РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2023-000192-47
21 июня 2023 года Производство № 3а-413/2023
Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2023 года
Полный текст решения изготовлен 30 июня 2023 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаа Ч.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью торгово-промышленной фирмы «ЮТ» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», Администрация городского округа Первоуральск,
при участии в судебном заседании представителя административного истца ООО ТПФ «ЮТ» – ФИО1,
УСТАНОВИЛ :
21 марта 2023 года в Свердловский областной суд (далее также – суд) поступил административный иск ООО ТПФ «ЮТ» (далее также – общество), в котором административный истец просил пересмотреть утвержденную по состоянию на 1 января 2020 года кадастровую стоимость земельных участков, имеющих кадастровые номера <№>, <№>, <№> (далее также – земельные участки, а при раздельном упоминании – участки № <№>, <№>, <№> соответственно).
В обоснование заявленных требований общество ссылалось на то, что оно является арендатором земельных участков и обязано вносить арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости земельных участков, тогда как оспариваемая кадастровая стоимость, составляющая для участка <№> – 5928 517 руб. 84 коп., для участка <№> – 4039 542 руб. 24 коп., для участка <№> – 1903268 руб. 49 коп., превышает рыночную стоимость названных объектов недвижимости и влечет экономически необоснованное увеличение арендной платы. В целях устранения нарушения имущественных прав общества административный истец, доказывая необходимость принятия выводов независимого оценщика, изложенных в отчетах ООО «Уральский центр оценки и юридического консалтинга» от 11 августа 2022 года № 354-01Н и от 25 августа 2022 года № 353-01Н (далее – отчеты, отчеты об оценке), просил установить для земельных участков оспариваемую кадастровую стоимость равной рыночной стоимости, составляющей: для участка <№> – 2429 999 руб., для участка <№> – 2847 786 руб., для участка <№> – 760 903 руб.
Определением суда от 23 марта 2023 года административный иск был принят к производству. Тем же определением возбуждено производство по административному делу, к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ППК «Роскадастр» и Администрация городского округа Первоуральск.
В связи с признанием необходимости применения специальных знаний в области оценочной деятельности для правильного разрешения административного спора определением суда от 14 апреля 2023 года была назначена судебная экспертиза, на период проведения которой производство по делу приостанавливалось.
Определением суда от 18 мая 2023 года на 19 июня 2023 года было назначено судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу, а в случае возобновления производства по делу – и для проведения судебного разбирательства по делу.
В связи с поступлением заключения эксперта от 12 мая 2023 года № 12052023/4 протокольным определением суда от 19 июня 2023 года производство по делу было возобновлено на основании статьи 192 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).
Судебное заседание, продолженное после перерыва 21 июня 2023 года для проведения судебного разбирательства по делу, было открыто при участии представителя административного истца.
При этом ввиду надлежащего извещения всех лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела и на основании части 4 статьи 247 КАС РФ судебное разбирательство по делу было проведено в отсутствие административных ответчиков и заинтересованных лиц.
По письменному ходатайству административного истца суд применительно к положениям части 1 статьи 46 КАС РФ принял уточнение административных исковых требований, согласно которому административный истец просил установить по состоянию на 1 января 2020 года оспариваемую кадастровую стоимость участков в размерах, определенных заключением эксперта: для участка <№> – в размере 2719 000 руб., для участка <№> – в размере 2695 000 руб., для участка <№> – в размере 889 000 руб.
Представитель административного истца поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить с учетом принятого уточнения, против выплаты эксперту вознаграждения с депозитного счета суда не возражал.
Заслушав участника судебного заседания и исследовав материалы административного дела, суд установил следующее.
Приложенными к административному иску договорами аренды земельных участков от 5 февраля 2015 года № 4611-к, от 8 февраля 2016 года № 4762-к, 29 августа 2019 года № 5663-к (далее – договоры аренды), а также отзывом ППК «Роскадастр» от 6 апреля 2023 года на административный иск подтверждается то, что административный истец является арендатором трех земельных участков, включая земельный участок, имеющий кадастровый <№>, расположенный по адресу: <адрес> Г, площадью 16 993 кв. м, земельный участок, имеющий кадастровый <№>, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 3 126 кв. м, земельный участок, имеющий кадастровый <№>, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 5 321 кв. м.
Согласно приложению № 1 к договорам аренды расчет арендной платы за пользование земельными участками осуществляется по формуле, одним из элементов которой является кадастровая стоимость земельных участков.
Выписки из ЕГРН от 3 августа 2022 года № № КУВИ-001/2022-131516529, КУВИ-001/2022-131516182, КУВИ-001/2022-131513839 и отзыв ППК «Роскадастр» от 6 апреля 2023 года свидетельствуют о том, что приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство) от 8 октября 2020 года № 3333 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (далее – Приказ № 3333) по состоянию на 1 января 2020 года была утверждена кадастровая стоимость земельных участков: для участка <№> – в размере 5928 517 руб. 84 коп., для участка <№> – в размере 4039 542 руб. 24 коп., для участка <№> – в размере 1903268 руб. 49 коп.
Утвержденная Приказом № 3333 кадастровая стоимость земельных участков была внесена в ЕГРН 3 декабря 2020 года (для участка <№>) и 4 декабря 2020 года (для участков № <№>, <№>), тогда как датой начала ее применения являлось 1 января 2021 года.
Приказом Министерства от 21 ноября 2022 года № 5500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (далее – Приказ № 5500) по состоянию на 1 января 2022 года была утверждена новая кадастровая стоимость кадастровая стоимость земельных участков: для участка <№> – в размере 6454 451 руб. 19 коп., для участка <№> – в размере 3674 331 руб. 66 коп., для участка <№> – в размере 1869 533 руб. 35 коп.
Утвержденная Приказом № 5500 кадастровая стоимость участков была внесена в ЕГРН 9 января 2023 года; датой начала ее применения является 1 января 2023 года.
На основании договора на проведение оценки рыночной стоимости земельных участков оценщиком ( / / )10 11 и 25 августа 2022 года были подготовлены отчеты, согласно которым по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость участка <№> составляла 2429 999 руб., рыночная стоимость участка <№> – 2847 786 руб., рыночная стоимость участка <№> – 760 903 руб.
В досудебном порядке общество с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.
В связи с представлением в ходе рассмотрения дела административным ответчиком Министерством возражений, сводящихся к невозможности принятия отчета об оценке в качестве достоверного доказательства как несоответствующего требованиям федеральных стандартов оценки (пункта 9 ФСО № 3, подпункта «в» пункта 11 ФСО № 7), во исполнение определения суда от 14 апреля 2023 года экспертом ( / / )3 было представлено в суд заключение, в котором сделаны выводы о том, что отчеты об оценке не соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и иным стандартам профессиональной практики, использованным при подготовке отчетов, в связи с чем по состоянию на 1 января 2020 года экспертом определена рыночная стоимость земельных участков: для участка <№> – в размере 2 719 000 руб., для участка <№> – в размере 2 695 000 руб., для участка <№> – в размере 889 000 руб.
Оценив в совокупности материалы и обстоятельства дела, суд пришел к следующим выводам.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.
Постановлением № 82-ПП было признано утратившим силу Постановление № 1855-ПП, которым до 1 января 2021 года регламентировался порядок определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области. При этом соответствующее положение, ранее утвержденное Постановлением № 1855-ПП, аналогично действующему в настоящее время порядку, утвержденному Постановлением № 82-ПП, предусматривало определение размера арендной платы за земельные участки в процентах от кадастровой стоимости.
В пункте 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.
Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Закона № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
В силу правовой позиции, изложенной в абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28), требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 Постановления № 28 разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной по состоянию на 1 января 2020 года, признано судом доказанным материалами дела, в том числе в связи с тем, что в периоды действия и применения названной кадастровой стоимости общество являлось арендатором земельных участков и было обязано вносить арендную плату, размер которой был поставлен в зависимость от величины кадастровой стоимости названных объектов недвижимости.
Поскольку утвержденная Приказом № 3333 кадастровая стоимость земельных участков определялась в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.
Ввиду того, что Приказом № 5500 по состоянию на 1 января 2022 года утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость названных объектов недвижимости, утвержденная Приказом № 3333, в ходе рассмотрения настоящего административного спора стала архивной.
Между тем сохранение у административного истца до настоящего времени права на применение результатов пересмотра оспариваемой им кадастровой стоимости земельных участков с учетом применения этой стоимости в период с 2021 по 2022 годы подтверждается положениями части 4 статьи 6 Закона № 269-ФЗ.
Оценив отчет, суд не принял его в качестве достаточного и достоверного доказательства заявленных требований, в том числе с учетом неопровергнутых возражений, изложенных в отзыве Министерства на административный иск и признанных судом заслуживающими внимания.
Оценив заключение, суд установил то, что изложенное в нем итоговое суждение о рыночной стоимости земельных участков не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих их характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Подготовивший заключение эксперт ( / / )3 имеет квалификацию и опыт работы, достаточные для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и для определения рыночной стоимости земельных участков на дату оспариваемых результатов государственной кадастровой оценки.
В связи с этим и согласно положениями статей 59, 60, 61, 82 и 84 КАС РФ суд признал заключение относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно было подготовлено с учетом требований, предъявляемых к заключению эксперта, притом что эксперт дал подписку о его предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в заключении выводы о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату определения оспариваемых результатов кадастровой оценки, в материалы дела представлено не было, в связи с чем ставить заключение под сомнение оснований не имеется.
Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств как арендатора земельных участков, а также несоответствие указанного вида стоимости названных объектов недвижимости их рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой архивной кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2020 года заключением.
В связи с установлением новой величины архивной кадастровой стоимости земельных участков, ранее утвержденной в соответствии с Законом № 237-ФЗ, и применительно к правовой позиции, изложенной в абзаце втором пункта 25 Постановления № 28, в резолютивной части настоящего решения суд признал необходимым указать период действия названной кадастровой стоимости.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, при разрешении настоящего административного спора судом также определена дата подачи административным истцом указанного заявления, которой является дата подачи заявления в суд – 21 марта 2023 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд
РЕШИЛ :
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью торгово-промышленной фирмы «ЮТ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2020 года архивную кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый <№> и расположенного по адресу: <адрес> Г, в размере его рыночной стоимости, составляющей 2 719 000 руб., определив период действия данной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года до 31 декабря 2022 года включительно.
Установить по состоянию на 1 января 2020 года архивную кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый <№> и расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, составляющей 2 695 000 руб., определив период действия данной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года до 31 декабря 2022 года включительно.
Установить по состоянию на 1 января 2020 года архивную кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый <№> и расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, составляющей 889 000 руб., определив период действия данной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года до 31 декабря 2022 года включительно.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 21 марта 2023 года.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Свердловский областной суд.
Судья М.С. Рудаков