УИД 61RS0053-01-2025-001563-47

дело № 2-1352/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 октября 2025 года сл. Большая Мартыновка

Семикаракорский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Большаковой И.А.,

при секретаре судебного заседания Котляровой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Большеорловского сельского поселения о признании права собственности на жилой дом, третье лицо: администрация Мартыновского района Ростовской области,

УСТАНОВИЛ:

истец обратилась в суд с иском к Администрации Большеорловского сельского поселения о признании права собственности на жилой дом, третье лицо: администрация Мартыновского района Ростовской области.

В иске указано, что истцу принадлежат на праве собственности квартиры № 1 и № 2 по адресу: <адрес>. В результате объединения двух земельных участков под квартирами был присвоен адрес: <адрес>. В связи с реконструкцией квартир здание соответствует признакам жилого дома. Просит признать за ним право собственности на жилой дом общей площадью 72,5 кв.м., в том числе жилой 51,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Снять с государственного кадастрового учета и прекратить право собственности на квартиры № 1 и № 2 по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, в заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица - администрации Большеорловского сельского поселения в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещены. От и.о. главы администрации Большеорловского сельского поселения ФИО2 поступило заявление, из которого следует, что возражений по иску ФИО1 не имеется, просит рассмотреть дело без их участия.

Представитель третьего лица - администрации Мартыновского района Ростовской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом. Возражений суду не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр с документами, указанными в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 данного кодекса (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

Понятие «реконструкции» дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ с 04.08.2018 утратили силу части 9-9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства.

По смыслу действующего Градостроительного кодекса РФ, в случае если строительство (реконструкция) объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта начато до получения в установленном порядке разрешения на строительство и до вступления в силу Федерального закона № 340-ФЗ, правообладатель такого земельного участка вправе до 01.03.2019 направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона № 340-ФЗ) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке объекта ИЖС (часть 5 статьи 16 Федерального закона № 340-ФЗ).

Суд установил, что ФИО1 принадлежит на праве собственности квартира № 1 и квартира № 2 по адресу: <адрес>.

Право собственности на земельный участок по указанному адресу зарегистрировано в ЕГРН 29.05.2025 за ФИО1 (л.д. 7-8).

При рассмотрении дела установлено, что в квартирах по указанному адресу произведена самовольная реконструкция в одно жилое помещение.

Согласно сведениям отдела архитектуры и строительства Администрации Мартыновского района не представляется возможным предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку истцом не было получено в установленном законом порядке разрешение на реконструкцию объекта (л.д. 14).

Часть 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

По смыслу ст. 222 ГК РФ и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).

На основании технического заключения ООО «Бюро технических и кадастровых работ Ростовской области», реконструкция жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> не нарушает целостность несущих конструкций здания, не угрожает жизни и здоровью граждан, соответствует требованиям СНиП и другой нормативно-технической документации, в том числе санитарно-эпидемиологическим и противопожарным требованиям, в том числе СП 59.13330.2016 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01.2001. Жилой дом расположенный по адресу: <адрес> не представляет угрозу жизни и здоровью людей, нарушений целостности конструктивных элементов жилого дома, не выявлено (л.д.22-37).

Ставить под сомнение указанное заключение у суда нет оснований, поскольку оно соответствует квалифицированной форме доказательств, предусмотренной ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, является полным, мотивированным и не противоречивым.

В силу ч. 2, 3 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Из технического паспорта по состоянию на 02.06.2025 следует, что по адресу: <адрес> расположен объект недвижимости - жилой дом общей площадью 153 кв.м., который по своим техническим характеристикам состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования. Структурно обособленных помещений указанный жилой дом не имеет (л.д. 15-21).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как следует из положений п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Таким образом, в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество в едином государственном реестре не может быть сохранена в указанном реестре по причине ее недостоверности.

Учитывая, что при рассмотрении дела установлено, что объекты недвижимого имущества – структурно обособленные квартиры, принадлежащие истцу на праве собственности перестали существовать в связи с реконструкцией их в одно жилое помещение, по техническим характеристикам, представляющие собой жилой дом, суд приходит к выводу о необходимости снятия с кадастрового учета объектов недвижимости – квартир.

При рассмотрении дела также установлено, что произведенная истцом реконструкция жилого дома не противоречит градостроительным нормам и правилам, не нарушает целостности здания, не нарушает права третьих лиц, осуществлена на земельном участке, принадлежащему истцу на праве собственности в соответствии с видом разрешенного использования без получения соответствующего разрешения и направления соответствующих уведомлений в уполномоченный орган, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания за истцом права собственности на объект недвижимости – жилой дом.

На основании статей 14 и 58 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года (ред. от 28.02.2025) решение суда о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии и признании на него права собственности является юридическим основанием для регистрации права собственности и внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО1 - удовлетворить.

Снять с государственного кадастрового учета и прекратить право собственности на квартиры № 1 и № 2 по адресу: <адрес> за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № № №.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № №, право собственности на жилой дом общей площадью 72,5 кв. м., в том числе жилой 51,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для регистрации права собственности и внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Семикаракорский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 31.10.2025.

Председательствующий И.А. Большакова