Дело ***
УИД 60RS0***-36
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
** 2025 года <адрес>
Псковский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Лебедевой О.Ю.,
при секретаре ФИО4,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО18, ответчика ФИО2, представителя ответчика Голуб, представителя третьего лица ФИО8, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ :
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на жилое помещение с КН 60:27:0060315:1632, расположенне по адресу: <адрес>
В обоснование иска указано, что ** ответчик приобрела в собственность комнату площадью 18,4 кв.м с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: <адрес> по договору купли-продажи с использованием заемных денежных средств за 550 000 рублей. Права на комнату зарегистрированы **.
В 2020 году ответчик комнату продала истцу ФИО1 за 600 000 рублей, о чем была составлена расписка о получении денежных средств.
Договор купли-продажи на момент заключения сделки не оформлялся, но имелась устная договоренность, деньги за жилое помещение были переданы. Истец со своей женой переехали на постоянное место жительства в комнату, расположенную в <адрес>, в которой проживают по настоящее время.
За период с 2020 года по 2025 год в комнате силами и средствами истца и его супруги произведен ремонт: заменены окна, окрашены потолки, оклеены стены, производилась оплата счетов на коммунальные услуги.
В 2022 году истец ФИО1 обратился к ответчику ФИО2 для оформления сделки надлежащим образом, но получил отказ по причине того, что стоимость недвижимого имущества выросла и цена, указанная в расписке не соответствует действительной рыночной стоимости имущества.
Истцом были предприняты попытки договориться с ответчиком об оформлении сделки взамен на переоформление на её имя жилого дома, принадлежащего жене истца - ФИО5, расположенного в <адрес> счет доплаты за комнату, но ответчик ответила отказом.
** ФИО2 согласилась в письменной форме оформить расписку в получении денег, поскольку возвратить их не могла. Оформлением расписки подтвердила факт продажи комнаты истцу ФИО1 в 2020 году и факт получения денежных средств за проданную комнату.
В связи с чем, просил суд признать сделку купли-продажи жилого помещения, площадью 18,4 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 60 между ФИО2 и покупателем ФИО1 состоявшейся.
Признать за истцом право собственности на жилое помещение площадью 18,4 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика привлечены Отделение фонда пенсионного и социального страхования РФ по <адрес>, территориальный отдел <адрес> социальной защиты <адрес>.
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, пояснил, что конкретную дату передачи денег он не помнит, ориентировочно деньги передавались в конце марта начале апреля 2020 года. Денежные средства были средствами накоплений его семьи, матери и его, переданы в присутствии его матери в его доме по адресу: <адрес>, из них 150 000 рублей были накопления матери, 450 000 руб. его личные накопления. При этом расписка была составлена позднее и удостоверена в сельском совете. На тот период он официально трудоустроен не был. Жилое помещение было фактически передано истцу от ФИО2 летом 2020 года, с указанного времени ответчик в комнате не появляется. За счет собственных денежных средств истцом произведен ремонт, производится оплата коммунальных услуг, фактически относится к имуществу как к собственному. Указал, что ответчик отказалась заключать договор купли-продажи ввиду того, что недвижимость подорожала.
Представитель истца ФИО18 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала относительно заявленных требований, указывая, что намерения продавать жилое помещение у нее не было. Денежные средства ей не передавались. Поскольку она проживала с родственником семьи ФИО19 и своего жилья у нее не было, она была И-выми вселена в дом, принадлежащий супруге истца по адресу: по адресу: <адрес>. Мать истца предложила приобрести за счет средств материнского капитала комнату в <адрес> и впоследствии произвести обмен дома на комнату, но при посещении органов опеки и попечительства было разъяснено, что в связи с отсутствием удобств в доме в отчуждении долей им будет отказано. Фактически организацией приобретения жилого помещения были ФИО19, они нашли данную комнату и предложили ее приобрести с использованием средств материнского капитала. При приобретении комнаты ответчик была в ней один раз, в день покупки. Ключи от комнаты были переданы в ее присутствии ФИО1, после чего они вселились в неё и стали проживать. Документы на комнату ФИО19 у ответчика забрали при приобретении. Оформить доли на детей обещала мать истца, но поскольку на комнату были наложены запреты судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительских действий по исполнительным производствам, возбуждённым в связи с наличием кредитных задолженностей, доли детям выделены не были. Кредиты были оформлены на имя ФИО2 по просьбе семьи ФИО19 на приобретение золотых изделий и телевизора с обязательством оплаты ими ежемесячных платежей, которые не исполнены. Расписка была подписана ФИО2 по просьбе матери истца с целью обеспечения последующего оформления обмена комнаты на дом, поскольку на тот момент она с супругом и детьми проживала в доме уже более 2 лет. При этом денежные средства ей не передавались. ФИО6 указала, что после переоформления дома на ответчика, а комнаты на истца расписка будет уничтожена. Фактически она оформлялась для фиксирования намерения на последующую сделку. В настоящее время ее попросили освободить дом, при этом истец продолжает проживать в принадлежащей ей комнате, документы на комнату и ключи ей не отдают.
Представитель ответчика ФИО7 исковые требования не признал, указал на отсутствие доказательств передачи денежных средств по расписке, которая является безденежной и намерения отчуждения жилого помещения при том обстоятельстве, что в нем имеют доли несовершеннолетние дети.
Представитель территориального отдела <адрес> социальной защиты <адрес> ФИО8 в судебном заседании возражала относительно заявленных требований, указав, что данная сделка нарушает права несовершеннолетних, которым подлежит выделению доля в праве собственности на жилое помещение.
Представитель ОСФР по <адрес> в судебное заседание не явился, о вместе и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и письменную позицию в соответствии с которой, при решении вопроса о признании права собственности не должны нарушаться права несовершеннолетних, которые с учетом вложения средств материнского капитала при приобретении жилого помещения, имеют право на получение доли в праве собственности в нем.
Выслушав стороны, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с абзацем первым статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Как следует из части 1 статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
При этом расписка подтверждает лишь получение денежных средств по заключенной сделке.
Судом установлено, что на основании договора купли-продажи с использованием заемных денежных средств от ** ФИО2 приобрела у ФИО9 жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 13-15).
Право собственности на жилое помещение зарегистрировано в ЕГРН **.
Цена жилого помещения определена в размере 550 000 рублей (п. 1.3).
Оплата производилась за счет кредитных денежных средств, оформленных в КПК «КЕДР» в размере 403 022 руб. 94 коп. и собственных денежных средств.
В соответствии с договором займа №КЕДР-МК/012041 от ** КПК «КЕДР» предоставил ФИО2 займ в размере 403 022 руб. 94 коп. под 16,43 % годовых с условием возврата в срок до 280 календарных дней для приобретения жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 60.
Общая сумма долга с процентами составляет 453 026 руб.
Согласно справке от ** займ на приобретение жилого помещения погашен (л.д. 16).
На основании решения от ** *** ФИО2 выдан государственный материнский капитал серия МК-10 *** в связи с рождениям второго ребенка ФИО10, ** года рождения. ** ФИО2 обратилась с заявлением в Отделение пенсионного фонда о распоряжении средствами материнского капитала для улучшения жилищных условий.
Решением Отделения от ** *** заявление о распоряжении средствами материнского капитала удовлетворено и средства материнского капитала в размере 453 026 руб. направлены на улучшение жилищных условий путем перечисления в погашение задолженности по займу, заключенному с КПК «КЕДР».
В соответствии с распиской от ** ФИО2 получила от ФИО1 600 000 рублей за проданную комнату, расположенную по адресу: <адрес>, пом. 60. Денежную сумму получила полностью, претензий по получению денежных средств не имеет. Подлинность подписей в расписке удостоверила ведущий специалист Славковской волости ФИО11 (л.д. 22).
Как следует из пояснений истца, денежные средства за продажу комнаты были переданы в марте 2020 года в присутствии матери ФИО6 наличными денежными средствами являвшимся накоплениями матери в размере 150 000 рублей и его в размере 450 000 рублей.
При этом, как пояснил сам истец, трудовую деятельность он не осуществлял, доказательств наличия денежных средств, получения дохода им не представлено.
Свидетель ФИО11, ранее ведущий специалист Администрации Славковской волости пояснила, что ФИО6 и ФИО2 пришли к ней по вопросу составления расписки, спросили как ее можно составить и ** пришли удостоверить расписку. Денежные средства при ней не передавались. О том, получала ли ФИО2 денежные средства, не уточняла, просто удостоверила факт составления расписки. Расписку принесли в готовом виде, при ней подписали. ФИО1 при этом не присутствовал.
Свидетель ФИО6, мать истца, пояснила, что денежные средства передавались в ее присутствии наличными денежными средствами в 2020 году, конкретный день не помнит, в марте 2020 года по адресу: <адрес>. Денежные средства были средствами накоплений ее семьи для улучшения жилищных условий сына. Накопления были осуществлены при ведении деятельности индивидуального предпринимателя: автолавка, содержание подсобного хозяйства, продажа молока. Сын официально не работал, ездил на автолавке, помогал матери в ведении семейного бизнеса. Накопили денежные средства семьей. Цену комнаты определила она. Дом по адресу: <адрес>, принадлежащий ФИО5 ФИО2 был предоставлен свидетелем для временного проживания. Договоренности о мене дома на комнату не было, комната была приобретена за денежные средства. Указала, что расписка была составлена лично ФИО2 Расписка составлялась в отсутствие ФИО1, но была подписана им.
Суд относится критически к пояснениям данного свидетеля, поскольку он, принимая непосредственное участие в оформлении сделки, заинтересован в исходе дела, при том, что данные им показания противоречат иным исследованным доказательствам, в том числе пояснениям самого истца.
Как следует из показаний свидетеля ФИО12, матери ответчика, ФИО2 состоит в фактически брачных отношениях с дядей ФИО1, вели аморальный образ жизни, употребляли алкоголь. ФИО19, зная, что у ФИО2 имеются средства материнского капитала хотели продать ей за данные денежные средства принадлежащий им дом, но поскольку он не был оформлен в собственность, данную сделку осуществить не удалось, в связи с чем они предложили ей купить за средства материнского капитала комнату в <адрес>, в которой будет проживать ФИО1, а ей предоставить для проживания дом в <адрес>, а затем переоформить комнату на истца, а дом на ответчика. Комнату приобретали ФИО19, ФИО2 вопросами оформления сделки не занималась. Денежные средства ей по расписке не передавались, поскольку у ФИО19 денег не было, ФИО1 не работал, а ФИО6 имела нерегулярные заработки, заработок состоял от продажи просроченного хлеба в деревне. Имеет займы у людей в <адрес>. Ранее свидетелем был оформлен кредит для ФИО6, который до настоящего времени ею не возвращен.
Свидетель ФИО13, сестра ответчика, пояснила, что ФИО2 был предложен во временное проживание в дом ФИО6, затем ФИО19 предложили ей приобрести комнату для переоформления затем ее на ФИО1 путем мены на дом. Денежных средств у ФИО19 не было, поскольку ФИО1 не работал, ФИО6 занималась продажей просроченного хлеба, официального дохода не имела. ФИО6 неоднократно просила деньги взаймы у свидетеля. Деньги по расписке ФИО2 не получала.
Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о безденежности представленной расписки, поскольку доказательств наличия денежных средств у ФИО1, а также их передачи ФИО14 стороной истца не представлено.
Как следует из пояснений сторон и показаний свидетелей ФИО1 официально трудовую деятельность не осуществлял, имел нерегулярные заработки связанные с продажей хлеба. При этом доказательств размеров такого дохода истцом не представлено.
Содержание представленной истцом расписки о получении денежных средств за продажу комнаты с учетом отсутствия иных доказательств, достоверно подтверждающих фактическое осуществление данной сделки, безусловно не свидетельствует о соблюдении надлежащей формы заключения договора купли-продажи жилого помещения, поскольку данная расписка не отвечает вышеуказанным требованиям статей 432, 550, 554, 555 ГК РФ, иных доказательств заключения сторонами договора купли-продажи комнаты истцом в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено.
Довод стороны истца, что фактически жилое помещение было передано ФИО2 в их собственность опровергаются пояснениями истца и показаниями свидетелей, в соответствии с которым оно было передано во временное пользование с возможностью оформления в последующем договора мены комнаты на дом, возможность проживания в котором была предоставлена стороной истца ответчику.
Фактически между сторонами сложились правоотношения по встречному предоставлению права пользования принадлежащим им имуществом.
Пунктом 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ) определено, что право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 ГК РФ: опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, в частности, сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Аналогичные требования содержатся в части 1 статьи 21 Федерального закона от ** № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (далее - Федеральный закон об опеке), относящего к задачам органов опеки и попечительства защиту прав и законных интересов подопечных (статья 4).
Выдача разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных является полномочием органов опеки и попечительства (пункт 6 части 1 статьи 8, часть 2 статьи 19 поименованного закона).
Пунктом 3 части 1 статьи 20 Федерального закона от от ** № 48-ФЗ установлен запрет на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, за исключением отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного.
Закрепляя в части 1 статьи 19 Федерального закона об опеке положение о том, что общие правила распоряжения имуществом подопечных устанавливаются ГК РФ, законодатель в статье 20 предусмотрел особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному, указав в ее части 2 на обязательность получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, выданного в соответствии со статьей 21 упомянутого Закона.
Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации, специальный порядок совершения родителями как законными представителями детей сделок с принадлежащим детям имуществом, закрепленный положениями гражданского и семейного законодательства (статьи 28 и 37 ГК РФ, статья 64 СК РФ) в их взаимосвязи, направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних (Постановление от ** ***-П).
Согласно пункту 3 части 3 статьи 3 Федерального закона от ** № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» лица, получившие сертификат, могут направить средства материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, в том числе на улучшение жилищных условий.
Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредиткой, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели (пункт 1 части 1 статьи 10 названного Федерального закона).
Частью 6.1 статьи 7 упомянутого выше Федерального закона заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией.
В соответствии с абзацем первым пункта 2 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ** ***, лицо, получившее государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала на приобретение или строительство жилого помещения, осуществляемые гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
В силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона №256-ФЗ лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала (пункт 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации **).
С учетом приведенного правового регулирования, конституционно-правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, на основании установленных фактических обстоятельств дела указанная сделка не могла быть совершена без предварительного получения разрешения органа опеки на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних, что относится к полномочиям органов опеки и попечительства.
Как следует из материалов дела, ФИО2 является матерью троих несовершеннолетних детей: ФИО15, ** года рождения, ФИО10, ** года рождения, ФИО16, ** года рождения.
Приобретение жилого помещения было осуществлено с использованием средств материнского капитала. ФИО2 приняла на себя обязательство по оформлению жилого помещения в собственность всех членов семьи с оформлением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения.
Однако обязательство не исполнила ввиду наличия запретов на совершение регистрационных действий с комнатой, наложенных судебным приставом-исполнителем.
Вместе с тем, данное обстоятельство не освобождало ФИО2 при наличии намерения совершить сделку по отчуждению имущества обратиться в органы опеки и попечительства для получения соответствующего разрешения на продажу жилого помещения.
Согласно ответам территориальных отделов <адрес> и <адрес> социальной защиты <адрес> ФИО2 в период с 2020 по 2024 год с заявлением о даче разрешения на продажу имущества не обращалась.
Данное обстоятельство, в совокупности с иными исследованными доказательствами также свидетельствует об отсутствии намерения ответчика на продажу принадлежащего ей жилого помещения.
Сама по себе договоренность между сторонами о намерениях осуществить какие-либо сделки в будущем не свидетельствует о заключении договора купли-продажи в отсутствие соответствующего, предусмотренного законом ее оформления и соблюдения необходимых для ее совершения процедур.
Поскольку в ходе рассмотрения дела не установлена совокупность требований, необходимых для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, воля лица на отчуждение имущества, передача и получение денежных средств, а также передача собственником жилого помещения покупателю, с учётом несоблюдения предусмотренной законом письменной формы сделки, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на жилое помещение, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Псковский городской суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья О.Ю. Лебедева
Мотивированное решение изготовлено **.