Дело №
УИД: 15RS0№-34
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Промышленный районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Кцоевой А.А.,
при секретаре судебного заседания ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры и применении реституции,
установил:
ФИО2 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости и применении реституции.
В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец передает в собственность ответчика объект недвижимого имущества: 2-х комнатную квартиру, назначение: жилое, общая площадь 42.7 кв.м., жилая площадь 28.5 кв.м., адрес объекта: РСО-Алания. <адрес>, кадастровый №, а ответчик принимает и оплачивает объект недвижимого имущества в соответствии с условиями настоящего договора. В соответствии с п.3 договора квартира оценена и продана за 1 700 000 рублей. Ответчик обязалась выплачивать сумму посредством ежемесячных выплат до ДД.ММ.ГГГГ. Размер ежемесячной выплаты не может быть менее 50 000 рублей.
Однако ответчиком грубо нарушены обязательства по оплате, что подтверждается выписками по банковской карте, оплата произведена не в полном объеме, а те выплаты, которые произведены ответчиком, поступали нерегулярно и не соответствовали указанному в договоре размеру.
С августа 2021 года ответчик перестала перечислять истцу деньги, на телефонные звонки не отвечает, местонахождение ее истцу неизвестно, что свидетельствует об уклонении ее от исполнения условий договора. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ она должна перечислить истцу 865 000 рублей.
В судебном заседании ФИО2 пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 заключен договор купли-продажи 2-х комнатной квартиры за 1 700 000 рублей. По условиям договора денежная сумма в размере 500 000 рублей уплачена продавцу на момент подписания договора, однако истцом фактически данная сумма получена не была. Данное условие внесено по просьбе ответчика, связанное с получением ею ипотеки. По условиям договора ответчик обязалась в срок до ДД.ММ.ГГГГ выплатить всю сумму. При этом размер ежемесячной выплаты должен быть не менее 50 000 рублей. Однако ответчик данное условие регулярно нарушала, выплаты производила не всегда и не в указанном размере. Деньги ответчик переводила на карту принадлежащей его супруге. Количество выплат и их размер подтверждаются выписками из Сбербанка.
ДД.ММ.ГГГГ он согласился на новые условия ответчика, оговоренные в расписке, согласно которым оставшуюся задолженность в сумме 900 000 рублей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 обязуется погасить в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Данная расписка подтверждает факт отсутствия оплаты на момент подписания договора в размере 500 000 рублей, написана в добровольном порядке, никакого давления на ФИО3 оказано не было. Однако она вновь нарушила свои обязательства. Не произвела оплату за квартиру в полном объеме. Признает факт передачи наличных денег в размере 220 000 рублей без расписки и по расписке в счет залога в размере 50 000 рублей.
Кроме того, квартиру она видела и приняла именном в том виде, в каком была на момент продажи. Более того, ключи от квартиры находились у нее более 4 месяцев. Он шел на уступки ФИО3, учитывая, что она является матерью. Однако и у него малолетний ребенок, и сам на сегодняшний день вынужден снимать жилье, поскольку на протяжении длительного времени был лишен того, на что рассчитывал при продаже квартиры.
Просил расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и вернуть стороны в первоначальное состояние.
В судебном заседании представитель ФИО2 – ФИО8, действующий на основании доверенности №<адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ, требования истца поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи 2-х комнатной квартиры. Квартира оценена в 1 700 000 рублей. По условиям договора покупатель обязалась выплатить сумму в срок до ДД.ММ.ГГГГ, при этом ежемесячный размер выплаты не должен быть менее 50 000 рублей. Однако данное условие ответчиком грубо нарушено. Выплаты производились нерегулярно с просрочкой, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 дала расписку о том, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязуется погасить оставшуюся задолженность в сумме 900 000 рублей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Данная сумма состоит, в том числе и из 500 000 рублей, которые якобы согласно договору были переданы покупателю, однако по факту деньги не передавались. Его доверитель неоднократно шел на уступки ФИО3, предоставляя ей время для выплаты оставшейся суммы, в том числе и после подачи иска, однако ответчик уклонилась от исполнения своих обязательств. Просил расторгнуть договор и применить последствия его расторжения.
В судебном заседании ФИО3 исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении требований, указав, что она ничего не должна истцу. Пояснила, что произвела ремонт в квартире, оплатила за истца коммунальные платежи. Не отрицала факт нарушений условий оплаты в размере и в сроки, оговоренные в договоре купли-продажи квартиры. Расписку от ДД.ММ.ГГГГ она написала под давлением, боясь за себя и за ребенка, так как истец и его представитель ей угрожали. Однако по факту оказания какого-либо давления при написании расписки на нее со стороны истца и его представителя в правоохранительные органы не обращалась.
В судебном заседании представитель ФИО3 - ФИО9, действующей на основании доверенности №<адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования не признала, просила отказать ввиду их необоснованности. Пояснила, что право собственности на спорную квартиру у ФИО3 возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. По условиям договора установлена продажная цена указанной квартиры в сумме 1 700 000 рублей, 500 000 рублей из которых, покупатель передал продавцу до подписания настоящего договора, что подтверждается подписью сторон в договоре. Расчет по квартире произведен полностью.
Так, согласно Аудит заключению от ДД.ММ.ГГГГ, перечисленная общая денежная сумма в режиме Сбербанк-онлайн составила 1 035 000 рублей; по расписке от ДД.ММ.ГГГГ передано 50 000 рублей; по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ получено истцом 500 000 рублей; 220 000 рублей передано без расписки (признано истцом), что в общей сумме составляет 1 805 000 рублей, что больше на 105 000 рублей, чем выкупная цена квартиры - 1 700 000 рублей.
Кроме того, заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжении, не предусматривал.
В Гражданском кодексе Российской Федерации также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Каких-либо существенных условий, в том числе расторжение договора купли-продажи при нарушении условий расчета за приобретаемую квартиру, договор не содержит.
Договор купли-продажи сторонами подписан, зарегистрирован надлежащим образом в установленном законом порядке, правовые последствия сделки купли-продажи спорного имущества наступили. Волеизъявление сторон при заключении сделки было направлено на заключение именно договора купли-продажи квартиры. Был составлен передаточный акт ДД.ММ.ГГГГ, также подписан сторонами договора.
Представитель третьего лица –Управления Росреестра в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.
На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.
Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Исходя из п.1ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).
В силу п. 1 ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.
В силу ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если не предусмотрено иное.
Согласно п.3 ст.486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу ст.451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В силу абз.2 п.4 ст.453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Согласно п.65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Таким образом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2(продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи 2-х комнатной квартиры, общей площадью 42.7 кв.м., расположенной по адресу: РСО-Алания, <адрес>, кадастровый №.
Из п. 3 договора следует, что цена отчуждаемого недвижимого имущества была определена сторонами в размере 1 700 000 рублей. Денежная сумма в размере 500 000 рублей уплачена продавцу на момент подписания настоящего договора. Оставшаяся сумма выплачивается покупателем посредством ежемесячных выплат до ДД.ММ.ГГГГ. Размер ежемесячной выплаты не может быть менее 50 000 рублей.
Согласно п.4 договора, покупатель удовлетворен качественным состоянием указанного объекта недвижимого имущества, установленным путем осмотра указанного объекта перед заключением договора.
Из п.5 договора следует, что содержание ст.ст.167,209, 223, 288, 292, 549, 551 ГК РФ сторонам известно.
Согласно п.6 договора покупатель приобретает право собственности на указанный объект недвижимого имущества с момента государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору.
Договор подписан сторонами, подтвержден Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
В п.3 Акта приема-передачи отражено, что взаиморасчеты между сторонами будут произведены в соответствии с условиями договора купли-продажи.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ спорный объект недвижимости зарегистрирован в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ с указанием на обременение на срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО2
Пунктом 11 договора предусмотрено, что договор, может быть расторгнут в установленном законодательством РФ порядке.
Обращение ФИО2 в суд о расторжении договора купли-продажи квартиры и возвращении объекта недвижимости в собственность истца, вызвано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно представленным выпискам Сбербанка по счету дебетовой карты ФИО6, супруги истца, от ФИО3 поступили денежные средства за период:
- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 362 000 рублей, в том числе: ДД.ММ.ГГГГ – 2 платежа: 140 000 рублей и 150 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 3 платежа: 5000 рублей, 5000 рублей, 7000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 40 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 15 000 рублей;
- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 230 000 рублей, в том числе: ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 3 платежа по 5000 рублей, всего 15 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - 3 платежа: 5000 рублей, 20 000 и 15 000 рублей, всего 40 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 2 платежа: 30 000 рублей и 15 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 15 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 15 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - 2 платежа: 5000 рублей и 10 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 15 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 15 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - 20 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 10 000 рублей.
Таким образом, к моменту окончания срока исполнения - ДД.ММ.ГГГГ обязательства ФИО3 по выплате денежной суммы в полном объеме не исполнено. Фактически выплачена сумма в размере 592 000 рублей из 1 700 000 рублей.
Далее размер денежных средств, перечисленных ответчиком в периоды времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил 308 000 рублей, а именно:
- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 85 000 рублей, в том числе: ДД.ММ.ГГГГ – 25 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 10 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - 30 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ -20 000 рублей ;
- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 160 000 рублей, в том числе: ДД.ММ.ГГГГ - 45 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 65 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - 50 000 рублей;
- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 63 000 рублей.
Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиком перечислена сумма в размере 900 000 рублей.
Согласно пояснениям истца в судебном заседании, ответчик просила отсрочить выплату по данному договору, на что истец дал свое согласие, подкрепленное распиской от ДД.ММ.ГГГГ и факт наличия данной расписки свидетельствует о том, что деньги в размере 500 000 рублей до подписания договора ему не передавались покупателем. поскольку на момент подписания расписки фактически перечислена сумма в размере 900 000 рублей, что подтверждается движением денежных средств на банковских счетах сторон. До подписания договора им было получено 50 000 рублей по расписке в счет залога, а также в день подписания расписки ДД.ММ.ГГГГ он получил наличными сумму в размере 220 000 рублей.
Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 гарантировала погасить оставшуюся задолженность по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ в размере 900 000 рублей. В случае, если до ДД.ММ.ГГГГ не сможет рассчитаться полностью, то обязуется доплатить 100 000 рублей. Ежемесячно будет платить 200 000 рублей. Однако и эти обязательства по оплате также не были соблюдены ответчиком.
ДД.ММ.ГГГГ осуществлен платеж по дебетовой карте в размере 135 000 рублей.
Таким образом, ответчиком по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ фактически выплачена сумма в размере 1 305 000 рублей (900 000+ 50 000+ 220 000 + 135 000) из 1 700 000 рублей.
В судебном заседании ответчик не смогла пояснить, с чем связана несвоевременная и неполная выплата денежных средств за покупку квартиры. Не отрицала, что в нарушение условий договора оплату производила несвоевременно. Не оспаривала факт отсутствия у нее расписки о передаче ФИО2 денег за отчуждаемое имущество в размере 500 000 рублей, утверждая, что факт передачи истцу денег в размере 500 000 рублей подтверждается п.3 договора и п.3 Акта приема-передачи квартиры.
Однако п.3 Акта приема-передачи квартиры не содержит сведений о передаче денежных средств в размере 500 000 рублей, а содержит указание на то, что взаиморасчеты будут произведены в соответствии с условиями договора купли-продажи, что не освобождало ответчика от исполнения обязанности в последующем.
Не отрицала ФИО3 в судебном заседании факт написания расписки ДД.ММ.ГГГГ, однако настаивала на том, что была вынуждена дать расписку, поскольку боялась двух взрослых мужчин: истца и его представителя, требующих от нее написания расписки, поскольку они ей угрожали. При этом в правоохранительные органы по факту угрозы со стороны истца и его представителя она не обращалась.
Для спорного договора купли-продажи недвижимости квартиры цена является существенным условием договора.
При наличии согласованного сторонами договора условия о порядке расчета цены договора, именно на покупателе имущества лежит бремя доказывания осуществления такого расчета с продавцом.
Между тем в нарушение положений ст.56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения договора, а именно: получение ФИО2 от ФИО3 до подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 500 000 рублей, как и доказательств принуждения истцом посредством угрозы силой или ее применения на ответчика при составлении расписки.
В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Частична оплата в виде нерегулярных платежей в течение длительного периода времени с очевидностью лишила продавца того, на что он рассчитывал при заключении договора купли-продажи квартиры, следовательно, продавец вправе требовать расторжения договора, поскольку и на момент разрешения спора судом денежное обязательство не выполнено ответчиком в полном объеме.
ФИО2 не получил встречного исполнения в виде оплаты при отчуждении принадлежащего ему недвижимого имущества в полном объеме, на что рассчитывал при заключении договора, что является основанием для расторжения договора купли-продажи по основаниям п.2 ст. 450 ГК РФ.
Таким образом, имеются правовые основания для расторжения договора купли-продажи квартиры, поскольку существенно нарушены его условия, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению, квартира должна быть возвращена в собственность истца и соответственно Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии должна быть погашена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации о праве собственности на <адрес>, общей площадью 42.7 кв.м., расположенной по адресу: РСО-Алания. <адрес>, кадастровый № на имя ФИО3, а истцу возвращены уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 1 305 000 рублей.
Истцом при подаче настоящего иска согласно квитанции уплачена государственная пошлина в размере 16 700 рублей.
На основании положений ст.98 ГПК РФ госпошлина в сумме 16 700 рублей также подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры и применении реституции, удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи <адрес>, общей площадью 42.7 кв.м., расположенной по адресу: РСО-Алания. <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Возвратить в собственность ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <адрес>, общей площадью 42.7 кв.м., расположенной по адресу: РСО-Алания. <адрес>.
Возвратить ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уплаченные по договору купли-продажи квартиры денежные средства в размере 1305 000 (один миллион триста пять тысяч) рублей.
Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 700 (шестнадцать тысяч семьсот) рублей.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Судья Кцоева А.А.
решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ