Решение по делу № 2-197/2022 от 30.06.2022 - о признании договора купли-продажи нежилого здания заключенным, признании права собственности на нежилое здание.

Дело № 2-197/2022

УИД 74RS0008-01-2022-000195-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2022 года г. Аша Челябинская область

Ашинский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Борисюк А.В.

при секретаре Мусабировой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, администрация СГП о признании договора купли-продажи нежилого здания заключенным, признании права собственности на нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд (с учетом уточнений) к ФИО2, администрация СГП о признании договора купли-продажи нежилого здания - столярный цех общей площадью 187,4 кв.м., находящегося по адресу: от между ООО «Радиан» в лице ликвидатора ФИО2 и истцом ФИО1 заключенным, признании права собственности на нежилое здание - столярный цех общей площадью 187,4 кв.м., находящийся по адресу: , состоящее из фундамента наружных стен и бетонных оснований (тумб) для установки станочного оборудования в количестве шести штук.

В обоснование требований указано, что между истцом ФИО1 и ООО «Радиан», в лице ликвидатора ФИО2, был заключен договор купли-продажи нежилого здания – столярный цех, общей площадью 187,4 кв. метров по адресу: . Цена договора составила 60 000 руб. 00 коп. Когда стороны по вышеуказанному договору от , обратились в регистрирующие органы с целью регистрации сделки и права собственности, им было отказано по причине отсутствия правоустанавливающих документов на здание, так как регистрационное удостоверение на здание является право подтверждающим документом. Было предложено зарегистрировать право собственности ООО «Радиан» на здание в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация права собственности на указанное выше здание произведена не была, по причине того, что в ЕГРЮЛ были внесены сведения об исключении ООО «Радиан» - юридического лица, фактически прекратившего свою деятельность, из ЕГРЮЛ по решению регистрирующего органа. Несмотря на указанные выше обстоятельства, истец ФИО1 полагает, что имеются основания признать за ним право собственности на нежилое здание - столярный цех общей площадью 187,4 кв.м., находящийся по адресу: , состоящее из фундамента наружных стен и бетонных оснований (тумб) для установки станочного оборудования в количестве шести штук, поскольку сторонами сделка не оспорена, права на спорное имущество никто не заявлял.

Истец ФИО1, его представитель адвокат Соболева Н.И. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивали с учетом уточнений, по доводам указанным в исковом заявлении. Также ФИО1 суду пояснил, что после чрезвычайной ситуации, произошедшей в Ашинском районе в 2002 году (ураган) и повреждением здания столярного цеха, он, ФИО1, совместно с ФИО2, а также рабочими были вынуждены разобрать здание, чтобы оно не создавало угрозу жизни и здоровью иных лиц. Брус и иные составляющие здания были вывезены истцом для хранения. В настоящее время необходимо восстановить здание и возобновить его работу, поэтому имеется необходимость в надлежащем оформлении документов на право собственности.

Представитель ответчика администрация СГП в судебном заседании участия не принимали, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, предоставили письменный отзыв на исковое заявление, в котором с исковыми требованиями не согласились, полагали, что объект недвижимости - столярный цех прекратил свое существование, в связи, с чем в соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекратилось в связи с гибелью имущества, просили рассмотреть дело без их участия.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковое заявление признал в полном объеме, подтвердил обстоятельства изложенные как в исковом заявлении, так и в пояснениях истца ФИО1

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В силу ст. ст. 9, 10, 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Не допускается злоупотребление правом гражданами и юридическими лицами.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, оценив представленные доказательства в совокупности, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.ч. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, которая осуществляется перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами и также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из положений статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.

Согласно п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

Из п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно положениям ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

По своей природе требование о признании права собственности является требованием о констатации существующего права перед третьими лицами.

Возникновение, изменение и прекращение такого права, согласно положениям вышеуказанных норм права в их совокупности, зависит от регистрации права собственности за лицом в установленном законом порядке.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.В ходе рассмотрения дела установлено, что в соответствии с учредительным договором от ФИО1, ф.и.о., ф.и.о. было создано ТОО «Радиан» (правопреемник ООО «Радиан») (л.д. 12-оборот – 16).

ТОО «Радиан» зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 8-оборот, 33, 33-оборот).

Постановлением главы администрации г. Аши Челябинской области от за Производственным предприятием «Радиан» закреплен земельный участок, общей площадью 1,05 Га, расположенный по в для размещения производства, указано на необходимость установления арендной платы, оформления необходимых документов (л.д. 8, 17, 17-оборот).

За время деятельности ТОО «Радиан» (правопреемником ООО «Радиан») по адресу: , было построено, в том числе, нежилое здание - столярный цех, общей площадью 187,4 кв. метров.

Законченное строительством здание было принято в эксплуатацию, что подтверждается Актом государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от (л.д. 34).

нежилое здание - столярный цех по , в было зарегистрировано в Ашинском БТИ на праве собственности за ООО «Радиан» на основании Акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от . Записано в реестровую книгу под , выдано регистрационное удостоверение от (л.д. 35).

участниками ООО «Радиан» было принято решение о ликвидации ООО «Радиан». Ликвидатором был назначен ФИО2, которому поручалось произвести ликвидацию ООО «Радиан» со всеми вытекающими правами (л.д. 36).

участниками ООО «Радиан» было принято решение о продаже нежилого здания - столярный цех, общей площадью 187,4 кв. метров, по адресу: , мне - ФИО1 за 60 000 руб. 00 коп. Продажа здания была поручена ликвидатору ФИО2 (л.д. 37).

между истцом ФИО1 и ООО «Радиан», в лице ликвидатора ФИО2, был заключен договор купли-продажи нежилого здания – столярный цех, общей площадью 187,4 кв. метров по адресу: . Цена договора - 60 000 руб. 00 коп. (л.д. 38-39).

Из п. 6 вышеуказанного договора купли-продажи от следует, что до заключения настоящего договора покупатель ознакомился с техническим состоянием указанного недвижимого имущества, признает его удовлетворительным, претензий в этой связи не имеет. Указанное недвижимое имущество передано продавцом покупателю до подписания настоящего договора (л.д. 39).

Согласно сведениям ЕГРЮЛ ООО «Радиан» исключено из ЕГРЮЛ как юридическое лицо (л.д. 48-51).

Судом принимаются доводы истца ФИО1 о том, что, несмотря на то, что право собственности по договору купли-продажи на вышеуказанное нежилое здание не было зарегистрировано в установленном законом порядке, сделка между истцом ФИО1 и ООО «Радиан» состоялась. Договор составлен в письменном виде, подписан продавцом и покупателем, стороны, предмет, цена сделки определены, продавец (ООО «Радиан» в лице ликвидатора ФИО2) передало имущество покупателю ФИО1, а ФИО1 принял имущество и уплатил за него определенную сторонами договора денежную сумму (60 000 руб. 00 коп.), что свидетельствует о соблюдении требований ст. ст. 550, 554, 555, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в течение более одиннадцати лет, сторонами заключившими сделку, третьими лицами, договор купли-продажи от не оспаривался, никто не заявлял прав на спорное имущество.

Ненадлежащее оформление сделки, а именно отсутствие регистрации сделки в установленном законом порядке, не может само по себе являться основанием для признания договора купли- продажи незаключенным.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о признании договора купли-продажи нежилого здания - столярный цех общей площадью 187,4 кв.м., находящегося по адресу: от между ООО «Радиан» в лице ликвидатора ФИО2 и истцом ФИО1 заключенным.

Рассматривая требования истца ФИО1 о признании права собственности на нежилое здание - столярный цех общей площадью 187,4 кв.м., находящийся по адресу: , состоящее из фундамента наружных стен и бетонных оснований (тумб) для установки станочного оборудования в количестве шести штук, суд приходит к следующим выводам.

Согласно представленного в материалы дела технического плана здания, расположенного по адресу: результате анализа предоставленных документов и натурального обследования установлено, что объект представляет собой разрушенное здание, состоящее из каменного фундамента наружных стен и бетонных оснований (тумб) для установки станочного оборудования в количестве шести штук. Другие конструктивные элементы – крыша, перекрытие, стены, перегородки, окна, двери разрушены в связи с ветхостью, либо утрачены по иным причинам (разобраны, уничтожены). Ранее объект недвижимости представлял собой одноэтажное деревянное здание на бутовом (каменном) фундаменте. Площадь застройки объекта недвижимости составляет 187,4 кв.м. В результате кадастровых работ установлено, что объект расположен в кадастровом квартале 74:03:0810037 (л.д. 40-47).

Из разъяснений, изложенных в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Применительно к указанным нормам права и разъяснениям по их применению, для правильного разрешения спора суду необходимо было выяснить, является ли спорный объект недвижимым имуществом.

Из п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы представителя ответчика администрации Симского городского поселения Ашинского муниципального района Челябинской области о гибели имущества и соответственно прекращении права собственности на данное имущество в связи с его гибелью, судом не принимаются, поскольку по смыслу ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием прекращения права собственности на вещь являются гибель или уничтожение имущества, влекущие полную и безвозвратную утрату такого имущества.

При этом если в случае гибели (уничтожении) вещи сохраняется какое-либо имущество, право собственности на него принадлежит собственнику вещи. При наличии даже части фундамента нет оснований полагать о безвозвратной утрате имущества. В соответствии с разъяснениями п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" наличие фундамента является достаточным признаком для отнесения вещи к недвижимой.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право на восстановление имущества. Срок для начала восстановления строения собственником законом не установлен. При этом восстановление объекта не является созданием нового объекта, на который необходимо признание права собственности ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года).

Как следует из пояснений сторон, после чрезвычайной ситуации, произошедшей в Ашинском районе в 2002 году (ураган) и повреждением здания столярного цеха, ФИО1, совместно с ФИО2, а также рабочими были вынуждены разобрать здание, чтобы оно не создавало угрозу жизни и здоровью иных лиц. Брус и иные составляющие здания были вывезены истцом для хранения. В настоящее время необходимо восстановить здание и возобновить его работу, поэтому имеется необходимость в надлежащем оформлении документов на право собственности.

Указанные обстоятельства в судебном заседании также подтвердили свидетели ф.и.о. ф.и.о., которые пояснили, что по было производство по переработке дерева, в том числе здание столярного цеха. Данным производством владели ООО «Радиан», затем ФИО1 Здание цеха пришлось разобрать после урагана, имевшего место в 2000-х годах, поскольку в период стихийного бедствия у столярного цеха снесло крышу, а также на здание упал тополь. Чтобы здание не создавало угрозу жизни и здоровью граждан, Колины разобрали здание, брус от стен вывезли в гараж для хранения. Сейчас возможно восстановить здание, поскольку имеется строительный материал, сохранились все коммуникации (свет, вода), фундамент стоит капитальный бетонный с тумбами для оборудования.

При этом, администрация СГП относительно предмета исковых требований встречных или самостоятельных исковых требований в ходе судебного процесса не заявлено, как и не заявлено с даты заключения спорного договора купли-продажи от , то есть на протяжении более 10 лет.

Учитывая, что в настоящее время спорный объект недвижимости имеет иные характеристики, существенно отличающиеся от характеристик, указанных в Акте государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от и в регистрационном удостоверении от выданном БТИ , суд приходит к выводу о признании права собственности истца на нежилое здание - столярный цех общей площадью 187,4 кв.м., находящийся по адресу: , состоящее из фундамента наружных стен и бетонных оснований (тумб) для установки станочного оборудования в количестве шести штук, с внесением в ЕГРН сведений об объекте недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 200 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, администрация СГП о признании договора купли-продажи нежилого помещения заключенным, признании права собственности на нежилое помещение, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи нежилого здания - столярный цех общей площадью 187,4 кв.м., находящегося по адресу: от между ООО «Радиан» в лице ликвидатора ФИО2 и ФИО1 заключенным.

Признать право собственности ФИО1 на нежилое здание - столярный цех общей площадью 187,4 кв.м., находящийся по адресу: (кадастровый квартал ), состоящее из фундамента наружных стен и бетонных оснований (тумб) для установки станочного оборудования в количестве шести штук.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности ФИО1 на нежилое здание - столярный цех общей площадью 187,4 кв.м., находящийся по адресу: (кадастровый квартал ), состоящее из фундамента наружных стен и бетонных оснований (тумб) для установки станочного оборудования в количестве шести штук.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ашинский городской суд Челябинской области.

Председательствующий А.В. Борисюк