УИД 77RS0022-02-2024-019967-41
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 октября 2025 года адрес
Преображенский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Львовой Ю.И., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2521/2025 по иску ФИО1 к ООО «ММС», Департаменту городского имущества адрес о признании права общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ММС», Департаменту городского имущества адрес с требованиями:
- признать право общей долевой собственности за ФИО1 на долю в размере 519/43451 кв.м. в общем долевом имуществе многоквартирного дома 26 к. 5 по адресу: адрес, на нежилые помещения, с кадастровым номером 77:03:0003020:7550, площадью 168,4 кв.м., с кадастровым номером 77:03:0003020:7551, площадью 7,1 кв.м., с кадастровым номером 77:03:0003020:7552, площадью 34 кв.м.
Требования мотивированы тем, что истец является собственником квартиры № 19 в многоквартирном доме по адресу: адрес. Из-за постороннего запаха из подвального помещения, у истца и других жильцов дома возникала необходимость осмотреть подвальные помещение. Истец обращался в конце октября 2024 года в ГБУ адрес Преображенское», однако доступ в подвальное помещение закрыт, у обслуживающей организации ключей и доступа в помещение отсутствует. Собственником спорных помещений, согласно сведениям из ЕГРН, по договору купли-продажи № 59-6884 от 24.03.2021 является ООО «ММС». Спорные нежилые помещения являются подвальными помещениями многоквартирного жилого дома, расположены под первым этажом дома, предназначены для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, обеспечивающих эксплуатацию многоквартирного дома. Истец считает подвалы общей долевой собственностью собственников в многоквартирном жилом доме. По мнению истца у собственников жилых и нежилых помещений с момента регистрации права собственности на них собственности на них возникает право общей долевой собственности на вспомогательные помещения пропорционального занимаемым площадям. Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09 правовой режим подвальных и чердачных технических помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Приватизация квартиры многоквартирного дома по адресу: адрес произошла 09.09.1992 г., приватизирована квартира № 19. Формирование спорного помещения ответчика с присвоением ему кадастрового номера было осуществлено намного позднее даты приватизации первой квартиры, следовательно у собственников помещений в многоквартирном доме уже возникло право общей долевой собственности и государственная регистрация права собственности ответчиков на спорные помещения осуществлена без наличия правовых оснований.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя по доверенности фио, который исковые требования поддерживает, просит удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика ДГИ адрес по доверенности фио в судебное заседание явился, просит отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях. Заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
Ответчик ООО «ММС» в судебное заседание не явился, извещен судом о дате судебного заседания надлежащим образом.
Представитель третьего лица адрес «Мастер ОК» по доверенности фио в судебное заседание явился, разрешение вопроса оставил на усмотрение суда.
Третье лицо Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явилось, извещено судом о дате судебного заседания надлежащим образом.
Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Суд, выслушав явившихся сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу подп. "а" п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что на основании свидетельства о собственности на жилище № 0158045, выданного 24.11.1992 г., ФИО1 является собственником квартиры № 19, расположенной по адресу: адрес. (л.д. 15)
Управляющей организацией жилого дома является адрес «Мастер ОК».
12.11.2007 между Департаментом имущества адрес и ООО «ММС» заключен договор аренды нежилого фонда № 04-594/07, на основании которого ООО «ММС» предоставлено в аренду помещение I, общей площадью 209,5 кв.м., расположенное по адресу: адрес. Срок действия договора аренды установлен с 10.07.2007 по 11.07.2010. (л.д. 69-72)
Дополнительным соглашением к договору аренды № 04-594/07 от 12.11.2007 установлена арендная плата в особом порядке в размере сумма в год включая НДС. (л.д. 75)
Дополнительным соглашением к договору аренды № 04-594/07 от 12.11.2007 установлена арендная плата в особом порядке с применением корректирующего коэффициента Ккор=0,2 в размере сумма в год включая НДС. (л.д. обр. стр. 75)
12.04.2021 между Департаментом и ООО «ММС» был заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: адрес, с кадастровыми номерами 77:03:0003020:7550, 77:03:0003020:7551, 77:03:0003020:7552 являлся ООО «ММС». (л.д. 21-28).
Из письменного отзыва ответчика ДГИ адрес следует, что 12.11.2007 между Департаментом и ООО «ММС» заключен договор аренды № 04-594/07 нежилого помещения площадью 209,5 кв.м. по адресу: адрес. В последующем был заключен договор купли-продажи от 12.04.2021 № 59-6884. Решением Арбитражного суда адрес от 29.09.2023 по делу № А40-264580/22 суд расторг договор купли-продажи и обязал Общество возвратить указанную недвижимость Департаменту. Решение суда вступило в законную силу 20.10.2023. Согласно выписке из ЕГРН от 21.03.2025 помещения с кадастровыми номерами 77:03:0003020:7550, 77:03:0003020:7551, 77:03:0003020:7552 принадлежат на праве собственности адрес. Самостоятельное использование спорных объектов подтверждается следующими документами: договор аренды от 12.11.2007 № 04-594/07 заключенный между Департаментом и ООО «ММС» и договором купли-продажи от 12.04.2021 № 59-6884. Кроме того, в акте осмотра нежилого помещения от 29.12.2020 приведена фотофиксация, на которой видно, что помещение используется третьими лицами. Таким образом, спорное помещение использовалось с 2007 года, истец не мог не знать о том, что спорное помещение не находится в собственности жителей многоквартирного дома. Спорные помещения жилого дома всегда были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения возникнуть не может. Собственники помещений в многоквартирном доме никогда не имели доступа к спорным помещениям, не использовали его для общедомовых нужд. Департаментом заявлено о пропуске срока исковой давности.
В материалы дела представлено решение Арбитражного суда адрес от 29.09.2023 по гражданскому делу № А40-264580/22-133-1454, которым постановлено:
«Взыскать с ответчика - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ММС" (адрес, фио УЛИЦА, 26, 5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.09.2005, ИНН: <***>) в пользу истца - ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА адрес (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й адрес, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) проценты за предоставленную рассрочку в размере сумма; неустойку в размере сумма Расторгнуть договор купли-продажи от 12.04.2021 № 59-6884 нежилых помещений площадью 168,4 кв.м, 7,1 кв.м и 34 кв.м, расположенного по адресу: адрес, фиоадрес, заключенный между ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА адрес и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ММС"
Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ММС" возвратить Департаменту нежилые помещения площадью 168,4 кв.м, 7,1 кв.м и 34 кв.м, расположенное по адресу: адрес, фиоадрес. Взыскать с ответчика - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ММС" (адрес, фио УЛИЦА, 26, 5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.09.2005, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета сумма госпошлины.» (л.д.91-93)
В настоящее время согласно выписке ЕГРН помещения площадью 168,4 кв.м с кадастровым номером 77:03:0003020:7550, площадью 7,1 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0003020:7551, площадью 34 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0003020:7552 принадлежат на праве собственности адрес.
Определением Преображенского районного суда адрес от 07.04.2025 по ходатайству представителя истца по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЛЭС ЭКСПЕРТ» (л.д.174).
На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:
1. Имеются ли в нежилых помещениях - подвальных помещениях, расположенных по адресу: адрес:
- с кадастровым номером 77:03:0003020:7550, площадью 168,4 кв.м.;
- с кадастровым номером 77:03:0003020:7551, площадью 7,1 кв.м;
- с кадастровым номером 77:03:0003020:7552, площадью 34 кв.м.
инженерные коммуникации, механическое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения данного дома?
2. Являются ли нежилые помещения - подвальные помещения, расположенные по адресу: адрес:
- с кадастровым номером 77:03:0003020:7550, площадью 168,4 кв.м.;
- с кадастровым номером 77:03:0003020:7551, площадью 7,1 кв.м;
- с кадастровым номером 77:03:0003020:7552, площадью 34 кв.м.
пригодными для самостоятельного использования, кроме как для общедомовых нужд?
3. Требуется ли постоянный или периодический беспрепятственный доступ к инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в нежилых помещениях - подвальных помещениях, по адресу: адрес, л. 26, корп. 5
- с кадастровым номером 77:03:0003020:7550, площадью 168,4 кв.м.;
- с кадастровым номером 77:03:0003020:7551, площадью 7,1 кв.м;
- с кадастровым номером 77:03:0003020:7552, площадью 34 кв.м.?
Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении, следует:
по вопросу 1:
В нежилых помещениях - подвальных помещениях:
- с кадастровым номером 77:03:0003020:7550, площадью 168,4 кв.м.;
- с кадастровым номером 77:03:0003020:7551, площадью 7,1 кв.м;
- с кадастровым номером 77:03:0003020:7552, площадью 34 кв.м.
имеются инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома по адресу: адрес.
по вопросу 2:
Нежилые помещения - подвальные помещения, расположенные по адресу: адрес:
- с кадастровым номером 77:03:0003020:7550, площадью 168,4 кв.м.;
- с кадастровым номером 77:03:0003020:7551, площадью 7,1 кв.м;
- с кадастровым номером 77:03:0003020:7552, площадью 34 кв.м.
имеют вспомогательный, обеспечивающий характер, и их использование предполагает наличие условий для регулярного и внепланового доступа для обслуживания инженерных систем.
по вопросу 3:
В результате проведенного обследования установлено, что в обследуемых помещениях находятся ревизионные участки инженерных коммуникаций, а также элементы управления коммуникациями (запорные и сливные устройства), системы автоматики, ввиду чего эксперты приходят к выводу, что в спорные помещения требуется периодический (плановый) беспрепятственный доступ, а в случае аварии внеплановый беспрепятственный доступ для обслуживания, контроля и ремонта инженерных коммуникаций и оборудования в целях соблюдения норм эксплуатации жилого многоквартирного дома. (л.д.200)
Оснований не доверять выводам судебной экспертизы не имеется, поскольку заключение выполнено лицом, имеющим соответствующую квалификацию, составлено в соответствии с законом и содержит полные ответы на поставленные судом перед экспертом вопросы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, составленное им заключение основано на научных познаниях, содержащиеся в заключении выводы сделаны после всестороннего и полного исследования материалов дела и представленных документов, указанное заключение подробно, мотивированно, корреспондируется с другими материалами дела. Оснований для назначения по делу дополнительной или повторной экспертизы, вызове эксперта, суд не находит.
Представителем ответчика ДГИ адрес заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности, а также представлен отзыв на судебную экспертизу. Ответчик считает выводы экспертизы неполными и противоречивыми.
Согласно п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22) лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
В соответствии с п. 9 постановления Пленума ВАС РФ N 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой - собственности.
На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В нарушение ст. 56 ГПК РФ истец не доказал факт владения спорными помещениями.
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
На основании абз. 5 ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Исковое заявление подано в суд 09.11.2024.
Поскольку истец не является лицом, владеющим спорными помещениями, а доказательств обратного в материалы дела при рассмотрении спора не представлено, то суд приходит к выводу, что на рассматриваемые исковые требования распространяется общий срок исковой давности, определяя начало течения срока исковой давности, суд исходит из того, что запись о праве собственности ответчика ДГИ адрес на спорное помещение внесена первоначально 11.08.2005, впоследствии собственником спорных помещений с 23.04.2021 было ООО «МСС», при этом истец с 1992 обладает правом собственности на жилое помещение в спорном здании, в связи с чем должен был узнать о зарегистрированных правах Департамента, ООО «МСС» на спорный объект.
В связи с этим суд срок исковой давности на дату подачи искового заявления истек, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Таким образом, спорные помещения не относятся к общему имуществу здания, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований о признании на него права долевой собственности отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «ММС», Департаменту городского имущества адрес о признании права общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 23 декабря 2025 года
Судья: Ю.И. Львова