Дело <число>
УИД 21RS0<число>-29
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 сентября 2025 года гор. Козловка
Козловский районный суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Степановой Т.И., при секретаре ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении недвижимого имущества,
установил:
ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5, которым просит признать прекращенным зарегистрированное 09.07.2012 в Едином государственном реестре недвижимости за N <число> обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, принадлежащей ему (истцу) на праве собственности.
В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного с продавцами ФИО1 и ФИО3, истец является собственником квартиры общей площадью 50,7 кв. м, расположенной по адресу: ФИО2 Республика, <адрес>. Право собственности истца зарегистрировано в ЕГРН <дата>, о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО2 Республике выдано свидетельство о государственной регистрации права серии <число>. Указанная квартира была приобретена истцом за 1 000 000 рублей. По соглашению сторон сделки стоимость квартиры уплачена истцом продавцу ФИО3 за счет средств займа, предоставленного КПКГ "Касса взаимопомощи "Семейный кредит". В связи с тем, что на момент заключения договора обязательства по оплате квартиры не были исполнены в полном объеме, одновременно с регистрацией перехода права собственности к истцу в ЕГРН в пользу залогодержателей ФИО1 и ФИО3 зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении приобретенной квартиры.
По утверждению истца, обязательства по оплате стоимости предмета сделки перед продавцами исполнены в полном объеме, соответственно, залог квартиры утратил свою обеспечительную функцию. В связи со смертью залогодержателей совместное обращение в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке невозможно. Между тем, как указывает истец, наличие обременения ограничивает его правомочия как собственника объекта недвижимости.
Стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
От истца в адрес суда поступило заявление, которым он просит рассмотреть дело без его участия, указывает, что исковые требования поддерживает в полном объеме.
Ответчик ФИО5 также представил в суд заявление о рассмотрении дела без его участия, и заявление о признании иска.
Иные лица в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не представлено, о времени и месте рассмотрения дела с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) и части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) извещены надлежащим образом путем направления судебной корреспонденции посредством Почты России.
Кроме того, информация о месте и времени рассмотрении гражданского дела в соответствии с положениями Федерального закона от 24.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" заблаговременно размещена на официальном сайте Козловского районного суда Чувашской Республики в сети Интернет по адресу: http://kozlovsky.chv.sudrf.ru.
Суд, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 5 указанной статьи к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
Статьей 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу пункта 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 5 указанной статьи, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Из части 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", начавшим свое действие с 1 января 1998 года и прекратившим свое действие 31 декабря 2016 года, следует, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Аналогичные нормы содержатся в части 6 статьи 1 действующего в настоящее время Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закона N 218-ФЗ).
Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) ипотека, как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Положениями пунктам 1 статьи 408 ГК РФ предусмотрено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно части 11 статьи 53 Закона N 218-ФЗ, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
В соответствии со статьей 21 Закона N 102-ФЗ прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон не допускается.
Согласно абзацу 7 пункта 1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ, если иное не предусмотрено Федеральным законом регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации совместного заявления залогодателя и залогодержателя, в случае, если не выдана закладная.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей (абзац 9 пункта 1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ).
Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Судом установлено и следует из материалов дела, что <дата> между продавцами ФИО1, ФИО3 и покупателем ФИО4 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого покупателю продавцами была продана квартира с кадастровым номером <число> (условный номер <число>), расположенная по адресу: ФИО2 Республика, <адрес>. В день подписания договора квартира передана истцу.
По делу не оспаривается, что после заключения договора ФИО4 вступил во владение и пользование квартирой, вселился в нее, оплачивает коммунальные услуги, несет бремя содержания недвижимого имущества, то есть выполняет все обязанности и реализует все права, присущие собственнику.
Из пунктов 1.3, 2.1 договора следует, что стоимость квартиры составляет 1 000 000 руб., оплата которых производится в следующем порядке: указанная денежная сумма выплачивается покупателю за счет средств предоставляемого долгосрочного целевого займа по договору займа, заключенному между КПКГ "Касса взаимопомощи "Семейный кредит" и его пайщиком ФИО4 (покупателем) на срок до <дата>, путем выплаты наличных денежных средств продавцу ФИО3 из кассы займодавца. Имущество, приобретаемое покупателем на средства займа, является залоговым до полного погашения предоставленного займа.
Договор купли-продажи, переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Чувашской Республике <дата>. Одновременно с регистрацией перехода права собственности на указанную квартиру зарегистрированы обременения права собственности покупателя - ипотека в силу закона в пользу ФИО1 и ФИО3 сроком с <дата> до полного расчета (номер государственной регистрации <число>, основание - договор купли-продажи квартиры от <дата>), а также ипотека в силу закона в пользу КПКГ "Касса взаимопомощи "Семейный кредит" сроком с <дата> до <дата> (номер государственной регистрации <число>, основание - договор купли-продажи квартиры от <дата>, договор займа N <число> от <дата>).
Из справок, выданных истцу КПК "Касса взаимопомощи "Семейный кредит", усматривается, что по состоянию на <дата> обременение с заложенной недвижимости, расположенной по адресу: ФИО2 Республика, <адрес>А, <адрес>, снято; ФИО4 не имеет задолженности перед КПК "Касса взаимопомощи "Семейный кредит" по договору займа N <число> от <дата>.
Запись о регистрации ипотеки в силу закону, залогодержателем по которой является КПКГ "Касса взаимопомощи "Семейный кредит" прекращена <дата> по заявлению председателя правления кооператива.
<дата> умерла мать истца ФИО3, <дата> - его отец ФИО1, что подтверждается соответствующими свидетельствами о смерти серии II-РЛ N <число> и серии I-РЛ N <число>, выданными отделом ЗАГС администрации ФИО2 муниципального округа ФИО2 Республики.
На момент разрешения настоящего спора в ЕГРН имеется непогашенная запись о государственной регистрации ограничения права собственности ФИО4 и обременения объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером <число>, номер государственной регистрации <число> от <дата>.
По запросу суда КПКГ "Касса взаимопомощи "Семейный кредит" представлена справка, из которой видно, что деньги в сумме 1 000 000 руб. в счет оплаты стоимости приобретаемой ФИО4 квартиры по адресу: ФИО2 Республика, <адрес> А, <адрес>, выданы из кассы КПКГ "Касса взаимопомощи "Семейный кредит" <дата>, первичные документы уничтожены в связи с истечением сроков хранения.
Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО4 ссылался на невозможность совершения залогодержателями действий, направленных на погашение в органе государственной регистрации записи о залоге, ввиду их смерти, при том, что обязательства по оплате по договору купли-продажи исполнены истцом полностью.
Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В судебном заседании установлено, что свои обязательства по оплате приобретенной квартиры покупатель (истец) исполнил в полном объеме. Факт получения продавцами денежных средств согласно договору купли-продажи нашел свое подтверждение. Стороны выполнили условия договора купли-продажи. ФИО1 и ФИО3, являющиеся продавцами (залогодержателями) по договору от <дата>, умерли, не исполнив свою обязанность по подаче в органы Росреестра заявления о прекращении обременения и погашении записи об ипотеке. При этом, документ об исполнении обязательств по договору в данном случае не может заменить совместного заявления сторон договора о погашении ипотеки. Ответчик, являясь сыном продавцов и наследником по закону их имущества, не отрицал того обстоятельства, что оплата по договору купли-продажи принадлежавшей родителям квартиры произведена полностью.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что по не зависящим от ФИО4 обстоятельствам в настоящее время невозможно представить в регистрирующий орган документ, необходимый для государственной регистрации прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона, предусмотренный пунктом 1 статьи 25 Закона, а именно, совместное заявление залогодателя и залогодержателей.
Из системного анализа вышеприведенных положений Федеральных законов от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также разъяснений, изложенных в пункте 52 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Решение суда о прекращении ипотеки позволит истцу в полной мере реализовать право собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество.
Исследовав представленные по делу доказательства в совокупности и оценив их по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд полагает, что необходимость в обременении отпала, залог квартиры по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, утратил свою обеспечительную функцию, соответственно, наложенное ограничение подлежит прекращению.
При таких обстоятельствах, исковое заявление ФИО4 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 196-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковое заявление ФИО4 удовлетворить.
Признать прекращенным обременение права собственности ФИО4, <дата> года рождения, место рождения <адрес> ФИО2 Республики, паспорт <число>, выдан <дата> Московским ФИО2 <адрес> ФИО2 Республики, в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером <число>, расположенной по адресу: ФИО2 Республика, <адрес>, зарегистрированное <дата> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО2 Республике (номер государственной регистрации <число>) в пользу ФИО1, <дата>, <адрес> ФИО2 Республики, СНИЛС <число>, паспорт серия <число>, выдан <дата> ФИО2 Республики, и ФИО3, <дата>, <адрес> ФИО2 Республики, СНИЛС <число>, паспорт серия <число>, выдан <дата> ФИО2 Республики.
Настоящее решение является основанием для осуществления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике действий по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Козловский районный суд Чувашской Республики.
Председательствующий, судья Степанова Т.И.