Решение по делу № 2-971/2025 от 24.12.2025 - о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, переходе права собственности на объект незавершенного строительства.

Мотивированное решение изготовлено 24.12.2025

Дело № 2-971/2025

УИД 26RS0024-01-2025-001259-73

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 декабря 2025 года г. Невинномысск

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Ульянова А.А.,

при секретере ФИО1,

с участием представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, переходе права собственности на объект незавершенного строительства

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5 и просил признать предварительный договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (кадастровый номер: №, общая площадь <данные изъяты> кв.м.), находящегося по адресу: <адрес> на земельном участке (общая площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер: №) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком, основным договором купли-продажи объекта незавершенного строительства, признать право собственности за ФИО4 на указанный объект незавершенного строительства.

Иск мотивирован тем, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (площадь <данные изъяты> кв.м), расположенного на земельном участке (кадастровый номер: №). Согласно п. 6 договора, истец перечислил ответчику задаток в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается подписанием договора с данным условием.Основной договор должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ (п. 3 договора). Однако ответчик уклоняется от его подписания и регистрации перехода права, несмотря на полное исполнение обязательств истцом (копия письма истца ответчику с требованием прилагается).Всесообщения в электронныхмессенджерах с требованием о подписании основного договора, а также о перерегистрации права собственности не дали результата. Ответчик либо уклоняется, ссылаясь на малозначительные обстоятельства, либо игнорирует обращения.После неисполнения ответчиком в установленный предварительным договором срок обязательства истцом предпринимались неоднократные попытки урегулировать вопрос заключения основного договора, как посредством телефонных звонков, так и в ходе устных переговоров.

Кроме того, истцом была направлена претензия с требованием заключить основной договор, а также провести перерегистрацию права на объект. Однако ответ на вышеуказанную претензию так и не был получен.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3 просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что предварительный договор на продажу спорного объекта недвижимости не заключался, намерений продавать его у ответчика не имеется, денежные средства в счет предварительной оплаты ответчику не передавались. ФИО5 с ФИО4 ведут совместную деятельность с ДД.ММ.ГГГГ года.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, был извещен, ранее настаивал на заявленных требованиях.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, был извещен, ранее возражал против удовлетворения заявленных требований.

В судебное заседание третьи лица ФИО6, ФИО7, представители третьих лиц комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю не явились, были надлежащим образом извещены.

От третьего лица ФИО6 поступили возражения, согласно которым просила отказать в удовлетворении заявленных требований. Указала, что является супругой ФИО5, который ведет совместный бизнес с ФИО4 За период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ с ее счета на банковский счет ФИО4 перечислено <данные изъяты> руб. Спорное имущество является совместно нажитым, согласия на отчуждение она не давала, сведений, что супруг желал его продать у нее не имеется.

С учетом мнения участников судебного заседания, а также учитывая требования, установленные положениями ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело при состоявшейся явке.

Выслушав представителей истца и ответчика, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ФИО5 является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Указанный объект незавершенного строительства располагается на земельном участке по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Из пояснений ФИО5 и ФИО4 следует, что между ними ранее сложились доверительные, деловые отношения, в том числе по строительству и продажи объектов недвижимости.

Стороной истца предоставлен предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО5 заключил с ФИО4 договор о том, что в будущем не позднее ДД.ММ.ГГГГ будет заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, находящегося по адресу: <адрес>, на земельном участке, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящимся в аренде, на условиях, предусмотренных настоящим договором.ФИО5 обязался передать указанную недвижимость, в таком состоянии, в котором она есть на момент подписания договора, а так же ключи при подписании основного договора. Вся ответственность и последствия по эксплуатации недвижимости, риск случайной гибели и причинения ущерба недвижимости, а так же 3-им лицам и имуществу 3-х лиц, обязательства по оплате налогов и сборов, связанных с пользованием вышеуказанной недвижимостью до подписания основного договора несет ФИО5 Продажная стоимость недвижимости будет составлять <данные изъяты> руб. Задаток в размере <данные изъяты> руб., выплачен ФИО4 и принятФИО5 при подписании настоящего договора.

Как следует из предварительного договора, все его существенные условия содержатся на лицевой части, которая сторонами не подписана, подписи сторон имеются на обратной стороне договора.

Сторона ответчика возражала о заключении указанного договора на спорный объект недвижимости с ФИО5, указав, что действительно в предварительном договоре на втором листе стоит подпись ФИО5, однако указанный второй лист являлся вторым листом иного договора по продаже иного объекта недвижимости с иным лицом.Поручений по продаже спорного имущества ФИО5 истцу не давал.

Как пояснила допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО12., она оказала ФИО5 услугу по подготовке проекта предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи объекта недвижимости между ФИО5 и ФИО13., предметом указанного договора являлось нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Ею было подготовлено несколько экземпляров данного предварительного договора на двух страницах, при этом сделаны несколько копий вторых листов, которые были подписаны только ФИО5 По просьбе ФИО5 два вторых листа были переданы ФИО4, который являлся деловым компаньоном ФИО5

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчика по делу назначена комплексная судебная техническая экспертиза документа и давности изготовления документа.

Согласно заключению комплексной судебной технической экспертизы № №, выполненной экспертами <данные изъяты>, печатный текст на лицевой и обратной сторонах предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ выполнены на разных знакопечатающих устройствах и с разных макетов (исходных файлов). В тексте и рукописных записях на второй странице предварительного договора выявлены признаки агрессивного термического воздействия на указанные реквизиты. Изначально на листе предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ имелся только печатный текст, расположенный на обратной стороне документа, а также рукописные записи и подпись от имени ФИО5, то есть изначально документ был одностраничным, оборотная сторона была пустой. Позднее на оборотную (незаполненную) сторону листа был допечатан основной текст, который сейчас является лицевой стороной документа и нанесены рукописные записи и подпись от имени ФИО4

Суд принимает данное заключение эксперта в качестве относимого и допустимого доказательства, поскольку оно полностью отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ и Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт привелсоответствующие данные из имеющихся в его распоряжении документов, основывался на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованную при проведении исследования научную и методическую литературу.

Эксперт об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ предупрежден.

Доказательств, опровергающих экспертное заключение, не представлено и сторонами оно не оспорено.

Из пояснений ответчика следует, что вторые страницы указанного предварительного договора были переданы ФИО4 для поиска нового покупателя нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, если ФИО14. его не приобретет. Также ответчик указывает, что воли на продажу спорного нежилого помещения у него не имелось, денежные средства по предварительному договору он не получал, никаких соглашений с истцом о передачи денежных средств в счет оплаты указанного имущества он не заключал.

Как следует из п. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Как разъяснено в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса РФ, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Таким образом, применительно к приведенным выше правовым положениям, а также с учетом предмета и основания иска, обстоятельствами, имеющими значение для разрешения спора, являлось установление правовой природы и сущности заключенного между сторонами договора, а также оценка фактических действий сторон после его заключения. В данном конкретном случае, независимо от наименования спорного договора необходимо установить и исследовать его действительное содержание, а также существо самой сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как указано в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса РФ к такому договору не применяются.

В пункте 1 постановления Пленума N 49 разъяснено, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 3 статьи 154 и пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса). Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статье 555 ГК РФ).

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила его действие, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о незаключенности предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в момент подписания его ФИО6 существенные условия о предмете и цене не были согласованы в связи с тем, что были допечатаны после проставления подписи ответчика в договоре. Доказательств наличия соглашения между сторонами по продаже спорного объекта недвижимости, наличие воли ответчика на указанное, помимо предоставленного договора, материалы дела не содержат.

Кроме того, истцом не доказан факт передачи денег по предварительному договору ответчиком. Первоначальная позиция истца, что деньги были переданы в размере <данные изъяты> руб. при подписании настоящего договора от ДД.ММ.ГГГГ опровергается тем, что в указный день ответчик находился в <адрес> и не мог получить деньги, что не оспаривалось стороной истца,в связи с чем, позиция истца изменилась, и он стал утверждать, что денежные средства в счет оплаты по договору были перечислены ответчику путем перевода денежных средств со счета истца супруге ответчика ФИО6 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., им в пользу ответчика заключен договор № № от ДД.ММ.ГГГГ подряда на выполнение работ на спорном объекте на сумму <данные изъяты> руб., договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб. на покупку строительных материалов, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истцом проводилась покупка строительных материалов для строительства на спорном объекте у ФИО15 на сумму <данные изъяты> руб., у <данные изъяты> на сумму <данные изъяты> руб., производилась оплата с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ общестроительных работ на сумму <данные изъяты> руб., перечислялись денежные средства кредиторам ответчика, передавались наличными ответчику, для семейных нужд ответчика в счет оплаты стоимости спорного объекта приобреталась бытовая техника, итого на общую сумму <данные изъяты> руб.

Как указывает истец, данные траты обусловлены наличием договоренности о приобретении истцом у ответчика спорного объекта недвижимости.

Вместе с тем из пояснений ответчика следует, что между сторонами сложились деловые отношения, они переводили друг другу денежные средства. Так с кредитной карты жены ответчика ФИО6 за период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ на банковский счет ФИО4 перечислено <данные изъяты> руб. Данные доводы ответчика подтверждаются банковской выпиской по счету ФИО6

Предварительный договор не содержит положений о зачете указанных истцом денежных средств в счет оплаты цены договора, как и не имеется дополнительных письменных соглашений между сторонами.

Таким образом, по смыслу действующего законодательства, указанные траты истца в пользу ответчика нельзя признать как частичное исполнение по спорному договору, как на этом настаивает истец.

Вопреки доводам истца, нельзя сделать вывод, что спорный договор являлся основным договором в связи с оплатой истцом существенной стоимости объекта незавершенного строительства, поскольку истцом не предоставлено доказательств, что он оплатил ответчику заявленную в договоре сумму.

Кроме того, не предоставлено доказательств, что в установленный предварительным договором срок, истец обращался к ответчику о заключении основного договора купли-продажи.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения спора, спорный объект недвижимости истцу не передавался.

При указанных обстоятельствах оснований для признания предварительного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи объекта незавершенного строительства не имеется, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4, паспорт №, к ФИО5, паспорт №, о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, переходе права собственности на объект незавершенного строительства – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Невинномысский городской суд в течение одного месяца со дня составления решения суда в мотивированном виде.

Судья А.А.Ульянов