Дело № 2-1616/2022

25RS0029-01-2022-001990-17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2022 года

Уссурийский районный суд Приморского края в составе: председательствующего судьи Сердюк Н.А.,

при секретаре Смирновой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, администрации Уссурийского городского округа о признании предварительного договора купли-продажи основным договором и признании права собственности на него, с участием третьих лиц ФИО5, ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с настоящим иском в суд, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГ на основании договора купли-продажи он приобрел у ФИО8 нежилые здания, расположенные по адресу: г. Уссурийск XXXXА: 1. Здание-цех лужения фляг, назначение-нежилое,1-этажный, общая площадь 145,6 кв.м., лит Е, кадастровый XXXX, право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГ XXXX; 2. Здание-склад, назначение-нежилое, 1-этажный, общая площадь 196 кв.м., лит М, кадастровый XXXX, право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГ XXXX.Указанные объекты недвижимости принадлежат ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. На указанные объекты истцом было зарегистрировано право собственности. ДД.ММ.ГГ между ФИО4 и истцом был заключен договор передачи прав и обязанностей (переуступка) по договору аренды земельного участка XXXX от ДД.ММ.ГГ. В настоящее время арендаторами указанного земельного участка по договору XXXX от ДД.ММ.ГГ являются ФИО5, ФИО1, ФИО6 ДД.ММ.ГГ между истцом и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по которому истец приобрел здание-склад 2 (лит. Ш,Ш1) общей площадью 546,7 кв.м., этажность 2, назначение нежилое, адрес объекта недвижимости: Приморский край, г. Уссурийск XXXXА. Стоимость объекта недвижимости в предварительном договоре купли-продажи сторонами определена в сумме 3000000 руб., которую стороны поименовали задатком, была передана продавцу в полном объеме при заключении договора. С момента заключения предварительного договора купли-продажи указанный объект недвижимости находится в распоряжении истца. ФИО4 данный объект недвижимости приобретен на основании протокола XXXX внеочередного собрания акционеров ЗАО «Центрремтехснаб» от ДД.ММ.ГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. В указанных документах данный объект недвижимости именуется как здание-склад 2 общей площадью 700 кв.м.(площадь указана была ориентировочно), этажность 2, назначение –нежилое, числится на балансе ЗАО «Центрремтехснаб». По условиям предварительного договора купли-продажи основной договор будет заключен до ДД.ММ.ГГ. В установленный срок основной договор заключен не был, поскольку право собственности на объект недвижимости не было зарегистрировано на ФИО8 В настоящее время место нахождения (проживания) ответчика истцу неизвестно, после заключения предварительного договора купли-продажи он на связь больше не вышел. Собственником указанного здания с 1993 года является ЗАО «Центрремтехснаб». ДД.ММ.ГГ ТОО «Центрремтехпредснаб» на основании договора купли-продажи приобрело у Фонда имущества Приморского края с дополнениями в пользовании арендного Центрремтехпредриятия государственное имущество. В 1998 году ТОО «Центрремтехпредснаб» было преобразовано в ЗАО «Центрремтехснаб». На основании акта приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГ была произведена прием-передача имущества, находящегося на балансе ТОО «Центрремтехпредснаб» вновь преобразованному ЗАО «Центрремтехснаб». Однако ЗАО «Центрремтехснаб» право собственности на спорный объект недвижимости не было перерегистрировано на вновь образованное общество. Согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГ здание-склад Лит. Ш,Ш1, общей площадью 546,7 кв.м. по данным БТИ значилось за ЗАО «Центрремтехснаб». Спорный объект недвижимости стоит на кадастровом учете с кадастровым номером XXXX. Истец является единственным владельцем объекта недвижимости, иных собственников либо претендентов на указанное имущество не имеется. Поскольку предварительный договор от ДД.ММ.ГГ содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, сторонами фактически исполнены обязательства, предусмотренные данным договором, истцом полностью оплачена стоимость недвижимого имущества, просит признать предварительный договор от 19.009.2014, заключенный между ФИО1 и ФИО4 основным договором купли-продажи на объект недвижимости здание-склад 2, общей площадью 545,1 кв.м., этажность 2, назначение нежилое, адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, XXXXА, с кадастровым номером XXXX.

Истец в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом. От представителей истца ФИО9, ФИО10 поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, на удовлетворении исковых требованиях настаивали в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался судом по месту жительства – месту регистрации, почтовая корреспонденция осталась невостребованной адресатом, возвращена с отметкой «истек срок хранения», на предыдущее судебное заседание извещен под роспись. Исходя из положений ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ ответчик считается извещенным надлежащим образом. На основании ст. 167 ГПК РФ, а также учитывая, что сторона истца имеет право на своевременное рассмотрение дела, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещение которого признал надлежащим.

Представитель ответчика администрации Уссурийского городского округа в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Представил в суд письменный отзыв на исковое заявление, в котором ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В отзыве указал, что в реестре муниципального имущества Уссурийского городского округа отсутствует объект недвижимости, расположенный по адресу: Приморский край г. Уссурийск, XXXX. Администрация Уссурийского городского округа относит оценку доводов, заявленных в исковом заявлении и приложенных к нему документов, на усмотрение суда.

Третьи лица ФИО5 и ФИО6 в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В судебном заседании ДД.ММ.ГГ третье лицо ФИО5 не возражал против заявленных требований, изложенные истцом обстоятельства подтвердил.

Суд, изучив материалы дела, считает, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению будущего договора и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. (ст.550 ГК РФ).

Согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по которому ФИО1 приобрел здание-склад 2 (лит. Ш,Ш1, общей площадью 546,7 кв.м., этажность 2, назначение нежилое, адрес объекта недвижимости: Приморский край, г. Уссурийск XXXXА. По условиям предварительного договора купли-продажи определена стоимость имущества в размере 3 000 000 руб., установлено, что в основу взаимных расчетов сторон будет положен принцип, суть которого состоит во внесении задатка покупателем в размере 3 000 000 руб. При заключении сторонами основного договора денежные средства, внесенные в качестве залога, засчитываются в счет оплаты стоимости указанного имущества. Срок для заключения основного договора купли-продажи установлен до ДД.ММ.ГГ.

Согласно постановлению Комитета по управлению имуществом Уссурийского района от ДД.ММ.ГГ XXXX была осуществлена приватизация государственного имущества Центрремтехпредснаб, расположенного по адресу: г. Уссурийск, XXXX.

ДД.ММ.ГГ между Фондом имущества Приморского края и ТОО «Центрремтехпредснаб» был заключен договор купли-продажи государственного имущества, находившегося по договору аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГ с дополнениями в пользовании арендного Центрального ремонтно-технического предприятия.

Согласно акту приема-передачи к договору купли-продажи ДД.ММ.ГГ ТОО «Центрремтехпредснаб» принимает имущество, указанное в актах 1-9 оценки стоимости зданий и сооружений, в том числе и спорное здание-склад 2-этажное.

ДД.ММ.ГГ Фондом имущества Приморского Товариществу с ограниченной ответственностью «Центрремтехпредснаб» было выдано свидетельство о собственности XXXX, согласно которому ТОО «Центрремтехпредснаб» является собственником приватизированного государственного предприятия «Центральное ремонтно-техническое предприятие».

Решением общего собрания акционеров от ДД.ММ.ГГ ТОО «Центрремтехпредснаб» было преобразовано в ЗАО «Центрремтехпредснаб» с приемом-передачей имущества, находящегося на балансе ТОО «Центрремтехпредснаб» по состоянию на ДД.ММ.ГГ.

Согласно акту приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГ ЗАО «Центрремтехпредснаб» является правопреемником прав и обязанностей ТОО «Центрремтехпредснаб».

ДД.ММ.ГГ на основании протокола внеочередного собрания акционеров ЗАО «Центрремтехпредснаб» от ДД.ММ.ГГ между ЗАО «Центрремтехпредснаб» и ФИО4 был заключен договор купли продажи объектов недвижимости, в том числе и здания-склада 2, назначение: нежилое,2-этажный, общей площадью 700 кв.м (указано приблизительно), расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXXА. При этом ДД.ММ.ГГ данное помещение поставлено на кадастровый учет

Земельный участок, на котором расположены приобретённые ФИО4 объекты недвижимости, на основании договора аренды XXXX от ДД.ММ.ГГ находился в аренде у ЗАО «Центрремтехпредснаб».

ДД.ММ.ГГ между ЗАО «Центрремтехпредснаб» и ФИО4 заключен договор уступки прав и обязанностей (перенайм) по договору аренды земельного участка XXXX от ДД.ММ.ГГ.

В свою очередь при заключении ДД.ММ.ГГ договора купли-продажи объектов недвижимости между ФИО4 и ФИО1 был также заключен договор передачи прав и обязанностей (переуступка) по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ XXXX.

Согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГ здание-склад (лит. Ш,Ш1) общей площадью 546,7 кв.м. по данным БТИ значилось за ЗАО «Центрремтехпредснаб». Однако, после преобразования ТОО «Центрремтехпредснаб» в ЗАО «Центрремтехпредснаб» право собственности на спорный объект недвижимости не было зарегистрировано на вновь образованное общество в установленном законом порядке.

Ответчиком ФИО4 также право собственности на спорный объект недвижимости в установленном порядке не зарегистрировано.

Согласно выписке из ЕГРН здание-склад, 2-этажное, назначение: нежилое, общей площадью 545,1 кв.м, расположенное по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXXА, состоит на кадастровом учете с кадастровым номером XXXX, право собственности не зарегистрировано.

Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГ XXXX в реестре муниципального имущества Уссурийского городского округа спорный объект недвижимости не значится.

Как следует из материалов дела, пояснений сторон, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный в отношении спорного нежилого помещения между истцом и ответчиком ФИО4, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, фактически обязательства по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимого имущества сторонами исполнены: денежные средства переданы продавцу в полном объеме, объект недвижимого имущества передан покупателю и находится в его ведении и пользовании.

Статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено, следует из материалов дела, что государственная регистрация сделки купли-продажи и перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества в установленном порядке сторонами произведены не были, в настоящее время такая возможность утрачена в связи с ликвидацией ЗАО «Центрремтехпредснаб». Третье лицо подтвердило обстоятельства, изложенные истцом, а также обстоятельства невозможности зарегистрировать право собственности на помещение в установленном законом порядке.

Учитывая, что право пользования и владения спорным нежилым помещением никем не оспорено до настоящего времени, каких-либо правопритязаний со стороны третьих лиц на спорное нежилое помещение, спора о праве на него не имеется, регистрация сделки не состоялась по независящим от сторон причинам, ответчик отсутствует, возражений не представил, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи от 19.009.2014 объекта недвижимости: здание-склад 2, общей площадью 545,1 кв.м., этажность 2, назначение нежилое, адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, XXXXА, с кадастровым номером XXXX, основным, и признании за ним права собственности на указанный объект недвижимости.

По изложенному, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО4, основным договором купли-продажи объекта недвижимости: здания-склада 2 общей площадью 545,1 кв.м., этажность 2, назначение нежилое, адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, XXXXА, с кадастровым номером XXXX.

Признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимости: здание-склад 2 общей площадью 545,1 кв.м., этажность 2, назначение нежилое, адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, XXXXА, с кадастровым номером XXXX.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности истца на указанное недвижимое имущество.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд, через Уссурийский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца с момента его составления в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Сердюк

Мотивированное решение изготовлено 28 июля 2022 года.