Дело № 2-992/2022

30RS0001-01-2022-000546-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

1 июля 2022 года г. Астрахань

Кировский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Чурбаковой Е.Д.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении права собственности на доли земельного участка и жилого дома, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском ФИО2 о прекращении права собственности на доли земельного участка и жилого дома, признании права собственности, указав, что ФИО4 в 2007 году приобрел земельный участок, расположенный по . 72 , с расположенным на нем домом общей площадью 45,5 кв.м. для строительства четырехэтажного жилого дома, при этом предполагалось, что каждый этаж будет являться самостоятельной квартирой. С этой целью он предложил ему вложить денежные средства в строительство дома, пообещав передать в собственность 4 этаж, как самостоятельную . В 2009 году они заключили соответствующий договор и поскольку они оба граждане , договор был заключен на персидском языке. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ он передал ФИО4 3 500 000 руб. Во исполнении взятых на себя обязательств ФИО4 получил от своей супруги ФИО2 первоначально ДД.ММ.ГГГГ, а затем ДД.ММ.ГГГГ согласие на отчуждение по цене, на условиях по усмотрению указанного объекта. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 внезапно скончался. В право наследования на данное домовладение вступила его супруга ФИО2, которая зарегистрировала за собой право собственности на жилой дом общей площадью 785,3 кв.м., расположенном на земельном участке по адресу . 72, общей площадью 235 кв.м. ФИО5 при жизни не отрицал наличия у ФИО1 права на простроенную квартиру, подтверждал факт внесения денежных средств, передал ключи от помещения. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 был заключен договор купли продажи 1/5 доли земельного участка, общей площадью 261 кв.м. и 1/5 доли размещенного на нем трехэтажного с мансардой жилого дома общей площадью 783,6 кв.м., распложенных по адресу . Данный договор сдан на государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация сделки была приостановлена в связи с отсутствием подлинников оплаты государственной пошлины, передаточного акта, нотариального согласия супруги ФИО2 Однако ФИО2 знала о существе сделки, дала согласие на ее совершение. Таким образом, между сторонами был заключен договор на куплю-продажу 1/5 доли земельного участка и жилого дома, договор исполнен в полном объеме, продавец фактически передал помещение, сделка не прошла регистрацию в связи с непредставлением ФИО4 имеющегося у него в наличии согласия супруги ФИО2

С учетом изменений исковых требований, просит признать за собой право собственности на 1/5 долю земельного участка площадью 235 кв.м., расположенного по адресу: , кадастровый №, и 1/5 долю жилого дома общей площадью 785,3 кв.м., расположенного по адресу , кадастровый №, прекратить право собственности ФИО2 на указанные объекты.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представители истца ФИО6, ФИО7 исковые требования с учетом изменений поддержали, просили удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

В судебное заседание представители администрации МО «», управления муниципального имущества администрации МО «» не явился, извещен надлежащим образом, представили возражение на исковое заявление, указав, что спорное строение является самовольной постройкой.

Представители третьего лица Управления Россреестра по , управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 подписан договор на персидском языке. Согласно переводу, предметом договора указано как «совершение сделки одной квартиры приблизительным метражом 140 кв.м., занимающую всю общую площадь четвертого этажа дома, находящегося по адресу , стоимостью 3 500 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 подписан договор купли-продажи 1/5 доли земельного участка площадью 261 кв.м., расположенного по адресу кадастровый № и 1/5 доли расположенного на нем трехэтажного с мансардой жилого дома, общей площадью 783,6 кв.м.

Указанный договор не прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по .

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умер, что подтверждается свидетельством о смерти.

На основании свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ собственником жилого дома, общей площадью 783,6 кв.м., и земельного участка, расположенных по адресу: , является ответчик ФИО2

Обращаясь в суд с иском, истец просил признать за собой право собственности на долю жилого дома и земельного участка, прекратив за ответчиком право собственности на них.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Относительно объектов недвижимости это означает необходимость соблюдения при их возведении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований Гражданского кодекса Российской Федерации и земельного законодательства Российской Федерации.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.

На основании пункта 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Частью 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Согласно пункту 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 35, 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, постройка считается созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли, либо вопреки правилам градостроительного зонирования, определяющим вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.

В соответствии с частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 приобрел у ФИО9 по договору купли-продажи земельный участок, общей площадью 261 кв.м., с размещенным на нем жилым домом, общей площадью 45,5 кв.м., расположенный по адресу: , из категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации индивидуального жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке, строительным объемом 780,98 кв.м., площадью застройки 86,78 кв.м.

На земельном участке по адресу: , ФИО4 возведен четырехэтажный объект капитального строительства с мансардой, площадью 783,6 кв.м.

Право собственности за ФИО4 на жилой дом зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, как ранее возникшее до ДД.ММ.ГГГГ, без проверки строения на предмет его соответствия градостроительным нормам и правилам.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости,жилой дом и земельный участок по адресу: : , с разрешенным видом использования – для эксплуатации индивидуального жилого дома, принадлежит на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объекту индивидуального жилищного строительства, садовому дому (часть 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу требований части 1 статьи 47, частей 2, 3, 11 и 12 статьи 48, статей 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации при возведении многоквартирного дома требуется разработка и получение результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка; проектная документация; положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и разрешение на строительство.

Основным критерием отнесения жилого дома к объектам индивидуального жилищного строительства является его предназначение для проживания одной семьи.

Суд приходит к выводу, что спорный объект обладает признаками многоквартирного жилого дома, поскольку, согласно техническому паспорту, спорное здание включает в себя этаж 1, этаж 2, этаж 3, этаж 4, этаж мансарда.

Согласно экспликации к поэтажному плану здания, оно состоит из пяти квартир, в состав которых входят комнаты разного назначения: жилые комнаты, санузел, коридор, подсобное, балкон, кухня (т. 2 л.д. 227).

Таким образом, по техническому описанию спорные помещения вышеуказанного дома представляют собой изолированные квартиры, а сам дом фактически является многоквартирным.

Между тем, какая-либо разрешительная документация на возведение указанного дома, как многоквартирного, в дело не представлена, дом как многоквартирный, а указанные в нем спорные помещения, как квартиры, в государственном кадастре недвижимости не учтены.

Для возведения строения более трех этажей градостроительными нормами в целях безопасности, сохранения интересов владельцев рядом стоящих зданий (инсоляция, пожарная безопасность, санитарная безопасность, эксплуатация водопровода, канализации и других инженерных сетей) предусмотрен государственный строительный надзор со стадии проектирования и начала строительства.

Поскольку спорный объект не подпадает под установленный перечень объектов, проектная документация которых не подлежит государственной экспертизе, проект дома подлежал государственной строительной экспертизе и, как следствие, при его строительстве должен быть осуществлен государственный строительный надзор.

Согласно положениям статей 59, 67 Гражданского процессуального Российской Федерации суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Из приведенных положений закона следует, что суд оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что оснований для признания за истцом права собственности на долю земельного участка и спорного дома, являющегося фактически многоквартирным домом, который возведен без получения разрешения компетентного органа на строительство спорного объекта, без составления и предоставления на обязательную государственную экспертизу проектной документации, не соответствует параметрам застройки, предусмотренным градостроительным регламентом, а также оснований для прекращения права собственности за ФИО2, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о прекращении право собственности на доли земельного участка и жилого дома, признании права собственности отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Астраханский областной суд через Кировский районный суд г. Астрахани в течение одного месяца.

Полный текст решения изготовлен 8 июля 2022 года.

Судья: Е.Д. Чурбакова