РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 июля 2022 года
г.Красногорск
дело №2-1474/22
Красногорский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Зотовой С.В.,
при секретаре ФИО7,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО5 к ФИО2, ФИО4 о признании сделки действительной, признании за покупателем права собственности на недвижимое имущество, прекращении у продавца права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО4, в котором просил: признать договор купли-продажи 5/68 долей в праве собственности на земельный участок, общей площадью 707+/-9 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, с расположенным на нём жилым помещением, общей площадью 32,4 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: , мкр. Опалиха, , заключённый ДД.ММ.ГГГГ, между истцом ФИО1 и ответчиками ФИО2 и ФИО4, действительной сделкой;
признать за истцом ФИО1 право собственности на 5/68 доли в праве собственности на земельный участок, общей площадью 707+/-9 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, по адресу: , мкр. Опалиха, , земельный участок 40Б, и на расположенное на данном земельном участке жилое помещение, общей площадью 32,4 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: , мкр. Опалиха, ;
прекратить за ответчиком ФИО2 право собственности на 1/68 долю в праве на земельный участок, общей площадью 707+/-9 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, по адресу: , мкр. Опалиха, , земельный участок 40Б, и право собственности на ? долю в праве на жилое помещение, общей площадью 32,4 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: , мкр. Опалиха, , д.ом40;
прекратить за ответчиком ФИО4 право собственности на 1/17 (соответствует 4/68) доли в праве на земельный участок, общей площадью 707+/-9 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, по адресу: , мкр. Опалиха, , земельный участок 40Б, и право собственности на ? долю в праве на жилое помещение, общей площадью 32,4 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: , мкр. Опалиха, ;
взыскать с ответчиков ФИО2 и ФИО4 в пользу истца ФИО1 ФИО5 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 200 руб. 00 коп., по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб., пропорционально суммам денежных средств, полученных каждым из ответчиков в качестве покупной цены по спорному договору.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи доли земельного участка с жилым помещением, по условиям которого, истец приобрел у ответчиков принадлежащие им 5/68 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН 50:11:0020208:1629 с расположенным на нем частью жилого дома за 3 000 000 руб. Денежные средства по договору были переданы в день его заключения и истец начал использовать спорное имущество, при этом, после его заключения ответчик ФИО2 пообещал истцу, что проконтролирует осуществление регистрации перехода права собственности на спорное имущество в органах государственной регистрации. Однако, ни к концу 2019 года, ни к концу 2020 года, спорная сделка зарегистрирована не была, а ответчик ФИО2 от личных встреч с истцом стал уклоняться, на телефонные звонки перестал отвечать, на связь не выходил.
Летом 2021 года истец, обратившись в МФЦ , получил два уведомления от Управления Росреестра по , одно о приостановлении регистрации спорной сделки, другое об отказе в её регистрации, в связи с тем, что спорный договор не может быть зарегистрирован в установленном законом порядке, так как он не был удостоверен нотариально при его заключении (как сделки по отчуждению долей в праве собственности на общее имущество) и не был получен нотариально удостоверенный отказ сособственника спорного земельного участка - ФИО9
ДД.ММ.ГГГГ истец направил каждому из ответчиков заказное письмо, с претензией и просьбой ответчиков явиться в указанную в письме дату и время, в МФЦ «Парк 2» в , чтобы перезаключить спорную сделку, удостоверив её нотариально, а затем сдать её на государственную регистрацию, которые были оставлены последними без ответа и удовлетворения. Указывая на нарушение ответчиками прав истца на спорное имущество, истец обратился в суд с настоящим иском.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, обеспечил явку своего представителя ФИО8, который заявленные требования поддержал, настаивая на их удовлетворении, указывал, что по настоящее время ответчики уклоняются от регистрации спорного договора, несмотря на то, что истцом в настоящее время получено согласие ФИО9 на совершение указанной сделки.
Ответчики ФИО2, ФИО4 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки суду не представили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили. Учитывая пояснения представителя истца, о возможности рассмотрения спора в их отсутствие, с учетом представленных ранее стороной ответчика возражений, суд счел возможным рассмотреть дело.
В судебном заседании третье лицо – ФИО9 не возражал против удовлетворения заявленных требований, указывая на то, что в настоящее время им выдано истцу нотариальное согласие на совершение спорной сделки, о которой он знал с момента ее заключения, а также об отказе от преимущественного права покупки.
Ознакомившись с доводами участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению, учитывая следующее.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса РФ).
По общему правилу, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению (часть 1.1 статьи 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"),
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).
Пунктами 2, 3 той же статьи установлено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).
В соответствии с п.2 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п.63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Стороны сделки не имеют права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Кроме того, аналогичные правила содержаться в статье 165 Гражданского кодекса РФ.
Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (пункт 1).
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 2).
В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (пункт 3).
Из анализа приведенных законоположений следует, что договор купли-продажи доли земельного участка и жилого помещения является консенсуальным, становится обязательным для сторон с момента его подписания в простой письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению - при продаже доли в праве собственности на земельный участок.
В том случае, когда сделка купли-продажи недвижимости исполнена сторонами до осуществления государственной регистрации перехода права собственности, продавец не вправе ссылаться на отсутствие государственной регистрации перехода права собственности, как на основания освобождения его от исполнения обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества и возможности совершения в отношении указанного недвижимого имущества каких-либо распорядительных действий.
В свою очередь покупатель доли вправе признать исполненный сторонами договор купли-продажи действительным и потребовать по суду государственной регистрации перехода права собственности, если докажет, что действия продавца, уклоняющегося от исполнения своих обязанностей по договору купли-продажи, явились недобросовестными.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что ФИО2 является собственником 1/68 доли, а ФИО4 1/17 (4/68 долей) в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН №, общей площадью 707 кв.м, расположенного на землях населенных пунктов, предназначенного для индивидуального жилищного строительства по адресу: , мкр. Опалиха, Б.
Сособственником 63/68 долей на указанный земельный участок является ФИО9
Ответчики также являются собственниками, по ? доле каждый, жилого помещения с КН №, расположенного на вышеуказанном земельном участке.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиками ФИО2 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи доли земельного участка с жилым помещением, по условиям которого истец приобрел у ответчиков принадлежащие им 5/68 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН № с расположенным на ней частью жилого дома за 3 000 000 руб.
В соответствии с п.5 указанного договора отчуждаемое ФИО2 имущество сторонами оценивается в 1 000 000 руб., а ФИО4 – 2 000 000 руб.
Согласно п.6 указанного договора сторонами установлено, что расчет произведен полностью в момент подписания настоящего договора.
В силу п.13 договора, право собственности на указанное имущество возникает у ФИО1 с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по на его имя.
Факт передачи денежных средств за приобретенное истцом имущество также подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ, составленными ответчиками.
Таким образом, принятые на себя согласно условиям договора обязательства истец исполнил в полном объеме, уплатив согласованную цену 3 000 000 рублей.
В судебном заседании установлено, что стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по с заявлением о государственной регистрации перехода права на спорное имущество, предоставив все необходимые документы.
Как следует из искового заявления ответчик ФИО2 уверил истца, что проконтролирует осуществление регистрации перехода права собственности на спорное имущество в органах государственной регистрации. Однако, ни к концу 2019 года, ни к концу 2020 года, спорная сделка зарегистрирована не была, а ответчик ФИО2 от личных встреч с истцом стал уклоняться, на телефонные звонки перестал отвечать, на связь не выходил.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по в адрес участников сделки были направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации, в связи с тем, что не соблюдена форма сделки по продаже доли, которая подлежит нотариальному удостоверению, а также отсутствуют сведения об отказе ФИО9 от преимущественного права покупки спорного имущества.
ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по направило в адрес сторон уведомление об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на основании указанного договора.
Судом установлено, что истец после получения вышеуказанных уведомлений, ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ответчиков требование о необходимости ДД.ММ.ГГГГ явиться для нотариального удостоверения заключенной сделки и последующей передачи для осуществления государственной регистрации перехода права собственности, которое было получено ответчиками ДД.ММ.ГГГГ и оставлено без ответа и удовлетворения.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение тот факт, что подписанный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ спорный договор купли-продажи был исполнен, имущество, являющее предметом договора передано истцу, последний с указанного времени единолично исполняет все обязанности собственника жилого помещения, однако ответчики до настоящего времени в нарушение приведенных законоположений препятствуют для его нотариального удостоверения и государственной регистрации перехода права собственности.
Доказательств обратного ответчиками суду не представлено.
В рассматриваемом случае суд критически относится к доводам стороны ответчика о получении от истца денежных средств не в полном объеме, чем предусмотрено договором купли-продажи, поскольку факт получения от истца суммы в полном объеме подтверждены представленными в материалы дела расписками, которые недействительными не признаны. При этом в нарушение положений ст.56 ГПК РФ доказательств о получении денежных средств в ином размере не представлено.
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что установленные в ходе рассмотрения спора обстоятельства, фактически свидетельствуют о злоупотреблении ответчиками своими правами, что недопустимо действующим законодательством, в том числе положениями закона, регулирующими спорные правоотношения.
Принимая во внимание, отказ в регистрации перехода права собственности на спорное имущество вызван незаконным поведением стороны ответчика, при этом в настоящее время истцом от ФИО9, являющегося сособственником спорного земельного участка, получен отказ от преимущественного права покупки спорного имущества, суд находит установленным, что сделка была фактически исполнена, в связи с чем истец вправе требовать регистрацию перехода права собственности на спорное имущество с прекращением прав на имущество за ответчиками.
В порядке ст.ст. 98, 100 ГПК РФ, исходя из принципов разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчиков в пользу истца в равных долях понесенные последним расходы на оплату юридических услуг представителя в размере 20 000 рублей, на оплату государственной пошлины - 23 200 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление удовлетворить.
Признать действительным договор купли-продажи 5/68 долей в праве собственности на земельный участок площадью 707+/-9 кв.м с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, с расположенным на нем жилым помещением общей площадью 32,4 кв.м с кадастровым номером № адресу: , мкр.Опалиха, , заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 ФИО5, с одной стороны, и ФИО2 и ФИО4, с другой стороны.
Признать за ФИО1 ФИО5 право собственности на 5/68 доли в праве собственности на земельный участок площадью 707+/-9 кв.м с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, с расположенным на нем жилым помещением общей площадью 32,4 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: , мкр.Опалиха, .
Прекратить за ФИО3 право собственности на 1/68 долю в праве общей долевой собственности на указанный выше земельный участок и на ? долю указанного выше жилого помещения.
Прекратить за ФИО4 право собственности на 1/17 долю в праве общей долевой собственности на указанный выше земельный участок и на ? долю указанного выше жилого помещения.
Взыскать с ФИО3 и ФИО4 в пользу ФИО1 ФИО5 в счет возмещения расходов на оплату юридических услуг представителя 20 000 рублей, на оплату государственной пошлины – 23 200 рублей.
Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 ФИО5 на 5/68 доли в праве собственности на земельный участок площадью 707+/-9 кв.м с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, с расположенным на нем жилым помещением общей площадью 32,4 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: , мкр.Опалиха, .
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Федеральный судья: