Решение по делу № 2-1274/2024 от 22.08.2025 - о признании недействительными договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельного участка, договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, признании незаконным постановления администрации о предоставлении земельного участка в собственность, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, признании объекта самовольной постройкой и его сносе.

Дело №2-80/2025 (2-1274/2024)

УИД 69RS0037-02-2024-001146-37

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2025 года город Тверь

Калининский районный суд Тверской области

в составе председательствующего судьи Бабановой А.С.,

при ведении протокола помощником судьи Максимушкиной О.В.,

с участием:

помощника прокурора Калининского района Тверской области Бобровой Е.А.,

представителя ответчика ФИО1 - адвоката Васильевой О.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Калининского района Тверской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад», администрации Калининского муниципального округа Тверской области, ФИО1, ФИО2 о признании недействительными договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельного участка, договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, признании незаконным постановления администрации о предоставлении земельного участка в собственность, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, признании объекта самовольной постройкой и его сносе,

установил:

Прокурор Калининского района Тверской области обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц с приведенными выше требованиями, уточненными в порядке статьи 39 ГПК РФ, указав о том, что решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020 признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года №61, а также заключенные между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» (далее - ООО «Город-Сад») договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года и договор о комплексном освоении территории от 29 апреля 2019 года.

Поскольку в период рассмотрения указанного спора земельный участок с кадастровым номером № был снят с регистрационного учета и произведено его межевание, образовано 26 земельных участков, в том числе спорный земельный участок с кадастровым номером №, на ООО «Город-Сад» была возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №

Названное решение Арбитражного суда Тверской области вступило в законную силу 6 мая 2021 года.

С целью исполнения вышеуказанного судебного акта между администрацией и ООО «Город-Сад» был подписан акт приема-передачи находящихся в муниципальной собственности земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером № При этом дата подписания акта отсутствует.

Как следует из указанного акта приема-передачи, земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, в том числе спорный земельный участок с кадастровым номером №, были переданы в том состоянии, в котором находился исходный земельный участок с кадастровым номером № на момент передачи его ООО «Город-Сад», а именно, без каких-либо объектов недвижимости.

1 сентября 2020 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №.

21 августа 2021 года зарегистрировано право собственности ООО «Город-Сад» на незавершенный строительством объект с кадастровым номером № расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

30 августа 2022 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства.

12 сентября 2022 года ООО «Город-Сад» заключило с ФИО1 договор субаренды земельного участка и в этот же день стороны заключили договор купли-продажи расположенного на данном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, впоследствии снятого с кадастрового учета в связи с возведением ФИО1 на спорном земельном участке жилого дома с кадастровым номером №

Таким образом, являясь участниками судебного спора по делу №А66-11547/2020, администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» злоупотребили своими правами и проявили недобросовестное поведение, нацеленное на отчуждение земельного участка в обход установленной законом процедуры.

Ссылаясь на изложенные выше обстоятельства, нарушение ответчиками публичных интересов и права неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, прокурор в окончательной редакции исковых требований от 6 июня 2025 года (т.2, л.д. 77) просил признать недействительными (ничтожными) сделками:

- договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 1 сентября 2020 года, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад»;

- договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства №3а/22 от 30 августа 2022 года, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад»;

- договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № от 12 сентября 2022 года, заключенный между ООО «Город-Сад» и ФИО1;

- договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № от 12 сентября 2022 года, заключенный между ООО «Город-Сад» и ФИО1,

- договор купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № от 10 августа 2023 года №11, заключенный между администрацией муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО1;

- признать незаконным постановление администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 10 августа 2023 года №165 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО1»;

- признать самовольной постройкой объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, обязать ФИО1 осуществить его снос в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу;

- истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 в муниципальную собственность Калининского муниципального округа Тверской области земельный участок с кадастровым номером №.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО2, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, Государственное казенное учреждение Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, Федеральное агентство водных ресурсов в лице Московско-Окского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов.

От адвоката Васильевой О.Б., действующей в интересах ответчика ФИО1, поступил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому срок исковой давности в отношении требования о признании недействительным договора аренды, заключенного 1 сентября 2020 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, истек 2 сентября 2023 года, тогда как исковое заявление поступило в суд 28 марта 2024 года.

Данное основание является мотивом для отказа в удовлетворении требований о признании недействительным вышеуказанного договора и всех последующих сделок.

Кроме того, просит учесть, что ФИО1 является добросовестным приобретателем, поскольку имущество приобретено им в собственность на основании возмездных сделок, о наличии спора в отношении земельного участка ФИО1 не было известно, к участию в деле, рассматриваемому в Арбитражном суде Тверской области, ФИО1 не привлекался.

Администрация Калининского муниципального округа Тверской области, являющаяся ответчиком в данном споре, зная об обстоятельствах формирования спорного земельного участка, не оспаривала сделки по его отчуждению из муниципальной собственности, фактически признает заявленные прокурором требования, что, по мнению представителя ответчика ФИО1, не отвечает принципу добросовестного поведения.

В судебном заседании помощник прокурора Калининского района Тверской области Боброва Е.А. поддержала исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО1 - адвокат Васильева О.Б. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили и не просили об отложении судебного разбирательства.

Администрация Калининского муниципального округа Тверской области, Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

В соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав помощника прокурора Боброву Е.А., адвоката Васильеву О.Б., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, прокурор указал на нарушение действиями ответчиков прав неопределенного круга лиц в связи с допущенным нарушением принципа публичности при приобретении прав на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации и пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Передача земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность либо в аренду юридических, физических лиц возможна только в случаях и на основаниях предусмотренных действующим законодательством.

При этом, соблюдение общеправового принципа законности применительно к данным правоотношениям, в силу особой значимости земли как пространственного базиса соответствующих территорий, имеет первоочередное значение.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также - на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентирован статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с пунктом 18 статьи 39.11 ЗК РФ организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Согласно пунктам 19, 20, 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

В соответствии с пунктом 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

В материалы настоящего гражданского дела представлена копия решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, в ходе рассмотрения которого установлены следующие обстоятельства.

20 декабря 2018 года администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области издано распоряжение №31 «О создании комиссии по проведению аукциона».

12 марта 2019 года Советом депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области принято решение №25 «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка».

13 марта 2019 года администрацией издано постановление №61 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории», в соответствии с которым постановлено организовать и провести открытый по составу участников аукцион на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 110 276 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, под комплексное освоение территории.

Заявки на участие в данном аукционе подали ООО «Центр новых технологий» и ООО «Город-Сад».

Протоколом от 10 апреля 2019 года заявка ООО «Центр новых технологий» отклонена, заявка ООО «Город-Сад» допущена к участию.

Протоколом от 15 апреля 2019 года аукцион признан несостоявшимся ввиду наличия только одной заявки, проект договора аренды направлен в адрес ООО «Город-Сад».

29 апреля 2019 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №.

29 апреля 2019 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор о комплексном освоении территории.

В соответствии с пунктом 7 статьи 9 Федерального закона от 3 июля 2016 года №373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» в целях осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории утвержденные правила землепользования и застройки должны быть приведены в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции названного Федерального закона) в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, и применительно к таким территориям расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующих территорий объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в срок до 1 июля 2017 года.

В силу прямого указания пункта 8 статьи 9 Федерального закона от 3 июля 2016 года №373-ФЗ после 1 июля 2017 года заключение договоров о комплексном освоении территории при отсутствии в правилах землепользования и застройки отображения территорий, в границах которых возможно осуществление деятельности по комплексному развитию, не допускается.

В нарушение приведенных требований закона администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области данная обязанность не была исполнена, правила землепользования и застройки ни до 01 июля 2017 года, ни в последующем не были приведены в соответствие с требованиями градостроительного законодательства в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, что не оспаривалось в ходе рассмотрения Арбитражным судом Тверской области дела №А66-11547/2020.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что торги в форме аукциона, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 12 марта 2019 года №25, постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года №61, являются недействительными как противоречащие части 5.1 статьи 30 ГрК РФ, пунктам 7 - 8 статьи 9 Федерального закона от 3 июля 2016 года №373-ФЗ, что, в свою очередь, влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2021 года и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 сентября 2021 года, признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года №61, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года и договор о комплексном освоении территории от 29 апреля 2019 года, заключенные между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад».

Применены последствия недействительности договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года, на ООО «Город-Сад» возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №.

В силу части 3 статьи 61 ГПК РФ приведенные выше обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться при рассмотрении настоящего гражданского дела и не могут оспариваться лицами, являвшимися участниками вышеуказанного спора, разрешенного арбитражным судом.

Из материалов настоящего гражданского дела следует, что постановлением администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области №86 от 8 июня 2020 года утвержден проект планировки и межевания территории «Жилой комплекс в н.п. Эммаусская школа-интернат, Эммаусского сельского поселения Калининский район Тверская область», на основании которого земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 110 276 кв.м, относящийся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для жилищного строительства», расположенный по адресу: <адрес>, размежеван на 26 земельных участков (т.1, л.д. 143-145).

В числе прочих был образован спорный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 860+/-19 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

1 сентября 2020 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в муниципальной собственности, на срок с 1 сентября 2020 года по 28 апреля 2024 года (т.1, л.д. 178-179).

Названный договор, как следует из его содержания, был заключен на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на заключение права аренды под комплексное освоение земельного участка» №25 от 12 марта 2019 года, постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» №61 от 13 марта 2019 года, протокола определения участников торгов на право заключения договора аренды земельного участка от 10 апреля 2019 года, протокола проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 16 апреля 2019 года, договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года, договора комплексного освоения территории от 29 апреля 2019 года, в связи с разделением земельного участка с кадастровым номером № площадью 110 276 кв.м на 26 участков в соответствии с утвержденным проектом планировки территорий.

Таким образом, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № от 1 сентября 2020 года был заключен на основании документов о проведении торгов от 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №, которые признаны недействительными вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года, причем на дату заключения оспариваемого в рамках настоящего дела договора аренды от 1 сентября 2020 года, заключенного между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад», прокурором уже было подано и определением от 1 сентября 2020 года принято к производству арбитражного суда исковое заявление об оспаривании результатов вышеуказанных торгов, предъявленное к участникам данной сделки.

Более того, 23 августа 2021 года, то есть уже после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, которым на ООО «Город-Сад» возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, названное общество на основании декларации об объекте недвижимости от 25 июня 2021 года зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 157 кв.м, степенью готовности 8%, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Как следует из декларации об объекте недвижимости от 25 июня 2021 года (т.1, л.д. 160-161 оборот), в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, указан договор аренды от 1 сентября 2020 года.

Из материалов реестрового дела в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером № усматривается, что при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № к вышеуказанной декларации об объекте недвижимости от 25 июня 2021 года была приложена копия выписки из ЕГРН №КУВИ-002/2020-36635316 от 6 ноября 2020 года на земельный участок с кадастровым номером №, в которой указано, что данный земельный участок находится в собственности муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области и передан в аренду ООО «Город-Сад» на основании договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 1 сентября 2020 года сроком действия с 1 сентября 2020 года по 28 апреля 2024 года (т.1, л.д. 160 оборот - 163).

Таким образом, при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» были предоставлены в регистрирующий орган документы в подтверждение законности владения земельным участком без учета решения Арбитражного суда Тверской области.

Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, направлено ООО «Город-Сад» в адрес администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области 9 ноября 2020 года (зарегистрировано за входящим номером №203-зв от 9 ноября 2020 года).

По результатам рассмотрения данного уведомления о планируемом строительстве администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области выдано уведомление №111 от 10 ноября 2020 года о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (т.1, л.д. 163 оборот).

Вместе с тем, еще до обращения ООО «Город-Сад» в администрацию за получением разрешительной документации на строительство, а именно 2 ноября 2020 года, в Арбитражном суде Тверской области состоялось предварительное судебное заседание по делу №А66-11547/2020, в котором, как следует из определения от 2 ноября 2020 года, принимали участие представители администрации (ФИО3) и ООО «Город-Сад» (ФИО4), до предварительного судебного заседания (22 и 26 октября 2020 года) ответчиками представлены дополнительные документы и отзыв на исковое заявление.

По результатам предварительного судебного заседания дело назначено к слушанию на 17 декабря 2020 года.

Таким образом, достоверно зная о наличии судебного спора, в рамках которого оспаривается правомерность предоставления ООО «Город-Сад» в аренду исходного земельного участка с кадастровым номером №, а также предъявлены требования о возложении на ООО «Город-Сад» обязанности передать администрации земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, к числу которых относится спорный участок, администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» предприняли последовательные действия, направленные на оформление разрешительной документации на строительство и последующую регистрацию на основании декларации об объекте недвижимости права собственности ООО «Город-Сад» на незавершенный строительством объект с кадастровым номером №, возведенный на земельном участке с кадастровым номером №.

Совершая вышеуказанные действия, ответчики очевидно проигнорировали вступившее в законную силу на дату регистрации права собственности решение Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года, на основании которого ООО «Город-Сад» должно было в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, то есть до 6 июня 2021 года, передать администрации земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, включая спорный земельный участок с кадастровым номером №.

Изложенное, по убеждению суда, свидетельствует о недобросовестном поведении как ООО «Город-Сад», представившего при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № документы в подтверждение законности владения земельным участком без учета решения арбитражного суда, так и администрации, выдавшей уведомление о соответствии планируемого строительства в ходе судебного разбирательства в арбитражном суде, по итогам которого были признаны недействительными результаты торгов и договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 29 апреля 2019 года.

Таким образом, у ООО «Город-Сад» не возникло право на приобретение в 2020 году в аренду земельного участка с кадастровым номером №, поскольку договор аренды от 1 сентября 2020 года был заключен с нарушением требований земельного и гражданского законодательства без проведения торгов.

При изложенных обстоятельствах передача спорного земельного участка в аренду ООО «Город-Сад» без проведения торгов в преимущественном порядке перед неопределенным кругом лиц на основании договора аренды от 1 сентября 2020 года является незаконной, а ссылка в договоре на его заключение по результатам проведения торгов несостоятельна, поскольку данные торги признаны недействительными вышеуказанным решением арбитражного суда.

Принимая во внимание, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером № был возведен на земельном участке с кадастровым номером №, не предоставленном ООО «Город-Сад» в установленном законом порядке, данный объект является самовольно возведенной постройкой, в связи с чем у собственника такого объекта не возникло право на заключение договора аренды земельного участка в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку наличие самовольной постройки не может порождать преимущественное право приобретения земельного участка без проведения торгов.

Также следует отметить, что согласно акту приема-передачи находящихся в муниципальной собственности земельных участков, подписанному директором ООО «Город Сад» ФИО5 и Главой Эммаусского сельского поселения ФИО6 во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, в том числе спорный, на момент их передачи в муниципальную собственность, находятся в том состоянии, в котором находился исходный земельный участок на момент его передачи в аренду ООО «Город Сад». Дата подписания в акте отсутствует (т.1, л.д. 23-25).

Из изложенного следует, что земельный участок с кадастровым номером № был возвращен в муниципальную собственность свободным от каких-либо построек и объектов незавершенного строительства.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Тверской области заявление о прекращении обременения в виде аренды с приложением решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2021 года и акта приема-передачи земельных участков в отношении земельного участка с кадастровым номером № поступило 15 июля 2022 года, дата прекращения аренды - 18 июля 2022 года.

Таким образом, с учетом регистрации права собственности ООО «Город Сад» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № на основании декларации об объекте недвижимости от 25 июня 2021 года, суд приходит к выводу, что либо акт приема-передачи, представленный администрацией в Управление Росреестра по Тверской области 15 июля 2022 года, содержит недостоверные сведения о том, что возвращаемые в муниципальную собственность земельные участки передаются в том же состоянии, в котором находился исходный земельный участок на момент передачи его в аренду ООО «Город Сад», либо объект незавершенного строительства с кадастровым номером № на спорном земельном участке не возводился и право собственности на него зарегистрировано на основании не соответствующей действительности документации.

30 августа 2022 года, то есть спустя полтора месяца после регистрации прекращения права аренды ООО «Город Сад» в отношении спорного земельного участка на основании договора от 1 сентября 2020 года, администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области заключает с ООО «Город-Сад» новый договор, а именно договор аренды земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства №3а/22, по условиям которого в аренду ООО «Город-Сад» был передан земельный участок из земель населенных пунктов площадью 2860 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (пункт 1.1 договора).

В пункте 1.2 договора отражено, что на передаваемом в аренду земельном участке располагается незавершенный строительством объект с кадастровым номером №, представляющий собой незавершенное строительство жилого дома, принадлежащий арендатору на праве собственности на основании выписки из ЕГРН №69/068/2021-1 от 21 августа 2021 года.

Согласно пункту 1.3 договора земельный участок предоставляется арендатору для окончания строительства объекта в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являющемся приложением и неотъемлемой частью указанного договора (т.1, л.д. 65 - 67).

Вместе с тем, приведенными выше доказательствами (акт приема-передачи земельных участков, информационное письмо Управления Росреестра по Тверской области о дате предоставления данного акта) опровергается факт существования на спорном земельном участке какого-либо объекта незавершенного строительства, фактически этот объект был лишь задекларирован документально.

Суд обращает внимание и на то обстоятельство, что у ООО «Город-Сад» изначально отсутствовало намерение использовать земельный участок с кадастровым номером № по его целевому назначению и завершать строительство объекта с кадастровым номером №, что было заявлено как цель заключения оспариваемого в рамках настоящего гражданского дела договора аренды №3а/22 от 30 августа 2022 года.

Так, уже 12 сентября 2022 года, то есть менее чем через две недели после заключения с администрацией сельского поселения договора аренды для завершения строительства объекта, расположенного на спорном земельном участке, ООО «Город-Сад» заключило с ФИО1 договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В пункте 1.2 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 12 сентября 2022 года указано, что с получением права собственности на объект к покупателю на основании договора субаренды от 12 сентября 2022 года переходит право субаренды на земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 2 860 кв.м, с кадастровым номером № принадлежащий муниципальному образованию «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области на праве собственности.

В соответствии с пунктом 1.3 договора купли-продажи строительство производится на основании уведомления о соответствии №111 от 10 ноября 2020 года, выданного администрацией Эммаусского сельского поселения. Техническая характеристика объекта, его фактическое состояние и объем выполненных работ приведена в техническом плане объекта незавершенного строительства от 28 июня 2021 года (т.2, л.д. 89-91).

В этот же день, то есть 12 сентября 2022 года, заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого ООО «Город-Сад» предоставило ФИО1 за плату в пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 860 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок передан арендатору на основании договора аренды от 30 августа 2022 года №3а/22.

В пункте 1.4 договора указано о том, что на земельном участке располагается объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, представляющий собой фундамент жилого дома площадью 157 кв.м, принадлежащий субарендатору на основании договора купли-продажи от 12 сентября 2022 года (т.1, л.д. 68-70).

20 сентября 2022 года зарегистрировано право собственности ФИО1 на вышеуказанный объект незавершенного строительства с кадастровым номером № (т.2, л.д. 87).

15 мая 2023 года объект незавершенного строительства снят с кадастрового учета, одновременно зарегистрировано право собственности ФИО1 на расположенный на спорном земельном участке жилой дом с кадастровым номером №, площадью 21,9 кв.м, на основании декларации об объекте недвижимости от 12 мая 2023 года, технического плана здания от 12 мая 2023 года, составленного кадастровым инженером ФИО7 (т.1, л.д. 108-111, 121-127).

Согласно заключению кадастрового инженера (т.1, л.д. 126) технический план здания выполнялся на основании декларации об объекте недвижимости; здание образовано в ходе преобразования ранее учтенного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в связи с окончанием строительства.

На основании постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области №165 от 10 августа 2023 года земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 860 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» предоставлен в собственность ФИО1 по выкупной цене 40 913 рублей 73 копеек (при его кадастровой стоимости 1 363 791 рублей) в преимущественном порядке как правообладателю расположенного на земельном участке жилого дома.

В этот же день между администрацией и ФИО1 заключен договор купли-продажи №11 от 10 августа 2023 года в отношении находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № (т.1, л.д. 168-170).

16 августа 2023 года зарегистрировано право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №.

В связи с выкупом земельного участка собственником объекта капитального строительства - жилого дома с кадастровым номером № между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» 10 августа 2023 года заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства №3а/22 от 30 августа 2022 года (т.1, л.д. 168 оборот).

Вместе с тем, как следует из акта осмотра земельного участка №73 от 20 мая 2024 года, приобщенного к материалам дела по ходатайству администрации Калининского муниципального округа Тверской области, земельный участок с кадастровым номером № не огорожен, в границах указанного земельного участка расположена конструкция, имеющая признаки бетонного фундамента ориентировочной площадью 22 кв.м. Согласно сведениям ЕГРН на указанном земельном участке расположен одноэтажный каркасно-обшивной жилой дом площадью 21,9 кв.м с кадастровым номером №, образованный из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности ФИО1, на момент проведения обследования данный объект фактически отсутствует.

К акту осмотра приложена фото-таблица, подтверждающая отсутствие на спорном земельном участке каких-либо построек, как и следов того, что такие постройки существовали ранее (т.1, л.д. 186-187).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из разъяснений, изложенных в пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Под лицом, заинтересованным в предъявлении иска о признании недействительной ничтожной сделки, следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

В данном случае иск прокурора направлен на защиту прав, законных интересов неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению земельных участков из земель населенных пунктов, которыми распоряжаются органы местного самоуправления, которое он полагает нарушенным в связи с необоснованным предоставлением земельного участка в аренду определенному лицу в преимущественном порядке без законных к тому оснований.

Правом на обращение с таким иском прокурор наделен в соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона от 17 января 1992 года №2202-I «О прокуратуре Российской Федерации» и частью 1 статьи 45 ГПК РФ, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, неопределенного круга лиц, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Из приведенных выше положений закона следует, что для возникновения у лица права на заключение договора аренды земельного участка является проведение муниципальным органом аукциона в виде торгов, результат проведения торгов. Без проведения торгов заключение договора аренды предусмотрены положениями статьи 39.6 ЗК РФ.

Как установлено судом, торги на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, из которого образован, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, и последующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером № признаны недействительными решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года, вступившим в законную силу 6 мая 2021 года.

Таким образом, у ООО «Город-Сад» не возникло право на приобретение в 2020 году в аренду земельного участка с кадастровым номером №, поскольку договор аренды от 1 сентября 2020 года был заключен с нарушением требований земельного и гражданского законодательства без проведения торгов в отношении спорного земельного участка.

Изложенное позволяет сделать вывод о незаконной передаче спорного земельного участка в аренду ООО «Город-Сад» без проведения торгов, то есть в преимущественном перед неопределенным кругом лиц порядке. У администрации муниципального образования поселения не имелось оснований для предоставления поименованного выше земельного участка ООО «Город-Сад» в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

Поскольку объект незавершенного строительства с кадастровым номером № был возведен на земельном участке с кадастровым номером №, не предоставленном ООО «Город-Сад» в установленном порядке (право собственности на объект зарегистрировано за ООО «Город-Сад» на основании декларации об объекте недвижимости от 25 июня 2021 года уже после вступления в законную силу решения арбитражного суда, которым признан недействительным договор аренды земельного участка от 29 апреля 2019 года, на основании которого был заключен оспариваемый в рамках настоящего дела договор аренды земельного участка от 1 сентября 2020 года), данный объект является самовольно возведенной постройкой.

При таких обстоятельствах все последующие сделки по предоставлению и отчуждению земельного участка с кадастровым номером № в связи с наличием на нем объекта незавершенного строительства являются ничтожными.

Наличие самовольной постройки не может порождать преимущественное право приобретения земельного участка без проведения торгов.

При изложенных выше обстоятельствах, установленных судом, сделка по предоставлению органом местного самоуправления земельного участка с кадастровым номером № в аренду ООО «Город-Сад» на основании договора №3а/22 от 30 августа 2022 года (впоследствии расторгнутого), в связи с наличием на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, является ничтожной и посягает на публичные интересы, поскольку нарушает принцип распоряжения земельными участками из земель населенных пунктов государством в лице уполномоченных им органов (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № от 12 сентября 2022 года, заключенный между ООО «Город-Сад» и ФИО1, является ничтожной сделкой, поскольку право распоряжения данным земельным участком у ООО «Город-Сад» не возникло.

Ничтожными являются и все последующие сделки по отчуждению земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с положениями статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Поскольку объект незавершенного строительства являлся самовольной постройкой, ООО «Город-Сад» не могло распоряжаться им, а значит, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № от 12 сентября 2022 года, заключенный между ООО «Город-Сад» и ФИО1, является ничтожной сделкой.

Как установлено судом, объект незавершенного строительства с кадастровым номером № снят с кадастрового учета, за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 21,9 кв.м, расположенный на спорном земельном участке с кадастровым номером №.

Поскольку судом установлено, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером № возведен на земельном участке, который не был предоставлен ООО «Город-Сад» в соответствии с требованиями действующего законодательства, жилой дом с кадастровым номером №, площадью 21,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, также является самовольно возведенным строением, в связи с чем подлежит сносу.

Помимо отсутствия права на земельный участок, на котором возведено спорное строение, суд учитывает и отсутствие разрешительной документации на строительство здания с кадастровым номером №, поскольку согласно ответу Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области от 1 августа 2024 года №7425-МК уведомление о соответствии строительства на земельный участок с кадастровым номером № за период с 1 января 2021 года по дату исполнения запроса (1 августа 2024 года) не выдавалось, обращение за получением разрешительной документации на строительство объекта капитального строительства на данном земельном участке не поступало (т.1, л.д. 201).

Уведомление о соответствии, которое было выдано администрацией сельского поселения ООО «Город Сад» 10 ноября 2020 года, не может быть расценено как разрешительная документация на строительство объекта с кадастровым номером № ввиду существенных отличий планируемого к возведению объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, проектной площадью 157 кв.м, и поставленного на кадастровый учет здания с кадастровым номером № площадью 21,9 кв.м, которое к тому же фактически отсутствует на спорном земельном участке и поставлено на кадастровый учет формально с целью выкупа без проведения торгов предоставленного в аренду/субаренду земельного участка.

Поскольку объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № является самовольной постройкой, постановление администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 10 августа 2023 года №165 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО1» и договор купли-продажи №11 от 10 августа 2023 года, заключенный между администрацией муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО1 в отношении находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №, являются недействительными в силу ничтожности.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 29 апреля 2025 года №1095-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Галеос» на нарушение его конституционных прав рядом положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации», платность использования земли является одним из основных принципов земельного законодательства и должна обеспечить эффективность землепользования, в том числе земли, находящейся в публичной собственности, которая образует источник доходов соответствующих бюджетов; предоставление же земельного участка (прав аренды) на конкурсной основе обеспечивает справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20 ноября 2014 года №2603-О, от 19 июля 2016 года №1549-О, от 31 января 2023 года №125-О, от 25 апреля 2023 года №863-О и др.), а также позволяет привлечь максимально широкий круг участников и получить наибольшую цену. На достижение указанных целей направлены положения Земельного кодекса Российской Федерации, последовательно предусматривавшие необходимость распределения земельных участков публичной собственности в целях строительства на торгах (аукционах) за рядом исключений.

С учетом изложенного, предоставление без проведения торгов земельных участков лицам, не имеющим соответствующего права и законных оснований, прямо противоречит действующему законодательству, нарушает законные интересы граждан, обладающих первоочередным или внеочередным правом приобретения земельных участков, а также права неопределенного круга лица на равный доступ к приобретению прав на земельные участки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В рассматриваемом случае в результате цепочки неправомерных сделок, последовательно заключенных между администрацией Эммаусского сельского поселения, ООО «Город-Сад» и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, произошло отчуждение данного земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в преимущественном порядке без проведения торгов, при этом действия сторон оспариваемых сделок нарушили права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц - участников земельных правоотношений, поскольку были совершены для обхода публично-правовых процедур, содержащихся в земельном законодательстве, вопреки смыслу, целям и задачам земельного законодательства.

С учетом предмета настоящего спора и обстоятельств, установленных судом, оспариваемое постановление и договоры посягают на публичные интересы, поскольку нарушают принцип распоряжения находящимися в муниципальной собственности земельными участками государством в лице уполномоченных им органов.

Формально правомерные действия сторон оспариваемых сделок в данном случае нарушили права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц, подобные действия являются злоупотреблением правом, что прямо запрещено законом (статья 10 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Разрешая требования прокурора об истребовании в муниципальную собственность земельного участка с кадастровым номером № из чужого незаконного владения ФИО1, суд руководствуется положениями статей 301, 302 ГК РФ, согласно которым, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя.

Лицом, которое вправе предъявить виндикационный иск, по общему правилу, является собственник вещи (статья 301 ГК РФ). В силу статьи 305 ГК РФ это право также принадлежит лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на вещном праве либо по иному основанию, установленному законом или договором.

Прокурор при предъявлении данного иска субъектом спорного материального правоотношения не выступает, поскольку не является ни собственником истребуемого имущества, ни его законным владельцем, вместе с тем, действующее законодательство предоставляет прокурору право обратиться с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения в интересах неопределенного круга лиц и/или соответствующего публично-правового образования.

Согласно статье 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 38-39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В данном случае отчуждение земельного участка с кадастровым номером № из муниципальной собственности произошло в результате противоправных действий, так как участок был продан ФИО1 администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области в связи с предоставлением ответчиком документов, подтверждающих наличие на указанном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности.

Положения статьи 302 ГК РФ должны рассматриваться исходя из обстоятельств передачи имущества и поведения самого владельца имущества.

Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером № является самовольно возведенной постройкой и фактически отсутствует на спорном земельном участке, следовательно, предоставление земельного участка с кадастровым номером № под объектом данного недвижимого имущества ФИО1 не может свидетельствовать о волеизъявлении органа местного самоуправления на отчуждение данного земельного участка без проведения торгов.

Поскольку судом установлен факт выбытия земельного участка с кадастровым номером № из владения собственника помимо его воли, ФИО1 не может быть признан добросовестным приобретателем, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером № подлежит истребованию из чужого незаконного владения ФИО1 в муниципальную собственность Калининского муниципального округа Тверской области.

В соответствии с пунктом 1 статьи 256 ГК РФ, пунктом 1 статьи 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Поскольку ФИО1 с 29 августа 2012 года состоит в зарегистрированном браке с ФИО2 (т.1, л.д. 85) и материалами дела не подтвержден факт раздельного режима совместно нажитого имущества супругов, исковые требования к ФИО2 также подлежат удовлетворению.

Суд отвергает доводы стороны ответчика ФИО1 о пропуске срока исковой давности по требованию о признании недействительным договора аренды от 1 сентября 2020 года, заключенного между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Исковое заявление поступило в суд 28 марта 2024 года.

Учитывая дату вступления в законную силу решения Арбитражного суда Тверской области (6 мая 2021 года), которым признаны недействительными результаты торгов и договор аренды от 29 апреля 2019 года, на основании которых заключен договор аренды от 1 сентября 2020 года, оспариваемый в рамках настоящего дела, трехгодичный срок исковой давности прокурором не пропущен.

В соответствии со статьей 206 ГПК РФ (части 1, 2) принимая решение, обязывающее ответчика совершить определенные действия, в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Определяя срок исполнения ответчиком обязательства по осуществлению сноса расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости с кадастровым номером №, признанного судом самовольной постройкой, учитывая фактические обстоятельства дела, отсутствие как таковой постройки и наличие на земельном участке лишь бетонной конструкции, имеющей признаки бетонного фундамента, ориентировочной площадью 22 кв.м, суд полагает достаточным и разумным срок, составляющий 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В данном случае от уплаты государственной пошлины освобожден прокурор, обратившийся в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц (подпункт 9 пункта 1 статьи 333.36 НК РФ), а также администрация Калининского муниципального округа Тверской области, как орган местного самоуправления, выступающий в настоящем споре в качестве ответчика (подпункт 19 пункта 1 статьи 333.36 НК РФ).

Государственная пошлина в размере 600 рублей, исходя из четырех удовлетворенных требований о признании сделок недействительными (1/2 доли от требования по 300 рублей) подлежит взысканию с ответчика ООО «Город-Сад».

Государственная пошлина в размере 450 рублей подлежит взысканию с ответчика ФИО1, исходя из трех удовлетворенных требований о признании сделок недействительными (1/2 доли от требования по 300 рублей).

Государственная пошлина в размере 15 019 рублей (при цене иска 1 363 791 рублей, равной кадастровой стоимости земельного участка), а также государственная пошлина в размере 300 рублей по требованию о признании объекта самовольной постройкой и ее сносе подлежит взысканию в равных долях с ответчиков ФИО1, ФИО2, исходя из принципа равенства долей совместно нажитого имущества супругов, то есть по 7 660 рублей с каждого.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования прокурора Калининского района Тверской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад», администрации Калининского муниципального округа Тверской области, ФИО1, ФИО2 о признании недействительными договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельного участка, договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, признании незаконным постановления администрации о предоставлении земельного участка в собственность, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, признании объекта самовольной постройкой и его сносе удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № от 1 сентября 2020 года, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад».

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства №3а/22 от 30 августа 2022 года, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад».

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № от 12 сентября 2022 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» и ФИО1.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № от 12 сентября 2022 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» и ФИО1.

Признать незаконным постановление администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 10 августа 2023 года №165 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО1».

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № от 10 августа 2023 года №11, заключенный между администрацией муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО1.

Признать самовольной постройкой объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, и возложить на ФИО1 обязанность осуществить его снос в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 в муниципальную собственность Калининского муниципального округа Тверской области земельный участок с кадастровым номером №.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Город-Сад» (ИНН <***>) в доход бюджета Калининского муниципального округа Тверской области государственную пошлину в размере 600 рублей.

Взыскать в равных долях с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №), ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года, паспорт №) в доход бюджета Калининского муниципального округа Тверской области государственную пошлину в размере 15 319 рублей, по 7 660 рублей с каждого.

Взыскать с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) в доход бюджета Калининского муниципального округа Тверской области государственную пошлину в размере 450 рублей.

Настоящее судебное решение после вступления в законную силу является основанием для регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 на объекты недвижимости с кадастровыми номерами № и № и для снятия с государственного кадастрового учета объекта с кадастровым номером №

Обеспечительные меры, принятые определением от 13 мая 2024 года, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем объекта недвижимости с кадастровым номером № отменить по вступлении решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы (апелляционного представления прокурора) в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Бабанова

Мотивированное решение составлено 22 августа 2025 года.

Судья А.С. Бабанова