Решение по делу № 2-3312/2024 от 22.05.2025 - о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.

Дело №2-346/2025

УИД 22RS0067-01-2024-010080-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Барнаул 06 мая 2025 года

Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Бабаскиной Н.В.,

при секретаре Левкиной Е.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению АО «Дом.РФ» к ФИО6 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «Дом.РФ» обратилось в суд с иском (с учетом уточнения) к ФИО7 о взыскании в солидарном порядке с ФИО8. задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Коммерческий банк «ФорБанк» и ФИО9Ф., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 096 393,76 руб., из которых: основной долг – 1 013 311,84 руб., проценты –64 306,38 руб., неустойка –18775,54руб., расторжении данного договора, взыскании процентов, начисляемых на остаток основного долга за пользование кредитом в размере 12,75% годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату вступления решения суда в законную силу, а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 65 768 руб., по оплате судебной экспертизы в размере 8 500 руб., обращении взыскания на заложенное имущество, а именно: квартиру №65, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 2 728 000 руб.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Коммерческий банк «ФорБанк» и ФИО10 заключен договор займа №, по условиям которого Банк предоставил Заемщикам кредит на приобретение готового жилья – квартиры №65, расположенной по <адрес>, с уплатой процентов за пользование кредитом по ставке 12,75% годовых, позже 12,05% годовых, срок уплаты кредита 240 месяца, с даты предоставления кредита. Квартира передана в залог банку. Банк выполнил свои обязательства по кредитному договору в полном объеме, выдав заемщикам кредит. Вместе с тем, ответчиками в нарушение условий договора займа обязательства надлежащим образом не исполняются. По состоянию ДД.ММ.ГГГГ задолженность по договору займа составляет 1096 393,76 руб., из них: основной долг –1 013311,84 руб., проценты –64 306,38руб., неустойка–18775,54руб.

Поскольку условиями займа (п.4.4.1. договора) предусмотрено право займодавца потребовать полного досрочного истребования займа, им в адрес ответчиков направлены требования о досрочном возврате займа, уплате процентов, неустойки не позднее 30 календарных дней. Однако данное требование о полном досрочном исполнении обязательств ответчиками не исполнено.

Основанием для обращения взыскания на квартиру является неисполнение заемщиками требования кредитора о досрочном исполнении обязательств по договору.

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость заложенной квартиры составляет 3 410 000 руб. В связи с чем, начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере 2 728 000 руб. (80%).

В ходе рассмотрения дела судом в судебном заседании произведена замена истца ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» на АО «Дом.РФ», ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

В судебное заседание представитель истца не явился, о его месте и времени извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании ответчик ФИО11 не оспаривал размер кредитной задолженности, сослался на материальные трудности, согласился с размером оценки стоимости предмета залога, но возражал против обращения взыскания на него. Высказал намерение погасить долг.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

На основании пункта 1 статьи 334 названного кодекса в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу пункта 2 статьи 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО Коммерческий банк «ФорБанк» и ФИО12 заключен кредитный договор №, по условиям которого банком предоставлен кредит в размере 1 365 000 руб. сроком на 240 мес. под 12,75% годовых, позже 12,05% годовых, перечислив сумму займа на лицевой счет, открытый на имя ФИО13. Кредит предоставлен для целевого использования, а именно: приобретения квартиры, расположенной по <адрес>, с условием ежемесячного внесения аннуитетного платежа в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом по графику погашения и уплаты неустойки, в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты процентов (п.1.2. кредитного договора).

В п.1.1.4. кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ сторонами согласован размер ежемесячного платежа 15 108 руб., который погашается заемщиком согласно графику, начиная с ДД.ММ.ГГГГ первый платеж – 13 519,11 руб., последний платеж ДД.ММ.ГГГГ размере 13 242,28 руб.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю произведена государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО14 (по ? доли) на квартиру по адресу: г <адрес> кадастровый номер № на основании договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ипотека зарегистрирована в установленном порядке.

Обеспечением исполнения обязательств по данному договору является ипотека квартиры, расположенной по адресу: <адрес>65 (1.3.1 договора).

Денежные средства в предусмотренном договором размере предоставлены заемщикам, что при рассмотрении дела не оспаривалось.

В настоящее время законным владельцем закладной является АО «Дом.РФ», что подтверждается выпиской по счету депо о наличии закладной на счете депо, выданной АО «Газпромбанк», ведущим депозитарный учет закладных, владельцем счета депо является АО «Дом.РФ».

Заемщики допускали просрочки по внесению платежей в погашение долга и уплате процентов, что привело к возникновению задолженности, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 1 096 393,76 руб., из которых: основной долг – 1 013 311,84 руб., проценты –64 306,38 руб., неустойка –18775,54руб.,

При этом имели место как просрочка заемщиками очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, так и неоднократные (более трех раз) просрочки в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей в течение 12 месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ займодавец направило ответчикам требования о полном досрочном возврате кредита, начисленных процентов и суммы неустойки в течение 30 календарных дней с даты направления настоящих требований, и расторжении кредитного договора.

С даты поступления иска в суд ДД.ММ.ГГГГ и по дату его рассмотрения доказательств погашения задолженности ответчиками представлено не было.

Займодавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии), при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту, более чем на 30 календарных дней, и при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз, в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п.4.4.1 договора).

Поскольку судом установлено, что заемщики с февраля 2024 года платежи производили не в полном объеме, с июня 2024 года не производили, данные обстоятельства являются основанием для досрочного взыскания всей суммы задолженности.

Расчет задолженности судом проверен, признан арифметически верным, контррасчет ответчиками не представлен, как и доказательства исполнения требований истца и погашения долга в большей сумме, чему указано в расчете.

Ответчики являются солидарными заемщиками по кредитному договору, выступая одной стороной в кредитном обязательстве с АО «ДомРФ», из чего следует их солидарная ответственность по возврату суммы кредита и уплате процентов за пользование им, а также иных платежей, предусмотренных кредитным договором.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований о взыскании с заемщиков в солидарном порядке задолженности по основному долгу в размере 1 013 311,84 руб., по процентам в размере 64 306,38 руб.

Разрешая требование о взыскании с ответчика неустойки, начисленной за период с ДД.ММ.ГГГГ на просроченный основной долг и проценты, в размере 18 775,54 руб., судом учитывается следующее.

Заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом. При нарушении заемщиком сроков возврата кредита заемщик уплачивает по требованию кредитора неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора (включительно) (п.5.1, 5.2 договора).

В соответствии с положениями ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п.73 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч.1 ст.56 ГПК РФ).

Суд, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, соотношение сумм неустойки, основного долга, процентов за пользование кредитом, длительность неисполнения обязательства, исходя из того, что размер начисленной неустойки должен носить компенсационный характер, являться способом обеспечения исполнения обязательства должником, неустойка не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, в связи с чем, должна соответствовать последствиям нарушения, снижение ее размера не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку выполнения требований по договору, нарушать баланс интересов сторон договора, оценивая соразмерность заявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, приходит к выводу о том, что общий размер неустойки подлежит снижению до 9000 руб.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является ипотека квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Разрешая требование в части обращения взыскания на заложенное имущество, а именно квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов; определении начальной продажной стоимости квартиры в размере 2 728 000 руб., судом учитывается следующее.

Согласно п.1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу пункта 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

На основании пункта 1 статьи 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов.

Исходя из пункта 3 статьи 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Согласно пункту 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (п.1 статьи 50).

В соответствии с пунктом 1 статьи 54.1 вышеуказанного Федерального закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В соответствии с пунктом 55 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2022 N23 "О применении судами правил о залоге вещей" под суммой неисполненного обязательства для целей определения незначительности нарушения и ее соразмерности стоимости предмета залога следует понимать объем обоснованно предъявленного к взысканию денежного требования, включая сумму основного долга, проценты, неустойку и др. (статья 337 ГК РФ).

Если требование об обращении взыскания на предмет залога предъявлено наряду с требованием о полном досрочном исполнении обеспеченного залогом денежного обязательства, исполняемого периодическими платежами, сумму неисполненного обязательства для целей установления незначительности нарушения и определения ее соразмерности стоимости предмета залога составляют размер всего обеспеченного залогом требования - остаток основного долга, начисленные, но не уплаченные проценты и т.д.

В соответствии с пунктом 44.2. кредитного договора кредитор имеет право обратить взыскание на недвижимое имущество при неисполнении требований кредитора в случаях, установленных п.4.4.1 договора.

Истцом при предъявлении иска в суд представлено залоговое заключение №№ от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому рыночная стоимость заложенной квартиры на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 3 692 000 руб.

Для определения рыночной стоимости заложенного имущества судом назначена судебная оценочная экспертиза, ее проведение поручено специалистам ООО «Алтай-Оценка». Согласно заключению эксперта ООО «Алтай-Оценка» № рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес> на дату проведения экспертизы составила 3 410 000 руб.

Экспертное заключение соответствует требованиям закона. Выводы эксперта мотивированы, сделаны по результатам осмотра объекта недвижимости, сторонами не оспорены, в связи с чем суд принимает его для определения рыночной стоимости квартиры.

Данный отчет об оценке ответчиками не оспорен, в связи с чем суд принимает его для определения рыночной стоимости квартиры.

В судебном заседании установлено, что допущенные ответчиками нарушения обязательств не могут быть признаны судом крайне незначительными и размер требований явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, поскольку сумма неисполненного обязательства составляет по внесению платежей по основному долгу, по процентам за пользование основным долгом, а так же по досрочному возврату суммы при нарушении обязательств 1 077 618,22 руб., что более пяти процентов стоимости предмета ипотеки (170 500 руб. = 3 410 000 х 5%), а просрочка исполнения обязательства, обеспеченного залогом, является систематической и составляет более трех раз в течение последних 12 месяцев.

Как разъяснено в абз.5 п.84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N23, если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подп.4 п.2 ст. 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (п.9 ст.77.1 Закона об ипотеке).

Применив положения п.4 ч.2 ст.54 Закон об ипотеке, Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", учитывая, разъяснения, изложенные в пунктом 55 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2022 N23 "О применении судами правил о залоге вещей", суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в части обращения взыскания на заложенное имущество, определении способа реализации в виде публичных торгов и установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере 2 728 000 руб. (80% от рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта ООО «Алтай-Оценка»).

В силу п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

На основании ч.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Материалами данного дела подтверждается ненадлежащее исполнение заемщиками своих обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем суд полагает, что имеются правовые основания для удовлетворения требований банка о расторжении кредитного договора, поскольку указанные нарушения заемщиком взятых на себя обязательств по договору, исходя из периода просрочки, размера образовавшейся задолженности, носят существенный характер.

Разрешая требование истца о возмещении судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 65 768 руб., проведению судебной экспертизы в размере 8 500 руб., за правопреемство в размере 15 000 руб., судом учитывается следующее.

Истец, учитывая частичное удовлетворение заявленных требований, связанное со снижением неустойки, имеет право на возмещение понесенных при рассмотрении дела судебных издержек с ответчиков.

Истцом представлено платежное поручение об оплате ООО «Алтай-Оценка» судебной экспертизы по определению рыночной стоимости залогового имущества №4 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 8500 руб. Данные расходы суд находит обоснованными.

В соответствии с ст.85, ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 54 866 руб. (26 866 руб. за имущественные требования +3000 руб. за обращение взыскания + 10 000 руб. за арест +15000 руб. за правопреемство).

Таким образом, общая сумма судебных издержек, подлежащая взысканию в пользу истца солидарно с ответчиков, составит 63 366 руб.

При этом государственная пошлина в сумме 25 902 руб., излишне оплаченная истцом, подлежит возвращению в соответствии с пп.1 п.1 ст.333.40 НК РФ.

Руководствуясь ст.98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования АО «Дом.РФ» удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ОАО Коммерческий банк «ФорБанк» и ФИО15

Взыскать солидарно с ФИО16 (ИНН №), ФИО17 (ИНН №) в пользу АО «Дом.РФ» (ИНН №) задолженность по кредитному договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 086 618,22 руб., в том числе, основной долг – 1 013 311,84 руб., проценты за пользование кредитом –64 306,38 руб., неустойки –9000 руб., а также судебные издержки в размере 62 366 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО18 на праве общей долевой собственности (по ?), – квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 2 728 000 руб.

Установить способ продажи имущества в виде продажи с публичных торгов.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Возвратить АО «Дом.РФ» государственную пошлину в сумме 25 902 руб., уплаченную согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Барнаула в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Бабаскина

Мотивированное решение составлено 22.05.2025.