Решение по делу № 2-623/2022 от 27.09.2022 | Адыге-Хабльский районный суд (Карачаево-Черкесская Республика)

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истец <ФИО> обратился в Адыге-Хабльский районный суд Карачаево-Черкесской Республики с исковым заявлением к <ФИО>, <ФИО> и <ФИО> о признании сделки купли-продажи по частной расписке между М.Р.А., <дата> года

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Заслушав в судебном заседании представителя ответчиков по ордеру, адвоката Алиеву Л.Р., исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

В соответствии с частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся сторон. В статье 2 Федерального закона от <дата> №122-ФЗ «О

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> к <ФИО>, <ФИО> и <ФИО> о государственной регистрации перехода права собственности на имущество удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Решение

Именем Российской Федерации

27 сентября 2022 года аул Адыге-Хабль

Адыге-Хабльский районный суд Карачаево-Черкесской Республики

в составе:

председательствующего судьи Косова Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Соновой М.К.,

представителя ответчиков: ФИО1, ФИО2 и ФИО3 - адвоката Алиевой Л.Р., представившей ордер __№__ от ДД.ММ.ГГГГ и удостоверение __№__,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Адыге-Хабльского районного суда Карачаево-Черкесской Республики гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО1, ФИО2 и ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на имущество,

установил:

Истец ФИО4 обратился в Адыге-Хабльский районный суд Карачаево-Черкесской Республики с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 и ФИО3 о признании сделки купли-продажи по частной расписке между М.Р.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ и им ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> и земельный участок, площадью <данные изъяты>, кадастровый __№__, расположенные по адресу: <адрес>; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства на основании решения суда. В обосновании своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и М.Р.А. был заключен устный договор купли-продажи жилого дома, общей площадью <данные изъяты> и земельного участка, категории земель населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью <данные изъяты>, распложенных по адресу: <адрес>. При этом, между ними была составлена расписка. Им обязательства по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ были исполнены в полном объеме, денежные средства в размере <данные изъяты> уплачены. Между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, обязательства по договору исполнены, произведена его оплата. При заключении договора были учтены все договоренности сторон. С момента заключения договора он открыто владеет жилым домом и земельным участком по адресу: <адрес>. Оформление расписки при получении денежных средств отображает условия пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации: по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Переход права собственности к нему не зарегистрирован. В настоящее время сделать это невозможно, кроме как без решения суда, ввиду смерти продавца ДД.ММ.ГГГГ, так как Федеральный закон №122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» и действующий в настоящее время Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ не содержат положений, предусматривающих возможность регистрации перехода права собственности при отсутствии сторон сделки, подлежит применению в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации аналогии закона.

Согласно пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда одна из сторон уклоняется (смерть одного из сторон, ликвидация юридического лица) от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Учитывая то, что наследники: ФИО1, ФИО2 и ФИО3 не претендуют на земельный участок, кадастровый __№__ и жилой дом по адресу: <адрес> и не претендовали, а так же признают его право на указанные выше объекты недвижимости. Свидетельство о смерти М.Р.А. ему не доступно, однако справкой об отсутствии завещания от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается ее смерть.

Просил суд, признать сделки купли-продажи по частной расписке между М.Р.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ и им ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> и земельный участок, площадью <данные изъяты>, кадастровый __№__, расположенные по адресу: <адрес>; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства на основании решения суда.

В ходе рассмотрения дела истец ФИО4 изменил свои исковые требования и в окончательной редакции просил: произвести государственную регистрацию перехода права собственности от М.Р.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ на ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, на жилой дом общей площадью <данные изъяты> и земельный участок, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером __№__, расположенные по адресу: <адрес>; указать, сто настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> и земельный участок, площадью <данные изъяты>, кадастровый __№__, расположенные по адресу: <адрес> за ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, однако от него поступило заявление, где он просит рассмотреть данное гражданское дело в его отсутствие, измененные исковые требования поддерживает в полном объеме и настаивает на их удовлетворении по основаниям изложенным в исковом заявлении.

Уведомить ответчиков: ФИО1, ФИО2 и ФИО3 надлежащим образом о месте и времени рассмотрения данного гражданского дела не преставилось возможным, поскольку с имеющихся документов место их жительства не известно.

Адвокат Алиева Л.Р., назначенная в качестве представителя ответчиков в порядке статьи 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации против исковых требований ФИО4 не возражала и показала, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, распложенных по адресу: <адрес> в силу полномочий была выдана истцу с целью государственной регистрации перехода права по указанному договору.

Представители третьих лиц: администрации Грушкинского сельского поселения Адыге-Хабльского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики и Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике извещенные надлежащим образов о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явились.

В соответствии с частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся сторон.

Конституционная обязанность государства охранять права и свободы гражданина обеспечивается деятельностью по законодательному регулированию.

В силу части 1 и 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации право собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Приведенным конституционным гарантиям корреспондируют нормы действующего гражданского законодательства, в которых законодателем определены различные способы и основания приобретения материального (вещного) права и закреплен принцип свободного оборота (отчуждения, перехода) объектов гражданских прав.

Собственник, в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности. Так, согласно пункту 2 данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственника может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно данной императивной норме возможно совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости собственником, то есть лицом, который вправе совершать действия по владению, пользованию и распоряжению лишь в отношении принадлежащего ему имущества в установленном законом порядке.

Из смысла пункта 1 статьи 549, статьи 550 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец (собственник) обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, путем составления в письменной форме одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Исследованными по делу доказательствами установлено, что М.Р.А. являлся правообладателем жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Право собственности М.Р.А. на жилой дом и земельный участок не были зарегистрированы в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время, покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и М.Р.А. был заключен устный договор купли-продажи жилого дома, общей площадью <данные изъяты> и земельного участка, категории земель населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью <данные изъяты>, распложенных по адресу: <адрес>. При этом, между ними была составлена расписка. ФИО4 обязательства по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ были исполнены в полном объеме, денежные средства в размере <данные изъяты> уплачены. Между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, обязательства по договору исполнены, произведена его оплата. При заключении договора были учтены все договоренности сторон. С момента заключения договора он открыто владеет жилым домом и земельным участком по адресу: <адрес>. Оформление расписки при получении денежных средств отображает условия пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации: по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Более того, выясняется, что право собственности в установленном законом порядке на основании сделки совершенной в 1994 году не возникло, так как согласно статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникновение, переход права собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

В настоящее время зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи не представляется возможным, поскольку после подписания М.Р.А. передала ему право владения жилым домом и земельным участком и умерла.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Исходя из смысла статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи объекта недвижимого имущества является основанием приобретения права собственности, которое возникает с момента государственной регистрации.

В статье 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон №122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определена как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. То есть государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, создать гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств. Вместе с тем, она не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договора, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Поскольку сторонами оформлен и подписан договор купли-продажи, облеченный в надлежащую форму, содержит все существенные условия, следует исходить из того, что договор заключен. При этом передача вещи не удовлетворяет интересы покупателя, поскольку это не повлечет перехода права собственности, так как для этого необходима государственная регистрация перехода титула. Об этом свидетельствует пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Для этого обязательным является совершение процедуры, регламентированной статьей 16 Федерального закона №122-ФЗ, аналогичной для государственной регистрации сделки, то есть подать заявления от обоих сторон по сделке в подтверждение волеизъявления на регистрацию перехода титула.

Согласно положений статьей 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Данных о наличии притязаний прав кого-либо из третьих лиц на данный жилой дом и земельный участок представленные материалы не содержат. На момент обращения в суд в едином государственном реестре не зарегистрировано право собственности третьих лиц на вышеуказанный жилой дом и земельный участок.

Учитывая, что возникновение права собственности покупателя ФИО4 на жилой дом и земельный участок обусловлено совершением перечисленных регистрационных действий, выполнить которые в отсутствие продавца М.Р.А. не представляется возможным в силу Федерального закона №122-ФЗ, не обращение продавца в регистрирующий орган с соответствующим заявлением является единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, избранный истцом способ защиты соответствует требованиям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункту 61, 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации __№__ и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации __№__ от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» когда покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно сложившейся судебной практики, если в документах на домовладение указано, что при доме имеется земельный участок с конкретным размером, а на него документов нет, то согласно статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, точно также переходит право на данный земельный участок.

Так как продавец М.Р.А. являлась собственником жилого дома и земельного участка, распорядилась им в установленном законом порядке, заключила с ФИО4 договор купли-продажи, оформив его письменно, в надлежащей форме, договор содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество приобретенное ФИО4, действия сторон придают возникшим между ними правоотношениям определенный, завершенный характер, суд полагает исковые требования удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 к ФИО1, ФИО2 и ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на имущество удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от М.Р.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ на ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, на жилой дом общей площадью <данные изъяты> и земельный участок, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером __№__, расположенные по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> и земельный участок, площадью <данные изъяты>, кадастровый __№__, расположенные по адресу: <адрес> за ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики через Адыге-Хабльский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца со дня вынесения.

Судья Адыге-Хабльского районного суда КЧР Ю.А. Косов

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →