№ 2-238(1)/2025
64RS0028-01-2024-001972-54
решение
Именем Российской Федерации
04 июля 2025 г. г. Пугачев
Пугачевский районный суд Саратовской области в составе
председательствующего судьи Кинсфатер А.В.,
при секретаре Литвиновой Е.А.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора аренды земельных участков,
установил:
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора аренды земельных участков. Требования мотивированны тем, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельных участков: земельный участок площадью 20000 кв.м. по адресу: <Адрес>, кадастровый <Номер>; земельный участок площадью 127000 кв.м. по адресу: <Адрес>, кадастровый <Номер>. Согласно условий договора, срок аренды - 20 лет; арендная плата выплачивается ежегодно в срок до 30 марта каждого года. Истец указывает, что ответчик обязательства по внесению арендной платы не исполняет, в связи с чем в адрес ответчика направлена досудебная претензия и соглашение о расторжении договора аренды, которые проигнорированы ответчиком. На основании изложенного, просил расторгнуть указанный договор аренды.
В судебное заседание истец ФИО3, ответчик ФИО4 не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала. Из ее письменных и устных пояснений следует, что доводы ответчика о неисполнении истцом п. 4.1 договора аренды являются несостоятельными, поскольку право собственности на данные земельные участки перешло к истцу на основании договоров дарения от 21.06.2018, заключенного между ФИО5 и истцом. ФИО5 является дочерью и наследницей по закону после умершего ФИО6 Согласно пояснениям ФИО5 ей не было известно, что земельные участки ФИО6 переданы в аренду, и при жизни ФИО6 ей об этом ничего не говорил, об условиях договора аренды и арендной плате ей неизвестно, договора аренды на бумажном носителе у нее нет и в документах ФИО6 не было. Права на земельные участки перешли в связи со смертью арендодателя ФИО6, а не по сделке об отчуждении имущества. Доводы представителя ответчика о том, что истец обязан был уведомить арендатора о выборе формы выплаты арендной платы, а также невозможности исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды ввиду смерти арендодателя ФИО6 и отсутствием у арендатора сведений о наследниках умершего, считала несостоятельным. ФИО4 плату за пользование земельными участками не вносил, имеет место просрочка арендных платежей более двух раз, что является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения. Досудебный порядок расторжения договоры аренды истцом был соблюден, в адрес ФИО4 направлено уведомление и соглашение о расторжении договора аренды (получены 05.08.2024) и до момента обращения в суд (02.11.2024) у истца имелось достаточно времени для исполнения обязательств.
Представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признала. Из ее письменных и устных возражений следует, что ответчик не имел возможности вносить арендную плату, поскольку он знал о смерти арендодателя ФИО6, но не имел информации и не мог получить ее из Росреестра, о новом собственнике земельных участков, т.к. данная информация не является общедоступной. ФИО3 после приобретения права собственности на спорные участки в 2018 году не известил арендатора о том, что он является новым собственником земельных участков и в какой форме он желает получать арендную плату. За получением арендной платы он не обращался. Информацию о новом арендодателе ФИО4 узнал только после в июле 2024 г., получив уведомление о расторжении договора аренды. При этом данное уведомление в нарушении ст. 619 ГК РФ не содержала требований о выплате арендной платы. 19.08.2024, 19.10.2024 ФИО4 направил в адрес ФИО3 уведомления с предложением получить арендную плату в удобной для него форме. Данные уведомления истцом проигнорированы. 08.11.2024 ответчиком в адрес истца направлен почтовый перевод по адресу, указанному истцом в уведомлении, на сумму 42000 рублей в счет задолженности по арендной плате. По сведениям Почта России данный перевод адресатом не получен и до настоящего времени храниться на депозите Почта России. Считает, что со стороны истца имеет место недобросовестное поведение, направленное на расторжение договора аренды.
Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом. Из ее письменных пояснений следует, что при вступлении в наследство ей было неизвестно о том, что земельные участки обременены арендой, условия договора ей были неизвестны, письменного договора у нее нет и в документах ФИО6 не имелось.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В силу п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, а также в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.
Из материалов дела следует, что 08.10.2015 между ФИО6 (арендодатель) и Главой КФХ ФИО4 заключен договор аренды земельных участков: земельный участок площадью 20000 кв.м., кадастровый <Номер>, категория земли – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, адрес: <Адрес>; земельный участок площадью 127000 кв.м., кадастровый <Номер>, категория земли – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- для сельскохозяйственного производства, адрес: <Адрес>.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 27.10.2015.
Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды- 20 лет.
Арендная плата за использование земельных участков составляет 5000 руб. в год, выплачивается наличными денежными средствами и (или) продукцией сельскохозяйственного производства, в срок до 30 марта каждого года (раздел 3 договора).
07.04.2017 арендодатель ФИО6 умер (т. 1 л.д. 237).
Из наследственного дела ФИО6 следует, что наследником, принявшим наследство, является ФИО5(т. 1 л.д. 235-258).
10.10.2017 ФИО5 выданы свидетельства о праве на наследство по закону на указанные земельные участки.
21.06.2018 между ФИО5 (даритель) и ФИО3 (одаряемый) заключены договоры дарения спорных земельных участков.
Договоры зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости 13.07.2018.
Таким образом, арендодателем по договору аренды от 27.10.2015, в настоящее время является ФИО3
Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, ФИО3 ссылаясь на ненадлежащее выполнение ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендной платы по договору просил расторгнуть договор аренды земельных участков.
По общему правилу, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 ГК РФ).
Исполнение обязательства - это совершение (воздержание от совершения) должником определенных действий, обусловленных содержанием обязательства.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства сторонами должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями договора, односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
На основании п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Из разъяснений, приведенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 450 и 619 ГК РФ; указанные в ст. 619 ГК РФ обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя договора о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
По смыслу абз. 3 ст. 619 ГК РФ досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.
Согласно п. 1 ст. 405 ГК РФ, должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения.
Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (п. 3 ст. 405 ГК РФ)
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).
В соответствии с требованиями ст. 9 ГК РФ, граждане свободны в распоряжении своими правами, в то же время, не допускаются действия, направленные на нарушение прав иных лиц, или в обход закона (ст. 10 ГК РФ).
Исходя из содержания п. 1 ст. 10 ГК РФ, под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам.
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 4 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений по их применению, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.
При этом, установление судом факта злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.
Исходя из принципа состязательности сторон в гражданском процессе, а также положений ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела (ст. 55 ГПК РФ).
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Оценка всех доказательств, производится судом, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 67 ГПК РФ)
При этом, суд оценивает допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточную и взаимную связь доказательств между собой.
Никакие доказательства для суда не имеют заранее установленной силы.
Согласно п. 4.1.1 договора аренды от 08.10.2015 арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, а также преимущественное право выкупа земельных участков (земельного участка) или долей Арендодателей в праве общей долевой собственности на земельный участок. В целях реализации предусмотренного преимущественного права арендодатели обязаны известить арендатора заказным письмом с уведомлением о вручении о своем намерении продать (или произвести отчуждение иным способом) земельные участки (земельный участок) или долю в праве па земельные участки (земельный участок), или передать земельные участки (земельный участок) в аренду после истечение срока настоящего договора.
Доказательств исполнения арендодателем обязательств по извещению арендатора о предполагаемой смене арендодателя суду не представлено.
Представитель истца пояснила, что ФИО3 после приобретения земельных участков в собственность не сообщил арендатору ФИО4 о новом арендодателе, не выбрал форму арендной платы, и не представил реквизиты для внесения денежных средств.
Из пояснений представителей истца и ответчика, письменных пояснений ФИО5 следует, что ФИО5 извещение о намерении произвести отчуждение земельных участков арендатору ФИО4 не направляла.
Доводы представителя истца и ФИО5, о том, что ФИО5 не знала о заключенном договоре аренды суд оценивает критически.
В выданных нотариусом ФИО5 свидетельствах о праве на наследство по закону на данные земельные участки имеется информация об обременении права в виде аренды, указан срок аренды и арендатор.
Кроме того, в договорах дарения от 21.06.2018, заключенных между ФИО5 и ФИО3, также имеются сведения об обременении земельных участков правом аренды (п. 3).
Также судом критически оценивается довод представителя истца о том, что у ФИО5, а в последствии и у ФИО3 отсутствовал письменный договор аренды от 08.10.2015, поскольку спорный договор аренды представлен в дело именно истцом при подаче иска в суд.
В соответствии с п. 3.2 договора аренды от 08.10.2015 арендная плата выплачивается наличными денежными средствами и (или) продукцией сельскохозяйственного производства. При этом выбор формы арендной платы принадлежит арендодателю.
В судебном заседании представитель истца подтвердила, что истец свою волю по поводу формы арендной платы истец не выразил. Размер задолженности по арендной плате представителю истца неизвестен, с требованием о взыскании арендной платы истец к ответчику не обращался.
Таким образом, довод ответчика о том, что он не имел возможности внести арендную плату обоснован, и подтвержден доказательствами.
23.07.2024 истцом в адрес ответчика направлено уведомление и соглашение о расторжении указанного договора аренды. Данное уведомление и соглашение не содержат размер задолженности, срок и порядок ее погашения.
Из пояснений представителя ответчика следует, что о том, кто является арендодателем по договору ответчику стало известно только после получения данного уведомления от ФИО3
Доказательств обратного суду не представлено.
20.08.2024 в ответ на уведомление ФИО4 направил ФИО3 письмо (ШПИ 41372098004916), в котором просил истца определиться с формой выплаты арендной платы; в случае выплаты в денежном выражении просил представить реквизиты для оплаты; в случае выплаты в натуральном выражении просил явиться для получения накладной, указан адрес и время. Почтовое отправление вручено адресату 26.08.2024.
10.10.2024 ФИО4 в адрес истца направлено повторное уведомление с предложением в срок до 01.11.2024 получить арендную плату (ШПИ 41372099043129).
Направление писем подтверждается почтовыми квитанциями и общедоступными сведениями об отслеживании почтовых отправления.
08.11.2024 ответчиком в адрес истца направлен почтовый перевод по адресу, указанному истцом в уведомлении, на сумму 42000 руб. в счет задолженности по арендной плате, что подтверждается квитанцией от 08.11.2024, заполненным бланком почтового отправления, информацией о почтовом переводе, предоставленной Почта России.
В судебном заседании представитель истца пояснила, что данные почтовые отправления ФИО3 не получены, выразила сомнения в их отправке, указала на расхождения в почтовой документации: согласно отчетам об отслеживании почтовое отправление от 10.10.2024 направлено ФИО3 ФИО3; почтовое отправление от 20.08.2024 направлено ФИО7 ФИО3
Данные доводы представителя истца судом во внимание не принимаются, поскольку опровергаются представленными доказательствами. Нахождение оригиналов почтовых квитанций у ответчика и имеющиеся в открытом доступе сведения об отслеживании почтовых отправлений подтверждают их отправку ФИО4 ФИО3 Представитель ответчика ФИО2 пояснила, что ФИО7 является работником ИП ФИО4
Доказательств нарушения сотрудниками почты порядка вручения почтовых отправлений суду не представлено.
Кроме того, суд учитывает, что с декабря 2024 г. истцу было известно о направленных в его адрес предложениях получить арендную плату и о почтовом переводе. Сведения о направлении писем и денежного перевода содержатся в возражениях на частную жалобу ответчика (т. 1 л.д. 94), в протоколе судебного заседания от 20.02.2025, в судебных заседаниях представитель ответчика неоднократно выражала готовность ответчика погасить задолженность.
Доводы представителя истца о том, что ответчик мог, но не разместил, информацию о выплате арендной платы на информационных щитах, несостоятельны, поскольку нормами действующего законодательства такая обязанность ответчика не предусмотрена.
Судом отклоняются доводы представителя истца о возможности ответчика выплаты арендной платы путем зачисления денежных средств на депозит нотариуса, поскольку судом установлено и не отрицается представителем истца, что ответчик не был извещен о смене арендодателя, ФИО3, как арендодатель, не выбрал и не сообщил арендатору о форме арендной платы.
Представленные доказательства, свидетельствуют о готовности ответчика произвести оплату арендных платежей.
В то время как сам истец уклонился от обязанности выбрать форму арендной платы, игнорировал предложения ответчика урегулировать порядок внесения арендных платежей, за арендными платежами не является, длительное время не предъявлял и в настоящее время требований об исполнении обязательства, размер задолженности не знает, что свидетельствует, об уклонении истца от получения арендных платежей.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что ответчиком предпринимались меры по выплате арендной платы, однако истец не имеет намерений на получение арендной платы, что свидетельствует о наличии в действиях истца злоупотребления правом, направленных на снятие обременения в отношении приобретенных им земельных участков.
В соответствии с п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
На основании изложенного иск является необоснованным и удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО3 ИНН <Номер> к ФИО4 ИНН <***> о расторжении договора аренды земельных участков отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Пугачевский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 17.07.2025.
Судья