Дело 3а-49/2025

УИД 54OS0000-01-2025-000092-97

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 декабря 2025 г. г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Разуваевой А.Л.

при секретаре Захарове Д.Ю.

с участием прокурора Парыгиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МИГ-1» к Правительству Новосибирской области, Совету депутатов города Новосибирска о признании недействующими в части нормативных правовых актов,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «МИГ-1» (далее ООО «МИГ-1», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Новосибирской области, Совету депутатов города Новосибирска и просило признать недействующим со дня принятия «значение коэффициента в городе Новосибирске, %» сегмента 4 «предпринимательство» приложения № 2 «предельные значения корректирующего коэффициента (Км)» постановления Правительства Новосибирской области от 25.09.2024 № 446-п «О внесении изменений в постановление Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п» (значение минимальный 0,38 максимальный 1,99); признать недействующим со дня принятия размер коэффициента (Км) сегмента 4 «предпринимательство (за исключением нестационарных объектов)» в таблице 5 пункта 1.3. решения Совета депутатов города Новосибирска от 23.12.2024 № 861 «О внесении изменений в приложение к решению Совета депутатов города Новосибирска от 26.06.2015 № 1404 «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Новосибирска, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска» (размер Км 1,55).

В обоснование требований указало, что на основании договора аренды № от 06 августа 2008 г., заключенного с мэрией города Новосибирска, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №

На основании постановления Правительства Новосибирской области от 25.09.2024 № 446-п «О внесении изменений в постановление Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п» (далее также Постановление № 446-п) размер арендной платы по договору аренды от 06 августа 2008 г. изменен и составляет 10 285 730, 14 рублей.

Во исполнение пункта 3 Постановления № 446-п Совет депутатов города Новосибирска принял решение от 23.12.2024 № 861 «О внесении изменений в приложение к решению Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2015 № 1404 «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Новосибирска, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска» (далее также Решение № 861).

Введение корректирующего коэффициента (Км) и установление его диапазона от 0,38 до 1,99 Постановлением №446-п, а также установление его значения 1,55 Решением № 861 экономически необоснованно, а также сводит на нет принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, поскольку арендатор земельного участка не может спрогнозировать и посчитать размер арендной платы, что противоречит пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В судебном заседании представитель административного истца <данные изъяты> Т.В. заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представитель Правительства Новосибирской области <данные изъяты> С.Н. возражала против заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях (т. 1 л.д. 73-83).

Представитель Совета депутатов города Новосибирска <данные изъяты> Ж.А. возражала против удовлетворения административного иска по основаниям, указанным в письменных возражениях (т. 1 л.д. 105-108).

Представитель департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области <данные изъяты> А.С. возражала против удовлетворения административного иска, поддержала позицию, изложенную в письменных возражениях и дополнительных пояснениях (т. 2 л.д. 106-109, 151-152, 209-211, т. 3 л.д. 17-20).

Представитель департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска <данные изъяты> А.Е. возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержала правовую позицию, изложенную в письменных возражениях на административное исковое заявление и дополнительных объяснениях (т. 2 л.д. 103-105, 154-157, 198-200, т. 3 л.д. 63-67).

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, эксперта, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что требования подлежат частичному удовлетворению, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации на основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации исполнительные органы субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту «ж» статьи 6 Закона Новосибирской области от 14.04.2003 № 108-ОЗ "Об использовании земель на территории Новосибирской области" (действовал на момент принятия Постановления № 219-п) к полномочиям Правительства области в сфере использования земель относилось установление порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности области, а также порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Пункт 5 статьи 2 Закона Новосибирской области от 05.12.2016 № 112-ОЗ «Об отдельных вопросах регулирования земельных отношений на территории Новосибирской области» к полномочиям Правительства Новосибирской области в сфере земельных отношений относит: установление порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Новосибирской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

Согласно преамбуле Закона Новосибирской области от 25.12.2006 № 80-ОЗ «О нормативных правовых актах Новосибирской области» (далее Закон № 80-ОЗ) настоящий Закон принимается в целях установления единых требований, предъявляемых к нормативным правовым актам Новосибирской области, их опубликованию, вступлению в силу, действию и систематизации, определения общих правил юридической техники, применяемых при подготовке нормативных правовых актов Новосибирской области.

В соответствии со статьей 18 Закона № 80-ОЗ Правительство Новосибирской области по вопросам, решение которых относится к его полномочиям издает нормативные правовые акты в виде постановлений, постановления Правительства Новосибирской области подписываются Губернатором Новосибирской области или лицом, временно исполняющим обязанности Губернатора Новосибирской области, и вступают в силу со дня их подписания, если иное не предусмотрено в постановлении, постановления Правительства Новосибирской области подлежат официальному опубликованию и размещению на официальном сайте Правительства Новосибирской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в порядке, установленном статьей 26 настоящего Закона.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 26 Закона № 80-ОЗ постановления Губернатора Новосибирской области, постановления Законодательного Собрания, постановления Правительства Новосибирской области подлежат официальному опубликованию, за исключением нормативных правовых актов или их отдельных положений, содержащих сведения, составляющие государственную или иную охраняемую законом тайну, либо сведения конфиденциального характера, в течение 10 дней после дня их подписания.

В соответствии с частью 2 статьи 26 Закона № 80-ОЗ датой официального опубликования нормативного правового акта считается дата первой (в хронологическом порядке) публикации его полного текста в газете "Ведомости Законодательного Собрания Новосибирской области" или газете "Советская Сибирь", на "Официальном интернет-портале правовой информации" (www.pravo.gov.ru), в сетевом издании "Сайт Законодательного Собрания Новосибирской области. Нормативные правовые акты", в сетевом издании "Официальный интернет-портал правовой информации Новосибирской области" (www.nsopravo.ru).

Правительством Новосибирской области принято постановление от 10.06.2015 № 219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области», подписано Губернатором Новосибирской области и опубликовано 11 июня 2015 г. на официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru (т. 1 л.д. 85-86).

Постановлением Правительства Новосибирской области от 25.09.2024 № 446-п "О внесении изменений в постановление Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п" (далее Постановление № 446-п) внесены изменения в Постановление № 219-п, в том числе пункт 2.1 дополнен следующим содержанием: «Если иное не установлено законодательством Российской Федерации, и в случаях, не указанных в пунктах 3 - 6.3 настоящего Порядка, арендная плата за земельные участки рассчитывается по следующей формуле:

Ап = Кс x Кз x Км, где:

Ап - годовой размер арендной платы, в рублях;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Кз - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка, согласно приложению N 1 "Значение коэффициента, устанавливающего зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка (Кз)" к настоящему Порядку;

Км - корректирующий коэффициент.

Коэффициент Км утверждается нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления муниципального района, муниципального округа, городского округа Новосибирской области в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах соответствующего муниципального образования Новосибирской области, в соответствии с предельными (минимальными и максимальными) значениями коэффициента Км согласно приложению N 2 "Предельные значения корректирующего коэффициента (Км)" к настоящему Порядку. В случае если коэффициент Км не утвержден, его значение принимается равным 1.".

Проект Постановления № 446-п разработан департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области, подготовлена пояснительная записка к нему, финансово-экономическое обоснование. На официальном сайте департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области и в ГИС НСО «Электронная демократия Новосибирской области» данный проект был размещен для проведения независимой антикоррупционной экспертизы с 22 июля 2024 г. по 30 июля 2024 г. (т.2 л.д.89-95, 98-101).

Проект рассмотрен и принят на заседании Правительства Новосибирской области 16 сентября 2024 г. (т.2 л.д.97).

Постановление № 446-п подписано Губернатором Новосибирской области, опубликовано 26 сентября 2024 г. на официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru (т. 1 л.д. 87-88,96).

В соответствии с частью 1 статьи 28 Устава города Новосибирска Совет

депутатов города Новосибирска является представительным органом муниципального образования города Новосибирска.

Частью 1 статьи 55 Устава города Новосибирска Совет депутатов города Новосибирска по вопросам, отнесенным к его полномочиям федеральными законами, законами Новосибирской области и Уставом города Новосибирска, принимает нормативные правовые акты в виде решений.

Частью 3 статьи 43 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ (в редакции от 30 марта 2015 г.) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что представительный орган муниципального образования по вопросам, отнесенным к его компетенции федеральными законами, законами субъекта Российской Федерации, уставом муниципального образования, принимает решения, устанавливающие правила, обязательные для исполнения на территории муниципального образования.

24 июня 2015 г. Советом депутатов города Новосибирска в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, установленным Постановлением № 219-п, принято решение № 1404 «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Новосибирска, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска».

Статьей 50 Устава города Новосибирска определено, что к субъектам правотворческой инициативы, которые могут вносить проекты муниципальных правовых актов города Новосибирска, относится, в том числе мэр города Новосибирска.

Проект решения Совета депутатов «О внесении изменений в приложение к решению Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2015 № 1404 «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Новосибирска, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска» разработан мэрией города Новосибирска и 25 ноября 2024 г. внесен в Совет депутатов города Новосибирска (т. 1 л.д. 127).

03 декабря 2024 г. управлением по правовым и экономическим вопросам на проект решения дано положение заключение (т. 1 л.д. 129).

Проект решения рассмотрен постоянной комиссией по градостроительству Совета депутатов города Новосибирска, постоянной комиссией по научно-производственному развитию и предпринимательству (т. 1 л.д. 131, 132).

12 декабря 2024 г. проект решения рассмотрен на заседании постоянной комиссии по муниципальной собственности, принято решение № 196 о внесении данного проекта на рассмотрение сессии Совета депутатов города Новосибирска, сессии Совета депутатов города Новосибирска рекомендовано принять проект в двух чтениях (т. 1 л.д. 130).

23 декабря 2024 г. на сессии Совета депутатов города Новосибирска рассмотрен проект и принято решение № 860 «О внесении изменений в приложение к решению Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2015 № 1404 «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Новосибирска, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска» (т. 1 л.д. 110, 136-141, 142).

Согласно части 3 статьи 51 Устава города Новосибирска обнародование муниципальных правовых актов города Новосибирска, в том числе соглашений, заключенных между органами местного самоуправления, осуществляется путем их официального опубликования. Официальным опубликованием муниципального правового акта города Новосибирска, в том числе соглашения, заключенного между органами местного самоуправления, считается первое размещение его полного текста в сетевом издании «Официальный интернет-портал правовой информации города Новосибирска», имеющем доменное имя сайта в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»: nskpravo.info (регистрационный номер средства массовой информации ЭЛ N ФС 77 - 77197, дата регистрации средства массовой информации 08.11.2019).

Решение № 861 размещено на Официальном интернет-портале правовой информации города Новосибирска http://www.nskpravo.info 26 декабря 2024 г.

С учетом вышеуказанных норм права и установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что Постановление № 446-п, Решение № 861 приняты уполномоченными органами в пределах их компетенции, с соблюдением требований законодательства к форме, порядку принятия и введения в действие, официально опубликованы, и по поданным обстоятельствам административным истцом не оспариваются.

Административным истцом оспариваются в части положения постановления Правительства Новосибирской области № 446-п, Решения Совета депутатов города Новосибирска № 861.

Как указал Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 2 постановления от 25 декабря 2018 года № 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами" признаками, характеризующими нормативный правовой акт, являются: издание его в установленном порядке управомоченным органом государственной власти или должностным лицом, наличие в нем правовых норм (правил поведения), обязательных для неопределенного круга лиц, рассчитанных на неоднократное применение, направленных на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений; признание того или иного акта нормативным правовым во всяком случае зависит от анализа его содержания, который осуществляется соответствующим судом.

Конституционный Суд Российской Федерации определил нормативный правовой акт как акт общего действия, адресованный неопределенному кругу лиц, рассчитанный на многократное применение, который содержит конкретизирующие нормативные предписания, общие правила и является официальным государственным предписанием, обязательным для исполнения (постановление от 31 марта 2015 года N 6-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 части 4 статьи 2 Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации" и абзаца третьего подпункта 1 пункта 1 статьи 342 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой открытого акционерного общества "Газпром нефть").

Проанализировав содержание оспариваемых положений, суд приходит к выводу, что они обладают признаками нормативного правового акта, поскольку устанавливают правовые нормы (правила поведения), обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение и направленные на урегулирование правоотношений, связанных с определением размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области.

В силу части 1 статьи 208 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вправе обратиться лица, в отношении которых применен этот акт, а также лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы.

При рассмотрении дела установлено, что 06 августа 2008 г. между ООО «МИГ-1» и мэрией города Новосибирска заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный в Калининском и Заельцовском районах города Новосибирска, площадью 17 555 кв.м. на территории города Новосибирска №, срок действия договора по 06 августа 2011 г. (т. 1 л.д. 19).

Земельный участок передан в аренду ООО «МИГ-1» для строительства торгового здания с помещениями развлекательного назначения, двумя встроенными трансформаторными подстанциями, подземной автостоянкой, и распорядительного пункта со встроенной трансформаторной подстанцией по ул. <адрес> (1).

Между мэрией г. Новосибирска и ООО «МИГ-1» заключались дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка от 06 августа 2008 г. №, 08 апреля 2010 г., 04 августа 2011 г., 12 октября 2011 г., 15 мая 2013 г., 04 марта 2015 г. (т. 1 л.д.19-25).

22 января 2025 г. мэрией города Новосибирска в адрес административного истца направлено уведомление № 20-573 об изменении расчета арендной платы по договору аренды № на 2025 г., согласно которому с 01 января 2025 г. годовой размер арендной платы составит 10 285 730 рублей, изменение размера арендной платы обосновано мэрией города Новосибирска принятием Постановления № 446-п (т.1 л.д.18).

Доводы представителя Правительства Новосибирской области о том, что Общество не имеет правовых оснований для владения земельным участком, его права оспариваемым Постановлением № 446-п не нарушаются, суд отклоняет, так как согласно письму департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска от 19 октября 2017 г. сообщено ООО «МИГ-1» о продлении договора аренды земельного участка от 06 августа 2008 г. № на неопределенный срок (т.2 л.д.102). Также необходимо отметить, что при рассмотрении административного спора в порядке главы 21 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд не вправе давать оценку законности пролонгации договора аренды. Сам по себе факт пользования земельным участком и обязанность оплаты арендной платы, которая рассчитывается на основании оспариваемых нормативных правовых актов, дает основания Обществу обратиться в суд с настоящим административным иском.

Проверяя законность нормативных правовых актов на соответствие нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее Постановление № 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Из пункта 4 Постановления № 582 следует, что Министерству экономического развития Российской Федерации предписано разработать и утвердить до 1 января 2018 года методические рекомендации по применению утвержденных настоящим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582 (далее - Методические рекомендации № 710).

В «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015)» разъяснено, что постановление Правительства № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Постановлением № 582 установлены следующие основные принципы:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. При этом составные части формулы, в соответствии с которой определяется размер арендной платы (за исключением показателя уровня инфляции и кадастровой стоимости), могут изменяться в большую сторону не чаще одного раза в 3 года;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться;

принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В соответствии с разделом 2 Методических рекомендаций № 710 в целях применения Принципа N 1 рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - порядок определения размера арендной платы) предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы (далее - ставки арендной платы).

В целях соблюдения интересов арендатора земельного участка при установлении ставок арендной платы целесообразно исходить из возможности арендатора земельного участка с учетом установленной на основании таких ставок арендной платы при существующем уровне налогообложения, государственном регулировании тарифов на соответствующие товары (работы, услуги) и производственных затратах получать сложившуюся норму прибыли для отрасли, в которой арендатор осуществляет свою деятельность.

При установлении ставки арендной платы рекомендуется в том числе учитывать:

положения документов, определяющих целевое назначение земельного участка;

наличие или отсутствие ограничений прав, установленных в отношении земельного участка (например, запреты и ограничения, связанные с установлением охранных и защитных зон);

возможность создания арендатором неотделимых улучшений земельного участка;

необходимость и объем затрат на подготовку или восстановление хозяйственной деятельности на земельном участке;

наличие права арендатора на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам (например, право на предоставление земельного участка в субаренду, передачу его в залог влияет на увеличение размера арендной платы);

субсидии, предоставляемые арендатору за счет бюджета в целях поддержки деятельности, осуществляемой им на данном земельном участке;

обстоятельства, имеющие значение для развития субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Применяя Принцип № 1 при подготовке порядка определения размера арендной платы рекомендуется учитывать, что на размер арендной платы или ставки арендной платы не могут влиять ограничения прав арендаторов, если в соответствии с законодательством Российской Федерации убытки, причиняемые такими ограничениями прав, подлежат возмещению за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель (статья 57 Земельного кодекса Российской Федерации).

В порядок определения размера арендной платы рекомендуется включать положения, направленные на реализацию требований об ограничении размера арендной платы, установленных нормами законодательства Российской Федерации (например, в случаях, предусмотренных пунктами 4 и 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, соблюдение одного из основных принципов определения арендной платы - принципа экономической обоснованности при установлении коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, должно быть доказано путем представления обосновывающих документов, содержащих анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, и рассчитываемых значений коэффициентов.

Как установлено при рассмотрении дела, департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области заключен государственный контракт от 13.12.2023 № 303-ЕГ1/2023 на оказание услуг для обеспечения нужд Новосибирской области по экономическому обоснованию коэффициентов аренды для расчета годового размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Новосибирской области, предоставляемые в аренду без торгов, находящиеся в государственной собственности Новосибирской области и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (т.2 л.д.113-121).

По результатам исполнения вышеуказанного государственного контракта обществом с ограниченной ответственностью «ОМЭКС» составлен отчет №174/23 №2 «Об экономическом обосновании величин коэффициентов аренды для расчета годового размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Новосибирской области, предоставляемые в аренду без торгов, находящиеся в государственной собственности Новосибирской области и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - Отчет).

В Отчете по результатам экспертного исследования произведен анализ условий, влияющих на доходность земельных участков Новосибирской области в целях определения экономически обоснованной арендной платы.

Оспариваемый коэффициент Км (его минимальные и максимальные границы), установлен на основании данного Отчета, в котором приведено согласование результатов расчетов (стр. 185-187 Отчета). В таблице С1 в пункте 4 предпринимательство согласованная величина коэффициента аренды - 7,9%, ее минимальное граничное значение 3%, максимальное граничное значение 8,0/15,7 %.

Допрошенный в судебном заседании автор отчета <данные изъяты> М.А. пояснил, что в ходе исследования был проанализирован большой ряд документов, исследований доходности земли. Эксперты в различных регионах проводят исследования в части показателей рынка земли и недвижимости. Они исследуют целый ряд показателей, в том числе и доходности земли. Относительно доходности земли можно выделить несколько показателей. Эксперты заостряют внимание на том, что пересчет стоимости в доходность, эта трансформация выполняется путем применения коэффициентов. Для доходных земель, например, земель предпринимательства, есть коэффициенты, которые вычисляются на основе доходного подхода с применением коэффициента капитализации. Для определения стоимости доходных земель используется коэффициент капитализации. Его значение 15.7 приводится как предельное значение, ограничивающее рынок с максимальной стороны. Значение 15.7 соответствует распределению фактических рыночных данных по действующим договорам аренды. Этот размер должен использоваться для определения максимальных границ. Размер 8 – это коэффициент максимальный, для коэффициентов аренды. Указывается экспертами как максимальная граница, учитывающая рыночные данные (т.2. л.д.220).

В соответствии с частью 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В целях проверки экономической обоснованности установленных размеров корректирующих коэффициентов арендной платы в сегменте «предпринимательство» по ходатайству административного истца определением суда от 21 июля 2025 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бюро оценки «ТОККО» <данные изъяты> Д.М.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1) является ли экономически обоснованным расчет величины корректирующего коэффициента (КМ) аренды в диапазоне от 0,38 до 1,99, указанный в приложении № 2 к постановлению Правительства Новосибирской области от 25.09.2024 № 446-п «О внесении изменений в постановление Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п» «предельные значения корректирующего коэффициента (Км)» для сегмента «предпринимательство»? 2) является ли экономически обоснованным расчет величины корректирующего коэффициента (КМ) аренды в размере 1,55, указанный в сегменте 4 «предпринимательство (за исключением нестационарных объектов)» в таблице 5 пункта 1.3. решения Совета депутатов г. Новосибирска от 23.12.2024 № 861 «О внесении изменений в приложение к решению Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2015 № 1404 «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Новосибирска, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска»?

Согласно заключению эксперта № 551-Э/2025 от 17 октября 2025 г. эксперт пришел по поставленным судом вопросам к выводам:

1. расчет величины корректирующего коэффициента аренды Км в размере 0.38 (минимальный) и 1.99% (максимальный), указанные в приложении № 2 к Постановлению № 446-п, установленные для земель сегмента «Предпринимательство» на территории города Новосибирска основан на приведенных в Отчете ООО «ОМЭКС» № 174/23 № 2 от 30 мая 2024 г. на странице 186 граничных значениях коэффициента Ка для сегмента рынка «Предпринимательство: минимальное значение – 3,0%, максимальное - принято максимальное из двух указанных в Отчете: 15.7 %. Указание на порядок определения значений данных границ интервала (мин-мах) содержится на странице 187-188 Отчета: «в качестве наиболее вероятного интервала для итоговой величины коэффициента аренды земли следует ориентироваться на предельные граничные максимальные и минимальные значения, установленные в ходе рыночных исследований в Методе 1». Соответственно граничные значения (минимум и максимум) корректирующего коэффициента (Км) получены не на основе экономического анализа и согласования результатов по 3-м примененным методам исследования, а на основании только экспертно-аналитического исследования по 1 методу, примененному в Отчете ООО «ОМЭКС» № 174/23 № 2 от 30 мая 2024 г. В результате исследования по Методу 1 расчет коэффициентов аренды на основе экспертно-аналитического исследования на странице 150 Отчета приведены минимальное и максимальное значения коэффициента Ка, равные 3.0 % и 8,0/15.7 %. Логика определения и однозначность выводов по минимальному значению коэффициента (3,0), а соответственно и по минимальному значению корректирующего коэффициента аренды Км в размере 0,38 не вызывает сомнений. Однако использование указанного на странице 150 Отчета «ОМЭКС» № 174/23 № 2 от 30 мая 2024 г. максимального из двух значений Ка (8,0/15,7) неоднозначно, спорно и вызывает вопросы. Данное максимальное значение, послужившее основой для расчета величины максимального корректирующего коэффициента аренды Км (1,99) в Отчете указано двойственно как 8,0/15,7. При этом значение 8,0 вполне понятно получено как среднее согласно справочной экспертной информации по коэффициентам аренды на основе 3-х источников. Значение же 15,7 - это граничное значение для активных сегментов (в т.ч. наиболее высокодоходных) земель, приведенное в Отчете на странице 148 (рисунок 59/1) как максимальное значение ставок капитализации для земельных участков (строка «Земельные участки под коммерческой застройкой». Согласно приведенных в Отчете сведений и проведенного экспертом анализа коэффициенты аренды и коэффициенты капитализации не следует путать и принимать за сопоставимые, так как они предназначены для разных расчетов и методов оценки. Коэффициенты аренды по сути являются ставками арендной платы, в % от стоимости участка, а коэффициенты капитализации предназначены для оценки рыночной стоимости участков методом прямой капитализации и соответственно не могут быть использованы для определения ставок аренды. Таким образом, выявлено, что ставка капитализации в размере 15,7%, принятая в качестве максимального коэффициента аренды для расчета корректирующего коэффициента по сегменту земель «Предпринимательство» обладает иной методологической природой, не является по сути коэффициентом аренды и на ее основе соответственно экономически неверно произвести расчет граничного максимального корректирующего коэффициента Км. Соответственно величина корректирующего коэффициента аренды Км в размере 1,99% (максимальный), указанная в приложении № 2 к Постановлению № 446-п, установленная для земель сегмента «Предпринимательство» на территории города Новосибирска является экономически необоснованной.

2. Конкретное значение корректирующего коэффициента (Км) для сегмента земель «Предпринимательство (за исключением нестационарных объектов)» в городе Новосибирске, установленное в размере 1,55 решением Совета депутатов города Новосибирска от 23.12.2024 № 861, хотя и базировалось на общем интервале, определенном департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области на основе Отчета ООО «ОМЭКС» № 174/23 № 2 от 30 мая 2024г., все же имеет иное обоснование. Экспертом установлено, что значение корректирующего коэффициента (Км) в размере 1,55 получено не в результате экономического анализа учета особенностей рынка земельных участков и конкретных видов деятельности сегмента земель «Предпринимательство» по выявленной дифференциации рентабельности активов, а обосновано только расчетом для компенсации выпадающих доходов бюджета города Новосибирска вследствие применения новой формулы расчета арендной платы и величин коэффициентов Кз и Км согласно постановлению Правительства Новосибирской области от 25.09.2024 № 446-п «О внесении изменений в постановление Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п».

Заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение эксперта № 551-Э/2025 от 17 октября 2025 г. в совокупности с другим доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно отвечает требованиям относимости и допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим экономическую необоснованность оспариваемых коэффициентов.

Эксперт <данные изъяты> Д.М. имеет степень доктора экономических наук, квалификацию оценщика, является доцентом Томского государственного университета и ведущим лектором в области экономики недвижимости, оценки бизнеса. Квалификация судебного эксперта и уровень его компетентности, как специалиста, сомнений у суда не вызывает.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем у него отобрана подписка.

Заключение судебной экспертизы основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования. Исследование проведено экспертом объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Также допрошенный в судебном заседании эксперт <данные изъяты> Д.М. подробно ответил на все дополнительные вопросы, которые возникли у лиц, участвующих в деле, в связи с подготовленным им заключением.

Ссылка представителя департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области о неясности заключения, что примененные <данные изъяты> М.А. все три метода являются экономически обоснованными, однако экономически обоснованные методы не могут привести к экономически необоснованному значению, является несостоятельной, так как из заключения эксперта следует, что действительно все три метода, которые использовались в отчете ООО «ОМЭКС», являются экономически обоснованными, однако далее эксперт анализирует каждый из использованных методов и приходит к выводу, что приведенное в Отчете максимальное значение в размере 15,7% соответствует максимальному значению ставок капитализации для земельных участков (Справочник оценщика с ред. ФИО1) не сопоставимо со значениями коэффициентов аренды по методологии и целях оценки, а соответственно не может быть использовано для определения ставок аренды. Это значение определяет и результаты иных методов исследования, так как при реализации Метода 2 на стр.153 Отчета приведено: «В качестве предельной максимальной величины коэффициента аренды принимаются максимальные значения, установленные в ходе исследования методом 1», то есть спорное значение коэффициента капитализации в размере 15,7, принятое в Методе 1 исследования, влияет на результаты, полученные в других методах.

Таким образом, несмотря на то, что методы определения коэффициента аренды сами по себе являются обоснованными, арифметический расчет в рамках этих методов может быть экономически необоснованным, на что и было указано экспертом <данные изъяты> Д.М.

Доводы представителя Правительства Новосибирской области о том, что вопрос об экономической обоснованности самого размера 15,7 эксперту не ставился, в этой части он вышел за предмет исследования, суд отклоняет, так как обоснованность вышеуказанного размера исследовалась экспертом именно в рамках вопроса экономической обоснованности максимального значения корректирующего коэффициента (Км)», так как значение 15,7 учитывалось при расчетах.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что «значение коэффициента в городе Новосибирске, %» сегмента рынка недвижимости 4 «предпринимательство» максимальный 1,99 приложения № 2 «Предельные значения корректирующего коэффициента (Км)» постановления Правительства Новосибирской области от 25.09.2024 № 446-п «О внесении изменений в постановление Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п» противоречит принципу экономической обоснованности определения арендной платы, установленному Постановлением № 582, Методическими рекомендациями № 710.

При этом суд не находит оснований для признания недействующим «значение коэффициента в городе Новосибирске, %» сегмента рынка недвижимости 4 «предпринимательство» минимальный 0,38 приложения № 2 Постановления № 446-п, поскольку в отчете ООО «ОМЭКС» приведено минимальное значения коэффициента Ка - 3.0 %. Логика определения и однозначность выводов по минимальному значению коэффициента (3,0), а соответственно и по минимальному значению корректирующего коэффициента аренды Км в размере 0,38 не вызывает сомнений.

Позиция представителя административного истца о том, что нормативным правовым актом Правительства Новосибирской области должны быть установлены предельные значения корректирующего коэффициента Км, который включает в себя как минимальный, так и максимальный размер, то есть это значение едино, не основана на правовых нормах. Минимальное и максимальное значение хоть и относятся к предельным значениям, однако являются самостоятельными и имеют различную, независимую друг от друга природу расчета. Таким образом, незаконный расчет максимального значения никак не связан с расчетом минимального.

Также суд не может согласиться с позицией административного истца, что оспариваемые предельные значения корректирующего коэффициента Км противоречат принципу предельно допустимой простоты расчета арендной платы.

К числу основных принципов Постановление № 582 относит принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Согласно пункту 16 Методических рекомендацией № 710 в целях применения Принципа № 3 рекомендуется в порядке определения размера арендной платы установить случаи расчета арендной платы на основе кадастровой стоимости земельных участков, на основе рыночной стоимости земельных участков или рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Определение размера арендной платы целесообразно преимущественно основывать на кадастровой стоимости земельного участка, в связи с нахождением сведений о кадастровой стоимости земельного участка в свободном доступе, что способствует обеспечению простоты и прозрачности расчета арендной платы, а также сокращению срока и расходов для расчета арендной платы и в целом для заключения договора (пункт 17 Методических рекомендаций № 710).

Данный принцип был соблюден при принятии Постановления № 446-п, поскольку именно на основании кадастровой стоимости осуществляется расчет размера арендной платы.

Также суд приходит к выводу, что размер «Корректирующий коэффициент (Км)» сегмента рынка недвижимости 4 «предпринимательство (за исключением нестационарных объектов)» размер коэффициента Км 1,55 таблицы 5 пункта 1.3. решения Совета депутатов г. Новосибирска от 23.12.2024 № 861 «О внесении изменений в приложение к решению Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2015 № 1404 «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Новосибирска, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска» противоречит принципу экономической обоснованности, установленному Постановлением № 582, Методическими рекомендациями № 710.

Вышеуказанный коэффициент Км утверждается нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления муниципального округа в соответствии с предельными (минимальными и максимальными) значениями коэффициента Км, утвержденными Постановлением № 446-п, следовательно, при признании максимального значения коэффициента Км экономически необоснованным, установленное на его основе значение не может быть признано экономически обоснованным.

Кроме того, как следует из экономического обоснования к проекту Решения № 861 и уставлено экспертным путем, значение корректирующего коэффициента Км в размере 1,55 получено не в результате экономического анализа и согласования результатов по трем методам, указанным в отчете ООО «ОМЭКС», а обосновано попыткой компенсации выпадающих доходов бюджета города Новосибирска, что также противоречит принципу экономической обоснованности определения арендной платы при аренде земельных участков.

Доводы департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска о том, что корректирующий коэффициент Км не должен учитывать виды разрешенного использования земельного участка, кадастровая стоимость земельных участков в городе Новосибирске объективно ниже рыночной стоимости, выпадающие доходы бюджета невозможно компенсировать за счет повышения арендной платы в других сегментах, не опровергают выводов экспертизы и не подтверждают экономическое обоснование оспариваемого корректирующего коэффициента Км.

Согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами", если нормативный правовой акт до принятия решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его не действующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Определяя момент, с которого оспариваемые нормативные правовые акты подлежат признанию недействующими, суд принимает во внимание положения статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснения, данные в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами", и считает необходимым признать их недействующими в части с момента вынесения настоящего решения, так как они применялись при расчете арендной платы в отношении граждан и организаций.

Согласно части 4 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в резолютивной части решения суда по административному делу об оспаривании нормативного правового акта должно содержаться указание на опубликование решения суда или сообщения о его принятии в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу в официальном печатном издании органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, уполномоченной организации или должностного лица, в котором были опубликованы или должны были быть опубликованы оспоренный нормативный правовой акт или его отдельные положения.

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

При обращении с настоящим иском в суд административным истцом были понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 40 000 рублей (20 000 за каждое требование), которые подлежат взысканию в его пользу с Правительства Новосибирской области - 20 000 рублей и Совета депутатов города Новосибирска - 20 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «МИГ-1» удовлетворить частично.

Признать недействующим со дня вступления в законную силу решения суда «значение коэффициента в городе Новосибирске, %» сегмента рынка недвижимости 4 «предпринимательство» максимальный 1,99 приложения № 2 «Предельные значения корректирующего коэффициента (Км)» постановления Правительства Новосибирской области от 25.09.2024 № 446-п «О внесении изменений в постановление Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п».

Признать недействующим со дня вступления в законную силу решения суда размер «Корректирующий коэффициент (Км)» сегмента рынка недвижимости 4 «предпринимательство (за исключением нестационарных объектов)» размер коэффициента Км 1,55 таблицы 5 пункта 1.3. решения Совета депутатов г. Новосибирска от 23.12.2024 № 861 «О внесении изменений в приложение к решению Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2015 № 1404 «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах города Новосибирска, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Новосибирска».

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Настоящее решение или сообщение о его принятии в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу подлежит опубликованию на официальном интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru и www.nskpravo.info.

Взыскать с Правительства Новосибирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «МИГ-1» расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей.

Взыскать с Совета депутатов города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью «МИГ-1» расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы, представления через Новосибирский областной суд.

Судья А.Л. Разуваева

Мотивированное решение составлено 15 декабря 2025 г.