Дело № 2-3705/2022

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Хабаровск 30 августа 2022 года

Центральный районный суд города Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Белоусовой О.С., с участием истца ФИО1, при секретаре Романской О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи расторгнутым, прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи расторгнутым, прекращении права собственности.

В обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого помещения – , состоящей из одной комнаты, общей площадью 30 кв.м., жилой 17,9 кв.м., находящейся на пятом этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома, кадастровый № с рассрочкой платежа. Согласно пункту 2 договора цена продаваемой квартиры между сторонами определена в 2 600 000 руб. и расчет должен быть произведен в течение 36 месяцев с момента государственной регистрации перехода прав от Продавца к Покупателю на квартиру путем внесения ежемесячных платежей в размере 72 223 рубля не позднее 30 числа текущего месяца. По соглашению сторон, в связи с отсутствием расчета на момент заключения договора с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, продаваемая квартира находится в залоге у продавца до окончательного расчета. Согласно абзацу 4 пункта 2 заключенного договора купли-продажи в случае нарушения покупателем условий договора в части невнесения ежемесячной платы за приобретаемую квартиру в установленный договором срок, указанный договор подлежит расторжению. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного Покупателю имущества, Покупатель обязан освободить и вернуть переданное имущество. Пунктом 4 договора определено, что на момент подписания договора квартира продавцом Покупателю не передана, что не является основанием для приостановлении в регистрации права. На момент заключения договора в квартире на регистрационном учете находился продавец и член его семьи, что не препятствовало сторонам совершить сделку (п.5.1 Договора). Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация перехода прав собственности за ответчиком запись регистрации №, произведена запись ограничений (ипотека в силу закона) № в пользу ФИО1 А,Г., срок действия ограничений с ДД.ММ.ГГГГ до полного расчета. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ В рамках подписанного в добровольном порядке соглашения стороны договорились, что так как с момента заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и государственной регистрации перехода прав от Продавца к Покупателю денежные средства за покупаемую квартиру Покупателем Продавцу не передавались, как и не передавалась на момент подписания договора и позже Продавцом, квартира Покупателю, заключая настоящее соглашение стороны не имеют друг к другу никаких претензий (пункт 2 Соглашения). Согласно абзацу 2 пункта 3 Соглашения продавец приобретает обратно свое право собственности на указанно в п. 1 соглашения имущество после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю. На обозрение представлена опись документов, принятых на оказание государственных услуг от ДД.ММ.ГГГГ, выданная филиалом МФЦ № города Хабаровска о приеме заявления о государственной регистрации прав с прилагаемыми документами (соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, чек на 2000 рублей за регистрацию перехода прав). ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Хабаровскому краю ему было выслано уведомление № № о приостановлении государственной регистрации. Согласно информации, содержащейся в уведомлении, в настоящее время в ЕГРН внесены сведения о зарегистрированных запрещениях на совершение регистрационных действия на основании: постановления судебного пристава-исполнителя о запрете на совершение действий по регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ – ОСП по Индустриальному району г.Хабаровска (судебный пристав-исполнитель ФИО3); постановления судебного пристава-исполнителя о запрете на совершение действий по регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ – ОСП по Индустриальному району г.Хабаровска (судебный пристав-исполнитель ФИО4); постановления судебного пристава-исполнителя о запрете на совершение действий по регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ – ОСП по Индустриальному району г.Хабаровска (судебный пристав-исполнитель ФИО3). На момент составления уведомления данные запреты являлись актуальными. В уведомлении было разъяснено, что регистрация приостанавливается до поступления в Росреестр судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии такого запрещения. При обращении к судебному приставу-исполнителю, ему разъяснили, что в связи с числящимися задолженностями у ФИО2, запрет возможно снять только при расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Причиной возникновения спора между сторонами, является невнесение ответчиком (покупателем) денежных средств согласно условиям договора купли-продажи за приобретенное имущество, следовательно, имеется существенное нарушение условий договора. Возможность расторжения договора по решению суда предусмотрена если данная возможность предусмотрена законом или договором. Как усматривается из документов, между сторонами заключен договор купли-продажи с условиями рассрочки и покупатель брал на себя обязательства в течение 36 месяцев произвести расчет за приобретаемую квартиру и принять её только после окончательного расчета, а продавец обязался передать её после окончательного расчета и снять обременения в виде ипотеки. Договор содержит условие, определяющее случай расторжения договора в связи с невнесением платы за приобретаемую квартиру, ее возврата, что позволяет расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшие у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Согласно подписанного сторонами соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению, что расчет по квартире покупателем с продавцом в срок, установленный договором не произведен, что является существенным нарушением условий договора, а следовательно, свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество, не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. Решение суда о возврате недвижимости станет основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавца на неё. В качестве досудебного урегулирования спора, позволяющего добровольно без дополнительных расходов восстановить нарушенные права, было составлено соглашение о расторжении договора, которое в дальнейшем сторонами было подписано и подано в Росреестр, о чем свидетельствуют документы. уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора получено в присутствии ответчика, который имеет информацию о том, что регистрация соглашения не произведена. Ответчику было представлено время для погашения долгов, но поскольку ответчик данный вопрос с приставами не урегулировал, он отказался от расторжения договора в досудебном порядке. Иного порядка, чем расторжения договора в судебном порядке, не имеется. Просит признать договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: , состоящей из одной комнаты, общей площадью 30 кв.м., жилой 17,9 кв.м., расположенной на пятом этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома, кадастровый №, заключенный между ФИО1 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, расторгнутым. Прекратить право собственности на за ФИО2. Признать за ФИО1 право собственности на состоящей из одной комнаты, общей площадью 30 кв.м., жилой 17,9 кв.м., расположенной на пятом этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома, кадастровый №.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле третьим лицом привлечена ФИО5

В судебное заседание ответчик, третье лицо не явились, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с законом. Ответчик представил письменное заявление о признании иска в соответствии с положениями статьи 173 ГПК РФ. Руководствуясь положениями статьи 167, 233 ГПК РФ, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, в порядке заочного производства.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные требования, пояснив, что возможность расторжения договора по изложенным основаниям, закреплена самим договором. Ответчик хотел приобрести квартиру в рассрочку, не рассчитал свои силы и не смог оплатить стоимость квартиры, в отношении объекта была зарегистрирована ипотека. Просит удовлетворить заявленные требования, поскольку отсутствуют иные возможности разрешить данный вопрос.

Выслушав истца, изучив и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему:

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Пунктами 3 и 4 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В пункте 1 статьи 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Понятие сделки закреплено статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации из которой следует, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), что следует из статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с положениями статьи 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться сторонами, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 551 ГК РФ).

Для третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, согласно пункта 3 статьи 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого помещения – , состоящей из одной комнаты, общей площадью 30 кв.м., жилой 17,9 кв.м., находящейся на пятом этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома, кадастровый № с рассрочкой платежа.

В силу пункта 2 договора цена продаваемой квартиры между сторонами определена в 2 600 000 руб. и расчет должен быть произведен в течение 36 месяцев с момента государственной регистрации перехода прав от Продавца к Покупателю на квартиру путем внесения ежемесячных платежей в размере 72 223 рубля не позднее 30 числа текущего месяца. По соглашению сторон, в связи с отсутствием расчета на момент заключения договора с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, продаваемая квартира находится в залоге у продавца до окончательного расчета.

Согласно абзацу 4 пункта 2 заключенного Договора купли-продажи в случае нарушения покупателем условий договора в части невнесения ежемесячной платы за приобретаемую квартиру в установленный договором срок, указанный договор подлежит расторжению. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного Покупателю имущества, Покупатель обязан освободить и вернуть переданное имущество.

В соответствии с пунктом 4 договора, на момент подписания договора квартира продавцом Покупателю не передана, что не является основанием для приостановлении в регистрации права. На момент заключения договора в квартире на регистрационном учете находился продавец и член его семьи, что не препятствовало сторонам совершить сделку (п.5.1 Договора).

Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация перехода прав собственности за ответчиком запись регистрации №, произведена запись ограничений (ипотека в силу закона) № в пользу ФИО1 А,Г., срок действия ограничений с ДД.ММ.ГГГГ до полного расчета.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

В рамках подписанного в добровольном порядке соглашения стороны договорились, что так как с момента заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и государственной регистрации перехода прав от Продавца к Покупателю денежные средства за покупаемую квартиру Покупателем Продавцу не передавались, как и не передавалась на момент подписания договора и позже Продавцом, квартира Покупателю, заключая настоящее соглашение стороны не имеют друг к другу никаких претензий (пункт 2 Соглашения).

Согласно абзацу 2 пункта 3 Соглашения продавец приобретает обратно свое право собственности на указанно в п. 1 соглашения имущество после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

В материалы дела истцом представлена опись документов, принятых на оказание государственных услуг от ДД.ММ.ГГГГ, выданная филиалом МФЦ № города Хабаровска о приеме заявления о государственной регистрации прав с прилагаемыми документами (соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, чек на 2000 рублей за регистрацию перехода прав).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Хабаровскому краю ФИО1 было выслано уведомление № № о приостановлении государственной регистрации.

Согласно информации, содержащейся в уведомлении, в настоящее время в ЕГРН внесены сведения о зарегистрированных запрещениях на совершение регистрационных действия на основании: постановления судебного пристава-исполнителя о запрете на совершение действий по регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ – ОСП по Индустриальному району г.Хабаровска (судебный пристав-исполнитель ФИО3); постановления судебного пристава-исполнителя о запрете на совершение действий по регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ – ОСП по Индустриальному району г.Хабаровска (судебный пристав-исполнитель ФИО4); постановления судебного пристава-исполнителя о запрете на совершение действий по регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ – ОСП по Индустриальному району г.Хабаровска (судебный пристав-исполнитель ФИО3).

На момент составления уведомления данные запреты являлись актуальными. В уведомлении было разъяснено, что регистрация приостанавливается до поступления в Росреестр судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии такого запрещения.

Ответчик признал исковые требования и доказательств тому, что вносил денежные средства согласно условиям договора купли-продажи, не представил, следовательно, допустил существенные нарушения условий договора, при том, что с момента заключения договора купли-продажи не вносил денежных средств в части исполнения договора.

Возможность расторжения договора по решению суда предусмотрена если данная возможность предусмотрена законом или договором.

Исходя из условий договора, между сторонами заключен договор купли-продажи с условиями рассрочки и покупатель принял на себя обязательства в течение 36 месяцев произвести расчет за приобретаемую квартиру и принять её только после окончательного расчета, а продавец обязался передать её после окончательного расчета и снять обременения в виде ипотеки.

Договор содержит условие, определяющее случай расторжения договора в связи с невнесением платы за приобретаемую квартиру, ее возврата, что позволяет расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшие у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Согласно подписанного сторонами соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению, что расчет по квартире покупателем с продавцом в срок, установленный договором не произведен, что является существенным нарушением условий договора, а следовательно, свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Нарушение договора признается существенным, когда нарушение договора одной из сторон влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, что следует из содержания пункта 2 статьи 450 ГК РФ и обстоятельства существенного нарушения условий договора относят к обстоятельствам, при котором возможно расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество, не является, в данном случае, препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В соответствии с положениями статьи 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Как следует из разъяснений пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В соответствии с абзацем 5 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Учитывая установленные обстоятельства, требования истца о признании договора купли-продажи квартиры расторгнутым, прекращении за ответчиком права собственности и признании за истцом права собственности, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать расторгнутым договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: , заключенный между ФИО1 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ.

Прекратить право собственности на за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт №).

Признать право собственности на (кадастровый №) за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт №).

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Дата составления мотивированного решения -07.09.2022 г.

Судья Белоусова О.С.