Решение по делу № 3А-96/2023 от 31.07.2023 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

№ Дело № 3а-96/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 31 июля 2023 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Кирьяновой В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО12 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО13 обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от ДД.ММ.ГГГГ № № (далее - Решение) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости равной 119910000 руб.

В обоснование заявленных требований ФИО14 указало, что является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость объекта недвижимости на 01.01.2022 составляет 205102465.75 руб. Согласно отчету об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Отчет) рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.08.2022 составляет 119910000 руб. Решением отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной в Отчете, в связи с несоответствием представленного Отчета требованиям федеральных стандартов оценки. Однако оснований для отказа в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не имелось, так как Отчет не содержит указанных в Решении ошибок. Превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нарушает права ФИО15, поскольку приводит к необоснованному завышению налоговых платежей.

В письменном отзыве административный ответчик ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» просил в удовлетворении заявленных требований отказать, ввиду несоответствия представленного Отчета нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, использовании неполных сведений, допущении расчетных и иных ошибки, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости.

После проведения судебной экспертизы в Ленинградский областной суд от административного ответчика поступила правовая позиция, согласно которой административный ответчик считает выводы эксперта на поставленные вопросы обоснованными и просит отказать в удовлетворении административных исковых требований. При этом ГБУ «ЛенКадОценка» не оспаривает размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный экспертом, полагая, что она может быть установлена и в более высоких ценовых диапазонах.

В судебное заседание представители административного истца, заинтересованных лиц Управление Росреестра по Ленинградской области и ППК «Роскадастр» по Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель административного ответчика ФИО16 в судебном заседании возражал против признания Решения незаконным. Указал, что не оспаривает размер рыночной стоимости, определенный судебной экспертизой.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО17 в судебном заседании поддержала позицию административного ответчика.

В соответствии со ст.372 Налогового кодекса РФ налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено статьей 372.1 настоящего Кодекса.

На территории Ленинградской области областным законом Ленинградской области от 25.11.2003 № 98-оз «О налоге на имущество организаций» с 1 января 2004 года введен налог на имущество организаций.

Согласно п.2 ст.375 Налогового кодекса РФ, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого помещения является действующей, результаты определения кадастровой стоимости которого затрагивают права и законные интересы ФИО18 в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 № 706 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области, по состоянию на 01.01.2021.

Согласно ст.6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 01.01.2026 устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом следующих особенностей: в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации: а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости; б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-Ф; в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 № 713 установлена дата перехода к применению на территории Ленинградской области положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2026 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01.01.2022.

В соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 № 424-р реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости на территории Ленинградской области, осуществляется ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

В ч.1 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ указано, что кадастровая стоимость здания может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридического лица, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этого лица.

Бюджетное учреждение вправе принять решение б отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с ч.15 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что 01.06.2012 за ФИО19 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером № по адресу: <адрес> Вид объекта недвижимости – помещение, назначение – нежилое, наименование – встроенное помещение № 1, кадастровая стоимость согласно выписке ЕГРН составляет 205102465.75 руб.

09.01.2023 ФИО20 обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, составляющей на 01.08.2022 119910000 руб., приложив Отчет, выполненный оценщиком ФИО21

12.01.2023 ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» уведомило ФИО22 о принятии заявления к рассмотрению.

02.02.2023 ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» приняло решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по следующим основаниям:

1) утверждение оценщика «Рыночная стоимость, устанавливаемая в настоящем отчете, представляет собой предполагаемую цену сделки, не зависит от особенностей налогообложения НДС, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС, в связи с чем рыночная стоимость не отражает включение или невключение в ее состав НДС» приводит к неоднозначному толкованию результата оценки и вводит в заблуждение;

2) нарушены п.10, пп.«б,г» п.11 ФСО № 7, в соответствии с которыми для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости;

3) не соблюдены п. 5 и пп.«и» п.8 ФСО № 3, п.11 ФСО № 1, согласно которым в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке, а также содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение и не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

4) не соблюдены требования при выборе объектов-аналогов и использования сравнительного подхода (п.10 ФСО № 1, пп.«б» п.22 ФСО № 7, п.13 ФСО № 1, пп.«д» п.22 ФСО № 7).

Определением Ленинградского областного суда от 05.06.2023 по настоящему административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО23

Согласно заключению эксперта № № от 12.07.2023 при составлении Отчета допущено использование неполных сведений, информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена, допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, приведенные в Решении в качестве оснований к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости. Данные нарушения оказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по адресу: <адрес> по состоянию на 01.08.2022 определена экспертом, с учетом округления, в размере 136600000.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд полагает, что оно соответствует требованиям ч.2 ст.82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использование нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные вопросы.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, длительный стаж экспертной работы.

При определении рыночной стоимости экспертом в качестве основного был применен сравнительный подход и доходный в качестве поверочного. В экспертном заключении приведено подробное обоснование выбора объекта аналога и его описание. Экспертом проведены корректировки по двум группам элементов сравнения. По первой группе элементов сравнения была проведена корректировка на передаваемые права, на условия финансирования, сделки и рынка. По второй группе элементов сравнения проводилась корректировка на тип объекта, площадь, этаж и состояние объектов. В рамках доходного подхода экспертом учитывается определение потенциального валового дохода, чистого операционного дохода, возможные потери от простоя и сбора арендной платы, действительного валового дохода, операционных расходов, ставки прямой капитализации. Результат сравнительного подхода находится в диапазоне возможного нахождения рыночной стоимости, определенной в рамках доходного подхода, что свидетельствует о достоверности результата определения рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и конкретным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется.

Таким образом, при рассмотрении заявления ФИО24 у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись предусмотренные законом основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в Отчете.

Поскольку оспариваемое Решение соответствует нормативным правовым актам, принято уполномоченным органом и в установленные законом сроки, прав и законных интересов административного истца не нарушает, то оснований для признания его незаконным не имеется.

В соответствии с ч.15 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку ни административным истцом, ни административным ответчиком не оспаривается размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный судебной экспертизой, о проведении повторной или дополнительной экспертизы в целях определения иного размера рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, заявлено не было, а представленный Отчет имеет нарушения и не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, то суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, согласно заключению судебной экспертизы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО25 о признании незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 136600000 (сто тридцать шесть миллионов шестьсот тысяч) рублей по состоянию на 01.08.2022.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

В окончательной форме решение изготовлено 02 августа 2023 года