Дело №

УИД 05RS0№-29

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р.Ф.

(окончательной формулировке)

15 июня 2022 года

Каспийский городской суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего - судьи Шуаева Д.А.,

с участием представителя истца Управления имущественных отношений Администрации – ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

при секретаре судебного заседания Алишиховой Ш.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных отношений Администрации к ФИО2 о взыскании с ФИО2 в пользу Управления имущественных отношений задолженности по договору аренды земельного участка № от 09.09.2016г. в размере 10 899 287 рублей, в том числе основной долг – 9 009 941 рублей 77 копеек, а также пеня за просрочку внесения денежных средств – 1889 445 рублей 55 копеек, обязании ФИО2 передать Управлению имущественных отношений по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: РД, , напротив базы ООО «Кристалл», кадастровый №, площадью 14 000 кв.м.,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Администрации ГО «» обратилось с указанным иском в суд к ФИО2 в обоснование указав, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды № от 09.09.2016г. земельного участка общей площадью 14000 кв.м., с кадастровым №, находящийся по адресу: РД, , напротив Базы ООО «Кристалл».

Данный договор заключен на основании протокола об итогах аукциона от 29.08.2016г. №.

Участок передан по акту приема-передачи от 09.09.2016г.

Согласно п.2.1 договора – срок аренды составляет 4 года и 6 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ – 09.03.2021г.г.

Согласно п. 2.2 Договора, Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним в РД.

Согласно п.5.4.6 Договора – арендатор обязан обеспечить в течение 30 дней с момента подписания, государственную регистрацию Договора в порядке, установленном законодательством за счет собственных средств.

При этом договор Аренды прошел регистрацию только 27.10.2020г. номер регистрации 05:48:000018:31-05/189/2020-1.

Пункт 3.2 Договора определяет ежегодную арендную плату.

Согласно п. 4.2 Договора внесение арендной оплаты производиться ежеквартально до 15 числа первого месяца оплачиваемого квартала,

За Ответчиком числиться задолженность по арендной оплате в сумме 9 009 941 руб. (Акт сверки расчетов)

В силу п. 6.2. Договора за несвоевременную арендную плату Арендатор выплачивает Арендодателю пени из размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. За просрочку оплаты арендных платежей, в соответствии с договором аренды Ответчику начислена пеня в размере 1 889 445,7 руб. (расчет пени по договору аренды)

В силу п. 6.3 Договора "Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя в судебном порядке при следующих, признаваемых Сторонами существенными, нарушениях Договора: если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату. Расторжение Договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате".

Предъявленная Истцом претензия от ДД.ММ.ГГГГ с приложенными документами, и полученная Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ оставлена последним, без внимания, в связи с чем, истец просит взыскать с Ответчика – задолженность по договору аренды земельного участка № от 09.09.2016г. в размере 10 899 287 рублей, в том числе основной долг – 9 009 941 рублей 77 копеек, а также пеня за просрочку внесения денежных средств – 1889 445 рублей 55 копеек, обязании ФИО2 передать Управлению имущественных отношений по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: РД, , напротив базы ООО «Кристалл», кадастровый №, площадью 14 000 кв.м.,

В судебном заседании представитель Управления имущественных отношений – ФИО1, доводы изложенные в иске поддержал и просил требования удовлетворить по основаниям изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, исковые требования не признал и просил оставить их без удовлетворения, также просил применить сроки исковой давности в случае удовлетворения исковых требований.

Так, в ходе судебного заседания представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 выражая несогласие с исковыми требованиями в части взыскания арендных платежей, просил отказать, указывая на то, что использовать предоставленный земельный участок по назначению он не смог, поскольку земельный участок находился под охранной зоной и не мог быть предоставлен в аренду о чем ему стало известно после обращения в Управление Росреестра по РД которое в свою очередь направило ответчику уведомление от 30.11.2016г. № о приостановлении регистрации Договора по причине нахождения земельного участка в охранной зоне электросетевого хозяйства, что не было известно ответчику ранее. 23.12.2016г. ФИО4 обратился к арендодателю с заявлением о снятии обременения и предоставления земельного участка с условиями Договора. Однако арендодатель проигнорировал данное обращение и не предпринял никаких действий по устранению препятствий к регистрации и использованию земельного участка по назначению. При этом ФИО3 отметил, что нигде в конкурсной документации не содержалось указания на наличие охранной зоны на данном земельном участке. В последующем, Ответчик в ходе личного приема у Истца, Администрации , ПАО МРСК Северного Кавказа, АО «ДСК» - пытался добиться отмены установленной охранной зоны электро-сетевого хозяйства. Это подтверждается, в том числе: обращением в ПАО МРСК Северного Кавказа- от 17.05.2019г. Ответом ПАО МРСК Северного Кавказа от 28.06.2019г. Обращением в АО «ДСК» от 20.01.2020г. Обращением ООО «Дагестанкадастрсъемка» № от 16.04.2020г. в ФКП «Росреестра» Обращением ООО «Дагестанкадастрсъемка» № от 19.06.2020г. в ФКП «Росреестра» Ответчик обратился с заявлением о выдаче ГПЗУ 29.07.2020г. Однако сами ГПЗУ были выданы только 10.11.2020г., после того, как по инициативе ФИО4 после проведенных дополнительных кадастровых работ и проверки в МРСК, обременения были сняты и Договор аренды был зарегистрирован. Как видно из данных документов, арендодатель (истец) передал арендатору (ответчику) земельный участок, с разрешенным видом использования - под строительство производственной базы - который невозможно было использовать по назначению, в связи с установленной охраной зоной и отсутствием регистрации Договора аренды. Несмотря на то, что Истец был уведомлен об этом своевременно, он не предпринял никаких мер для исправления сложившейся ситуации и предоставления земельного участка в надлежащем состоянии. 22.01.2021г. Ответчик обратился в Администрацию с требованием о пересчете арендной платы. После чего, Администрация в 2021г., которая на протяжении всех этих лет бездействовала -обратилась с исковыми требованиями о взыскании с ФИО4 денежные средств по данному Договору аренды, однако, Определением от 22.11.2021г. по делу №- Исковое заявление Администрации было оставлено без рассмотрения. Таким образом, по мнению представителя ответчика ФИО3 арендодатель передал арендатору земельный участок, с разрешенным видом использования - под строительство производственной базы - который невозможно было использовать по назначению, в связи с установленной охраной зоной и отсутствием регистрации Договора аренды. В отсутствии государственной регистрации прав на земельный участок - невозможно получить разрешение на строительство. Тем более, что при наличии установленной охранной зоны - строительство ОКС в ее пределах также запрещено. Т.е. сложилась ситуация не по вине арендатора, когда земельный участок не может быть использован под те цели, для которых он был предоставлен. По мнению ФИО3 договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Ответчик не имел возможности пользоваться переданным земельным участком по причинам, не зависящим от ответчика с момента подписания Договора и до 27.10.2020г., когда Договор прошел государственную регистрацию.

Ответчик ФИО2, извещенный надлежащим образом о времени и месте слушания дела в зал судебного заседания не явился, ходатайство об отложении судебного заседания не заявлял.

Разрешая возникший спор по существу, оценив собранные по делу доказательства, заслушав представителя истца и ответчика, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между Управлением имущественных отношений Администрации ГО «» и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № от 09.09.2016г. общей площадью 14000 кв.м., с кадастровым №, находящийся по адресу: РД, , напротив Базы ООО «Кристалл».

Данный договор заключен на основании протокола об итогах аукциона от 29.08.2016г. №.

Участок передан по акту приема-передачи от 09.09.2016г.

Согласно п.2.1. договора – срок аренды составляет 4 года и 6 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ – 09.03.2021г.г.

Согласно п. 2.2. Договора, Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним в РД.

Согласно п.5.4.6. Договора – арендатор обязан обеспечить в течение 30 дней с момента подписания государственную регистрацию Договора в порядке, установленном законодательством за счет собственных средств.

При этом договор Аренды прошел регистрацию только 27.10.2020г. номер регистрации 05:48:000018:31-05/189/2020-1.

Пункт 3.2 Договора определяет ежегодную арендную плату.

Согласно п. 4.2. Договора внесение арендной оплаты производиться ежеквартально до 15 числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Согласно п.4.1. Договора размер ежегодной арендной платы составляет 2 061 350 рублей.

За Ответчиком числиться задолженность по арендной оплате в сумме 9 009 941 руб. (Акт сверки расчетов)

В силу п. 6.2. Договора за несвоевременную арендную плату Арендатор выплачивает Арендодателю пени из размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. За просрочку оплаты арендных платежей, в соответствии с договором аренды Ответчику начислена пеня в размере 1 889 445,7 руб. (расчет пени по договору аренды)

В силу п. 6.3 Договора "Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя в судебном порядке при следующих, признаваемых Сторонами существенными, нарушениях Договора: если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату. Расторжение Договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате".

Факт передачи земельного участка арендатору, в отсутствие у последнего претензий в отношении принимаемого участка, подтвержден передаточным актом от 09.09.2016г.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован 27.10.2020г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Истцом в адрес ответчика 13.01.2022г. была направлена претензия, и получена 25.01.2022г., в которой сообщалась о наличии задолженности по договору аренды и содержалось требование об его оплате.

Из акта сверки следует, что истцом задолженность по арендной плате за спорный период определена исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что ответчиком ФИО2 внесена оплата в размере 2061782,11 рублей.

Из представленного истцом расчета, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком числится задолженность по арендной плате в сумме 10 899 387 рублей, из них: 9 009 941,77 рублей сумма основного долга по арендной плате и 1 889 445,55 рублей составляет сумма пени.

Вместе с тем, суд не может согласиться с требованиями истца о периоде взыскания задолженности арендных платежей, а также суммой основного долга и пеней.

Как разъяснено в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам.

В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Исходя из приведенных правовых норм и разъяснений, по данному делу с учетом заявленных исковых требований юридически значимыми обстоятельствами и подлежащими применению норм материального права являлось выяснение вопросов о том, осуществлялось ли ФИО2 фактическое пользование земельным участком в соответствии с его назначением и условиями договора аренды, если да, то в какой конкретно период времени; какие конкретные действия были осуществлены ФИО2 по освоению предоставленного земельного участка в целях, указанных в договоре аренды; имели ли место объективные и не зависящие от арендатора обстоятельства, препятствующие исполнению своих обязательств и использованию участка в установленных договором аренды целях в течение всего периода действия договора аренды, и имеются ли обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на степень вины арендатора при выполнении условий договора.

Истец указывает, что ответчик свою обязанность по внесению арендной платы надлежащим образом не исполняет, в результате чего, за ФИО2 образовалась задолженность по арендной плате.

Ответчик, в свою очередь, ссылается на отсутствие возможности использовать переданный ему земельный участок в аренду по целевому назначению.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по РД о приостановлении государственной регистрации от 30.11.2016г. № регистрация Договора приостановлена по причине нахождения земельного участка в охранной зоне электросетевого хозяйства.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГг. ФИО4 обратился к арендодателю Начальнику Управления имущественных отношений Администрации ГО «» с заявлением о принятии мер для снятия обременения с земельного участка и приведения его в соответствие с условиями Договора. Однако ответ не получен, запрашиваемые действия со стороны Управления имущественных отношений Администрации ГО «» по устранению препятствий к регистрации и использованию земельного участка по назначению не предприняты.

В последующем ответчик 17.05.2019г. обратился в ПАО МРСК Северного Кавказа с заявлением об оказании содействия в решении вопроса о снятии обременения по земельному участку с кадастровым номером 05:48:000018:31 связанного с ошибочным указанием о прохождении высоковольтных линий электропередач на что был получен ответ ПАО МРСК Северного Кавказа от 28.06.2019г.

ДД.ММ.ГГГГг. в АО «ДСК» ответчиком подано обращение о проведении работ по уточнению границ охранной зоны линии электропередач и снятии обременения с земельного участка с кадастровым номером 05:48:000018:31.

ООО «Дагестанкадастрсъемка» направило в ФКП «Росреестра» обращения № от 16.04.2020г. и № от ДД.ММ.ГГГГг. с описанием местоположения границ охранных зон объектов электросетевого хозяйства для внесения на учет и снятии с учета, в связи с дублированием охранных зон.

29.07.2020г. ФИО5 обратился с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 05:48:000018:31, которое выдано 10.11.2020г. после проведенных дополнительных кадастровых работ и проверки в МРСК и снятия обременений, что позволило ответчику зарегистрировать договор аренды земельного участка лишь 27.10.2020г.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) закреплено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса).

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 приведенной нормы).

Правила оценки доказательств закреплены в статье 67 ГПК РФ. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд приходит к выводу, что Администрация ГО «» как собственник и распорядитель земельного участка и инициатор торгов должна была знать о наличии упомянутых обременений, то есть знать о расположении земельного участка в охранной зоне объекта электросетевого хозяйства.

Согласно пункту 2 статьи 89 Земельного кодекса в целях обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (далее – постановление от ДД.ММ.ГГГГ №) утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (далее – Правила).

Согласно пункту 8 Правил в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров.

Из системного анализа статьи 606, пункта 1 статьи 611, статьи 614 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление N 54) следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ, пункт 58 постановления N 54). Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 305-ЭС20-7170 по делу N А40-297162/2018).

Учитывая данные разъяснения и установленные по делу обстоятельства того, что ответчик не имел возможность пользоваться предоставленным по спорному договору аренды земельным участком по независящим от него обстоятельствам, а именно ввиду того, что спорный земельный участок входил в охранную зону объекта электросетевого хозяйства, а договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке после предпринятых ФИО2 действиями по снятию обременений только 27.10.2020г, суд приходит к выводу, что у истца не возникло право требовать с ответчика арендную плату за спорный период, в том числе до 27.10.2020г. (дня регистрации), так как арендодателем был представлен в аренду земельный участок, который нельзя было использовать в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением этого имущества.

Как усматривается п.4.1. Договора размер ежегодной арендной платы составляет 2 061 350 рублей. Судом установлено, в том числе подтверждено представителем истца, что также усматривается из расчета задолженности, во исполнение условий договора от 09.09.2016г. ФИО2 08.11.2016г. была внесена оплата по договору в размере 1 672 416 рублей, а 22.04.2021г. в размере 389 366, 11 рублей, итого 2 061 780 рублей, которая подлежит зачету в качестве оплаты за период после регистрации договора аренды и использования земельного участка по целевому назначению.

Кроме того, истцом заявлены требования, об обязании ФИО2 передать Управлению имущественных отношений по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: РД, , напротив базы ООО «Кристалл», кадастровый №, площадью 14 000 кв.м.

Как следует из материалов Решением Каспийского городского суда РД от 16.03.2022г. по делу № года, вступившим в законную силу 22.04.2022г. Управление имущественных отношений обязано заключить дополнительное соглашение с ФИО2 о продлении Договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение данного Решения суда, 28.04.2022г. за № было издано Постановление Администрации ГО «» о продлении срока действия Договора.

Учитывая вышеизложенное, правовых оснований для возврата земельного участка, при действующем договоре аренды – не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Управления имущественных отношений к ФИО2, о взыскании с ФИО2 в пользу Управления имущественных отношений задолженности по договору аренды земельного участка № от 09.09.2016г. в размере 10 899 287 рублей, в том числе основной долг – 9 009 941 рублей 77 копеек, а также пеня за просрочку внесения денежных средств – 1889 445 рублей 55 копеек, обязании ФИО2 передать Управлению имущественных отношений по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: РД, , напротив базы ООО «Кристалл», кадастровый №, площадью 14 000 кв.м., оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РД в течение месяца со дня вынесения, в окончательной формулировке путем подачи апелляционной жалобы через Каспийский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Д.А. Шуаев