УИД 61RS0007-01-2022-003446-96
Дело № 2-3915/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 декабря 2022 года г. Ростов-на-Дону
Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Роговой Ю.П.
при секретаре Руфуллаевой А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, третьи лица: ФИО4, ФИО5, Управление Росреестра по Ростовской области о признании договора купли-продажи ничтожным и признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что между ней и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 22,9кв.м. Договор заключался на тот момент ООО «СК-Анкар» в лице ФИО4, как «Поверенного». Стоимость жилого помещения, как доли составляла 618 000, 00рублей. Объект недвижимости должен был быть сдан в 2013 году и основной договор между ними должен был быть заключен не позднее 25.12.2013 года. После указанного срока в 2014 году ФИО1 обратилась в ООО и к ФИО7, сотрудник ООО, ФИО2, взяла с нее еще дополнительно 39 000 рублей якобы на оформление документов на квартиру, но уже с 2014 года они перестали выходить на связь. Истец всячески пыталась найти ФИО7, ее отца и ФИО2, однако безрезультатно. В конце 2020 года ей стало известно, что ФИО7, сменила фамилию и стала ФИО8, а квартира № 3, оформлена на ФИО5 в 2016 году и в настоящее время наложено два запрета на регистрацию. После нескольких сделок купли-продажи, настоящее время квартира № 6 (ранее условный номер 3), по ул. Рябышева, д. 119 принадлежит ФИО9 на основании договору купли-продажи от 17.05.2022года.
На основании изложенного истец с учетом уточнения иска просит суд признать договор купли-продажи заключенный между ФИО9 и ФИО3 ОТ 17.05.2022 года ничтожным. Признать за ФИО1 право собственности на <адрес>. Взыскать с ФИО2 расходы на представителя в размере 30 000,00 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 12 955,24 рублей.
Протокольным определением от 15.11.2022 года на основании ст. 40 ГПК РФ, привлечены к участию в деле в качестве ответчиков ФИО2, ФИО3.
Протокольным определением от 15.08.2022 года на основании ст. 43 ГПК РФ, ответчики ФИО4, ФИО5 переведены в качестве третьих лиц.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель истца ФИО10 действующая на основании доверенности в судебное заседание явилась, уточненные заявленные требования поддержала по основаниям указанным в иске, настаивала на их удовлетворении.
Представитель ответчика ФИО2 - ФИО11, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что не имеется оснований для признания сделки ничтожной, также заявила о пропуске срока исковой давности. Просила в иске отказать.
Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Третьи лица: ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства, собранные по делу в их совокупности по правилам главы 6 ГПК РФ, приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 19.07.2012 года между ФИО1 и ФИО7, в лице ФИО4, действующего на основании доверенности, был заключен предварительный договор купли-продажи (л.д.10), по условиям которых продавец обязуется построить и продать принадлежащую ему долю в праве собственности на объект в виде помещения с условным номером 3, общей площадью 22,9кв.м, находящегося на 1 этаже домовладения, расположенного по адресу: <адрес>.
Из п. 2.3 данных договоров следует, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Во исполнение указанных договоров (п. 2.4.) ФИО1 уплатила продавцу стоимость доли размере 618 000,00 рублей о чем в предварительном договоре имеется расписка о получении денежных средств.
Вместе с тем решением Каневского районного суда Краснодарского края от 03.12.2015 года по делу № 2- 1555/2015, жилой дом Литер «Л», общей площадью 1537,2кв.м, расположенный по адресу: <адрес> был признан многоквартирным.
Признано право собственности за: ФИО12 на нежилые помещения в подвале многоквартирного дома, а также на все квартиры, расположенные на первом и втором этаже многоквартирного дома; ФИО13 на все квартиры, расположенные на третьем этаже многоквартирного дома; ФИО14 на все квартиры, расположенные на мансардном этаже многоквартирного дома. Прекращено право собственности ФИО15 на земельный участок, общей площадью 712,0кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.
Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 22.07.2020 года определение суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 01.10.2020года решение суда первой инстанции отменено. Дело направлено по подсудности в Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону для рассмотрения по существу.
Определением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 марта 2021года прекращено производство по гражданскому делу № 2-389/2021 по исковому заявлению ФИО16, ФИО17 к ФИО13, ФИО18 о взыскании денежных средств, а также по встречному исковому заявлению ФИО2, ФИО13, ФИО14 о признании жилого дома литер «Л», общей площадью 1537,2кв.м, этажность 4, подземная этажность 1, расположенного по адресу: <адрес>, многоквартирным, признании права собственности ФИО2, ФИО13, ФИО14, на жилые и нежилые помещения в указанном многоквартирном доме, прекращении права собственности ФИО15 права собственности на земельный КН №, общей площадью 712,0кв.м, по адресу: <адрес> - в связи с отказом от исковых требований.
Таким образом, решение суда, по которому изначально за ФИО19 было признано право собственности на <адрес> МКД по <адрес> настоящему моменту отменено, а производство по делу - прекращено.
В с тем, что решение Каневского районного суда от 03.12.2015 года по делу № 2-1555/2015 было отменено вышестоящими судебными инстанциями, полагает, что в настоящее время никаких правовых оснований для признания права собственности ФИО2 на вышеуказанное помещение не имеется, в том числе и на <адрес> МКД по <адрес>, в связи с чем все последующие сделки являются ничтожными.
Рассматривая доводы истца, о признании предварительного договора от 19.07.2012 года как основного, направленных на куплю-продажу спорной квартиры, с условием о предварительной оплате в полном объем, то есть исполнении договоров в полном объеме, в связи с чем за ней должно быть признано право собственности, суд учитывает следующее.
Как следует из реестрового дела в отношении квартиры № 6 (ранее <адрес>).в МКД по <адрес>, на основании решения Каневского районного суда от 03.12.2015 года по делу № 2-1555/2015 право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за ФИО2
Впоследствии на основании договора купли-продажи от 31.10.2017 года вышеназванная квартиры была продана ФИО20, о чем имеется запись о регистрации права от 14.11.2017 года.
20.05.2020 года на основании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств <адрес> (ранее <адрес>) в МКД по <адрес>, была приобретена ИО11
14.05.2022 года на основании договора купли-продажи <адрес> (ранее <адрес>) в МКД по <адрес>, была приобретена ИО5, которая до настоящего времени является собственником указанной квартиры, что также следует из выписки из ЕГРН от 04.0.2022 года (л.д. 39-40).
Доводы истца, об отсутствии оснований для признания на вышеуказанные помещения права собственности за ФИО2 которая впоследствии продала спорное жилое помещение ответчикам, суд не отклоняет, поскольку приходит к выводу о прекращении обязательств, предусмотренных предварительными договорами от 19.07.2012 года, так как до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен, а также в связи с тем, что одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор. Само соглашение от 19.07.2012 года является предварительной договоренностью о заключении в будущем основного договора. Оснований для регистрации указанных договоров на покупку ФИО1 спорной квартиры не имеется, так как сам договор между сторонами заключен не был.
В соответствии с положениями статей 209, 218, 182 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Право собственности может быть передано на основании договора купли-продажи, при этом, собственник вправе уполномочить иных лиц на совершение сделки от своего имени. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество направлена на реализацию принципов публичности и достоверности сведений о правах на объекты недвижимого имущества и их правообладателях, она создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом (определения от 5 июля 2001 года № 132-О и N 154-О и др.).
Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество был введен федеральным законодателем как призванный, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, обеспечивать правовую определенность в сфере оборота недвижимого имущества, с тем чтобы участники гражданских правоотношений имели возможность в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав и обязанностей (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14 мая 2012 года № 11-П).
Таким образом, договоры купли-продажи квартир № 6 адресу: <адрес>, заключены между сторонами в письменной форме, содержат все существенные условия, исполнены со стороны продавца и покупателя. Основанием регистрации права собственности на спорные квартиры являлись договоры купли-продажи недвижимости, в связи с чем оснований для применения ст. 166 ГК РФ, не имеется.
В силу ст. ст. 153, 154 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с ч. 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Таким образом, заключая договор купли-продажи стороны должны прийти к соглашению по всем существенным условиям договора данного вида.
Из содержания договоров купли-продажи спорной квартиры следует, что стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, денежные средства за приобретенную квартиру были получены продавцами о чем свидетельствует их подпись в договорах купли-продажи.
Доказательств тому, что на спорную квартиру в период заключения вышеназванных сделок купли-продажи, был наложен арест либо запрет на регистрационные действия, материалы дела не содержат.
Ответчики, приобретая спорные объекты недвижимости, действовали добросовестно и с достаточной степенью осмотрительности, полагаясь на сведения ЕГРН и представленные прежним собственником документы. Доказательств того, что ответчики могли в разумных пределах предвидеть последствия в виде утраты права собственности на приобретенные объекты недвижимости материалы дела не содержат.
В п. 4.1 предварительных договоров купли-продажи указанно, что в случае, если какая-либо из сторон уклоняется от заключения основного договора, то в соответствии с п. 5 ст. 429 п. 4 ст. 445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить основной договор путем обращения в суд. Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне, причиненные этим убытки.
В настоящее время обязательства, вытекающие из предварительного договора, прекратились, т.к. в срок, указанный в предварительных договорах купли-продажи от 19.07.2012 года основной договор между его сторонами заключен не был.
Доказательств того, что истец воспользовался своим право и обращался с требованием о заключении основного договора суду не представлено, при этом в настоящее время истец не лишен возможности обратиться к продавцу с требованиями о возврате оплаченных по договорам суммы.
В процессе рассмотрения дела ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности.
На основании части 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В силу требований статьи 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно пункту 2 статьи 206 Гражданского кодекса РФ, если по истечении срока исковой давности должник или иное обязанное лицо признает в письменной форме свой долг, течение исковой давности начинается заново.
О нарушении своих прав действиями продавца, истцу стало известно 25.12.2013 года, поскольку именно в указанный день между сторонами не был заключен основной договор купли-продажи объекта недвижимости, либо дополнительные соглашения о продлении срока предварительного договора, с настоящим иском истец обратился в суд 07.06.2022 года.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что трехлетний срок давности обращения в суд за защитой нарушенного права был пропущен истцом, что является самостоятельным отказом для удовлетворения исковых требований.
На основании ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым, в соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, относится государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела.
В связи с отказом в удовлетворении требований, не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании судебных расходов.
На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, третьи лица: ФИО4, ФИО5, Управление Росреестра по Ростовской области о признании договора купли-продажи ничтожным и признании права собственности на квартиру -отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 16 декабря 2022 года.
Cудья Ю.П. Роговая