расположенные на испрашиваемом земельном участке объекты недвижимости эксплуатируются как единый недвижимый комплекс, сторона истца ссылается на заключения экспертов ООО «ПКФ «Ирбис» и ООО «СибСтройЭксперт».

В силу ч. 1 ст. 55 ГПК РФ, заключение эксперта не является единственным доказательством, на основании которого суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования сторон.

Согласно положениям ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу, из чего следует, что правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы и не носит обязательного характера.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом с точки зрения относимости, допустимости, достоверности, соответствия способов получения доказательств требованиям закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме (часть 1), заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых и практических данных (часть 2).

Содержание заключения эксперта ООО «ПКФ «Ирбис», с учетом приведенных ссылок на Свод привил, СанПиН в исследовательской части, не позволяет убедиться в достоверности ответов на поставленные перед экспертом вопросы.

Как следует из заключения эксперта, площадь участка, необходимая для эксплуатации и обслуживания объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № составляет 9 543,5 кв.м. Данная площадь определена экспертом путем сложения площадей застройки расположенных на спорном земельном участке объектов капитального строительства и объектов вспомогательного использования.

Помимо объектов, которые зарегистрированы на праве собственности заявителя, экспертом также учтены иные объекты, на которые не зарегистрировано право собственности административного истца, в том числе сторожка, осветительные прожекторы на столбах, детская площадка, спортивная площадка, открытая парковка для легкового автотранспорта, открытая парковка для грузового автотранспорта, две площадки для складирования твердых бытовых отходов, основной въезд, круговая объездная дорога, площадка для загрузки-разгрузки, пешеходные дорожки, пожарный щит, зона озеленения (помимо эксплуатируемой крыши).

Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Постановлением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 4777/08 разъяснено, что объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью.

Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе. Аналогичный вывод сделан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520 по делу № А51-12453/14.

В этой связи, экспертом при расчете площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов, расположенных на земельном участке, необоснованно учтена площадь объектов, которые по своей правовой природе не относятся к объектам недвижимости и не должны учитываться при расчете площади участка, требуемой для их эксплуатации.

Нормативное обоснование необходимости учета застроенной площади указанных объектов в заключении эксперта отсутствует. Между тем, для ответа на поставленный судом вопрос эксперту следовало определить площадь застройки здания гостиницы, подземной автостоянки, административного здания и трансформаторной подстанции, после чего, с учетом положений земельного и градостроительного законодательства, произвести расчет необходимой для их эксплуатации площади земельного участка.

Согласно представленной на странице 13 заключения схеме расположения земельного участка, большая часть участка занята озеленением, территориями открытых парковок (при наличии в собственности истца сооружения – подземной автостоянки, площадью 2 079,9 кв.м., что с учетом площади гостиницы 92,6 кв.м. значительно превышает требуемое количество парковочных мест для потенциальных посетителей гостиницы), спортивной и детской площадкой, проездами, которые не являются объектами недвижимости, а представляют собой улучшение полезных свойств земельного участка, выполняя обслуживающую функцию по отношению к земельному участку.

На страницах 18-19 заключения эксперт делает вывод о том, что с учетом соблюдения максимального и минимального процента застройки, предусмотренного градостроительным регламентом территориальной зоны СОДЖ-2, площадь застройки не должна быть менее 10% и не более 40% от площади участка. С учетом указанных положений, эксперт пришел к выводу о том, что поскольку общая площадь застройки спорного земельного участка из расчета всей площади объектов, расположенных на земельном участке, составляет 38,8%, данное обстоятельство свидетельствует об обоснованности площади земельного участка.

Между тем, соблюдение минимального и максимального процента застройки испрашиваемого земельного участка лишь подтверждает соблюдение градостроительного регламента соответствующей территориальной зоны, предусмотренной Правилами землепользования и застройки городского округа город Красноярск, утвержденными решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 № В-122.

Однако, соблюдение градостроительного регламента в части площади застройки спорного земельного участка не является безусловным основанием для предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность заявителю.

Перечисляя объекты, площадь которых принята им во внимание при расчете площади участка, и определяя их технические характеристики, эксперт не указывает ссылки на правоустанавливающие документы, которыми подтверждено право собственности административного истца на данные объекты.

Представленное заключение эксперта не содержит обоснованных и мотивированных выводов относительно расчета площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости.

Делая вывод о неразрывной связи объектов недвижимости единым технологическим процессом, эксперт не указывает, в чем заключается такая связь. Из экспертного заключения не представляется возможным определить, с какой целью экспертом приведено содержание пункта 5.21 СП 257.1325800.2020, подлежащего применению для гостиниц категории «три звезды» с числом номеров более 50 и для гостиниц категорий «четыре звезды» и «пять звезд» с числом номеров более 15.

В ходе проведения экспертизы экспертом фактически установлены границы земельного участка на местности, но не проведено обследование площади (частей) участка, занятой объектами административного истца, и не установлены пределы его использования.

Принимая во внимание, что расчет необходимой площади земельного участка осуществлен экспертом не только исходя из необходимости обслуживания объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, но и с учетом площади проездов, тротуаров, озеленения, площадок, которые не образуют объект недвижимости, а представляют собой улучшение полезных свойств земельного участка, и учитывая, что заключение не содержит мотивированных и обоснованных расчетов площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, суд не может признать данное экспертное заключение достоверным доказательством по делу.

По аналогичным основаниям не может быть принято во внимание и представленное административным истцом экспертное заключение ООО «СибСтройЭксперт».

Оценивая представленные в материалы дела доказательства в отношении статуса принадлежащих административному истцу объектов недвижимости, суд учитывает, что на спорном земельном участке фактически расположены трансформаторная подстанция, два нежилых здания на бетонных основаниях, сооружения воздуховода, две резервные входные группы на подземную автостоянку. Здание гостиницы представляет собой объект, площадью 92,6 кв.м. (на три гостиничных номера).

При этом каких-либо доказательств необходимости использования подземной автостоянки, площадью 2 079,9 кв.м., рассчитанной на 47 машино-мест, в неразрывной связи со зданием гостиницы на 3 номера, площадью 92,6 кв.м., и административным зданием, площадью 46,4 кв.м., стороной истца не представлено.

Фактически принадлежащие административному истцу объекты недвижимости представляют собой самостоятельные объекты, неразрывная технологическая и функциональная связь которых документально не подтверждена.

В материалы дела стороной истца представлены договоры на оказание гостиничных услуг, заключенные ООО «Инвест ресурс» с <данные изъяты>», с <данные изъяты>», а также с физическими лицами; договоры аренды машино-мест на подземной автостоянке, в том числе с <данные изъяты>», представлены счета на оплату и счета-фактуры.

Данные доказательства свидетельствуют о том, что объекты, входящие в состав административно-гостиничного комплекса, являются самостоятельными объектами недвижимости, не связанными между собой технологическими процессами, поскольку могут эксплуатироваться различными лицами опосредованно друг от друга, то есть без какой-либо взаимосвязи.

Таким образом, исходя из характеристик объектов, их собственник имеет возможность распорядиться судьбой любого из указанных объектов в отрыве от остальных объектов, принадлежащих ему, что невозможно при наличии объекта недвижимого имущества, представляющего собой единый недвижимый комплекс.

Совокупная площадь застройки объектов, для эксплуатации которых испрашивается земельный участок, составляет 2 440 кв.м. (62 + 121 + 2 162 + 95), площадь испрашиваемого участка 9 999 кв.м. Их несоразмерность определяется арифметическим сопоставлением приведенных показателей и является очевидной.

С учетом изложенного и принимая во внимание, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимости, суд находит оспариваемое административным истцом решение департамента мотивированным, в нем приведены нормы права и основания для отказа, которые соответствуют закону.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что каких-либо нарушений закона при рассмотрении обращения ФИО4 административным ответчиком допущено не было и оспариваемое административным истцом решение не создает препятствия к осуществлению его прав и свобод, в связи с чем полагает необходимым в удовлетворении заявленных требований отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований ФИО4 к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о признании незаконным решения Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска от 21.06.2024 № Ш-8697 об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, возложении обязанности, отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Центральный районный суд г. Красноярска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Н.Н. Горпинич

Мотивированное решение составлено 04.07.2025

Копия верна.

Судья: Н.Н. Горпинич