Дело № 3а-57/2023

(3а-522/2022)

УИД 26OS0000-04-2022-000387-05

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 2 марта 2023 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,

при секретаре судебного заседания Четвериковой Л.В.,

представителей административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО1, государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО2,

представителя заинтересованного лица администрации города Ставрополя – ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО11 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО11 обратилась с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование иска административный истец указала, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 1157,6 кв.м, этаж расположения подвал, этаж 1, по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости № по состоянию на 07 августа 2019 года установлена в размере 40 257 172,22 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости нежилого помещения, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной по состоянию на 07 августа 2019 года в отчете об оценке ООО «Тезаурус» от 21 ноября 2022 года № О-1980/2022 в размере 19 390 000 рублей.

Административный истец ФИО11, ее представитель ФИО6, представители заинтересованных лиц: филиал ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, извещенные о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО7 ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя данного Управления.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

В судебном заседании представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО8, представитель государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО4 и заинтересованного лица администрации города Ставрополя ФИО5, возражали против удовлетворения административного иска, выразили несогласие с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются расположенные в пределах муниципального образования: жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения, как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч.1 ст.6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.7 ст.22 Федерального закона №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец ФИО11 30 ноября 2022 года обратилась с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 1157,6 кв.м, этаж расположения подвал, этаж 1, по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 23 марта 2020 года № б/н.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 07 августа 2019 года установлена в размере 40 257 172,22 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28 ноября 2022 года №КУВИ-001/2022-211033334.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «Тезаурус» от 21 ноября 2022 года № О-1980/2022, в котором рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 07 августа 2019 года определена в размере 19 390 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной автономной некоммерческой организацией «Межрегиональное агентство судебных экспертов» от 06 февраля 2023 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 07 августа 2019 года определена в размере 19 837 750 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО10, в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В экспертном исследовании проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости объекта капитального строительства эксперт применил сравнительный и доходный подходы, обосновав отказ от использования затратного.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания с кадастровым номером № сравнительным подходом экспертом использован метод сравнительных продаж, в рамках которого эксперт подобрал четыре объекта-аналога, расположенных, как и объект оценки в г. Ставрополе, в связи с чем, корректировка относительно на местоположение экспертом не применялась.

На имеющиеся отличия объектов-аналогов от объекта оценки в площади экспертом на основании данных справочника оценщика недвижимости ФИО12, 2018 г., применены соответствующие корректировки. Так, площадь объекта исследования находится в диапазоне от 1000 кв.м до 1500 кв.м, а площадь объектов-аналогов №№ 1-4 в диапазоне от 100 до 250 кв.м., в связи с чем экспертом применена понижающая корректировка 22%.

Эксперт указал, что стоимость объекта без отделки отличается от стоимости такого же объекта с хорошим или средним ремонтом. Так как внутренняя отделка всех объектов-аналогов находится в хорошем состоянии, а объект-аналог №4 требует косметического ремонта, его стоимость скорректирована экспертом в сторону понижения на 8%.

Корректировка на красную линию показывает отношение удельной цены объектов, расположенных на красной линии к удельной цене аналогичных объектов, расположенных внутриквартильно. При расчёте корректировки по названному элементу сравнения экспертом в отношении объектов-аналогов №1, № 2 на основании данных справочника оценщика недвижимости ФИО9 применен корректирующий коэффициент в размере минус 20%.

При определении рыночной стоимости объекта оценки с применением доходного подхода эксперт рассчитал его стоимость методом прямой капитализации, на основе дохода от сдачи объекта в аренду.

В экспертном заключении представлен подробный расчет рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания в рамках сравнительного доходного подходов с обоснованием всех использованных экспертом корректировок, а также отражением механизма произведенных расчетов. Приведено обоснование корректировок, которые, по мнению эксперта, применению не подлежали.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость оцениваемого объекта по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО10 выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы, поддержал, на изложенные в возражениях ГБУ СК «Ставкрайимущество» и администрации города Ставрополя замечания дал подробные письменные пояснения, приобщенные к материалам дела. По окончанию допроса эксперта дополнительных вопросов по заключению судебной оценочной экспертизы не возникло. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Доводы представителей ГБУ СК «Ставкрайимущество» и администрации города Ставрополя о неверном применении экспертом объектов аналогов и корректировок, приведенные в письменных возражениях в обоснование несогласия с заключением проведенной по делу судебной экспертизы суд считает неубедительными. Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось, равно как не усматривается оснований для ее назначения и судом.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в их достоверности.

Отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Отчет об оценке, выполненный частнопрактикующим оценщиком ООО «Тезаурус» от 21 ноября 2022 года № О-1980/2022 не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, поскольку ее величина опровергается выводом судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости исследуемого объекта.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости нежилого здания административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, подлежащих исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта капитального строительства по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика имущественного налога.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО11, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной по состоянию на 07 августа 2019 года, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, административный иск ФИО11 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежит удовлетворению в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 30 ноября 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО11 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1157,6 кв.м, этаж расположения подвал, этаж 1, по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию 07 августа 2019 года в размере 19 837 750 (девятнадцать миллионов восемьсот тридцать семь тысяч семьсот пятьдесят) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №

Административное исковое заявление ФИО11 поступило в суд 30 ноября 2022 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 10 марта 2023 года.

Судья В.А. Кострицкий