Решение по делу № 2-1207/2024 от 16.01.2025

70RS0001-01-2023-004247-23

№ 2-37/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 января 2025 года Кировский районный суд г. Томска в составе

председательствующего судьи Кривошеиной К.Ю.

при секретаре Коркиной А.А.

помощник судьи Питашева А.Ф.

с участием

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Цветковой ТВ к ФИО3 о взыскании стоимости восстановительных работ, судебных издержек,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором просит взыскать стоимость восстановительных работ для устранения недостатков жилого дома общей площадью 86,5 кв.м. с кадастровым номером /________/ расположенного по адресу: г. /________/, приобретенного по договору купли-продажи /________/ в размере 1601506,15 руб.; взыскать судебные издержки в размере 16208 руб. по оплате государственной пошлины, 25000 руб. по оплате услуг представителя, 70000 руб. и 25000 руб. за проведение экспертизы по делу.

В обоснование исковых требований указала, что по договору купли-продажи от /________/ приобрела у ответчика жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: /________/. Во время проживания в доме выяснилось, что недвижимость передана ненадлежащего качества, часть помещений в жилом доме являются временными пристройками, не имеют фундамента, стены не утеплены, не соответствуют назначению объекта – жилому дому, предназначенному для постоянного проживания. Истец планирует произвести демонтаж наружных стен и перегородок помещений /________/ произвести устройство ленточного фундамента, перекрытий, перегородок, кровли, окон, полов, отделку фасадов и иные работы необходимые для восстановления и устранения недостатков жилого дома. Стоимость строительно-монтажных работ в жилом доме составляет 1601506,15 руб.

Определением Кировского районного суда г.Томска от /________/ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк России».

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске. Указала, что истца в приобретенном доме не устраивает техническое состояние помещений /________/ – они не соответствуют нормативным требованиям и правилам, предъявляемым к жилым помещениям, так как не держат тепло, под ними отсутствует фундамент, стены не утеплены. Техническое состояние помещений /________/ согласно техническому паспорту здания от /________/ на первом этаже, помещения /________/ на втором этаже истца устраивает.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск. Указал, что относительно всех характеристик здания истец была уведомлена, из объявления на сайте «Авито» однозначно следует, что продавалась круглогодичная дача. Предъявление к указанному строению нормативных требований, как к жилому помещению, необоснованно. При составлении технического паспорта не допущено нарушений, поскольку основное требование – закрытый тепловой контур объекта, соблюдено, назначение земельного участка позволяет регистрацию объекта в упрощенном порядке в качестве жилого помещения.

Дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО4, ответчика ФИО3, представителей третьих лиц ПАО «Сбербанк России», ООО «Апекс».

Определив на основании ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, суд приходит к следующим выводам.

Статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) устанавливает, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии с п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309, 310 ГК РФ).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст.554 и 555 ГК РФ к существенным условиями договора купли-продажи недвижимости относятся условия о предмете и его цене.

Судом установлено, что /________/ ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать покупателю, а покупателю принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора следующее имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для садоводства, общая площадь 485 кв.м., по адресу: /________/, земельный участок 22, кадастровый /________/; расположенное на указанном земельном участке здание (жилой дом), площадью 86,5 кв.м., этажность 2, по адресу: /________/, кадастровый /________/ (п.1).

Стоимость объектов недвижимости составляет 3300000 руб. (п. 3). Стоимость земельного участка определена сторонами 1220000 руб., стоимость жилого дома определена 2080000 руб. (п. 3.1).

/________/ ПАО Сбербанк и ФИО4 заключен кредитный договор /________/, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 3300000 руб. под 12,60 % годовых, со сроком возврата по истечении 360 месяцев с даты фактического предоставления кредита.

Согласно п. 12 цель использования кредита – приобретение объектов недвижимости, а именно жилого дома, находящегося по адресу: /________/, и земельного участка, находящегося по адресу: /________/, г. /________/

В качестве обеспечения исполнения обязательств указан залог (ипотека) объектов недвижимости (п.11 кредитного договора).

/________/ зарегистрировано право собственности ФИО4 на указанное недвижимое имущество, что следует из выписок из ЕГРН от /________/.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок по адресу: /________/, имеет вид разрешенного использования: для садоводства.

Обращаясь с требованием о взыскании стоимости восстановительных работ, истец ссылается на недобросовестность действий ответчика, указывая, что ходе эксплуатации жилого дома выявлены его недостатки – в помещениях /________/ отсутствует утепление, наружные стены некапитальные, пол не имеет гидроизоляции и утепления, имеет следы намокания и плесени, частично отсутствует фундамент, отсутствует септик. Взысканные средства пойдут на устранение следующих недостатков: демонтажа наружных стен и перегородок помещений /________/, устройства ленточного фундамента, перекрытий, стен перегородок, кровли, окон, полов, отделки фасадов и иных работ, необходимых для устранения недостатков жилого дома с целью постоянного проживания его эксплуатации в соответствии с назначением.

В подтверждение доводам о наличии недостатков недвижимого имущества истцом представлено экспертное заключение ООО «Авангард» /________/ от /________/ об определении технического состояния помещений, определении стоимости и объема строительно-монтажных работ в жилом доме по адресу: /________/

Перед экспертом стороной истца были поставлены следующие вопросы: определить техническое состояние помещений /________/ в жилом доме по адресу: /________/, Соответствуют ли указанные помещения назначению «жилые помещения». Какие недостатки выявлены при обследовании данных помещений (отсутствие фундамента, состояние стен и перекрытий, кровли и т.д.)

В результате визуально-инструментального обследования строительных конструкций жилого дома, расположенного по адресу: /________/, экспертом выявлены дефекты и недостатки. По результатам проведенного обследования (согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений») выявлены отклонения. Жилой дом (жилое помещение) не соответствует всем требованиям для проживания и основания.

Экспертом выявлено, что объект недвижимости представляет собой одноэтажное жилое здание, имеется ленточный фундамент (частично отсутствует), наружные и внутренние капитальные стены выполнены из бруса, отделка частично отсутствует, перекрытия деревянные, частично отсутствуют, крыша скатная, деревянная, покрытая профлистом, оконные проемы – пластиковые створные, дверные проемы деревянные филенчатые, полы дощатые, частично поражены грибком, вид отепления – электрическое, присутствует горячее и холодное водоснабжение, отсутствует канализация (септик).

Согласно выводам эксперта жилое помещение не соответствует следующим нормативным требованиям:

- в части обеспечения инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

- инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую.

- наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.

При определении недостатков эксперт ООО «Авангард» руководствовался Постановлением Правительства РФ от /________/ /________/ «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»

Стоимость материалов и услуг, необходимых для восстановительного ремонта жилого дома по адресу: /________/, определена экспертом в размере 1 601 506,15 руб.

Из указанного заключения следует, что экспертом оценивалось помещение на предмет его соответствия нормативным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, кроме того приведения ссылка на те требования, которые предъявляются к помещениям, расположенным в многоквартирных домах, исходя из установленных нарушений определен перечень работ для приведения жилого дома в соответствие с этими требованиями.

В силу п.1, п.2 ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно положениям ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1).

В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

На основании ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из объяснений стороны ответчика следует, что фактически проданный дом по адресу: /________/, является круглогодичной дачей (садовым домом), о чем было указано в объявлении о продаже, разъяснялось риелтором при показе объекта недвижимости покупателю. Указанный объект зарегистрирован как жилой дом, поскольку формально соответствует определению жилого дома, закрепленному в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса, имеет закрытый тепловой контур.

Как следует из объявления о продаже, ФИО3 предлагалась к покупке ухоженная круглогодичная дача в поселке Дзержинское, площадью 86,5 кв.м. Указано, что дом брусовой, двухэтажный, с парилкой, утеплен полностью, включая фундамент и потолок второго этажа, к участку подведен газ, имеется септик, вода в доме (скважина), можно установить туалет, также есть веранда, беседка, гараж, домик для гостей, хозяйственная постройка для хранения инвентаря и дров (имеется запас на зиму), участок разработан, с насаждениями, располагает к семейному загородному отдыху.

Из показаний свидетеля ФИО5 – риэлтора, которая сопровождала сделку, следует, что по заданию заказчика ФИО3 разместила на различных сайтах объявление о продаже дачи. В конце августа позвонил супруг ФИО4 с просьбой показать ему дом. Ему было разъяснено, что продается дача, в которой есть отопление, в виде банной печи, без радиаторов, есть электричество, на участке имеются две скважины по водоснабжению, они являются летними, так как не утеплены, имеется септик, который не утеплен. ФИО4 и ее супруга по результатам осмотра дом устроил, супруг заверил, что самостоятельно все обустроит. Основным мотивом для его приобретения являлось удобное месторасположение – /________/. 30 августа был подписан предварительный договор, зафиксировали стоимость и порядок расчета. Оценку объекта недвижимости делала ФИО4 Дача имеет отопление, в виде банной печи, без установления радиаторов, есть электричество, на участке имеются две скважины, они являются летними, так как не утеплены, имелась неутепленная канализационная яма (септик). Веранда и коридор не были утеплены, на холодной веранде стоял водяной накопитель. Вся информация, ей известная, была передана покупателю. В доме имеется печь, дороги к нему в зимнее время расчищают, в связи с чем в объявлении имелось указание на то, что им можно пользоваться в зимнее время. Дом осматривался в присутствии продавца, муж осматривал отопление, об утеплении стен и крыши давались разъяснения, обсуждались варианты возможных работ для утепления помещений в зимнее время.

Согласно п. 10 Договора покупатель к состоянию приобретаемых объектов недвижимости претензий не имеет, удовлетворен качественным состоянием объектов недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Из содержания п. 14 договора купли-продажи следует, что покупатель ознакомлен с фактическим местоположением и состоянием земельного участка, его границами, ознакомлен с характеристиками объекта недвижимости, его правовым режимом и разрешенным использованием, удовлетворен его качественным состоянием, а также качественным состоянием объекта недвижимости – жилого дома, установленным путем осмотра объектов недвижимости перед заключением договора, не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Факт осмотра жилого дома по адресу: /________/, перед совершением договора купли-продажи в ходе рассмотрения спора подтвердила представитель истца, указанное в судебном заседании также подтвердили свидетель ФИО6, который пояснил, что состоит в фактических брачных отношениях с ФИО4 дом приобретался для проживания семьи, на оплату направлены средства материнского капитала. Дом перед покупкой осматривался им и истцом дважды, препятствия в осмотре ему никто не чинил, однако проверять пол, фундамент, стены, детально изучать строение не стал. Объявления о продаже ему показывала истец, он не обратил внимание на указание в объявлении на то, что продается дача. Дом показывала риелтор. На высоту потолка, перекрытий, отсутствие батарей радиаторов он внимание не обратил. Указал, что на участке имеется выгребная яма с бочкой, однако, по его мнению, указанное не является септиком. Дом отапливается электрическими обогревателями и печью. В настоящее время они живут в спорном доме круглый, он теплый за исключением помещений /________/ где отсутствует фундамент и не утеплены стены.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 продавался дачный (садовый) дом, указанный факт не был скрыт от истца, что подтверждается свидетельскими показаниями ФИО5, следует из объявления о продаже.

Свидетельские показания ФИО6 о том, что указанные сведения до ФИО4 не доводились, суд оценивает критически, поскольку указанный свидетель состоит с истцом в фактических брачных отношениях, проживает одной семьей, ведет общее хозяйство, совместно с истцом в том числе для собственных нужд приобретал спорное строение. Из объяснений свидетеля также следует, что при осмотре ему и истцу никто не препятствовал проверить внимательно объект недвижимости в том числе с привлечением специалиста, однако они ограничились непродолжительным внешним осмотром дома и участка.

Суд приходит к выводу, что истец, осматривая и принимая недвижимое имущество от продавца не проявила должной степени осмотрительности до заключения договора.

Довод стороны истца о том, что содержанием технического паспорта она была введена в заблуждение относительно назначения объекта недвижимости, суд отклоняет.

Как следует из показаний свидетелей ФИО7, заместителя директора ООО «Апекс», кадастрового инженера ФИО8 следует, что технически паспорт составлен на основании декларации заказчика, при наличии формальных признаков – наличия основных и вспомогательных помещений, закрытого теплового контура, постановка строения на учет в качестве жилого дома правомерна. Кадастровый инженер при составлении технического паспорта в соответствии Федеральным законом от /________/ № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" не проверяет соответствие дома строительным нормам и правилам, самостоятельно не определяет статус объекта.

Принимая во внимание то обстоятельство, что о назначении дома как садового ответчик истца уведомила, тот факт, что в кадастровом паспорте дом указан как жилой, о неправомерности действий ответчика не свидетельствует.

По ходатайству стороны истца с целью определения технического состояния дома, соответствия строения функциональному назначению и пригодности для постоянного проживания во все сезоны, стоимости восстановительных работ жилого дома, его соответствия строительным и санитарным нормам и правилам судом назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Проект Томск» от /________/ исследуемое здание следует отнести к категории садовых домов, к которым отсутствуют нормативные строительные требования. Его нельзя считать индивидуальным жилым домом, поскольку исследуемое здание по множеству позиций не соответствует основным конструктивным требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам (в первую очередь по высоте помещений, затем по конструкции фундаментов, недостаточному утеплению стен, перекрытий, покрытий). Общее техническое состояние здания - ограниченно работоспособное. Его можно эксплуатировать в существующем конструктиве только в теплый период года. Выявленные недостатки и несоответствия (не позволяющие отнести объект к индивидуальным жилым домам) здания являются частично скрытыми, частично явными. К скрытым недостаткам можно отнести ненадежную конструкцию фундаментов, недостаточное утепление стен основной части, отсутствие утепления стен и покрытий в пристройках (эти недостатки невозможно было обнаружить визуально на период покупки истцом дома /________/). К явным недостаткам можно отнести «холодные» окна в пристройках (якобы теплых помещениях), отсутствие эффективной системы отопления здания, наличие «мокрого» помещения бани в контуре дома без системы слива (что приведет к повышенной влаге во всем здании), отсутствие утепления в стене мансардного помещения. Все выявленные недостатки являются следствием того, что исследуемое здание изначально строилось как садовый дом для временного проживания в теплый период года. Дальнейшая эксплуатация его в существующем виде как индивидуальный жилой дом и его реконструкция с приведением в состояние, соответствующее этим требованиям, невозможны. Для приведения здания к требованиям к жилым индивидуальным домам потребуется его полная разборка с применением новых материалов и устройством новых помещений. Жилой дом по адресу: г/________/, не соответствует своему функциональному назначению и не пригоден для постоянного проживания, включая зимний и осенне-весенний период. Исследуемое здание, как жилой дом, расположенный по адресу: г/________/, не соответствует действующим строительным и санитарным нормам, правилам технического регламента. Все исследуемое здание для приведения его в соответствие с требованиями норм для индивидуального жилого дома необходимо полностью разобрать и заново отстроить с соблюдением этих норм.

Поскольку истцом по собственному усмотрению приобретен садовый дом, к которому неприменимы санитарно-строительные нормы и правила, утвержденные в отношении жилых домов, а также учитывая выводы эксперта о невозможности выполнения строительных работ с целью переустройства или реконструкции садового дома таким образом, чтобы он соответствовал строительным нормам и правилам как жилой дом, как следствие невозможность и нецелесообразность установления перечня таких работ и определения их стоимости, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика стоимости восстановительных работ для устранения недостатков жилого дома, определенных на основании экспертного заключения ООО «Авангард» /________/ от /________/.

При этом суд учитывает, что доказательств совершения продавцом неправомерных действий, введения в заблуждение относительно технического состояния жилого дома, незаконное удержание технической документации, отказа в осмотре жилого дома перед приобретением, ФИО4 согласно ст. 56 ГПК РФ не представлено.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, оснований для возмещения судебных расходов с ответчика в пользу истца не имеется.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Цветковой ТВ к ФИО3 о взыскании стоимости восстановительных работ, взыскании судебных издержек отказать.

На решение может подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья К.Ю. Кривошеина

Решение в окончательной форме изготовлено 30.01.2025.