К делу №

УИД №RS0№-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июля 2023 года а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего судьи ФИО12

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании суммы долга,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о взыскании суммы долга в обоснование иска указал, что 13.04.2016г. между ФИО1 (Продавец) и ФИО2, ФИО3 (Покупатели) был заключен Договор купли-продажи земельного участка. По условиям договора Продавец обязался передать в собственность, а Покупатели обязались принять в собственность по ? доли и оплатить принадлежащий Продавцу земельный участок площадью 7 420 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, расположенного по адресу: Россия <адрес>, установлено относительно ориентира бывший совхоз «Адыгейский», поле №, секция Vо/4.

Дополнительным соглашением к Договору от ДД.ММ.ГГГГ, стороны внесли изменения в Договор, в соответствии с которыми стоимость земельного участка была установлена равной сумме 11 281 590 рублей, а Покупатели должны были при заключении Договора оплатить 1 281 590 рублей. Оставшуюся сумму стоимости земельного участка в размере 10 000 000 рублей покупатели обязались выплатить продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Переход права собственности на земельный участок, а также ипотека в силу закона в пользу истца зарегистрированы в ЕГРН-ДД.ММ.ГГГГ.

На момент подачи иска ответчиками не полностью оплачен приобретенный земельный участок, а именно оплачена сумма в размере 4 581 590 рублей, в связи с чем, задолженность составляет 6 700 000 рублей.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств, подлежат начислению проценты, рассчитанные по статье 395 ГК РФ за период с 15.07.2017г. по день фактического исполнения, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер процентов составляет 1 391 734,02 рублей.

Согласно п.1.3 Договора, с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателям и до момента полной оплаты стоимости земельного участка, вышеуказанный земельный участок находится в залоге у Продавца, ипотека зарегистрирована в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, совместно с требованием о взыскании суммы долга и процентов, истец вправе требовать также и обращения взыскания на находящееся в залоге имущество-земельный участок, путем его продажи с публичных торгов.

При этом, соглашением сторон определена стоимость земельного участка, равная 11 281 590 рублей, которая подлежит применению при установлении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А01-1852/2017 утвержден план реструктуризации долгов ФИО1 В этой связи, истец находится в тяжелом финансовом положении, а денежные средства истца должны быть направлены преимущественно на погашение требований конкурсных кредиторов, согласно планов реструктуризации долгов. При этом, бездействия ответчиков и погашение ими задолженности препятствуют истцу в восстановлении своей платежеспособности.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчикам претензию с требованием оплатить оставшуюся стоимость земельного участка и проценты в течение 30 дней с момента направления претензии, которая была оставлена ответчиками без исполнения.

Просит взыскать с ответчиков сумму долга в размере 6 700 000 рублей, сумму процентов, рассчитанных в соответствии со статьей 395 ГК РФ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 391 734,02 рублей, процентов по ст. 395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактической оплаты основного долга, а также обратить взыскание на предмет залога-земельный участок площадью 7 420 кв.м., относящийся к категории земель-для сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 01:05:2900013:6180, расположенный по адресу: Россия <адрес>, установлено относительно ориентира бывший совхоз «Адыгейский», поле №, секция Vо/4.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО5 пояснил, что 13.04.20216 г. между ФИО1 и ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого ФИО1 за 700 000 рублей передала в общую долевую собственность по ? доли в праве покупателям земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью: 7 420 кв.м., кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: <адрес>, р-н Тахтамукайский, установлено относительно ориентира бывший совхоз «Адыгейский» поле № секция Vо/4. 13.04.202016 г. сторонами изменены условия договора купли-продажи в части цены продаваемого имущества и стоимость земельного участка установлена равной 11 281 590 рублей. Изменение условий договора оформлено соглашением, подписанным сторонами сделки. Покупатели частично исполнили обязательства по оплате приобретенного имущества и оплатили ФИО1 4 581 590 рублей. Просил первоначальный иск удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО6 ранее представила возражения на исковое заявление, в которых указано о том, что с настоящим иском ФИО1 обратилась в суд только ДД.ММ.ГГГГ, при этом, она избирала различные виды защиты своих прав. Предметом судебного обсуждения, представленное истцом дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ было дважды. В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО2 (дело № А40-48376/21) с заявлением о включении в реестр кредиторов должника задолженности в размере 8 582 547,98 рублей основного долга, 1 882 547,98 рублей процентов, учитываемых отдельно, требование считать обеспеченным залогом имущества должника обратилась финансовый управляющий ФИО1-ФИО9 ФИО3 к участию в деле был привлечен в качестве третьего лица. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований отказано. Из мотивировочной части определения следует, что суд констатировал факт не заключения дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. Определение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А40-48376/21 вступило в законную силу. Из текста искового заявления следует, что за проданный земельный участок продавец получила сумму 4 581 590 рублей и данный факт соответствовал действительности. ДД.ММ.ГГГГ решением Тахтамукайского районного суда, вступившим в законную силу, установлено, что «….из представленных суду материалов следует, что за земельные участки ответчиками уплачена сумма в размере 16 135 016 рублей…», а также и то, что «…. ответчиками не нарушено существенных условий договоров купли-продажи…». При этом, не отрицала факт наличия устной договоренности между сторонами сделки об увеличении выкупной цены земельного участка до выплаченной продавцу суммы, в связи с чем, полагала обязательства покупателей по оплате приобретенного имущества исполненными. Представленное дополнительное соглашение с правовой точки зрения считает незаключенным, т.к. его условия противоречат условиям договора купли-продажи. Обратила внимание суда на злоупотребление правом истца в части предоставления в материалы дела доказательства, не отвечающего критерию достоверности, в связи с противоречиями этого доказательства материалам дела и фактическим обстоятельствам. Просила в удовлетворении исковых требований к ФИО3 отказать.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, ранее представил возражения на исковые требования, в которых указал о том, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ на которое ссылается ФИО1 ссылается, как на обоснование иска, является недействительным поскольку оно не отвечает требованиям закона, не зарегистрировано в Росреестре в нарушение требований ч. 1 ст. 131 ГК РФ, противоречит условиям основного договора. Также противоречит п.7.1 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что настоящий договор содержит всех объем соглашений в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие соглашения и обязательства, заключенные в устной и письменной форме (нотариально не удостоверенные), как до, так и после заключения настоящего договора, которые противоречат настоящему договору. Любые изменения условий и предмета договора могут быть совершены только путем заключения Дополнительного соглашения, подлежащего обязательной регистрации в Тахтамукайском отделе управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. ФИО1 нарушила указанные требования, поскольку дополнительное соглашение нотариально не удостоверено, в Росреестре не зарегистрировано, что влечет недействительность дополнительного соглашения об изменении цены договора почти в 30 раз. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

ФИО3 и ФИО2 обратились в суд с встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании дополнительного соглашения недействительным, в обоснование указав, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, поскольку оно являлось предметом судебного разбирательства в Тахтамукайском районном суде и при рассмотрении дела было установлено, что дополнительное соглашение подлежало обязательному нотариальному удостоверению в силу п. 7.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что настоящий договор содержит всех объем соглашений в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие соглашения и обязательства, заключенные в устной и письменной форме (нотариально не удостоверенные), как до, так и после заключения настоящего договора, которые противоречат настоящему договору. Любые изменения условий и предмета договора могут быть совершены только путем заключения Дополнительного соглашения, подлежащего обязательной регистрации в Тахтамукайском отделе управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. ФИО1 нарушила указанные требования, поскольку дополнительное соглашение нотариально не удостоверено, в Росреестре не зарегистрировано. Дата составления дополнительного соглашения, обозначенная как ДД.ММ.ГГГГ не соответствует фактической дате его составления. Фактически дополнительное соглашение появилось через год после составления договора купли-продажи по просьбе мужа истца-ФИО7, который просил его подписать для представления в Арбитражный суд РА, по его делу о банкротстве, с целью убеждения суда в его будущей платежеспособности. В обмен на это, ФИО7 обещал помочь в изменении категории земель с земель сельскохозяйственного назначения на земли парков и отдыха, изменить вид разрешенного использования земли, провести на земельные участки водопровод и электричество. Под эти обещания ФИО7 получал от истцов денежные средства в значительных сумма, но свои обещания ФИО7 не выполнил, в связи с чем они перестали ему платить. Просили признать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Встречный иск принят к производству и объединен в одном производстве с первоначальным иском.

Представитель ответчика по встречному иску ФИО5 против удовлетворения встречного иска возражал в обоснование неоднократно представлял письменные отзывы на встречные требования, в которых в окончательной редакции указал о том, что доводы ФИО2 и ФИО3 о порочности формы дополнительного соглашения к Договору противоречат нормам материального права и не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Так, при исполнении сделки купли-продажи земельного участка государственной регистрации подлежит возникновение, переход или прекращение права на недвижимость. При этом сам документ, подтверждающий совершение сделки-договор, соглашение и т.д.-регистрация не подлежит. Такой документ является лишь основанием для регистрации возникновения, перехода или прекращения права на недвижимость. Поскольку требование о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка нормами закона не установлено, дополнительное соглашение к такому договору также не подлежит государственной регистрации. Доводы истцов по встречному иску противоречат фактическим обстоятельствам дела и представленными доказательствами. Просил в удовлетворении встречного иска отказать за необоснованностью.

В ходе судебного разбирательства представитель истца по встречному иску ФИО6 представила заявление об отказе от встречных требований о признании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Согласно ч. 1 ст. 39 ГПК РФ, истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

В силу требований ч. 2 ст. 39 ГПК РФ, суд принимает отказ истца от иска, поскольку отказ от иска не противоречит закону или не нарушает права и законные интересы других лиц.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле привлечен финансовый управляющий ФИО1 – ФИО9, а также финансовый управляющий ФИО2-ФИО10, которые в судебное заседание не явились, неоднократно извещенные судом надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, явка которых судом признана необходимой, в суд не явились, причины своей неявки не сообщили суду.

Суд, заслушав представителя истца ФИО5, представителя ответчика ФИО6, участвующих в судебном заседании, исследовав и оценив, собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, согласно ст.ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 2 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации (далее- ГПК РФ), задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.

На основании ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу требований ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Указанная норма корреспондирует с положениями ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу п.2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 и ФИО3 (Покупателями) заключен договор купли-продажи земельного участка (далее Договор).

Согласно п.1.1 договора, Продавец передает в собственность, а покупатели обязуются принять в собственность по ? доли и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора, принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью: 7 420 кв.м., кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: <адрес>, р-н Тахтамукайский, установлено относительно ориентира бывший совхоз «Адыгейский» поле № секция Vо/4.

Согласно условиям п. 2 договора выкупная стоимость сторонами определена в 700 000 рублей и изменению в сторону увеличения и уменьшению не подлежит. Оплата цены земельного участка производится покупателями в следующем порядке: 300 000 из которых продавец получила в день подписания договора, а оставшиеся 400 000 рублей покупатели обязались оплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 7 договора сторонами в полном объеме достигнуто соглашение в отношении предмета договора. Любые изменения условий и предмета настоящего договора могут быть совершены только путем заключения дополнительного соглашения, подлежащего обязательной регистрации в Тахтамукайском отделе управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>».

Переход права собственности на приобретенное имущество за покупателями зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были произведены записи регистрации №, №.

Покупатели исполнили свои обязательства перед продавцом в полном объеме согласно условиями договора.

Основанием для подачи истцом ФИО1 настоящего иска явилось наличие долговых обязательств по дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ цена земельного участка, являющегося предметом договора, составляет 11 281 590 рублей.

Подпунктом 2.2. дополнительного соглашения установлено, что оплата цены земельного участка производится покупателем в следующем порядке: при заключении настоящего договора купли-продажи земельного участка покупатель передает продавцу сумму в размере 1 281 590 рублей; оставшуюся сумму в размере 10 000 000 рублей покупатели обязуются выплатить продавцу в срок до 15.07.2017

Истцом не оспаривается, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. на которое он ссылается, в регистрационный орган сдано не было и государственную регистрацию не проходило.

Данный факт также подтверждается сведениями, отраженными в свидетельствах о государственной регистрации права-в графе «документы-основания» отсутствует ссылка на дополнительное соглашение, также в выписках из ЕГРН такие сведения отсутствуют.

Во исполнение требований суда, из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в суд поступили заверенные копии реестровых дел в отношении земельного участка 01:05:2900013:6180, в материалах которого также отсутствует дополнительное соглашение.

Таким образом, представленное в материалы дела дополнительное соглашение с отметкой регистрационного органа о регистрации этого соглашения не отвечает критерию достоверности по следующим основаниям:

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно п. 2 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

По смыслу п. 1 ст. 408, п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 451 ГК РФ, если необходимо изменить условия договора купли-продажи, стороны договора могут заключить дополнительное соглашение к нему, но изменить условия договора возможно, только если обязательства по нему не исполнены сторонами в полном объеме (например, денежные средства не уплачены или уплачены не полностью либо объект недвижимости не передан покупателю).

Таким образом, у сторон отсутствовали законные основания для заключения дополнительного соглашения ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в дату заключения основного договора-купли продажи, при условии предусмотренным п.2.2 Договора купли-продажи земельного участка.

Кроме того, согласно ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, признанные судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В материалах дела имеется определение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А40-48376/21 о признании ФИО2 несостоятельным (банкротом), вступившее в законную силу, из мотивировочной части которого следует, что судом установлен факт не заключения вышеназванного дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Из существа иска следует, а также в ходе судебного разбирательства истец пояснил, что им получено от покупателей за продаваемый земельный участок суммы в размере 4 581 590 рублей. Представителем ответчика ФИО6 данный факт признан.

В силу ч. 2 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания.

Кроме этого, из решения Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, следует, что судом установлено: «…по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиками в счет стоимости земельных участков оплачена общая сумма в размере 16 135 016 рублей…»; «…ответчиками не нарушено существенных условий договоров купли-продажи…».

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчиков суммы долга в соответствии с условиями дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку по своей правовой природе дополнительное соглашение не соответствует требованиям действующего законодательства.

Анализируя представленные доказательства, оценивая их в совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО1 о взыскании суммы долга в размере 6 700 000 рублей, а также требований о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ, как производных от основных.

В силу ст. 220 ГПК РФ, суд прекращает производство по делу в случае, если истец отказался от иска и отказ принят судом.

В связи с отказом истца от встречного иска, суд приходит к выводу о прекращении производства по встречному иску ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о признании дополнительного соглашения недействительным.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании суммы долга, процентов по ст. 395 ГК РФ-отказать.

Производство по встречному иску ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о признании дополнительного соглашения недействительным-прекратить.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья ФИО13