44RS0002-01-2023-002211-35

№ 2- 3791/2023

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«19» декабря 2023 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе

председательствующего судьи Сусловой Е.А.,

при секретаре Цветковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Костромы о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации г. Костромы с требованиями о признании права собственности на нежилое здание, слад с кадастровым номером №, площадью 216,8 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: .... Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником незавершенного строительством здания арболитового цеха, степень выполненных работ 84%, площадь застройки 234 кв.м., инв. №, лит. Л, кадастровый № по адресу: ... (далее Объект). Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 652,48 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для завершения строительства здания, по адресу: ..., правообладателем которого, согласно договора аренды земельного участка №Д.2071.2 от 09.07.2010г. в редакции дополнительных соглашений является истец. На указанный земельный участок администрацией города Костромы выдан Градостроительный план, утвержденный Распоряжением начальника Управления архитектуры и градостроительства от 12.10.2021г. №1024-р, а также технические условия для подключения коммуникаций. 26.10.2017 года между ПАО «КСК» и ФИО1 заключен договор энергоснабжения №6084597. В период с приобретения права собственности на Объект и по 2018 год истец самостоятельно произвел реконструкцию объект капитального строительства. Согласно Экспертному заключению №411/2018 КОО ООО ВДПО Объект при существующих конструктивных и объемно-планировочных решениях, принятом способе эксплуатации соответствует требованиям нормативно правовых актов и нормативных документов по пожарной безопасности. Согласно писем от 17.09.2018г. №13-01-40-447/18 и №13-01-40-447/18 администрации города Костромы Управление архитектуры и градостроительства истцу было отказано в выдаче копии разрешения на строительство, ввиду отсутствия данного документа и предложено обратиться в ГУ «Государственный архив Костромской области» и в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания арболитового цеха по адресу: ... также отказано. Согласно письма администрации города Костромы от 07.02.2022г. №13-01-43-5/22 истцу отказано в выдаче разрешения на ввод спорного Объекта в эксплуатацию. Считает, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. На оснвоании изложенного, руководствуясь положениями ст. ст. 130,218, 219,222 ГК РФ, ст.51 ГрК РФ просил удовлетворить исковые требования.

В процессе рассмотрения дела к участию в качестве третьих лиц привлечены Управление Росреестра по Костромской области, Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области, Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы.

В судебное заседание не явился истец ФИО1, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, действует через представителя по доверенности ФИО2, которая в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила признать парво собственности истца на нежилое строение.

Представитель ответчика – Администрации города Костромы по доверенности ФИО3 в судебном заседании не согласилась с иском, просила отказать в его удовлетворении, поскольку оснований для признания права собственности истца на объект не имеется, поддержала письменный отзыв на иск.

Представитель третьего лица – Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы в судебном заседании не участвует, ранее был направлен отзыв на иск, из которого следует, что исковые требования о признании за ним права собственности на нежилое здание, склад с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., не соответствуют виду разрешенного использования земельного участка и не могут быть удовлетворены.

Представители привлеченных к участию в деле третьих лиц – Управления Росреестра по Костромской области, Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области в судебном заседании не участвуют, имеются ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

При рассмотрении настоящего дела установлено, что ФИО1 принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительством здания арболитового цеха, со степенью выполненных работ 84%, площадью застройки 234 кв.м., инв. №, лит. Л, кадастровый № по адресу: ... на основании свидетельства о государственной регистрации права от 29.01.2014г. серии 44-АБ №719226, выданного управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области и договора купли - продажи доли объекта незавершенного строительства, выписки из ЕГРП от 25.04.2019г.

Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 652,48 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для завершения строительства здания, по адресу: ..., правообладателем которого, согласно договора аренды земельного участка №Д.2071.2 от 09.07.2010г., заключенного между ФИО1 (арендатор) и Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (арендодатель) (в редакции дополнительных соглашений), является истец ФИО1

На указанный земельный участок администрацией города Костромы выдан Градостроительный план, утвержденный распоряжением начальника Управления архитектуры и градостроительства от 12.10.2021г. №1024-р, а также технические условия для подключения коммуникаций. Между ПАО «КСК» и ФИО1 26.10.2017 года заключен договор энергоснабжения №6084597.

По сведениям ОГБУ «Костромаоблкадастр-Областное БТИ» от 07.11.2018г. по данным технического паспорта по состоянию на 29.03.2013г. (дата обследования для градостроительного плана) объект незавершенного строительства имел следующие характеристики:

-фундамент (ленточный крупноблочный) -100%;

-стены (железобетонные плиты и часть кирпичные)-80%;

-перекрытия (железобетонные ребристые плиты)-100%;

-кровля (рулонная)-100%;

-полы (бетонные) -100%;

-дверные проемы (металлические)-100%;

-электроснабжение - проводка открытая. Остальные виды благоустройства отсутствуют. Степень готовности объекта – 84 %, площадь застройки – 234 кв.м.

В ходе рассмотрения дела также установлено, что после приобретения права собственности на объект незавершенного строительства истцом произведена реконструкция объекта капитального строительства.

Согласно технического плана здания, выполненного по заданию ФИО1 кадастровым инженером ФИО4 13.02.2019 года, в результате выполнения кадастровых работ установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ... выстроено нежилое здание (склад). Конструктивные элементы выполнены в полном объеме. после проведенного обследования установлено, что нежилое здание имеет следующие характеристики: количество этажей – 1, общая площадь здания – 216,8 кв.м, площадь застройки – 242 кв.м., фундамент – ленточный крупноблочный, стены – смешанные (железобетонные плиты, кирпичные); перекрытия – железобетонные ребристые плиты, кровля – рулонная, благоустройство здания – электроосвещение от городской электрической сети. Объект находится в характерных точках объекта недвижимости: №

На заявление ФИО1 о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию письмом администрации города Костромы от 07.02.2022г. №13-01-43-5/22 истцу отказано. Основанием к отказу явилось не предоставление ФИО1 документов, предусмотренных ст. 55 ГрК РФ. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером № по адресу: ..., предоставленный по договору от 9 июля 2010 года № Д.2071.2 с учетом дополнительного соглашения от 13 октября 2017 года, имеет вид разрешенного использования: в целях завершения строительства здания арболитового цеха, в то время как назначение построенного объекта - нежилое здание (склад), что указано в техническом плане здания (далее- Техплан), подготовленном кадастровым инженером ФИО5 14 февраля 2019 года. Тем самым объект капитального строительства не соответствует разрешенному использованию земельного участка.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. ст. 218, 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пункт 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п.1 ст.131 ГК РФ).

В соответствии с ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены Отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Пункт 1 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит о том, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 3 ст.222 ГК РФ Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями ст. 3 Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса документы.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо, в том числе, разрешение на строительство (п.3 ч.3 ст.55 ГрК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку; в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Костромы, утвержденными постановлением Администрации города Костромы от 28.06.2021 №113 (далее - Правила), земельный участок с кадастровым номером № по адресу: ... расположен в многофункциональной зоне (Д-1).

Склады отнесены к условно разрешенным видам использования земельного участка со следующими предельными параметрами разрешенного строительства объектов капитального строительства: минимальный размер земельного участка - 0,02 га; минимальный отступ от границ земельного участка - 3 м; предельное количество этажей – 3 этажа; максимальный процент застройки - 60 процентов.

С заявлением о предоставлении условно разрешенного вида использования земельного участка в порядке статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации его правообладатель в комиссию не обращался.

Согласно писем от 17.09.2018г. №13-01-40-447/18 и №13-01-40-447/18 Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Костромы ФИО1 отказано в выдаче копии разрешения на строительство ввиду отсутствия данного документа и предложено обратиться в ГУ «Государственный архив Костромской области», в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания арболитового цеха по адресу: ... также отказано.

ГУ «Государственный архив Костромской области» своим ответом от 16.10.2018г. №1687/2042 за запрос истца сообщило об отсутствии в архиве испрашиваемых документов.

ФААФКУ «Российский Государственный архив экономики» ответом от 07.07.2020г. №2443-Т за запрос истца от 12.03.2020г. сообщил об отсутствии в архиве испрашиваемых документов, также как СИЦ ФГА (письмо от 02.08.2022г. №4397/2022).

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что разрешение на строительство в отношении спорного объекта в материалах дела отсутствует и не представлено сторонами, объект капитального строительства (склад), право на который просит признать истец, не соответствует разрешенному использованию земельного участка.

Согласно Экспертному заключению №411/2018 от 29.12.2018 года КОО ООО ВДПО, нежилое здание (складское здание) по адресу: ... при существующих конструктивных и объемно-планировочных решениях, принятом способе эксплуатации соответствует требованиям нормативно правовых актов и нормативных документов по пожарной безопасности.

На основании Заключения эксперта № 12905/00685 от 27.09.2019 г. Торгово-промышленной палаты Костромской области ФИО6, техническое состояние исследуемого объекта капитального строительства - нежилого помещения здания арболитового цеха, лит. Л с кадастровым номером №, используемого как складское помещение, расположенного по адресу: ... на земельном участке с кадастровым номером № в соответствии с определением [НТД 6] является нормативным, отвечающим требованиям прочности, устойчивости, надежности. При возведении строения соблюдены требования строительно-технических норм и правил, действующих на территории РФ, надежность и долговечность строительного объекта соответствует требованиям [НТД 4]. Следов деформативных изменений, иных дефектов строительных конструкций, не обнаружено, конструктивные элементы не требуют усиления, замены и (или) ремонта. Нарушения экологических и санитарно-бытовых норм отсутствуют. Нарушение требований градостроительных норм связано с несоблюдением минимальных отступов здания от границ земельного участка, фактическая величина которых составляет: с северо-западной стороны 0,73 метра; с юго-западной стороны 1,02 метра; с северо-восточной стороны 0,62 метра при минимально установленных значениях 3 м. При сохранении здания в существующем объеме и с имеющимися характеристиками выявленные нарушения градостроительных норм являются неустранимыми.

Несоответствие градостроительным нормам и градостроительному регламенту в части нарушения отступа от объекта до границ участка не входит в перечень частей сводов и правил, в результате применения на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона [НТД 2], в связи с чем не является существенным дефектом, не оказывает влияния на безопасность эксплуатации здания. Иных нарушений требований градостроительных регламентов и технических параметров, установленных документацией по планировке территории, обязательных требований к параметрам застройки не выявлено.

Объект, расположенный по адресу: ..., не создает угрозу с жизни и здоровью граждан в связи с его эксплуатацией и сохранением в существующем виде: здание арболитового цеха, используемое как складское помещение, соответствует требованиям строительно-технических, экологических и санитарно-бытовых норм и правил, действующих на территории РФ, отвечает установленным Федеральным законом [НТД 2] минимально необходимым требованиям к зданиям и сооружениям (в частности к входящим в их состав сетям и системам инженерно-технического обеспечения), в том числе требованиям механической безопасности, пожарной безопасности, безопасных для здоровья человека условий пребывания в здании и на прилегающей территории, безопасности для пользования зданием на момент осмотра и в процессе его последующей эксплуатации, а так же не нарушает права третьих лиц.

Согласно заключению специалиста ООО «Костромастройэкспертиза» ФИО6 от 20.11.2023 года, строение - нежилое здание (склад) с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ..., соответствует требованиям строительно - технических, противопожарных, санитарно-бытовых/экологических норм и правил, действующих на территории РФ. Несоответствие требованиям градостроительных норм связано с несоблюдением минимальных трехметровых отступов исследуемого нежилого строения от северо-западной, юго-западной и северо-восточной границ земельного участка. При этом, необходимо отметить, что в фактической обстановке несоответствие указанных параметров требованиям градостроительных нормативов не ухудшает условий устойчивого развития и условий для планировки территорий городского округа город Кострома, сохранения окружающей среды, права третьих лиц не ущемляет. Кроме того, согласно сведениям из ЕГРН спорный объект поставлен на кадастровый учет, как объект незавершенного строительства, с площадью застройки 234 кв.м, право собственности зарегистрировано за ФИО1 Завершение строительных работ по объекту не повлияло на ухудшение отступов от границ земельного участка. Выявленные несоответствия градостроительным нормам являются неустранимыми при сохранении нежилого строения в существующем контуре и габаритах. Иных нарушений градостроительных норм не выявлено, исследуемый объект расположен на земельном участке в месте допустимого размещения здания, с соблюдением всех потребных значений.

Сохранение нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ..., в существующем виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан в условиях их пребывания в помещениях здания и на прилегающей территории на момент осмотра и в процессе его последующей эксплуатации. Результат строительства (реконструкции) соответствует минимально необходимым требованиям к зданиям и сооружениям, предъявляемым Федеральным законодательством, в том числе требованиям механической безопасности, пожарной безопасности, техническое состояние нежилого здания соответствии с определением [НТД 8] является нормативным, при котором отсутствуют дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Техническое состояние, характеристики, оснащенность и назначение вышеуказанного нежилого строения в сравнении со значениями, зафиксированными экспертом центра экспертиз и оценки ТПП Костромской области при проведении судебной экспертизы в 2019 году, не изменились.

Оснований не доверять выполненным заключениям эксперта, сомневаться в объективности и достоверности изложенных в нем выводов, у суда не имеется, поскольку заключение составлено экспертом, имеющим опыт экспертной работы и специальное образование в области проведения строительно-технических экспертиз. Заключение мотивировано, содержит последовательные выводы, сделанные на основе личного осмотра дома, произведенных замеров, какие-либо противоречия либо неясности в заключении эксперта отсутствуют, выводы эксперта носят категоричный, а не вероятностный характер.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования ФИО1 о признании права собственности на нежилое строение являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из представленных заключений следует, что на дату подготовки экспертного заключения от 27.09.2019 исследуемый экспертом объект - нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ... площадью 216,8 кв.м окончен строительством, соответствует техническому плану от 13.02.2019 года, объект обладает всеми признаками объекта капитального строительства.

Нежилое строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует требованиям строительно-технических, противопожарных, санитарно-бытовых/экологических норм и правил, действующих на территории РФ.

Суд считает, что выявленные отклонения от требований градостроительных норм с связи с несоблюдением минимальных параметров отступов нежилого строения от границ земельного участка существенного признака не имеют, реальной угрозы жизни и здоровью граждан не создают. Угроза должна быть реальной, то есть основана не только на нарушениях при строительстве каких – либо норм и правил, но и фактических обстоятельствах расположения строения в их взаимосвязи. Суд также учитывает, что спорный объект ранее был поставлен на кадастровый учет как объект незавершенного строительства с площадью застройки 234 кв.м, на который за истцом зарегистрировано право собственности, завершение строительных работ по объекту не повлияло на ухудшение отступов от границ земельного участка. Отсутствие разрешения на строительство объекта и несоответствие параметров объекта виду разрешенного использования земельного участка в данном случае не могут служить основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в ходе рассмотрения дела установлена совокупность обстоятельств, при наличии которых возможно признать право собственности за ФИО1 за объект недвижимости.

Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Администрации г. Костромы о признании права собственности, удовлетворить.

Признать за ФИО1, dd/mm/yy года рождения, СНИЛС №, право собственности на нежилое здание – склад с кадастровым номером № площадью 216,8 кв.м, расположенное по адресу: ....

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Костромской областной суд через Ленинский суд города Костромы в течение месяца, после изготовления решения в окончательной форме.

Судья Суслова Е.А.

Мотивированное решение изготовлено 26 декабря 2023 года

КОПИЯ ВЕРНА: судья Суслова Е.А.