№ 2-1878/2025 (48RS0003-01-2025-001561-21)
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
4 июня 2025 года Правобережный районный суд г. Липецка в составе:
председательствующего судьи Акимова А.П.,
при секретаре Шарандиной Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Липецке гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ОтамуродовойСаломатБахтиёровне о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, в обоснование своих требований указывая на то, что 30.09.2024 года междунею и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 760 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория земли - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для садоводства. Впоследствии выяснилось, что ответчик не представила информацию о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению, поскольку земельный участок согласно действующим правилам землепользования и застройки, утверждённым 13.06.2024 года полностью расположен в зоне Т-1 - «зона транспортной инфраструктуры», к каковой он относился и в момент совершения сделки. Истец до заключения договора уточняла об имеющихся у земельного участка ограниченияхв его использовании, однако данная информация ответчиком была скрыта. Истец просил суд признать договор купли-продажи от 30.09.2024 года, заключенный ФИО1 и ФИО2, недействительным и применить последствия недействительности сделки.
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в иске, настаивала на их удовлетворении. Указала, что истец перед заключением оспариваемого договора обозначала продавцу, что земельный участок ей необходим для строительства жилого дома и дальнейшего там проживания с семьей.
Истец ФИО1, ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте его проведения, об уважительности причин неявки суду не сообщили.
При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), в отсутствие возражений стороны истца, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса в порядке заочного судопроизводства по представленным доказательствам.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В силу положений, закрепленных в ст.ст. 2-4 ГПК РФ, судебной защите подлежит только нарушенное право.
Исходя из части 3 ст. 196ГПК РФ суд рассматривает и разрешает дело по заявленным и поддержанным истцом требованиям.
Согласно принципу диспозитивности гражданского процесса истец определяет способ защиты права, только истцу принадлежит право определить предмет и основания своего иска.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.
Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Положениями ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.06.2015 N 25 добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Согласно разъяснениям пункта 7 постановления от 23 июня 2015 года N 25 если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 - 2 статьи 168 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Пунктом 1 статьи 235 ГК РФ закреплено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В пункте 1 статьи 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, абзац 2 п. 1 данной статьи содержит диспозитивное правило, согласно которому обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом согласно положению абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с пп. 1 - 3 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Также в соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
При этом исходя из абзаца два указанного пункта обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, а также иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Пунктом 1 части 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения в судебном порядке договора по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.
Оценка того, имеет ли место нарушение стороной договора и является ли такое нарушение существенным по смыслу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, осуществляется судом в рамках предоставленных ему дискреционных полномочий.
Положениями статьи 475 ГК РФ установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:соразмерного уменьшения покупной цены;безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2).
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм обязанность доказывания наличия недостатков, возникших до передачи их покупателю, о которых продавцу было достоверно известно, но они были скрыты от покупателя, возложена на истца.
Пункт 7 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет территориальные зоны как зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Согласно положениям статьи 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением установленных федеральным законом случаев, когда границы земельных участков могут пересекать границы территориальных зон (пункт 2).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3).
На территории г. Липецка приняты Правила землепользования и застройки городского округа города Липецка, утвержденные постановление Правительства Липецкой области от 13.06.2024 N 336, которыми определены территориальные зоны города и принят градостроительный регламент для данных территориальных зон.
Судом установлено, что 13.09.2024 года между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка расположенного по адресу (местоположение): <адрес>, общей площадью 760 кв.м., предоставленный из населённых пунктов - для садоводства, кадастровый №.
В пункте 1.2 Договора указано, что земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 16.01.2024 года, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.01.2024 года сделана запись регистрации права №№-48/046/2024-4, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 25.01.2024 года.
Земельный участок оценен сторонами в 350000 рублей. Сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления отрицательных последствий. Указанная стоимость недвижимого имущества установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2.1).
Расчет между Продавцом и Покупателем произведен полностью до подписания настоящего Договора (пункт 2.2).
Пункт 3.1 Договора содержит условие о том, что Продавец гарантирует, что на момент его подписания сторонами земельный участок не заложен, не подарен, свободен от долгов, не подлежит удержанию, в споре и под запретом (арестом) не состоит и свободен от любых прав третьих лиц и иных обременений, не оговоренных в договоре. Право собственности Продавца никем не оспаривается, в отношении земельного участка не установлен запрет на регистрационные действия, а в случае его установления на момент осуществления регистрационных действий, Продавец обязуется за свой счет и своими усилиями совершить действия, необходимые для снятия запрета.
На земельном участке могут иметься ограничения прав, предусмотренные ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 3.2).
На земельном участке отсутствуют объекты недвижимости (пункт 3.3).
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости в собственность и принятие ее в собственность осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Продавец передал на праве собственности, а Покупатель принял в собственность земельный участок, расположенный по адресу (местоположение): <адрес>, общей площадью 760 кв.м., предоставленный из населённых пунктов - для садоводства, кадастровый №.
Стороны по передаваемому земельному участку претензий не имеют. Настоящий Договор имеет силу передаточного акта (пункт 4.1).
Указанный договор содержит подписи сторон.
Регистрация перехода права собственности на земельный участок подтверждается сведениями, содержащимися в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 24.03.2025 года.
Заявленные исковые требования мотивированы тем, что ответчик при заключении оспариваемого договора не представила истцу информацию о невозможности использования приобретаемого ею земельного участка по его целевому назначению.
Истцом ФИО1 суду предоставлен межевой план, подготовленный по ее заказу кадастровым инженером Ч.С.В. 17.03.2025 года.
Из заключения кадастрового инженера, содержащегося в межевом плане от 17.03.2025 года, следует, что кадастровые работы произведены в связи с уточнением описания местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровые работы потребовались ввиду того, что границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Данный земельный участок был снят по фактическим, исторически сложившимся более 15 лет границам,закрепленным объектами искусственного происхождения (металлический забор с т. н2 по т. н3; с т. н4 по т. н1).Площадь земельного участка составила 760 кв.м., что соответствует площади, содержащейся в ЕГРН относительно данного земельного участка. С данной площадью правообладатель согласен. Факт существования на местности более 15 лет участка с данной площадью подтверждается схемой описания границ земельного участка СНТ СН "Металлург-2".В соответствии с постановлением об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа города Липецка №336 от 13.06.2024г., земельный участок располагается в зоне (Т-1), для которой не установлены предельно минимальный размер и максимальный размер земельного участка, для данного вида разрешенного использования.
Представителем истца ФИО3 в судебном заседании также даны пояснения о том, что ФИО1 планировала использовать приобретенный по оспариваемой сделке земельный участок для строительства жилого дома.
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства зоны транспортной инфраструктуры (Т-1) представлены в таблице 34, содержащейся в подразделе XVIII «Градостроительные регламенты зон транспортной инфраструктуры» Правил землепользования и застройки городского округа города Липецка.
Так, к основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства зоны транспортной инфраструктуры (Т-1) относится: хранение автотранспорта; размещение гаражей для собственных нужд; предоставление коммунальных услуг; служебные гаражи; объекты дорожного сервиса; связь; железнодорожный транспорт; автомобильный транспорт; водный транспорт; воздушный транспорт, трубопроводный транспорт. Условно разрешенные виды использования: магазины; стоянка транспортных средств. Вспомогательные виды разрешенного использования не установлены.
В подтверждение довода стороны истца о том, что на момент заключения оспариваемого договора ответчику было известно о расположении земельного участка в территориальной зоне транспортной инфраструктуры предоставлен межевой план, подготовленный 26.02.2024 года по заказу ФИО2 кадастровым инженером В.А.А.
Допрошенный в судебном заседателе в качестве свидетеля В.А.А. в своих показаниях подтвердил, что в ходе выполнения кадастровых работ он ставил ФИО2 в известность о том, что принадлежащий ей земельный участок расположен в территориальной зоне транспортной инфраструктуры, в связи с чем строительство жилого дома на нем будет невозможно.
Также из объяснений стороны истца следует, что ФИО1 не могла знать об имеющихся ограничениях в использовании спорного земельного участка, поскольку в представленных ответчиком документах этот объект имеет разрешенное использование, позволяющее строительство дома, о каких-либо ограничениях на использование участка, в них не указано. Не имеется таких сведений и в общедоступных источниках.
Анализируя представленные доказательства с учетом установленных по делу фактических обстоятельств и руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, суд усматривает наличие оснований для прекращения договорных отношений между истцом и ответчиком, и находит договор купли-продажи земельного участка подлежащим расторжению, поскольку спорный участок имеет существенные недостатки, которые препятствуют использованию приобретенного истцом имущества по назначению и в тех целях, ради которых этот участок им приобретался.
При этом судом отмечается, что существенным недостаткам могут быть отнесены не только физическое состояние объекта купли-продажи, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, ради которых этот участок приобретался покупателем.
Расположение земельного участка в конкретной территориальной зоне является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, поскольку для каждой территориальной зоны установлен определенный градостроительный регламент, выраженный в правилах землепользования и застройки, в соответствии с которыми заинтересованное лицо вправе в установленном законом порядке получить разрешительную документацию в целях планируемого возведения объектов капитального строительства.
Продавец не предоставил покупателю информацию о территориальной зоне, в которой находится земельный участок, что ввело истца в заблуждение относительно его возможности использования под строительство жилого дома.
Следовательно земельный участок не обладает теми качествами, ради которых приобретался покупателем, при этом выявленные препятствия для его использования существовали на момент совершения сделки и продавец знал об этом.
Если бы покупателю было известно о наличии на момент совершения сделки тех обстоятельств, которые препятствуют для использования участка по назначению, он бы не заключил данный договор.
При таких обстоятельствах, суд находит в данной части требования истца законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Суд признает недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 760 кв.м, распложенного по адресу: <адрес>, заключенный 30.09. 2024 года между ФИО2 и ФИО1 При этом ФИО2 в порядке реституции надлежит возвратить ФИО1 350000 руб., полученные по данной сделке, а земельный участок с кадастровым номером № подлежит возвращению в собственность ФИО2 путем прекращения права собственности ФИО1 на данный объект недвижимости и регистрации права собственности на него за ФИО2
В силу ст. 98 ГПК РФ, поскольку судом исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию возврат государственной пошлины, уплаченной истцом при подаче иска, в размере 3 000 рублей.
На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к ОтамуродовойСаломатБахтиёровне о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 760 кв.м, распложенного по адресу: <адрес>, заключенный 30 сентября 2024 года междуОтамуродовойСаломатБахтиёровной и ФИО1.
Взыскать с ОтамуродовойСаломатБахтиёровны <данные изъяты> в пользу ФИО1 (СНИЛС: <***>) возврат денежных средств по договору от 30 сентября 2024 года в сумме 350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей, государственную пошлину в размере 3000 (три тысячи) рублей.
Возвратить земельный участок с кадастровым номером № площадью 760 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в собственность ОтамуродовойСаломатБахтиёровны путем прекращения права собственности ФИО1 на данный участок и регистрации права собственности на него за ОтамуродовойСаломатБахтиёровной.
Ответчик вправе подать в Правобережный районный суд г. Липецка заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии заочного решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий
Мотивированное решение
изготовлено 20 июня 2025 года