ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

по делу № 3а-4/2023

16 января 2023 г. г. Махачкала

Верховный Суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Абдулхалимова М.М.,

с участием представителя административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» по доверенности ФИО3,

при секретаре судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО11 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО11 в лице представителя по доверенности ФИО10-Н. обратился в Верховный Суд Республики Дагестан с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Республике Дагестан, ГБУ РД «Дагтехкадастр» и Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в размере № установленной в отношении принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью № расположенного по адресу <адрес>, и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере № по состоянию на <дата>

В обоснование заявленных требований в административном исковом заявлении указано, что установленная в отношении земельного участка и используемая для расчета арендной платы кадастровая стоимость значительно превышает его рыночную стоимость на дату оценки, что нарушает права и законные интересы административного истца как арендатора земельного участка, поскольку влечет необоснованное увеличение размера уплачиваемой им арендной платы.

Определением Верховного Суда Республики Дагестан от <дата> к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация городского округа «<адрес>».

В ходе судебного разбирательства по делу представитель административного истца ФИО11 по доверенности ФИО2 заявленные административные исковые требования уточнил и просил суд установить кадастровую стоимость арендуемого ФИО11 земельного участка в размере, определенном заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, т.е. в размере №

Представитель административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные административные исковые требования не признала и просила в их удовлетворении отказать.

Административный истец ФИО11, административные ответчики Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан и Управление Росреестра по Республике Дагестан, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» и администрация городского округа «город Каспийск», извещенные о месте, дате и времени проведения судебного заседания, в суд не явились, своих представителей не направили, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем административное дело рассмотрено судом в их отсутствие и в отсутствие их представителей.

Заслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав заключения проведенных по делу экспертиз и представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, административный истец ФИО11 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью № расположенного по адресу <адрес>, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «под строительство гостинично-развлекательного комплекса с лодочной станцией», на основании договора аренды земельного участка № от <дата> и договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <дата>, сроком действия с <дата> по <дата>, зарегистрированного Управлением Росреестра по Республике Дагестан <дата>, номер государственной регистрации № №

В соответствии с выпиской из единого государственного реестра недвижимости от <дата>, в отношении арендуемого ФИО11 земельного участка с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере №

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на <дата>, утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан от <дата> №, внесена в единый государственный реестр недвижимости <дата> и подлежит применению с <дата> №

Полагая установленную и внесенную в единый государственный реестр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка необоснованной и не соответствующей его рыночной стоимости, ФИО11 обратился в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №), арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Арендуемый ФИО11 земельный участок с кадастровым номером №, площадью №., образован на основании распоряжения Главы городского округа «<адрес>» от <дата> №-р из земельного участка с кадастровым номером №, площадью № ранее предоставленного администрацией городского округа «город Каспийск» в аренду ФИО4 на основании договора аренды земельного участка № 148 от 17.12.2010 г. (т. 1, л.д. 231-238).

Согласно пункту 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности городского округа «<адрес>», утвержденных решением Собрания депутатов городского округа «<адрес>» от <дата> № «Об утверждении Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа «<адрес>» и правил определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности городского округа «город Каспийск» (в редакции решения Собрания депутатов городского округа «город Каспийск» от 15.02.2017 г. № 84), размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа «город Каспийск», в расчете на год определяется, если иное не установлено федеральными законами, на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ФИО11 обладает правом на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости арендуемого ФИО11 земельного участка внесены в единый государственный реестр недвижимости <дата>, в связи с чем, учитывая факт обращения ФИО11 в суд с административным иском <дата>, установленный законом пятилетний срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка административным истцом не пропущен.

Согласно части 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (части 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), вступившим в силу с 01.01.2017 г.

Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости, согласно пункту 2 части 1 статьи 3 вышеуказанного Федерального закона, понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Учитывая, что оспариваемая по делу кадастровая стоимость земельного участка была определена в соответствии с положениями Закона о кадастровой оценке, а также учитывая факт обращения ФИО11 в суд с административным исковым заявлением, согласно почтовому штампу на конверте,14.02.2022 г., то есть до принятия решения о переходе к применению на территории Республики Дагестан положений ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке (15.02.2022 г.), при рассмотрении настоящего дела подлежат применению положения ст. 22 Закона о кадастровой оценке.

В соответствии с чч. 1 и 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости объектов недвижимости, а также возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости арендуемого ФИО11 земельного участка является 01.01.2019 г., т.е. 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, результаты которой оспариваются административным истцом в рамках настоящего административного дела.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В обоснование заявленных административных исковых требований административным истцом в суд представлен отчет № г., составленный оценщиком ООО «Аудиторская компания «Цестрис-Аудит» ФИО5, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на <дата> составляла №

Исследовав представленный отчет, суд приходит к выводу о том, что он не может быть признан доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости арендуемого ФИО11 земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости.

Так, в нарушение требований п.п. 10, 11 и 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, оценщиком фактически не было проведено исследование рынка земельных участков в том его сегменте, к которому относится фактическое использование оцениваемого земельного участка, что не позволяет сравнить выводы отчета о стоимости земельного участка со средними ценами рынка земельных участков на дату оценки, и дает суду основания полагать, что проведенное оценщиком исследование не соответствует принципу достаточности.

В связи с вышеуказанными недостатками представленного в суд отчета, определением суда от <дата> по делу была назначена судебная оценочная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости принадлежащего ФИО11 на праве аренды земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости.

В соответствии с выводами заключения № от <дата> эксперта ООО «Има-Ком» ФИО6, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на <дата> составляла №

Данное заключение эксперта, по мнению суда, также не может быть признано доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка.

При этом суд учитывает, что экспертом в ходе исследования допущено то же нарушение, что и оценщиком ФИО5, выразившееся в неполноте исследования рынка земельных участков <адрес> в том его сегменте, к которому относится фактическое использование оцениваемого земельного участка, что вызывает сомнения в обоснованности выводов заключения и явилось основанием назначения по делу определением суда от <дата> повторной судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Профэксперт».

В соответствии с выводами заключения повторной судебной оценочной экспертизы №-Э от <дата> эксперта ООО «Профэксперт» ФИО7, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на <дата> составляла №

В связи с неполнотой проведенного исследования, выразившейся в отсутствии в заключении обоснования неприменения корректировки на вид передаваемых имущественных прав между арендуемым ФИО11 земельным участком и использованными в качестве объектов-аналогов земельными участками, находящимися в собственности, определением суда от <дата> по делу была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, порученная эксперту ООО «Профэксперт» ФИО7

В соответствии с выводами заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы №-Э от <дата> эксперта ООО «Профэксперт» ФИО7, предупреждённого судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на <дата> составляла №., т.е. подтверждены выводы ранее проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы № от <дата>, с обоснованием неприменения корректировки на вид передаваемых имущественных прав.

Оценивая вышеуказанные заключения повторной и дополнительной судебных оценочных экспертиз по правилам ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает их выводы обоснованными, в связи с чем признает их допустимыми и достоверными доказательствами, объективно подтверждающими размер рыночной стоимости арендуемого административным истцом земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости.

Установленная экспертом методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке рыночная стоимость земельного участка, использованные объекты-аналоги, наиболее соответствующие оцениваемому земельному участку по местоположению, площади и иным ценообразующим факторам, примененные корректировки, а также содержащиеся в заключении № от <дата> расчеты не вызывают у суда сомнений в их объективности. Экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в заключениях приведена информация по всем основным ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Содержащееся в заключении №-Э от <дата> обоснование неприменения экспертом корректировки на вид передаваемых имущественных прав признается судом правильным и сомнений у суд не вызывает. Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт правомерно использовал сравнительный подход, при этом отказ от доходного и затратного подхода в заключениях обоснован и сомнений не вызывает. Изложенная в заключении повторной экспертизы последовательность определения стоимости объекта оценки понятна, а приведенные расчеты позволяют понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных экспертом методов объекту оценки и определяемому виду стоимости (рыночной). В заключении повторной экспертизы присутствуют ссылки на источники используемой информации, приложены копии материалов и распечаток.

Объективных доказательств, свидетельствующих о необоснованности заключений проведенных по делу дополнительной и повторной экспертиз, ставящих под сомнение их выводы, административным истцом суду не представлено.

Таким образом, по результатам рассмотрения административного дела суд приходит к выводу об отсутствии нарушения прав административного истца результатами определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участкаввиду превышения его действительной рыночной стоимости (№.) над оспариваемой кадастровой стоимостью (№.).

Указанное обстоятельство дает суду основания для вывода об отсутствии правовых оснований для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и необходимости отказа в удовлетворении административных исковых требований, поскольку целью обращения административного истца в суд с настоящим иском является уменьшение кадастровой стоимости; удовлетворение же требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости приведет не к защите прав административного истца, а к их нарушению, так как повлечет увеличение кадастровой стоимости земельного участка.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, исходя из системного толкования положений части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106, частью 3 статьи 108, статей 111 и 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебных экспертиз, суд приходит к выводу о необходимости возложения понесенных административным истцом ФИО11 по делу судебных расходов, а также расходов на проведение в рамках административного дела судебных оценочных экспертиз на административного истца.

ООО «Има-Ком» заявления о взыскании стоимости проведенной по делу судебной оценочной экспертизы и расчет стоимости экспертизы в суд не представило, в связи с чем данный вопрос оставляется судом без разрешения.

Заявленный размер стоимости проведенной экспертом ФИО8 по делу повторной судебной оценочной экспертизы (№.), с учетом объема проделанной работы, суд находит обоснованным, к заявлению приложено обоснование действительной стоимости экспертизы № в котором содержится информация об объеме произведенной экспертом работы и ее финансово-экономическом обосновании, при этом экономически необоснованные затраты в представленный расчет не включены.

Вместе с тем, заявленный ООО «Профэксперт» размер стоимости проведенной по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы в размере №., суд считает необоснованным и не отвечающим объему проведенной экспертом работы.

В частности, суд учитывает, что в рамках проведения дополнительной экспертизы экспертом подбор объектов-аналогов не осуществлялся, какие-либо расчеты не проводились, а вся работа свелась к обоснованию неприменения в ранее проведенном исследовании корректировки на вид передаваемых имущественных прав, т.е. к устранению неполноты ранее проведенной по делу экспертизы.

В этой связи, указанные в пунктах 1-10 представленной в суд калькуляции затрат на проведение дополнительной экспертизы расходы на ознакомление с материалами дела, идентификации местоположения объекта исследования, выполнения описания объекта исследования, анализ его наиболее эффективного использования, подбор аналогов и пр. на общую сумму № суд считает необоснованными, а заявленные в этой части требования не подлежащими удовлетворению.

При этом заявленные в пунктах 11-13 калькуляции расходы на формулирование выводов по результатам проведения дополнительной экспертизы (№.), оформление и печать заключения (№.) и почтовые расходы (№.) на общую сумму №., суд считает обоснованными, соответствующими объему проведенной экспертом работы.

С учетом вышеизложенного, всего подлежит взысканию с административного истца ФИО11 в пользу ООО «Профэксперт» за проведенные по делу повторную и дополнительную судебные оценочные экспертизы №. (№).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Дагестан

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО11 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в размере №., установленной в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью № расположенного по адресу <адрес>, и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере № руб. по состоянию на <дата>, отказать.

Понесенные административным истцом ФИО11 по административному делу судебные расходы отнести на него.

Взыскать с административного истца ФИО11 в пользу ООО «Профэксперт» (ОГРН <***>) денежную сумму, подлежащую выплате эксперту, в размере 55050 руб. (пятьдесят пять тысяч пятьдесят) руб.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Верховный Суд Республики Дагестан.

В окончательной форме решение суда принято 27 января 2023 г.

Судья Верховного Суда

Республики Дагестан М.М. Абдулхалимов