Решение по делу № 2-1120/2025 от 15.01.2025 - о признании предварительного договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему прекратившими своё действие и взыскании неустойки; встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> о признании права собственности на объект недвижимости.

К делу № 2-1120/2025

23RS0047-01-2024-008104-09

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 января 2025 года г. Краснодар

Советский районный суд г. Краснодара в составе: судьи Зуева М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Андриенко Я.В., с участием: представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему прекратившими своё действие и взыскании неустойки; встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО3 о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась к ФИО4 с исковыми требованиями о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 31 января 2022 года № ПДКП/Д/108/2022 и дополнительного соглашения к нему от 02 февраля 2022 года прекратившими действие, а также взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по данному договору.

В обоснование иска указано, что 31 января 2022 года между ФИО3 и ФИО4 был заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома № ПДКП/Д/108/2022. По условиям п. 1.1 предварительного договора стороны обязались в срок не позднее 29 августа 2022 года заключить договор купли-продажи следующих объектов недвижимости: земельного участка, площадью 444 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, городской округ город Краснодар, город Краснодар, <адрес>, кадастровый номер участка: №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение садоводства (пп. 1.1.1. предварительного договора); жилого дома, который будет создан на земельном участке. Индивидуализирующие признаки (характеристики) жилого дома, определены в Приложении № 1, Приложении № 2, являющимися неотъемлемыми частями настоящего Договора (пп. 1.1.2. предварительного договора). 02 февраля 2022 года стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома № ПДКП/Д/108/2022 от 30.01.2022г., согласно которому стороны обязуются в срок не позднее 30 сентября 2022 года заключить договор купли-продажи (основной договор) вышеуказанных объектов недвижимости. Однако, 30 сентября 2022 года ни одна из сторон не изъявила желание на заключение основного договора купли-продажи и не направила соответствующее уведомление.

Согласно п. 2.2. предварительного договора общая стоимость земельного участка и жилого дома составляет 6 412 500, 00 рублей. Пунктом 2.3 предварительного договора установлено, что оплата за жилой дом и земельный участок производится Покупателем в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный в Договоре расчетный счет Продавца, либо наличными средствами по расписке. Обязательства Покупателя по оплате считаются исполненными на дату зачисления денежных средств на расчетный счет Продавца либо путем передачи наличных денежных средств по расписке (п. 2.4. предварительного договора). Порядок расчетов определен п. 3 предварительного договора. В соответствии с п. 3.1. предварительного договора Стороны договорились, что стоимость объектов недвижимого имущества по настоящему Договору составляет 6 412 500,00 рублей, передаваемых Покупателем в счёт причитающейся с неё оплаты Продавцу в соответствии с графиком платежей (Приложение № 3 к предварительному договору), являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора. Оплата производится Покупателем в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный в Договоре расчетный счет Продавца, либо наличными средствами по расписке в сроки, установленные Графиком платежей, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора (п. 3.2. предварительного договора). Согласно расписке от 31.01.2022 ФИО3 получила от ФИО4 денежные средства в размере 3 500 000,00 рублей в качестве оплаты по предварительному договору. В соответствии с Графиком платежей 2-й взнос в размере 2 912 500 рублей оплачивается Покупателем не позднее 30.09.2022. В установленный Графиком платежей срок ответчиком не осуществлена оплата по 2-му взносу, в связи с чем обязательства Покупателя считаются неисполненными в полном объеме. В соответствии с п. 4.1. предварительного договора в случае неисполнения Покупателем в установленный Договором срок обязательств по оплате объектов недвижимости, указанных в п. 1.1. настоящего Договора, Продавец вправе по своему выбору: 4.1.1. отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать от Покупателя уплаты штрафной неустойки в размере 10% (десяти процентов) от общей стоимости объектов недвижимости, указанной в п. 2.2 настоящего Договора, а также возмещения убытков, непокрытых суммой штрафной неустойки. При этом Продавец возвращает Покупателю внесенные денежные средства за вычетом указанной в настоящем пункте Договора штрафной неустойки и суммы возмещения понесенных убытков; 4.1.2. потребовать от Покупателя уплаты неустойки в виде пени в размере 0,1% от общей стоимости объектов недвижимости, указанной в п. 2.2. настоящего Договора, за каждый день просрочки исполнения обязательств по оплате. Кроме того, истец указывает, что на протяжении периода действия предварительного договора ответчиком создавались препятствия в исполнении договора. Согласно пункту 4.4. предварительного договора в случае, если Покупатель немотивированно и/или необоснованно отказывается или уклоняется от подписания Основного договора и/или от подачи Основного договора на государственную регистрацию в уполномоченный орган, Продавец вправе по своему выбору: 4.4.1. отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать от Покупателя уплаты штрафной неустойки в размере 10% от общей стоимости объектов недвижимости, указанной в п. 2.2 настоящего Договора, а также возмещения убытков, непокрытых суммой штрафной неустойки. При этом Продавец возвращает Покупателю внесенные денежные средства за вычетом указанной в настоящем пункте Договора штрафной неустойки и суммы возмещения понесенных убытков; 4.4.2. потребовать от Покупателя уплаты неустойки в виде пени в размере 0,1% от общей стоимости объектов недвижимости, указанной в п. 2.2. настоящего Договора, за каждый день просрочки исполнения обязательств по оплате. Истцом рассчитана сумма подлежащей уплате неустойки за период с 30 сентября 2022 года по 04 марта 2024 года, которая составила 6 694 650,00 рублей. В соответствии с п. 7.1. предварительного договора предусмотрен претензионный порядок урегулирования споров; срок для ответа на претензию – 30 календарных дней со дня ее получения. Требования (претензию) истца от 07.03.2024г. о взыскании неустойки в размере 6 694 650 рублей ответчик добровольно не удовлетворил, сославшись на отсутствие заключенного основного договора.

На основании изложенного, ФИО3 просит суд признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома № ПДКП/Д/108/2022 от 31.01.2022 и дополнительное соглашение к нему от 02 февраля 2022 года прекратившими действие с 30 сентября 2022 года; взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома № ПДКП/Д/108/2022 от 31.01.2022 в сумме 6 694 650,00 рублей; сумму расходов по уплате государственной пошлины в размере 41 673 рублей.

В процессе рассмотрения дела ФИО3 в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнила исковые требования. В уточненных исковых требованиях ФИО3 просит: признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома № ПДКП/Д/108/2022 от 31.01.2022 и дополнительное соглашение к нему от 02 февраля 2022 года прекратившими действие с 01 октября 2022 года; взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома № ПДКП/Д/108/2022от 31.01.2022 в сумме 5 487 875 рублей; сумму расходов по уплате госпошлины в размере 41 673 рублей.

Также, ФИО4 обратилась к ФИО3 с исковыми требованиями о признании за ФИО4 права собственности на недвижимое имущество: земельный участок, площадью 444 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. <адрес>, кадастровый номер участка: №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение садоводства; одноэтажного жилого дома, с кадастровым номером № площадью 78,7 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №; взыскании суммы морального вреда и штрафных санкций.

В обосновании иска указано, что согласно предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома № ПДКП/Д/108/2022 от 31.01.2022, заключённому между ФИО3 и ФИО4, стороны обязались в срок не позднее 29 августа 2022 г. заключить договор купли-продажи следующих объектов недвижимости: земельного участка, площадью 444 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, <адрес>, кадастровый номер участка: №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение садоводства (пп. 1.1.1. предварительного договора); жилого дома, который будет создан на земельном участке. Индивидуализирующие признаки (характеристики) жилого дома, определены в Приложении № 1, Приложении № 2, являющимися неотъемлемыми частями настоящего договора (пп. 1.1.2. предварительного договора). 02 февраля 2022 года стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома № ПДКП/Д/108/2022 от 30.01.2022, согласно которому стороны обязуются в срок не позднее 30 сентября 2022 года заключить договор купли-продажи (основной договор) вышеуказанных объектов недвижимости. 31 января 2022 года ФИО4, согласно графика платежей, (Приложение № 3 к предварительному договору), являющемся неотъемлемой частью предварительноого договору, произвела оплату ФИО3 в сумме 3 500 000 рублей. 10 июня 2024 года ФИО4 произвела окончательный расчет с ФИО3 на сумму 2 912 500 рублей путем внесения денежных средств на расчетный счет ответчика. Таким образом, ФИО4 считает свои обязательства по предварительному договору полностью исполненными. Ответчик также указывает, что согласно п. 4.3. предварительного договора, если заключение основного договора не представляется возможным в срок, установленный п. 1.1. предварительного договора, Продавец вправе по своему требованию изменить срок заключения основного договора путем уведомления об этом решении Покупателя любым из способов, указанных в п. 8.4. Договора, а Покупатель обязан в течение 10 рабочих дней после получения такого уведомления явиться в офис Продавца и заключить представленное Дополнительное соглашение об изменении срока заключения основного договора не позднее, чем за 10 рабочих дней до окончания срока заключения основного договора, указанного в п. 1.1. Договора, при этом Покупатель не вправе отказаться от заключения такого Дополнительного соглашения и предъявить Продавцу штрафные санкции. Срок заключения основного договора купли-продажи истек 30 сентября 2022 года, однако до настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен, ФИО3 доступ в дом и на территорию земельного участка не предоставлен, в связи с чем, качество строительства дома оценить не представляется возможным. Какие-либо уведомления в адрес ФИО4 о заключении дополнительного соглашения к предварительному договору, а также заключения основного договора купли-продажи не поступали. Кроме того, в адрес ФИО3 17 июня 2024 года была направлена досудебная претензия с требованием заключить основной договор купли-продажи, ответ на которую в адрес ФИО4 до настоящего времени не поступал. ФИО4 в полном объеме выполнены обязательства по указанному договору, но ФИО3 не исполнила свои обязательства по передаче недвижимого имущества в собственность ФИО4 При этом, ФИО4 считает, что у неё возникло право собственности на указанное недвижимое имущество. Согласно п. 4.3. предварительного договора, в случае нарушения Продавцом сроков заключения основного договора, Покупатель вправе требовать от Продавца уплаты штрафа в размере 1% об общей стоимости объектов недвижимости, указанной в п. 2.2. Договора. Так, ФИО4 рассчитан размер штрафа за период с 30.09.2022 по 08.07.2024, который составляет сумму 6 412 500 рублей. В целях защиты своих прав и законных интересов ФИО4 обратилась за квалифицированной юридической помощью, стоимость услуг составила 30 000 рублей. Действиями ФИО3 причинены нравственные страдания ФИО4, которые истец оценивает в сумму 200 000 рублей.

На основании изложенного, ФИО4 просит суд признать за ней право собственности на недвижимое имущество: земельный участок, площадью 444 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, <адрес>, кадастровый номер участка: №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение садоводства; одноэтажный жилой дом, с кадастровым номером № площадью 78,7 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 расходы по оплате госпошлины: за требования неимущественного характера в размере 300 рублей и имущественного характера в размере 40 263 рублей; компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб.; сумму услуг представителя в размере 30 000 рублей; штрафы за неисполнение обязательств по исполнению условий Договора в размере 6 412 500 руб.

Определением Советского районного суда города Краснодара 08.10.2024 гражданские дела по иску ФИО3 к ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему прекратившими своё действие и взыскании неустойки и по иску ФИО4 к ФИО3 о признании права собственности на объект недвижимости объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения. Исковые требования ФИО3 к ФИО4 признаны первоначальным иском, ФИО4 к ФИО3 – встречным иском.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) в судебном заседании требования исковых требований поддержала, настаивала на их удовлетворении в полном объеме, в отношении встречного иска – возражала.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) в судебном заседании требования против исковых требований возражал, признавал, что доверителем в установленный срок не выполнены обязательства по предварительному договору, при этом, учитывая более позднее исполнение обязательств, настаивал на удовлетворении встречных исковых требований.

Истец (ответчик по встречному иску), ответчик (истец по встречному иску) в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте слушания извещены надлежащим образом.

Согласно части 3 статьи 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

Согласно части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Статья 11 ГК РФ предусматривает защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав в судебном порядке.

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 ГК РФ. При этом действующее законодательство не ограничивает лицо, чьи права нарушены, в выборе указанных в статье 12 ГК РФ способов защиты гражданских прав либо иных способов, предусмотренных законом. Субъект права может выбрать один из них или использовать одновременно несколько способов, допускающих защиту как имущественных, так и личных неимущественных прав.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4). В силу пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 31 января 2022 года между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома № ПДКП/Д/108/2022, по условиям п. 1.1. которого стороны обязались в срок не позднее 29 августа 2022 года заключить договор купли-продажи следующих объектов недвижимости:

- земельного участка, площадью 444 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, городской округ город Краснодар, город Краснодар, <адрес>, кадастровый номер участка: №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение садоводства (пп. 1.1.1. предварительного договора);

- жилого дома, который будет создан на земельном участке. Индивидуализирующие признаки (характеристики) жилого дома, определены в Приложении № 1, Приложении № 2, являющимися неотъемлемыми частями настоящего договора (пп. 1.1.2. предварительного договора).

02 февраля 2022 года стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома № ПДКП/Д/108/2022 от 30.01.2022, согласно которому стороны обязуются в срок не позднее 30 сентября 2022 года заключить договор купли-продажи (основной договор) объектов недвижимости, указанных в пп. 1.1.1. и пп. 1.1.2. предварительного договора.

Как следует из материалов дела, предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома № ПДКП/Д/108/2022 от 30.01.2022г. и дополнительное соглашение к нему от 02 февраля 2022 года оспорены не были.

Вместе с тем, по состоянию на 30.09.2022 ни одна из сторон не изъявила желание на заключение основного договора купли-продажи и не направила соответствующее уведомление.

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» указано, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствуют об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома № ПДКП/Д/108/2022 от 30.01.2022 и дополнительного соглашения к нему от 02 февраля 2022 года прекратившими действие с 01 октября 2022 года.

Также суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО3 к ФИО4 о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома № ПДКП/Д/108/2022 от 30.01.2022 подлежат частичному удовлетворению ввиду следующего.

Согласно пункту 3.1 предварительного договора стороны договорились, что стоимость объектов недвижимого имущества составляет 6 412 500,00 рублей, передаваемых Покупателем в счет причитающейся с него оплаты Продавцу в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора. Оплата производится Покупателем в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный в договоре расчетный счет Продавца, либо наличными средствами по расписке и в сроки, установленные графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (п. 3.2 предварительного договора купли-продажи).

В соответствии с Приложением № 3 предварительного договора купли-продажи Покупатель вносит продавцу первый взнос в размере 3 500 000,00 рублей (не позднее 31 января 2022г.), второй взнос - в размере 2 912 500,00 рублей (не позднее 30 сентября 2022г.).

Как следует из материалов дела, обязательства по оплате суммы первого взноса в размере 3 500 000,00 рублей исполнены ФИО4 надлежащим образом, что подтверждается распиской ФИО3 от 31.01.2022 о получении денежных средств от ФИО4

Судом установлено и сторонами не оспорено, что ответчиком в установленные предварительным договором сроки внесение второго взноса в размере 2 912 500,00 рублей не произведено.

При этом, согласно п. 4.1. предварительного договора в случае неисполнения Покупателем в установленный Договором срок обязательств по оплате объектов недвижимости, указанных в п. 1.1. настоящего Договора, Продавец вправе по своему выбору:

пп. 4.1.1. отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать от Покупателя уплаты штрафной неустойки в размере 10% (десяти процентов) от общей стоимости объектов недвижимости, указанной в п. 2.2 настоящего Договора, а также возмещения убытков, непокрытых суммой штрафной неустойки. При этом Продавец возвращает Покупателю внесенные денежные средства за вычетом указанной в настоящем пункте Договора штрафной неустойки и суммы возмещения понесенных убытков;

пп. 4.1.2. потребовать от Покупателя уплаты неустойки в виде пени в размере 0,1% от общей стоимости объектов недвижимости, указанной в п. 2.2. Договора, за каждый день просрочки исполнения обязательств по оплате.

Кроме того, в обосновании исковых требований о взыскании штрафной неустойки ФИО3 ссылалась на пункт 4.4. предварительного договора, согласно которому в случае, если Покупатель немотивированно и/или необоснованно отказывается или уклоняется от подписания Основного договора и/или от подачи Основного договора на государственную регистрацию в уполномоченный орган, Продавец вправе по своему выбору:

пп. 4.4.1. отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать от Покупателя уплаты штрафной неустойки в размере 10% (десяти процентов) от общей стоимости объектов недвижимости, указанной в п. 2.2 настоящего Договора, а также возмещения убытков, непокрытых суммой штрафной неустойки. При этом Продавец возвращает Покупателю внесенные денежные средства за вычетом указанной в настоящем пункте Договора штрафной неустойки и суммы возмещения понесенных убытков;

пп. 4.4.2. потребовать от Покупателя уплаты неустойки в виде пени в размере 0,1% от общей стоимости объектов недвижимости, указанной в п. 2.2. Договора, за каждый день просрочки исполнения обязательств по оплате.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий; и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В пункте 2 статьи 330 ГК РФ закреплено, что кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Таким образом, неустойка одновременно является способом обеспечения обязательства и одной из форм гражданско-правовой ответственности.

Неустойка (штраф, пени) как способ обеспечения исполнения обязательств и мера имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, по смыслу статей 12, 330, 332 и 394 ГК РФ, стимулирует своевременное исполнение обязательств, позволяя значительно снизить вероятность нарушения прав кредитора, предупредить нарушение.

Так, как следует из пункта 1.5. предварительного договора, в целях исполнения обязательств по заключению основного договора и передаче покупателю объектов недвижимости, указанных в пункте 1.1. настоящего Договора, Продавец направляет Покупателю уведомление с указанием даты о времени о необходимости прибыть по указанному в уведомлении адресу для заключения основного договора, принятия объектов недвижимости и подписания акта приема-передачи земельного участка и жилого дома. Уведомление может быть направлено любым из способов, указанных в пункте 8.4 настоящего Договора.

Как ранее установлено судом по состоянию на 30 сентября 2022 года ни одна из сторон не изъявила желание на заключение основного договора купли-продажи и не направила соответствующее уведомление.

Вместе с тем, пункт 1.5 предварительного договора предусматривает необходимость направления продавцом покупателю лишь уведомления о необходимости прибыть по указанному в уведомлении адресу для заключения основного договора, но не необходимость направления уведомления о необходимости оплаты оставшейся суммы договора. В свою очередь, осведомленность ФИО4 о необходимости уплаты второго взноса и сроках подтверждается ее подписью предварительного договора.

Учитывая признание предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома № ПДКП/Д/108/2022 от 30.01.2022 прекратившими действие с 01 октября 2022 года, ввиду неисполнения Покупателем в установленный предварительным договором срок обязательств по оплате объектов недвижимости с ФИО4 в пользу ФИО3 подлежит взысканию штрафная неустойка по пп. 4.1.1. предварительного договора в размере 10% от общей стоимости объектов недвижимости, которая составляет сумму в размере 641 250 рублей.

В отношении встречных исковых требований суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, в соответствии с индивидуальными признаками (характеристиками), определенными в Приложении № 1, Приложении № 2 предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома № ПДКП/Д/108/2022 от 31.01.2022 на земельном участке с кадастровым номером № площадью 444 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение садоводства, по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, <адрес> возведен одноэтажный жилой дом с кадастровым номером № площадью 78,7 кв.м, год завершения строительства: 2021, собственником которого является ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ФИО4 указывает на исполнение со своей стороны обязательств по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома № ПДКП/Д/108/2022 от 31.01.2022 в полном объеме, ссылаясь на окончательный расчет путем внесения 10.06.2024 денежных средств в размере 2 912 500,00 рублей на расчетный счет ФИО3

Суд, рассматривая возможность идентификации назначения внесенных денежные средства в размере 2 912 500 рублей в качестве второго взноса в рамках предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома № ПДКП/Д/108/2022 от 31.01.2022г., принимает во внимание следующие факты.

Несоответствие даты фактического внесения денежных средств и даты второго взноса, установленной предварительным договором купли-продажи земельного участка и жилого дома № ПДКП/Д/108/2022 от 31.01.2022г. (Приложении № 3 к предварительному договору).

Нет указания вида (назначения) платежа.

Кроме того, в материалы дела представлена досудебная претензия, направленная ФИО3 в адрес ФИО4 от 07.03.2024г. (то есть до даты внесения рассматриваемого платежа) о взыскании неустойки, что в совокупности с изложенными ранее обстоятельствами указывает на возможность поступления денежных средств 10.06.2024г. в качестве уплаты неустойки.

Таким образом, суду не представлено доказательств того, что внесенные денежные средства в размере 2 912 500 рублей являются именно вторым взносом и подтверждают окончательный расчет ФИО4 по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 31.01.2022.

Как следует из материалов дела, ФИО4 в адрес ФИО3 17.06.2024 направлена досудебная претензия с требованием заключить основной договор купли-продажи на домовладение и земельный участок за пределами срока действия предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 31.01.2022, ответ на которую не поступил. Данный факт также свидетельствует об отсутствии заключенного договора купли-продажи.

Учитывая изложенное во взаимосвязи с нормами действующими законодательства суд не находит оснований для удовлетворения требований о признании за ФИО4 права собственности на недвижимое имущество: земельный участок, площадью 444 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, городской округ город Краснодар, город Краснодар, <адрес>, кадастровый номер участка: №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение садоводства; одноэтажный жилой дом, с кадастровым номером № площадью 78,7 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

Учитывая, что предъявленные к взысканию штрафные санкции в отношении ФИО3 рассчитаны с момента прекращения действия предварительного договора, данные требования также не подлежат удовлетворению.

В отношении заявленных ФИО4 требований о взыскании морального вреда суд приходит к следующему.

Статья 151 ГК РФ регламентирует, что если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1099 ГК РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2022 № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда», одним из способов защиты гражданских прав является компенсация морального вреда (статьи 12, 151 Гражданского кодекса РФ). Под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага или нарушающими его личные неимущественные права (например, жизнь, здоровье, достоинство личности, свободу, личную неприкосновенность, неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, честь и доброе имя, тайну переписки, телефонных переговоров, почтовых отправлений, телеграфных и иных сообщений, неприкосновенность жилища, свободу передвижения, свободу выбора места пребывания и жительства, право свободно распоряжаться своими способностями к труду, выбирать род деятельности и профессию, право на труд в условиях, отвечающих требованиям безопасности и гигиены, право на уважение родственных и семейных связей, право на охрану здоровья и медицинскую помощь, право на использование своего имени, право на защиту от оскорбления, высказанного при формулировании оценочного мнения, право авторства, право автора на имя, другие личные неимущественные права автора результата интеллектуальной деятельности и др.) либо нарушающими имущественные права гражданина.

При этом, в соответствии с пунктом 3 вышеназванного Постановления Пленума моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, в силу пункта 2 статьи 1099 ГК РФ подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом (например, статья 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей», абзац шестой статьи 6 Федерального закона от 24 ноября 1996 года № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации»).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что требование ФИО4 о возмещении морального вреда, не подлежат удовлетворению.

Анализируя обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований ФИО3 и об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему прекратившими своё действие, взыскании неустойки – удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи от 31 января 2022 года № ПДКП/Д/108/2022 и дополнительное соглашение к нему от 02 февраля 2022 года прекратившими действие с 01 октября 2022 года.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 сумму неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 31 января 2022 года № ПДКП/Д/108/2022 в сумме 641 250 рублей.

В удовлетворении остальной части отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО4 к ФИО3 о признании права собственности на объект недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Краснодара.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 22 января 2025 года.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара М.А.Зуев