Производство № 2 –192/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Смоленск 13.03.2023

Смоленский районный суд Смоленской области

в составе:

председательствующего судьи Моисеевой О.В.,

при секретаре Гришиной Ю.В.,

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2, ответчика ФИО3, её представителя ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, указав в обоснование иска, что <дата> между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, д. <адрес>, <адрес>. После подписания договора выяснилось, что приобретаемое истцом имущество находится в залоге у ПАО Сбербанк до <дата>. Ответчику было предложено внести изменения в предварительный договор купли –продажи, с включением требований о снятии обременения до <дата>. От ФИО3 поступил отказ от осуществления данных действий. ФИО1 было направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи, которое оставлено ФИО3 без ответа.

Просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи от <дата>, взыскать с ФИО3 задаток в двойном размере - 100 000 руб., денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи 38 000 руб., в возврат госпошлины 3960 руб.

Судом в качестве третьих лиц привлечены ПАО Сбербанк, ФИО5 (л.д.50 оборот, 60 оборот).

Истец ФИО1, его представитель ФИО2 в судебном заседании поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3, её представитель ФИО4 возражали против удовлетворения заявленных требований, представитель пояснил, что долг по кредитному договору, в рамках которого было наложено обременение на спорный земельный участок, мог быть погашен в процессе расчета по сделке, за счет денег покупателя, данные обстоятельства не свидетельствуют об уклонении продавца от сделки, каких-либо заявлений о прекращении отношений между сторонами ответчиком сделано не было. Денежные средства, уплаченные истцом при подписании договора в сумме 50000 руб. являются предоплатой, а не задатком, считает, что поскольку сроки расчетов по договору не истекли, оснований для расторжения договора нет.

Третьи лица ПАО Сбербанк, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом.

Заслушав стороны и их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим убеждениям.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 334 ГК РФ залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Согласно ст. 348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, залогодержатель для удовлетворения своих требований может обратить взыскание на заложенное имущество.

На основании п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу.

Согласно п. 1 - 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Судом установлено, что <дата> между ФИО1 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, д. <адрес>, <адрес> (л.д.7-9).

Согласно п. 2.1 договора «стоимость данных объектов составляет 500 000 руб.» (л.д.7).

Покупатель обязуется выплачивать продавцу сумму в размере 450 000 руб. произвольными платежами до <дата> (п. 2.2. договора).

На основании п. 2.3 договора, при подписании настоящего договора покупатель выплачивает продавцу задаток в сумме 50 000 руб., данные денежные средства были получены ФИО3, о чем имеется её подпись в договоре (л.д.7-9).

По условиям п. 5.9 договора продавец гарантирует, что до заключения договора продаваемые объекты недвижимости никому не проданы, в споре и под запрещением не состоят (л.д.9).

После заключения предварительного договора истцом было оплачено ответчику сумма в размере 38 000 руб. (в мае 2022 -10500 руб., в июне 2022 -10500 руб., в июле 10 500 руб., в августе 6500 руб., л.д. 71).

Согласно выписке из ЕГРН в отношении спорного жилого дома со <дата> и по настоящее время имеется обременение в пользу ПАО Сбербанк (л.д.15-16).

ФИО3 указанные обстоятельства в судебном заседании не оспаривала.

Истец пояснил, что после заключения предварительного договора, при его обращении с заявлением в ООО «Газпром межрегионгаз Смоленск» о проведении газа стало известно, что спорное имущество находится в залоге у ПАО Сбербанк до <дата>.

<дата> истцом в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости заключения соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от <дата>, которое оставлено ответчиком без ответа.

Истец в судебном заседании пояснил, что он не имел намерений и в настоящее время не желает приобретать спорное имущество, при наличии в отношении него обременения в виде залога. ФИО3, в свою очередь, суду пояснила, что договор она согласна заключить, если истец приобретет имущество с обременением.

Свидетель ФИО6 в судебном заседании подтвердила, что дочь истца сообщила ей о том, что после подписания спорного предварительного договора покупатель выяснил, что имеется обременение в отношении предмета договора. Она (свидетель) присутствовала при переговорах сторон по делу после того, как истец узнал о залоге имущества. ФИО1 просил продавца принять меры по снятию обременения к моменту заключения основной сделки, она указала на несогласие с его требованиями.

Истец указал, что он не знал о наличии залога до подписания предварительного договора купли - продажи, при подписании договора данные обстоятельства были скрыты продавцом.

Стороной ответчика в нарушение ст.56 ГПК РФ доказательств того, что покупатель на момент заключения предварительного договора купли-продажи был поставлен в известность о наличии обременения, не представлено.

Наличие у ответчика выписки из ЕГРН, выданной ему до заключения договора, не свидетельствует о том, что сведения отраженные в этой выписке были известны истцу.

Более того, суд отмечает, что в тексте предварительного договора продавец указал, что товар свободен от любых прав третьих лиц, уведомив об этом покупателя.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о существенном нарушении продавцом условий предварительного договора купли-продажи от <дата>, позволяющим покупателю расторгнуть данный договора.

На основании установленных по делу обстоятельств, приведенных норм права, суд находит требования истца о расторжении предварительного договора купли-продажи (с условием о задатке) от <дата> обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Истцом при подписании предварительного договора купли-продажи от <дата> уплачено ответчику в качестве задатка 50 000 руб. (л.д.9).

Как усматривается из заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи от <дата>, он содержит в себе условия договора о задатке и предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, то есть является смешанным договором. Так, в нем сторонами согласованы все существенные условия основного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома: предмет договора, стоимость земельного участка и стоимость расположенного на нем дома.

Из материалов дела следует, что от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и дома истец отказался по вине ответчика, поскольку заверения о том, что объекты недвижимости под запрещением не состоят (п.5.9 договора), не соответствовали действительности.

Следует отметить, что уплаченная истцом сумма по соглашению (50000 руб.) является задатком, таковой она названа в самом договоре (п.2.3).

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации законодателем предусмотрено, что соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из материалов дела усматривается, что сумма в данном случае обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство продавца перед покупателем заключить основной договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дома на согласованных условиях в определенный срок. При этом, если договор не будет заключен по вине продавца он должен будет вернуть задаток в двойном размере (п. 4.2 – п. 4.7 Договора).

Поскольку основной договор купли-продажи не был заключен по вине ФИО3, задаток в двойном размере подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Довод ответчика о том, что назвав сумму в 50 000 руб., внесенные в момент заключения предварительного договора, задатком, стороны не придают указанной сумме обеспечительной функции, суд признает не состоятельным, поскольку все предусмотренные условия о задатке были сторонами согласованы, более того, данная сумма поименована задатком в самом договоре (п.2.3), также договор содержит сведения об ответственности за неисполнение договора, для покупателя это - потеря задатка, для продавца - уплата в двойном размере.

Судом установлено, что истцом в соответствии с условиями договора в счет оплаты стоимости имущества также было передано ответчику 38 000 руб. Данный факт ФИО3 не оспаривала в судебном заседании, пояснив, что данные денежные средства должны остаться у неё и возврату не подлежат, так как истец жил в спорном жилом доме.

Свидетель ФИО7 (сын ответчика) суду пояснил, что соглашения между сторонами об аренде, найме дома и участка на период с <дата> и до заключения основного договора не заключалось, обсуждение этого вопроса не велось.

Согласно п. 5.6 предварительного договора купли - продажи продавец передает покупателю ключи от объекта недвижимости не позднее <дата>. С момента получения покупателем ключей от объектов недвижимости и подписания странами настоящего договора покупатель несет полную ответственность за сохранность объектов недвижимости, в том числе от риска случайной гибели объектов недвижимости (л.д.9).

Указанные в п. 5.6 условия договора о передаче имущества были исполнены сторонами в установленный срок, и истцу был обеспечен доступ в дом с <дата> года. Таким образом, передача объекта до подписания основного договора, была частью условий, согласованных сторонами в предварительном договоре.

Из пояснений сторон следует, что по требованию ответчика ключи от дома были переданы продавцу обратно и истец освободил спорный дом в <дата> года.

Таким образом, условиями предварительного договора было предусмотрено передача имущества <дата>, сведений о том, что покупатель должен нести расходы по найму жилого дома до заключения основанного договора, предварительный договор не содержит, в связи с чем доводы стороны ответчика о том, что денежные средства в размере 38 000 руб. должны остаться у продавца в качестве оплаты за проживание истца в спорном доме, подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах, денежные средства в размере 38 000 руб., внесенные истцом в счет оплаты покупки имущества по предварительному договору, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно ст. 98 ГПК Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины в сумме 3960 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств,- удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи от <дата> заключенный в г. Смоленске между ФИО1 (паспорт № <номер>) и ФИО3 (паспорт № <номер>).

Взыскать с ФИО3 (паспорт № <номер>) в пользу ФИО1 (паспорт № <номер>) задаток в размере 100 000 (сто тысяч) руб., денежные средства уплаченные по договору в сумме 38 000 (тридцать восемь тысяч) руб., в возврат госпошлины 3 960 (три тысячи девятьсот шестьдесят) руб.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Смоленский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Моисеева

Мотивированное решение изготовлено 20.03.2023.