Решение по делу № 02-0161/2025 от 15.10.2025 - о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, применении последствий недействительности сделки.

УИД 77RS0016-02-2023-016691-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 октября 2025 года адрес

Мещанский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Данильчик Ю.С.,

при помощнике судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-161/2025 по иску ФИО2 фио к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

фио обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, применении последствий недействительности сделки, в обоснование заявленных требований указывая на то, что 22.11.2022 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 77:01:0001090:1475, однако денежные средства за продажу доли в квартире истцу не передавались, такая сделка носила вынужденный характер. Указала, что до заключения оспариваемой сделки истец остро нуждалась в денежных средствах, а кредитные учреждения отказывали в предоставлении кредита, в связи с чем ответчик предложил истцу займ на сумму сумма 09.12.2021 истец согласилась подписать договор займа, а также подписала договор залога (ипотеки) на принадлежащую ей ¼ доли в праве на квартиру, расположенную по адресу: адрес. Представитель займодавца после оформления всех документов выдал ей только сумма, а остальные денежные средства взял на погашение процентов. Не имея стабильного дохода, у истца отсутствовала возможность своевременно погашать задолженность по договору займа, в связи с чем кредитор объявил, что задолженность составляет сумма и стал требовать передачи ¼ доли квартиры, в связи с чем истец 22.11.2022 совершила оспариваемую сделку. Ссылаясь на положения ст.ст. 177, 179 ГК РФ, истец полагает, что подписывая договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, она не понимала значение своих действий и не могла руководить ими в связи с обострением заболевания, в связи с чем такая сделка подлежит признанию недействительной с применением последствий недействительности сделки. Более того, ответчик ввел ее в заблуждение.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Представители истца фио, ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.

Представитель ответчика фио в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать по доводам письменных возражений.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1). Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2).

На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу положений п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Следовательно, основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.

При этом не имеет правового значения дееспособность лица, поскольку тот факт, что лицо обладает полной дееспособностью, не исключает наличия порока его воли при совершении сделки.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством является установление психического состояния лица в момент заключения сделки.

Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 177 ГК РФ).

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 171 ГК РФ каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.

Из материалов дела следует, что 22.11.2022 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 77:01:0001090:1475.

Из договора купли-продажи следует, что стоимость доли оценена в сумма

Спорный договор купли-продажи удостоверен нотариусом адрес фио за № 77/19-н/77-2022-3-833.

Переход права собственности зарегистрирован 25.11.2022 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес за регистрационным номером 77:01:0001090:1475-77/072/2022-4.

Согласно представленным в материалы дела письменным пояснениям нотариуса перед заключением договора им проведена беседа, стороны подтвердили, что добровольно приняли решение о заключении договора купли продажи. Нотариус вслух зачитал сторонам текст договора купли-продажи доли квартиры. Стороны читали также текст самостоятельно. У сторон дополнений и изменений к тексту не было. Стороны подтвердили, что текст договора им понятен и выразили желание заключить договор.

В качестве доказательств передачи денежных средств истцу фио в материалы дела стороной ответчика представлена копия расписки, составленная фио собственноручно 22.11.2022, согласно которой последняя получила за проданную долю от ФИО1 сумма

По факту обмана, мошеннических действий и заключения сделки на кабальных условиях истец обратилась в Отдел МВД адрес с заявлением о преступлении, по результатам рассмотрения которого вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО1

Также из материалов дела следует, что до заключения сделки купли-продажи доли в квартире между сторонами имели место договорные отношения на предмет займа на основании договора займа от 09.12.2021, по условиям которого ФИО1 передал в долг ФИО2 сумма на срок до 09.12.2022 под 48 % годовых.

В обеспечение исполнения обязательств по договору займа 09.12.2021 заключен договор залога ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес. Стоимость доли определена в сумма

Как следует из копий исполнительных листов, выданных Черемушкинским районным судом адрес 14.10.2022 по заявлению ФИО1 о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договору займа от 09.12.2021 в размере сумма, проценты в размере сумма, пени в размере сумма, а также судебные расходы. Кроме того, обращение взыскание на заложенное имущество в виде ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Сведений о предъявлении указанных исполнительных документов к исполнению в материалы дела не представлено.

Для проверки доводов истца о том, что в момент совершения оспариваемой сделки она не могла понимать значения своих действий и руководить ими, судом назначена стационарная комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ГБУЗ адрес клиническая больница № 1 имени фио Департамента здравоохранения адрес».

Из заключения комиссии экспертов от 07.03.2025 № 24/2025 следует, что фио страдала в юридически значимый период (подписание договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, написание расписки в получении денежных средств в размере сумма) и страдает в настоящее время психическим расстройством в форме шизотипического расстройства (по МКБ-10 Е21). Об этом свидетельствуют данные анамнеза и медицинской документации о возникновении у ФИО2 примерно с 2016 г. на фоне свойственных ей с подросткового возраста колебаний настроения - неврозоподобной, сенесто-ипохондрической, апато-абулической, депрессивной симптоматики, что проявлялось сниженным фоном настроения, суицидальными тенденциями, тоскливостью, подавленностью, немотивированной тревогой, страхами, повышенным вниманием к собственному здоровью с систематическими обращениям к специалистам сомато-неврологического профиля, отрывочными бредовыми идеями в сочетании с раздражительностью, вспыльчивостью, склонностью к импульсивным поступкам, и явилось причиной многократных госпитализаций в психиатрические больницы, обусловило необходимость динамического наблюдения психиатрами.

Вместе с тем, в представленной медицинской документации, при описании психического состояния ФИО2 в юридически значимый и ближайший к совершенной сделке период, не содержится сведений, указывающих на значительные нарушения у нее мышления, функций интеллекта, памяти, внимания, эмоционально-волевой сферы, какой-либо психотической симптоматики (бред, галлюцинации и проч.). Так, при посещении психиатра 09.11.2022 г., 22.12.2022 г. жаловалась на тревогу, но ее поведение оценивалось как упорядоченное, мышление - последовательное, психопродуктивной симптоматики не выявлялось, суицидальные мысли не высказывала; при лечении в дневном стационаре с 22.12.2022 г. по 28.12.2022 г. несмотря на высказываемые жалобы на тревогу, нестабильное настроение, мысли о желании покончить с собой, указывалось на своеобразие мышления и нарушение критики, но выраженность депрессивного расстройства расценивалась как средней степени; после выписки из дневного стационара при посещении ПНД №15 28.12.2022 г., 27.02.2023 г. 27.03.2023 г. мышление снова оценивалось как последовательное, при этом замедленное по темпу, острой психотической симптоматики и суицидальных мыслей не отмечалось, от направления в дневной стационар отказалась.

Выявленная у ФИО2 при настоящем обследовании выраженная негативно-личностная симптоматика не отражена в представленной медицинской документации в период ближайший к подписанию договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от 22.11.2022 г. и написания расписки в получении денежных средств в сумме сумма от 22.11.2022 г., в связи с чем дифференцированно оценить степень выраженности психических нарушений, имевшихся у нее в юридически значимый период и определить ее способность понимать значение своих действий и руководить ими не представляется возможным.

По представленным материалам гражданского дела, медицинской документации, в юридически значимый период фио обнаруживала индивидуально-психологические особенности в виде личностных черт по демонстративному, экзальтированному, неуравновешенному типам, динамические изменения психических процессов с замедленностью темпа деятельности, повышенной истощаемостью, утомляемостью, рассеянностью, трудностями сосредоточения, замедленностью мышления, некоторой расплывчатостью суждений. Тем не менее, в представленных материалах не содержится сведений о выраженных нарушениях памяти, мышления, интеллектуальных функций, не описываются выраженные изменения эмоционально-волевой, личностно-мотивационной сфер, в связи с чем решить экспертный вопрос о влиянии индивидуально-психологических особенностей на способность к самостоятельному волеизъявлению при заключении договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру не представляется возможным.

Суд принимает в качестве допустимого и достоверного доказательства указанное заключение эксперта, поскольку отсутствуют основания не доверять данному заключению, полученному по результатам назначенной судом экспертизы, где суждения экспертов являются полными, объективными и достоверными, а также изложены в соответствии требованиями законодательства. Выводы экспертов не имеют разночтений, противоречий и каких-либо сомнений, не требуют дополнительной проверки. Кроме того, судебные эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ, что в совокупности с содержанием данного им заключения свидетельствует о том, что исследования были проведены объективно, на строго нормативной основе, всесторонне и в полном объеме. Квалификация лиц, проводивших экспертизу, сомнений не вызывает, эксперты имеют специальное образование, большой опыт работы и право осуществлять экспертную деятельность.

При этом проведенной по делу судебной экспертизой не установлено бесспорных доказательств того, что в юридически значимый период времени истец не могла осознавать последствия сделки, не понимала значение своих действий.

Разрешая спор, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, и с учетом требований статей 166, 167, 168, 177 ГК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку истец в момент заключения договора являлась дееспособной, доказательств того, что она находилась в момент совершения сделки в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, не могла понимать цель сделки, регулировать свое поведение при ее заключении, а также осмысливать юридическую суть сделки, ее социально-правовые последствия, не представлено.

При этом суд принимает во внимание предшествующее поведение истца, а именно, что еще за год до совершения оспариваемой сделки указанная доля была передана в залог в обеспечение исполнения кредитных обязательств перед ответчиком; цена сделки согласована сторонами и увеличена на сумма по сравнению с договором ипотеки и выданным для принудительного исполнения исполнительным листом.

Также суд не находит правовых оснований для признания такой сделки, совершенной под влиянием обмана или заблуждения, поскольку факта умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, в ходе рассмотрения дела не установлено.

Доказательств того, что заключая договор, истец находилась под влиянием обмана, не представлено. фио сама указывает на целенаправленность действий по продаже имущества в целях получения денежных средств.

Договор купли-продажи зачитан и разъяснен истцу в присутствии нотариуса, в связи с чем, оснований полгать, что истец заблуждалась относительно природы сделки, не имеется.

Согласно п. 3 статьи 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

К элементам состава, установленного для признания сделки кабальной, относятся заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида, а также характерная особенность поведения другой стороны кабальной сделки, которая предполагает ее осведомленность о тяжелом стечении обстоятельств, вынуждающих потерпевшего «идти на сделку», тем не менее, пользующейся сложившимся положением и предлагающей потерпевшему заключить сделку на кабальных условиях.

По смыслу статьи 179 ГК РФ совершение сделки на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств как основание для признания ее недействительной означает, что условия сделки должны быть не просто неблагоприятными для одной из ее сторон, а резко отличаться от обычных условий такого рода сделок. Кроме того, потерпевший должен доказать, что был вынужден пойти на совершение кабальной для него сделки под влиянием стечения тяжелых для него обстоятельств. Такими обстоятельствами могут быть признаны, как правило, лишь чрезвычайные события. Наконец, другая сторона в сделке должна быть осведомлена о тяжелом положении своего контрагента и сознательно использовала это обстоятельство в своих интересах.

При толковании условий договора согласно статье 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Разрешая заявленные требования, суд, учитывая, что в процессе рассмотрения дела было установлено, что истец сознательно и целенаправленно совершала действия, направленные на распоряжение спорной долей в праве на жилое помещение путем заключения договора купли-продажи, волеизъявление истца на заключение договора соответствовало в момент заключения ее действительной воле, между сторонами были достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора, которые изложены в ясной и доступной для понимания форме, при заключении оспариваемой сделки воля сторон была выражена и направлена на достижение именно того результата, который имеет место быть, спорный договор заключен истцом лично, подписан без каких-либо замечаний и зарегистрирован в установленном законом порядке, установленные по делу обстоятельства исключают заблуждение истца относительно заключаемого договора и наличие какого-либо обмана со стороны ответчика.

Также суд учитывает, что само по себе возбуждение уголовного дела в отсутствие обвинительного приговора в отношении ответчика, не является доказательством совершения преступления, а именно мошеннических действий ответчика при заключении спорного договора.

Вместе с тем суд отмечает, что если при расследовании уголовного дела о совершении мошенничества с квартирой истца будут установлены иные обстоятельства и подтверждены обвинительным приговором суда, истец вправе обратиться с заявлением о пересмотре настоящего решения по вновь открывшимся обстоятельствам.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку по делу проведена судебная экспертиза, оплата которой произведена частичном на сумму сумма, учитывая, что истцу отказано в удовлетворении требований, суд приходит к выводу о взыскании с истца в пользу ГБУЗ адрес клиническая больница № 1 имени фио Департамента здравоохранения адрес» расходов на проведение судебной экспертизы в размере сумма

Определением Мещанского районного суда адрес от 09.11.2023 в качестве мер по обеспечению иска по ходатайству истца наложен запрет на регистрационные действия в отношении жилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001090:1475, расположенного по адресу: адрес.

В соответствии с положениями ст.144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

При изложенных обстоятельствах по вступлении решения суда в законную силу отменить запрет на регистрационные действия в отношении жилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001090:1475, расположенного по адресу: адрес, наложенный определением Мещанского районного суда адрес от 09.11.2023.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 фио к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, применении последствий недействительности сделки – отказать.

Взыскать с ФИО2 фио (паспортные данные......) в пользу ГБУЗ адрес клиническая больница № 1 имени фио Департамента здравоохранения адрес» (ОГРН <***>) расходы на проведение судебной экспертизы в размере сумма

По вступлении решения суда в законную силу отменить запрет на регистрационные действия в отношении жилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001090:1475, расположенного по адресу: адрес, наложенный определением Мещанского районного суда адрес от 09.11.2023.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Мещанский районный суд адрес в течение одного месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30 апреля 2026 года.

Судья Ю.С. Данильчик