64RS0010-01-2025-001519-55
ДЕЛО № 2-1-917/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 сентября 2025 года г.Вольск
Вольский районный суд Саратовской области, в составе:
председательствующего судьи Карпинской А.В.,
с участием представителя истца – ФИО1,
при помощнике ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Вольске гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании договора залога незаключенным,
установил:
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее по тексту – ПАО Сбербанк, или Банк) о признании договора залога незаключенным, мотивируя свои требования тем, что 24 апреля 2021 года между его бывшей супругой, ФИО4, и ПАО «Сбербанк России» заключен договор ипотечного кредитования с использованием средств материнского капитала для приобретения в собственность <адрес> В по <адрес>. Пункты 11, 12 настоящего договора фактически содержат договор залога в отношении спорной квартиры.
Поскольку спорная квартира приобретена за счет средств материнского капитала (по условиям предоставления которого имеется обязанность ответчика ФИО4 распределить на детей доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру), договор залога от 24 апреля 2025 года в отношении спорной квартиры затрагивает права несовершеннолетних детей ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
В свою очередь, договор залога от 24 апреля 2023 года является незаключенным, поскольку в нарушение требований статей 339, 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 9 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке», регламентирующих перечень существенных условий договора залога, спорный договор не содержит:
1. оценки предмета залога в рублях;
2. кадастрового номера объекта залога (не идентифицирован предмет залога);
3. размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом;
4. сведений о проживании в объекте залога несовершеннолетних ФИО5, ФИО6;
5. сведений о возникновении права общей долевой собственности на указанную выше квартиру в отношении несовершеннолетних ФИО5, ФИО6;
6. заключения органа опеки и попечительства о соблюдении прав несовершеннолетних.
В связи с этим истец, с учетом поправок в датах, просит признать незаключенным договор залога, подписанный ответчиками 24 апреля 2023 года.
Представитель истца – ФИО1, действующий на основании доверенности, требования истца поддержал, дополнив, что помимо указанных в иске оснований, имеется еще два признака незаключенности договора залога – в электронной закладной отсутствуют дата ее создания и залоговая стоимость квартиры.
Истец, ответчик, представители ответчика, третьего лица – ОСФР России по Саратовской области, органа опеки и попечительства Вольского муниципального района в судебное заседание не явились, были надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела, представители ответчика, органа опеки просили рассмотреть дело в их отсутствие.
В предыдущем судебном заседании истец заявленные требования поддержал, пояснив, что хочет, чтобы залог с квартиры был снят.
Ответчик ФИО4, также в предыдущем судебном заседании, иск не признала, суду пояснила, что нет никаких оснований считать договор залога незаключенным.
Представитель ПАО Сбербанк направил в адрес суда письменные возражения на иск, в которых указал, что залог квартиры возник в силе закону и удостоверен электронной закладной, которая содержит сведения, подлежащие включению в соответствии с требованиями законодательства. Права истца, или детей указанной ипотекой никаким образом не нарушаются, определение долей в праве общей долевой собственности на квартиру, как при разделе имущества супругами, так и при выделении долей на супруга и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, не требует согласия залогодержателя, и наличие залога этому не препятствует.
Представитель органа опеки и попечительства в письменном заключении просил требования истца удовлетворить, так как разрешение органа опеки и попечительства на передачу квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала, в залог не выдавалось, родители за таким разрешением не обращались.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца, ответчика, представителя истца, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что 24 апреля 2023 года между ФИО4 и ПАО Сбербанк был заключен кредитный договор № на 120 месяцев под 11,90 % годовых на сумму 1 747 371 рубль 75 копеек на приобретение готового жилья – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В качестве обеспечения обязательств по кредитному договору, заемщик предоставил кредитору залог (ипотеку) указанного объекта недвижимости. Права кредитора по договору (права на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога объекта недвижимости, обремененного ипотекой, подлежат удостоверению электронной закладной в соответствии с действующим законодательством (пункты 1, 2, 4,11, 12, 21 кредитного договора).
Неотъемлемой частью договора являются Общие условия предоставления, обслуживания и погашения жилищных кредитов (далее по тексту – Общие условия кредитования) (второй абзац договора).
24 апреля 2023 года между ФИО7, ФИО8, ФИО9 с одной стороны и ФИО4 с другой стороны, был заключен договор купли – продажи, по которому ФИО4 приобрела в собственность <адрес> ломе № по <адрес> стоимостью 2250000 рублей. При этом оплата стоимости квартиры была произведена в размере 775628 рублей 25 копеек за счет средств федерального бюджета на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, и в размере 1474371 рубля 75 копеек за счет кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк в соответствии с кредитным договором № от 24 апреля 2023 года. До погашения кредита квартира находится в залоге у Банка.
Право собственности ФИО4 и обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Банка было зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости 25 апреля 2023 года, что подтверждается соответствующей Выпиской.
Истец считает, что договор залога является незаключенным в связи с отсутствием в нем всех необходимых существенных условий.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1).
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2).
Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1) (пункт 3).
В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 434 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.
В силу статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.
Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162) (пункт 1).
Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (пункт 2).
Согласно пункту 1 и пункту 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
На основании пунктов 1 и 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.
Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.
Статьей 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Закон об ипотеке) предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.
Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.
В соответствии со статьей 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 1).
К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (пункт 2).
Поскольку квартира была приобретена ФИО4 с использованием кредитных средств ПАО Сбербанк, то данный залог в отношении указанного жилого помещения возникает в силу закона.
В статье 8 Закона об ипотеке указано, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.
Статья 9 этого же Закона содержит перечень обстоятельств (условий), которые должны быть указаны в договоре об ипотеке: в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
Пунктом 21 кредитного договора, заключенного ПАО Сбербанк и ФИО4 установлено, что права кредитора по договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога объекта недвижимости, обремененного ипотекой, подлежат удостоверению электронной закладной в соответствии с действующим законодательством.
Согласно Закону об ипотеке:
Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
1) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Закладная является именной документарной ценной бумагой (далее - документарная закладная) или бездокументарной ценной бумагой, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, который хранится в депозитарии, в соответствии со статьей 13.2 настоящего Федерального закона (далее - электронная закладная).
Права по закладной могут осуществлять законный владелец закладной и иные лица, которые в соответствии с федеральными законами или их личным законом от своего имени осуществляют права по ценным бумагам (далее также - иное лицо, осуществляющее права по документарной закладной или электронной закладной).
Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель (статья 13).
Правила о документарной закладной, предусмотренные настоящим Федеральным законом, применяются к электронным закладным, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом или не вытекает из существа электронной закладной пункт 1 статьи 13.2).
Электронная закладная составляется посредством заполнения формы электронной закладной на едином портале государственных и муниципальных услуг (функций), или на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», или с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органами регистрации, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя и залогодержателя, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству и направляется в орган регистрации прав вместе с заявлением о выдаче электронной закладной.
Совместное заявление залогодателя и залогодержателя о выдаче электронной закладной, а в случае, если залогодателем является третье лицо, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству представляется в орган регистрации прав в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью указанных лиц. При государственной регистрации ипотеки в силу закона заявление о выдаче электронной закладной представляется в орган регистрации прав в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью залогодержателя или залогодателя (пункт 1 статьи 13.3).
Закладная должна содержать:
1) слово «закладная», включенное в название документа;
2) имя залогодателя, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) - для физического лица, полное наименование залогодателя, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера - для юридического лица;
3) имя первоначального владельца закладной, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) - для физического лица, полное наименование залогодержателя, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера - для юридического лица;
4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) - для физического лица, полное наименование, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера - для юридического лица;
6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
8) достаточное для идентификации описание объекта недвижимости: вид, кадастровый номер, площадь или иная основная характеристика объекта недвижимости и ее значение, адрес или при отсутствии адреса иное описание местоположения;
9) установленную в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности рыночную стоимость предмета ипотеки или его кадастровую стоимость в случаях, установленных настоящим Федеральным законом;
10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, с указанием номера и даты государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;
11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о государственной регистрации ипотеки (наименование органа регистрации прав, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, дата государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована);
14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего пункта, обеспечивается органом регистрации прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 настоящего Федерального закона.
Документ, названный «закладная», в котором тем не менее отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1 - 14 настоящего пункта, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.
Номером закладной считается номер регистрации ипотеки, а в случае, если предметом ипотеки являются несколько объектов недвижимости, номер регистрации ипотеки первого указанного в закладной объекта недвижимости.
Электронная закладная помимо сведений, указанных в подпунктах 1 - 11, 13 пункта 1 настоящей статьи, должна содержать номер счета депо первоначального владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, номер счета депо номинального держателя (при наличии), наименование депозитария, в который электронная закладная передается на хранение, адрес его электронной почты, посредством которого орган регистрации прав осуществляет связь с указанным депозитарием, а также иную информацию, необходимую для зачисления электронной закладной на указанные счета депо.
При составлении закладной в нее могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.
Отдельные условия закладной могут определяться примерными условиями, разработанными для закладных, размещенными на сайте в сети «Интернет» и опубликованными в периодическом печатном издании, распространяемом тиражом не менее десяти тысяч экземпляров. В этом случае при составлении закладной в нее вместо таких условий включается указание на источник, в котором опубликованы такие условия.
В случае, если стороны предусмотрели в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, данное условие должно быть включено в закладную.
В случае, если стороны предусмотрели в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, способы и порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда, соответствующие положения должны быть включены в закладную.
При недостаточности на самой закладной места, в том числе для отметок о новых владельцах и (или) частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи как при составлении закладной, так и после ее выдачи иных необходимых сведений, к ней прикрепляется добавочный лист.
Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа регистрации прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.
При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, за исключением случая, если ее приобретатель в момент совершения сделки знал или должен был знать о таком несоответствии.
Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.
Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением (статья 14).
Из изученных в судебном заседании договора об ипотечном кредитовании и электронной закладной следует, что договор залога и документы, подтверждающие заключение данного договора соответствуют всем предъявленным к такой сделке требованиям – в них указаны все существенные условия договора, а также иные условия, о которых договорились стороны, в том числе – по доводам истца:
- рыночную стоимость предмета ипотеки – 2377828 рублей на основании отчета об оценке от 14 апреля 2023 года (пункт 7.1.1 электронной закладной);
- залоговая стоимость квартиры установлена пунктом 11 кредитного договора и составляет 90% от ее стоимости в соответствии с отчетом об оценке. Обязательного условия указания залоговой стоимости предмета ипотеки в закладной, указание ее в рублях статьей 14 Закона об ипотеке, Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрено.
- кадастровый номер объекта залога – № (пункт 7.1 электронной закладной);
- размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (пункты 1, 2, 4, 7, 13 кредитного договора, разделы 4, 5, 6 электронной закладной;
- дата заключения договора залога – 24 апреля 2023 года (первая страница кредитного договора, суд обращает внимание, что договор содержит условия о кредитовании и условия о залоге, поэтому дата, указанная в документе, является датой заключения как кредитного договора, так и договора о залоге). Отсутствие в электронной закладной даты ее выдачи, вопреки доводам представителя истца, не свидетельствует о незаключенности договора, поскольку, в силу пункта 6 статьи 13.3 Закона об ипотеке, электронная закладная считается выданной первоначальному владельцу электронной закладной с момента внесения депозитарием, осуществляющим учет и переход прав на электронную закладную, записи по счету депо первоначального владельца электронной закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, открытому в депозитарии и указанному в электронной закладной.
Такие сведения содержатся в разделе 9 «Депозитарный учет закладной» в электронной закладной.
Кроме того, электронная закладная должна содержать сведения, указанные в подпунктах 1 - 11, 13 пункта 1 статьи 14 того же Закона, о чем указано в пункте 1.2 статьи 14, приведенной судом выше, то есть требование об указании даты выдачи закладной (подпункт 14 пункта 1 этой же статьи) к ней не применяется, такое требование распространяется только на выдачу документарной закладной.
- сведения о проживании в объекте залога несовершеннолетних детей заемщика ФИО5 и ФИО6 не могли быть внесены в условия договора залога и не могли быть отражены ни в кредитном договоре (в пунктах о залоге), ни в закладной, так как на дату совершения сделки договора купли-продажи квартиры, кредитного договора с договором о залоге – 24 апреля 2023 года дети ФИО10 в квартире не проживали. Согласно пункту 12 договора купли-продажи в квартире были зарегистрированы только продавцы, лиц, сохраняющих право пользования квартирой, на тот момент не имелось.
По сведениям, имеющимся в Едином государственном реестре недвижимости, каких-либо обременений на дату заключения договоров не зарегистрировано. 25 апреля 2023 года было зарегистрировано единственное обременение – ипотека в силу закона, по которому истцом заявлены настоящие требования.
- сведения о возникновении права общей долевой собственности на указанную выше квартиру в отношении несовершеннолетних ФИО5, ФИО6 не могли быть включены в условия договора ипотеки по тем же основаниям – никаких обременений в их пользу ни в ЕГРН, ни в договоре купли-продажи не зарегистрировано и не указано. Включение таких сведений в условия договора залога ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни Законом об ипотеке не предусмотрено.
- заключение органа опеки и попечительства о соблюдении прав несовершеннолетних в данном случае не требовалось.
Действительно пунктом 3 статьи 77 Закона об ипотеке предусмотрено, что органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Следовательно, органы опеки и попечительства должны давать согласие на передачу жилого помещения в ипотеку только в тех случаях, когда речь идет о несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения.
Но в данном случае на момент заключения договора залога несовершеннолетние ФИО5 и ФИО6 к категории детей, оставшихся без родительского попечения, не относились, собственниками жилого помещения не являлись, в квартире не проживали, поэтому такого заключения от органа опеки не требовалось.
При этом суд не принимает во внимание заключение органа опеки и попечительства об удовлетворении требования истца по причине отсутствия разрешения органа опеки о залоге квартиры, так как такое заключение не основано на законе по обстоятельствам, указанным выше.
Таким образом, договор залога между Банком и ФИО4 был заключен, все его условия, в том числе, существенные, были сторонами согласованы и занесены в договор (кредитный договор и электронную закладную), в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца не имеется.
Более того, суд считает, что договор ипотеки никаким образом не затрагивает интересы несовершеннолетних детей, так как в силу пункта 3 статьи 7 Закона об ипотеке на оформление лицом, получившим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супругом (супругой) в общую собственность такого лица и (или) его супруга (супруги) и детей жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала и являющегося предметом залога до момента погашения регистрационной записи об ипотеке, согласие залогодержателя не требуется.
Это означает, что родители несовершеннолетних вправе в любой момент заключить соглашение об определении долей в праве собственности на квартиру, в том числе на детей.
При таких обстоятельствах требования истца незаконны и необоснованны, и в их удовлетворении необходимо отказать полностью.
Руководствуясь статьями 195-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4, Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании договора залога незаключенным отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Вольский районный суд.
Судья Карпинская А.В.
Мотивированное решение изготовлено 17.09.2025.