Дело № 2-32/2022
УИД 61RS0002-01-2021-009343-07
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 июня 2022 года г.Ростов-на-Дону
Железнодорожный районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Донцовой М.А.,
при секретаре Алексеевой С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИсмаиловойЕганеЗавуровне, ФИО3, третьи лица: ВелянЗора Михайловна, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о расторжении договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями, ссылаясь на то, что она являлась собственником квартиры общей площадью 26,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, на основании Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество исделок с ним была внесена запись о регистрации за № от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ при ознакомлении в Железнодорожном районном суде г. Ростова-на-Дону с материалами гражданского дела № по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании утратившими право пользования жилым помещением ее представителю стало известно о договоре купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенном ДД.ММ.ГГГГ между ВелянЗорой Михайловной, действовавшей от имениистца (продавец) и ИсмаиловойЕганеЗавуровной (покупатель).
Вместе с тем, истцом выдавалась доверенность с реестровым номером № на имя ФИО3, удостоверенная нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ Нотариальное действие было совершено вне помещений нотариальной конторы, по адресу: <адрес>, ФКУ СИЗО-1 ГУФСИН России по Ростовской области.
О совершенном ФИО3 передоверии полномочий по выданной ей истцом доверенности на ВелянЗоры Михайловны истец не извещалась, о заключении договора купли-продажи не знала, денежные средства за продажу квартиры ни ФИО3, ни ФИО4 ей не передавали, в тексте договора купли-продажи также отсутствуют сведения о получении денежных средств ВелянЗоройМихайловной, действовавшей от имени истца.
На дату оформления доверенности на имя ФИО3 истец находилась в ФКУ СИЗО-1 ГУФСИН России по <адрес> в связи с избранием ей меры пресечения в виде заключения под стражу в рамках уголовного дела. ФИО3 вызвалась помочь с продажей квартиры, пригласила в СИЗО нотариуса, оплатила нотариальные услуги.
Так как в спорной квартире были зарегистрированы вместе с истцом ее несовершеннолетние дети ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которые в этот период находились под опекой бабушки - ФИО9, опекун отказалась снимать с регистрационного учета несовершеннолетних детей истца.
В связи с чем ФИО1 отменила свое решение о продаже квартиры и в январе 2020 г. сообщила об этом ФИО3 в телефонном разговоре, при этом запретив продавать принадлежащую ей квартиру и указав на то, что отменяет доверенность на право продажи квартиры на имя ФИО3 и требует вернуть ей указанную доверенность.
ФИО3 согласилась вернуть ранее выданную доверенность после того, как вернется из командировки, однако перестала выходить на связь с истцом и отвечать на телефонные звонки.
ДД.ММ.ГГГГ.истец направляла в адрес нотариуса ФИО8 заявление с указанием на то, что она утратила доверие к ФИО3 и просит отменить ранее выданную доверенность от ДД.ММ.ГГГГ.
Впоследствии истец была этапирована в ФКУ «Исправительная колония № Главного управления Федеральной службы исполнения наказаний по <адрес>» для отбывания назначенного ей по приговору суда наказания, где после прибытия находилась на карантине. После карантина и распределения по отрядам, примерно в середине июля 2020 г.ею был получен ответ от нотариуса ФИО8, в котором был разъяснен порядок отмены нотариальной доверенности.
Истцом в адрес нотариуса ФИО8 было направлено повторное заявление об отмене доверенности, выданной на ФИО3, с подписью ФИО1, удостоверенной начальником ФКУ ИК-7 ГУФСИН России по <адрес>.
В середине сентября 2020 г.истцом был получен ответ нотариуса, из которого ей стало известно об отмене ранее выданной доверенности на имя ФИО3
Уведомлений о передоверии, совершенной сделке купли-продажи в адрес истца от ФИО3 не поступало.
Таким образом, сделка по отчуждению спорной квартиры была совершена против ее воли, она не имела намерений продавать квартиру, однако, ФИО3 пользуясь ее нахождением в ФКУ СИЗО-1 ГУФСИН России по <адрес>, вопреки воле собственника квартиры оформила передоверие полномочий на ФИО4, которая заключила договор купли-продажи с ФИО2, при этом денежные средства в счет стоимости квартирыей не выплачены, что является существенным нарушением условий договора.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика заказным письмом с описью вложения было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи, однако ответа на него ни в адрес истца, ни его представителей не поступило.
Истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице поверенного - ВелянЗоры Михайловны, действовавшей по доверенности от ФИО3, и ИсмаиловойЕганеЗавуровной; возвратить в собственность ФИО1 квартиру по адресу: <адрес>.
Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, была исключена ФИО3 и в соответствии со ст. 40 ГПК РФ привлечена к участию в деле в качестве соответчика.
Истец в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, просила их удовлетворить, дав пояснения. Аналогичные изложенным в иске.
Представителиистца ФИО10 и ФИО11, действующие по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования истца поддержалив полном объеме и просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО12, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явились, исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать. Суду пояснили, что ФИО2 является добросовестным приобретателем, она не знала и не могла знать об отмене истцом доверенности, денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи в размере <данные изъяты> рублей она передала представителю ФИО1 - ФИО3, перед составлением доверенности на имя ФИО4 Оставшимися денежными средствами в размере 550000 рублей она должна погасить имеющиеся по квартире долг по оплате жилищных и коммунальных услуг, который до настоящего времени ею не погашен. Расписки в подтверждение факта передачи денежных средств по договору купли-продажи не имеется.
Ответчик ФИО3 и третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещались судом заказной корреспонденцией, однако, направленные судом повестки возвращены в суд с отметкой почтового отделения «истек срок хранения».
В силу положений ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в п. 67, п. 68 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.
Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что доказательства, свидетельствующие о наличии обстоятельств, объективно препятствующих ответчику и третьему лицу своевременно получить судебные извещения, суду не представлены, суд признает ответчика ФИО3 и третье лицо ФИО4 извещенными надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушавистца и ее представителя, ответчикаИсмаилову Е.З. и ее представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В силу ч. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В соответствии со ст. ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора одной стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Судом установлено, что истцу ФИО1 на праве собственности принадлежала квартирас кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, находясь в ФКУ СИЗО-1 ГУФСИН России по <адрес>, выдала ФИО3 нотариально удостоверенную доверенность на продажу вышеуказанной квартиры сроком на три года с правом передоверия полномочий другим лицам.
ДД.ММ.ГГГГ из ФКУ СИЗО-1 ГУФСИН России по <адрес> ФИО1 было направлено нотариусу Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО8 заявление об отмене доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ФИО3 Заявление об отмене доверенности от ДД.ММ.ГГГГ было возвращено нотариусом заявителю ФИО1, поскольку оно не оформлено в требуемой законом форме.
ДД.ММ.ГГГГ из ФКУ ИК-7 УФСИН России по <адрес> ФИО1 было направлено нотариусу Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО8 заявление об отмене доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ФИО3
ДД.ММ.ГГГГ в реестр нотариальных действий нотариусом внесены сведения об отмене вышеуказанной доверенности.
Однако, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, действующая от имени ФИО1 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, передоверила полномочия по продаже принадлежащей истцу квартиры ФИО4, выдав ей соответствующую доверенность, удостоверенную нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО13
ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 в лице поверенного ФИО4, действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ФИО3, и покупателемФИО2 был заключен договор купли-продажи принадлежащей продавцу на праве собственности квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, кадастровый №.
В соответствии с пунктом 4 указанного договора купли-продажи по соглашению сторон продавец продал, а покупатель купил вышеуказанную квартиру за <данные изъяты> рублей, расчет между сторонами произведен полностью в день подписания данного договора.
При этом расписка или иной документ, подтверждающие передачу покупателем продавцу денежных средств по договору купли-продажи, между сторонами не составлялась, отдельный акт приема-передачи отчуждаемого имущества ими не подписывался.
Как пояснила ответчикФИО2 в судебном заседании денежные средства по договору в сумме <данные изъяты> рублей были переданы ею непосредственно ФИО3, поверенной В.З.МБ. денежные средства не передавались. Оставшимися денежными средствами по договору купли-продажи в размере <данные изъяты> рублей она должна была погасить задолженность по оплате жилищных и коммунальных услуг, образовавшуюся в спорной квартире.
Заключенный сторонами договор и переход права собственности на спорную квартиру кФИО2 в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> под №.
В настоящее время объект недвижимости находится в собственности ответчикаФИО2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Истец ссылается на такие обстоятельства, что расчет по договору купли-продажи ответчик с нею не произвела, денежные средства она не получила, а, кроме того, сделка купли-продажи была проведена против ее воли, что является существенным нарушением условий договора, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 было направлено письменное уведомление о расторжении договора купли-продажи квартиры, которое ответчиком получено не было и возвращено отправителю за истечением срока хранения.
В силу положений ст. 165.1 ГК РФ, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в п. 67, п. 68 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
Таким образом, уведомление о расторжении договора считается доставленным ответчику ФИО2
ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 обратилась в правоохранительные органы с заявлением о преступлении по факту незаконной продажи ее квартиры, которое ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано в КУСП №.
В ходе проведения проверки по данному материалуДД.ММ.ГГГГ следователем ОРП на ТО ОП № УМВД России по <адрес> были приняты объяснения ФИО2, которая пояснила, что со слов ФИО3 цена принадлежавшей ФИО1 квартиры была занижена и составляла <данные изъяты> рублей в связи сосрочностью продажи, хотя в договоре купли-продажи стоимость была указана <данные изъяты> рублей, денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей она передала ФИО3 перед тем как последняя поехала оформлять доверенность на ФИО4, при этом никаких расписок не составлялось, расчет происходил в наличной форме (т. 2 л.д. 44-45).
ДД.ММ.ГГГГ следователем ОРП на ТО ОП № УМВД России по <адрес> был осуществлен телефонный звонок ФИО3, которая сообщила, что у нее и ФИО1 был общий знакомый, который и попросил ее помочь с продажей квартиры ФИО1, но денежные средства от ФИО2 она не получала, в сделке купли-продажи квартиры не участвовала, о чем следователем был составлен соответствующий рапорт (т. 2 л.д. 185).
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашениям сторон.
Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежит применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
При этом, по правилам ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
ОтветчикФИО2, ссылаясь на такие обстоятельства, что до подписания договора исполнила обязанность по оплате стоимости переданного ей в собственность недвижимого имущества по договору купли-продажи, передав уполномоченному истцом лицу ФИО3 наличными денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представила никаких доказательств в подтверждение этих обстоятельств.
Из содержания пояснений ответчика и ее представителя следует, что расписки или иные документы, подтверждающие оплату приобретаемой недвижимости, отсутствуют, при том, что сторона истца в ходе рассмотрения дела отрицала факт получения денежных средств от ответчика либо от доверенных лиц по договору купли-продажи.
Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора с целью выяснения действительной общей воли сторон судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного от имени продавца ФИО1 поверенной ФИО4 и покупателем ФИО2, следует, что продавец продал, а покупатель купил квартиру за <данные изъяты> рублей, расчет между сторонами произведен полностью в день подписания договора.
Однако в ходе судебного разбирательства достоверно установлено и не отрицается стороной ответчика, что в день подписания договора купли-продажи денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей ФИО4 не передавались.
Таким образом, содержание п. 4 договора купли-продажи не может быть оценено судом как допустимое доказательство факта передачи ответчиком денежных средств истцу по данному договору.
В связи с изложенным суд приходит к выводу о недоказанности факта исполнения ответчиком своей обязанности по договору купли-продажи от 14.07.2020 г. по оплате стоимости недвижимого имущества в соответствии с условиями договора.
Не оплатив приобретенное недвижимое имущество, ответчик допустил существенное нарушение условий договора купли-продажи, что повлекло для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Истец не получила встречного исполнения в виде оплаты при отчуждении принадлежащего ей недвижимого имущества, что является основанием для расторжения договора купли-продажи по основаниям п. 1 ч.2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав, является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, в связи с чем, требование истца к ответчику о возврате в ее собственность спорной квартиры является обоснованным, поскольку таким образом ФИО1 будет восстановлена в правах.
При указанных обстоятельствах, на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ продавец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества, в случае расторжения договора, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения прав собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавца на эти объекты недвижимости.
Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ по отдельности и в их взаимной связи, суд приходит к выводу, что исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ИсмаиловойЕганеЗавуровне, ФИО3, третьи лица: ВелянЗора Михайловна, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о расторжении договора купли-продажи - удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действовавшей в лице поверенного ВелянЗоры Михайловны, и ИсмаиловойЕганеЗавуровной.
Возвратить в собственность ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, прекратив право собственности ИсмаиловойЕганеЗавуровны на указанную квартиру.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий подпись
Решение в окончательной форме изготовлено 06 июля 2022 года.