Решение по делу № 2-1335/2025 от 18.11.2025 - о признании договоров купли-продажи и аренды земельных участков недействительными, истребовании их из незаконного владения.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Елизово Камчатского края 21 октября 2025 года

Елизовский районный суд Камчатского края в составе председательствующего судьи Денщик Е.А., при секретаре Тен А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя Елизовского городского прокурора в интересах Елизовского муниципального района в лице администрации Елизовского муниципального района и неопределенного круга лиц к ФИО3, ФИО2 и Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района о признании договоров купли-продажи и аренды земельных участков недействительными, истребовании их из незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель Елизовского городской прокурора предъявил в суде иск к ФИО3, ФИО2 и Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района о признании договоров купли-продажи и аренды земельных участков недействительными, истребовании их из незаконного владения.

В обоснование требований указал на то, что между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района и ФИО3 были заключены договоры аренды земельных участков под кадастровыми номерами № для целей ведения огородничества, последний из которых в через непродолжительное время был предан ему в собственность по договору купли-продажи № 243 от 18 августа 2023 года. 9 ноября 2023 года ФИО3 продал ФИО2 данный земельный участок. По результатам выездной проверки в сентябре – октябре 2024 года в отношении остальных земельных участков установлено отсутствие фактического осуществления огородничества и какого-либо основание в этих целях. Ссылаясь на нарушение земельного законодательства при предоставлении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, без проведения торгов одному из ответчиков, а также наличие нарушения законодательства при использовании земельных участков не по целевому назначению, просил признать договоры купли-продажи земельного участка под кадастровым номером № № 243 от 18 августа 2023 года, от 9 ноября 2023 года, истребовать земельный участок из незаконного владения ФИО2, признать недействительными договоры аренды земельных участков под кадастровыми номерами № № 147 от 9 июля 2024 года, № 148 от 9 июля 2024 года недействительными, обязать ФИО3 возвратить Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района земельные участки в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда.

В судебном заседании помощник Елизовского городского прокурора ФИО5 и старший помощник прокурора Камчатского края ФИО6 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске. Указали на то, что сделки заключены между Управлением архитектура, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района и ФИО3 в нарушением норм действующего законодательства, поскольку общий смысл антикризисных мер предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации № 629 от 9 апреля 2022 года предусматривает предоставление земельных участков в собственность в целях осуществления деятельности по ведению огородничества, тогда как ответчиком такая деятельность фактически с момента предоставления спорных земельных участков не осуществляются, что указывает на злоупотребление им правом и получении их в обход аукционных процедур. Поскольку первоначальная сделка купли-продажи земли под кадастровым номером № заключена с нарушением норм действующего законодательства, последующая сделка продажи ее ФИО2 также является недействительной.

Представители администрации Елизовского муниципального района ФИО7, Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района ФИО8 возражали против удовлетворения требования по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО13 полагала требования прокурора в отношении признания недействительным договор купли-продажи земельного участка под кадастровым номером № от 9 ноября 2023 года между ее доверителем и ФИО3 необоснованными, указав на добросовестность действий при заключении данной сделки со стороны ФИО2 Земельный участок был приобретен с соблюдением всех юридических формальностей, включая предварительную проверку сведений из ЕГРН и согласование цены сделки по реальной рыночной его стоимости. Первоначальным видом использования земельного участка садоводство был изменен на индивидуальное жилищное строительство ФИО3 до совершения данной сделки.

ФИО3, ФИО14, ФИО2, ФИО12, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, администрация Пионерского сельского поселения в судебное заседание не явились, представителей не направили, о времени и месте судебного разбирательстве извещены.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.п. 2, 4 ст. 3.3 Федерального закона 137-ФЗ от 25 октября 2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, также являются органами, уполномоченными на заключение в отношении таких земельных участков договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на принятие решений о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и на выдачу разрешения на использование земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пп. 2, 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с подп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину, в том числе для ведения огородничества.

Из положений п. 1, подп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ следует, что по общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов, в числе которых отсутствует вид разрешенного использования земельным участком для ведения огородничества.

Согласно ст. 8 Федерального закона № 58-ФЗ от 14 марта 2022 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в 2022, 2023 и 2024 годах при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются следующие особенности: Правительство Российской Федерации вправе установить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определить случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких земельных участков.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 629 от 9 апреля 2022 года «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы» установлено, что в 2022, 2023 и 2024 годах предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с учетом следующих особенностей: наряду со случаями, предусмотренными ЗК РФ, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного ст. 39.2 ЗК РФ, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка (пп. «а» п. 1 постановления № 629).

Данный нормативно-правовой акт разработан в целях защиты национальных интересов РФ от недружественных действий иностранных государств и международных организаций и определяет механизмы, упрощающие установленные законодательством РФ процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной или федеральной собственности, без проведения торгов, и направлен на поддержку социально-экономической стабильности, защиту населения РФ, обеспечение продовольственной безопасности путем закрепления прав на использование земельных участков, предназначенных в том числе для огородничества, используемых в личных целях для получения сельскохозяйственной продукции для обеспечения импортозамещения в условиях беспрецедентного санкционного давления, введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств.

Таким образом, предоставление земельного участка в собственность на основании постановления Правительства Российской Федерации № 629 от 9 апреля 2022 года допускается при одновременном соблюдении двух условий: наличии действующего договора аренды и в отсутствие выявленных в рамках государственного земельного надзора нарушений закона при использовании земельного участка.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Таким образом, из приведенных положений закона и разъяснений по его применению следует, что установленный законом порядок заключения договоров аренды и купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Одним из основных принципов земельного законодательства является сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (п.п. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ № 50-П от 06 ноября 2024 Конституция Российской Федерации устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, а граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, владеть, пользоваться и распоряжаться ею как единолично, так и совместно с другими лицами, с тем, однако, условием, что это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ст. 9; ст. 17, ч. 3; ст. 35, ч. 2; ст. 36, ч. 1 и 2). Законодатель, реализуя указанные предписания, закрепил в ЗК РФ в качестве принципов земельного законодательства, в частности, принцип деления земель по целевому назначению на категории, в силу которого правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1), а также принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (пп. 11 п. 1 ст. 1).

Принцип целевого использования земель, как следует из ряда правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, чему служат как положения ЗК РФ (п. 2 ст. 7 и абз. второй ст. 42) и ГК РФ (п. 2 ст. 260), возлагающие на правообладателей земельных участков обязанность использовать их в соответствии с разрешенным видом использования и установленным для них целевым назначением, так и иные, включая административно-деликтные, юридические механизмы (постановления № 1-П от 30 января 2009 года, № 13-П от 30 июня 2011 года, № 35-П от 14 ноября 2019 и др.).

Принцип же сочетания интересов общества и законных интересов граждан в земельных отношениях обусловлен ценностью и в известной степени ограниченностью земельного ресурса, по крайней мере, пригодного для использования в определенных целях. Он неразрывно связан с принципом целевого использования земель, с учетом того что именно таковое - исходя из презумпции разумности и обоснованности отнесения органами публичной власти земель к той или иной категории и установления видов разрешенного использования земельных участков - в наибольшей степени способствует максимально эффективному использованию земли, а значит, сохранению и приращению общественного блага, что содействует устойчивому экономическому росту страны и повышению благосостояния граждан (ст. 75.1 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с п.п. 4 п. 3 Федерального закона № 217-ФЗ от 29 июля 2017 года «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» под огородным земельным участком понимается земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Росреестра № П/0412 от 10 ноября 2020 года, ведение огородничества включает указанные выше виды деятельности.

При этом согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона № 217-ФЗ от 29 июля 2017 года поддержка ведения садоводства и огородничества органами государственной власти и органами местного самоуправления осуществляется исходя из особой социальной значимости садоводства и огородничества.

В соответствии со ст. 1 Устава Елизовского муниципального района, Елизовский муниципальный район это муниципальное образование, расположенное на территории Елизовского района Камчатского края и наделенное статусом муниципального района Законом Камчатского края № 255 от 29 декабря 2004 года «Об установлении границ муниципальных образований, расположенных на территории Елизовского района Камчатского края, и о наделении их статусом муниципального района, городского, сельского поселения».

Согласно п. 2 ст. 2 Устава Елизовского муниципального района, в состав муниципального района входит Пионерское сельское поселение, включающее <адрес>.

Как следует из подп. 3 п. 1 ст. 7 Устава, к вопросам местного значения муниципального района относят владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального района.

На основании ст. 27 Устава администрация Елизовского муниципального района является постоянно действующим исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, который наделен, в том числе, полномочиями по распоряжению в порядке, установленном земельным законодательством РФ и муниципальными правовыми актами района, находящимися в муниципальной собственности на территории района земельными участками, а также земельными участками, право собственности на которые не разграничено. В структуру администрации могут входить отраслевые (функциональные) и территориальные органы администрации. Заместители главы района и руководители органов администрации назначаются главой района.

Согласно Положению об Управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района, управление является некоммерческой организацией, созданной в форме муниципального казенного учреждения, является органом администрации и создано в целях реализации полномочий администрации Елизовского муниципального района по решению вопросов местного значения, в том числе по владению и распоряжению имуществом в части земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, по обеспечению эффективного, публичного и открытого распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 2.3.2 данного положения, для достижения поставленных целей в компетенцию входит подготовка проектов договоров аренды и купли-продажи земельных участков, право собственности на которые не разграничена, расчет выкупной цены, обеспечение формирования земельных участков подготовка иных необходимых документов для разграничения государственной собственности на землю, контроль за земельными участками, переданными в пользование.

Из материалов дела следует, что в 2023 году на основании заявлений ФИО3 постановлениями администрации Елизовского муниципального района на основании п.п. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ было согласовано предоставление ему земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенных в <адрес> сельского поселения Елизовского муниципального района <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, для ведения огородничества.

В соответствии с п. 15 ст. 39.15 ЗК РФ ФИО3 было обеспечено проведение кадастровых работ в отношении данного земельного участка, после чего он обратился в администрацию Администрации Елизовского муниципального района с заявлениями об их предоставлении в аренду на основании п.п. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ для ведения огородничества.

7 августа 2023 года в силу договора аренды № 196 Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района ему был предоставлен во временное пользование по 6 августа 2026 года земельный участок под кадастровым номером №, площадью 2 000 кв.м (т. 1 л.д. 13-19).

18 августа 2023 года данный договор аренды был расторгнут сторонами в связи с заключением между ними договора купли-продажи земельного участка № 243 от 18 августа 2023 года. Согласно условиям договора, земельный участок был передал в собственность ФИО3 для ведения огородничества по установленной выкупной цены в размере 15 % от кадастровой стоимости в размере 12 396 рублей (т. 1 л.д. 10-12, 181).

Его право собственности в отношении земельного участка зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке, а также изменен вид разрешенного использования с огородничества на индивидуальное жилищное строительство (т. 1 л.д. 233-234).

В последующем, 9 ноября 2023 года ФИО3 продал данный земельный участок ФИО2 на основании соответствующего договора купли-продажи за 1 250 000 рублей. 15 ноября 2023 года была произведена регистрация перехода права собственности на него к ФИО2 (т. 1 л.д. 20, 22-24).

Как пояснил в судебном заседании ФИО3, данный земельный участок был получен им в аренду, а в последующем в собственность с целью ведения садоводства, однако после заключения договора аренды и соответствующего договора купли-продажи с Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района и ее визуального осмотра, данный земельный участок его не устроил. По стечению обстоятельств собственник близлежащего земельного участка обратился к нему с предложением продать это участок, на что он согласился. В период с 7 августа по 9 ноября 2023 года никакой деятельности по освоению земельного участка им не велось, намерения осуществлять на нем огородничество у него не было, в том числе с учетом его местоположения и конфигурации. Перед заключением договора купли-продажи земельного участка с ФИО2 он изменил вид разрешенного использования участка с огородничества на индивидуальное жилищное строительство, что повлияло на продажную цену и решение последней приобрести его в собственность для дальнейшего строительства на нем жилого дома.

ФИО2 и ФИО12 пояснили суду, в 2023 году они присматривали земельные участки для покупки с целью строительства жилого дома. Узнав из общедоступного ресурса в интернете об образовании рядом с их участком нового земельного участка при встреч с его собственником ФИО3 ФИО12 предложил ему продать данный участок, на что тот согласился, обозначив цену. Перед оформление купли-продажи спорного участка ими были приняты исчерпывающие меры по проверке права собственности продавца на этот участок, получены сведения из ЕГРН, об отсутствии какие-либо запретов и обременений в отношении земельного участка, между сторонами сделки согласована цена, которая сиротствовала его среднерыночной стоимости. Никаких признаков незаконности приобретения земельного участка ФИО3 установлено не было. После заключения сделки денежные средства по договору были переданы продавцу в полном объеме. На данный момент закуплены стройматериалы для строительства дома на данном земельном участке, однако стойка приостановлена в связи с наличием в суде данного спора по иску прокурора.

В период с 25 сентября по 3 октября 2024 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю была проведена выездная проверка земельного участка под кадастровым номером №, согласно которой установлено, что участок на момент осмотра не огорожен, имеется растительность (т. 1 л.д. 48-98).

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу, об отсутствии достоверных и допустимых доказательств осуществления ФИО3 какой-либо хозяйственной деятельности на спорном земельном участке в соответствии с видом разрешенного использования «огородничество» в период с момента передачи ему его в аренду, как и доказательств действительного намерения по ведению огороднической деятельности, которая представляет собой деятельность граждан по выращиванию для собственных нужд сельскохозяйственных культур и хранению урожая на земельном участке, а также для отдыха и размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости. Указанные обстоятельства, по сути, стороной ответчика не оспариваются.

Применительно к видам деятельности, которые охватываются понятием огородничества и которые должны проводиться лицом на земельном участке, предоставленном для указанной цели, и которые фактически ФИО3 на участке не осуществлялись, суд приходит к выводу что ответчик ФИО9 не преследовал цель осуществления огородничества, а имел намерение получить спорный земельный участок в обход установленной законом процедуры его предоставления.

В соответствии с подп. 2 п. 8 ст. 39.5 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1-13, 14.1-19, 22 и 23 ст. 39.16 ЗК РФ.

Подпунктами 1 и 14 ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Таким образом, приведенные требования закона предусматривают исключение из общего правила о предоставлении на торгах права аренды определенных видов земельных участков, в частности для ведения огородничества, вместе с тем, такое право обусловлено целевым назначением земельных участков для удовлетворения исключительно личных потребностей граждан.

Реализовав свое право на получение в аренду земельного участка под кадастровым номером № с видом разрешенного использования ведение огородничества, однако не приступив к его использованию по назначению, ФИО3 не мог быть признан лицом, которому этот земельный участок подлежал предоставлению в собственность в соответствии с п.п. «а» п. 1 постановления Правительства Российской Федерации № от 9 апреля 2022 года.

Следует также отметить, что договор купли-продажи земельного участка был заключен Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района с ФИО3 через одиннадцать дней после предоставлению его в аренду, что свидетельствует о том, что получение им земельного участка по договору аренды под огородничество являлось формальным с целью его дальнейшего оформления в собственность в короткий промежуток времени.

При этом, постановление Правительства Российской Федерации № 629 от 9 апреля 2022 года разработано в целях защиты национальных интересов Российской Федерации от недружественных действий иностранных государств и международных организаций и определяет механизмы, упрощающие установленные законодательством Российской Федерации процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной или федеральной собственности, без проведения торгов, и льготный размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности.

Положением пп. «а» п. 1 данного постановления, предусмотрено, что продажа без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенного для ведения огородничества для собственных нужд, и предоставленных в аренду, допускается при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного ст. 39.2 ЗК РФ, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора неустранимых нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка.

Таким образом, предоставление земельного участка в собственность на основании данного постановления допускается при наличии действующего договора аренды и в отсутствие выявленных в рамках государственного земельного надзора нарушений закона при использовании земельного участка.

Из совокупности приведенных выше доказательств следует, что обращение ФИО3 с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность спустя непродолжительное время со дня заключения договора аренды (менее двух недель) не позволяло проверить в рамках государственного земельного надзора соблюдение указанным ответчиком требований закона при использовании земельного участка, в том числе удостовериться в достижении цели, для которой земельный участок был предоставлен в аренду.

Одновременно с этим, срок передачи земельного участка в собственность, прошедший со дня его предоставления в аренду, направлен на исключение проверки в рамках государственного земельного надзора, что также подтверждает отсутствие у ответчика намерения использовать спорный земельный участок для ведения огородничества.

Отсутствие в отношении ФИО3 и спорного земельного участка информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельных участков связано с объективной невозможностью проведения контрольных мероприятий ввиду незначительного срока между передачей участка в аренду и приобретения его в собственность.

Таким образом, установленных оснований для предоставления земельного участка в собственность гражданину без проведения торгов по делу не установлена. На момент передачи ФИО3 земельного участка в собственность у органа местного самоуправления не имелось информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

При указанных обстоятельствах, является несостоятельным доводы о том, что у Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района не имелось правовых оснований для отказа ФИО3 в предоставлении земельного участка в собственность.

Вопреки доводов со стороны ответчиков, спорный земельный участок не мог быть выкуплен в соответствии с п.п. «а» п.1 постановления Правительства Российской Федерации № 629 от 9 апреля 2022 года ввиду отсутствия действительной цели для использования под огородничество.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п.п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к ст.ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Таким образом, из приведенных положений закона и разъяснений по его применению следует, что установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ.

Оценив представленные в дело доказательства, свидетельствующие об отсутствии действительной цели у ФИО3 на использование спорного земельного участка под огородничество, а также отсутствии правовых оснований для передачи его ему в собственность в соответствии с п.п. «а» п.1 постановления Правительства Российской Федерации № 629 от 9 апреля 2022, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка № 243 от 18 августа 2023 года между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района и ФИО3 является ничтожной сделкой.

В этой связи, требование прокурора о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 243 от 18 августа 2023 года с подлежит удовлетворению.

Разрешая требование о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка под кадастровым номером №, заключенного между ФИО3 и ФИО2, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения последней в пользу Елизовского муниципального района, суд приходит к следующему.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность.

В силу ст.ст. 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям в п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 ГК РФ.

Из указанных разъяснений, а также позиции Конституционного Суда РФ в постановлении № 6-П от 21 апреля 2003 года, следует, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Согласно разъяснениям в п.п. 37, 38 и 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года, в соответствии со ст. 301 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества; по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика относительно того, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте п. 1 ст. 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе РФ является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был приобретен ФИО2 у ФИО3 по возмездной сделки его купли-продажи 9 ноября 2023 года на цену в размере 1 250 000 рублей. 15 ноября 2023 года была произведена регистрация перехода права собственности на него к ФИО2 (т. 1 л.д. 20, 22-24).

На момент заключения данной сделки, право собственности ФИО3 в отношении земельного участка было зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке, им также был изменен вид разрешенного использования с огородничества на индивидуальное жилищное строительство (т. 1 л.д. 233-234).

Установленные обстоятельства с учетом вышеизложенных пояснений участников данной сделки об обстоятельствах ее совершения с очевидностью не следует о том, что ФИО10 знала или могла знать об отсутствии у ФИО3 права распоряжаться земельным участком, при ее совершении не проявила необходимую степень осмотрительности, которая от нее требовалась по условиям гражданского оборота, для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Напротив, согласно материалам дела, при заключении сделки купли-продажи земельного участка она проявила разумную осмотрительность и осторожность, добросовестно полагалась на данные Единого государственного реестра недвижимости.

При таких обстоятельствах, ФИО2 следует признать добросовестным приобретателем.

Положениями ст. 301, п.п. 1 и 2 ст. 302 ГПК РФ установлены условия, дающие право истребовать имущество в том числе и у добросовестного его приобретателя, одним из которых является выбытия имущества из владения собственника помимо его воли путем утери или хищение.

Таким образом, связывая невозможность истребования имущества именно с добровольной его передачей третьим лицам, гражданское законодательство устанавливает разумный баланс между интересами собственника имущества и интересами его последующих добросовестных приобретателей. При этом, в целях применения п. 1 ст. 302 ГК РФ необходимо разделять волеизъявление субъекта гражданского права, направленное на возникновение соответствующих имущественных прав и обязанностей (сделка, акт органа публичной власти), и добровольную передачу владения, поскольку именно последняя имеет значение для разрешения виндикационных требований.

Поскольку в силу положений ст. 125 ГК РФ публично-правовые образования в гражданских правоотношениях осуществляют имущественные права и обязанности через органы публичной власти, то выражением воли на выбытие вещи из владения публично-правового образования должно считаться совершение такими органами (их должностными лицами) в рамках их компетенции действий, влекущих переход вещи иному субъекту.

Во всяком случае, волеизъявление публичного собственника на передачу имущества должно считаться очевидным, если такая передача опосредовалась актом местной администрации, изданным (подписанным) главой местной администрации в лице исполнительно-распорядительных органов муниципального образования, наличие которого не может не создавать у граждан при приобретении ими имущества разумной уверенности относительно обоснованности и законности их первоначального предоставления.

Отсутствие правовых оснований для отчуждения имущества либо допущение в рамках этого процесса иных нарушений не влечет с необходимостью вывода об отсутствии воли публично-правового образования на передачу владения имуществом для целей решения вопроса о его истребовании у добросовестного приобретателя. Иное приводило бы к нарушению требований общеправовых принципов равенства и справедливости вследствие различного отношения правопорядка к значению проявленной собственником имущества неосмотрительности, при том, что необходимый стандарт такой осмотрительности в деятельности органов публичной власти должен быть не ниже, а по существу - и более высоким, чем в деятельности частных субъектов.

Поскольку недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли, а иных обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии у администрации Елизовского муниципального района воли на передачу владения объекта недвижимости в судебном заседании не установлено, оснований полагать о выбытии его из собственности муниципалитета помимо воли муниципального образования не имеется.

С учетом приведенного правового регулирования, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка под кадастровым номером № от 9 ноября 2023 года между ФИО3 и ФИО2, а также истребовании земельного участка из незаконного владения последней.

Принимая решение по требованию прокурора о признании недействительными договоры аренды земельных участков под кадастровыми номерами № № 147 от 9 июля 2024 года, № 148 от 9 июля 2024 года недействительными и понуждении ФИО3 вернуть Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района земельные участки суд приходит к следующему.

С соответствии со ст. 85.1 ЗК РФ под освоением земельного участка из состава земель населенных пунктов понимается выполнение правообладателем земельного участка одного или нескольких мероприятий по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Перечень таких мероприятий устанавливается Правительством РФ. Срок освоения земельного участка из состава земель населенных пунктов составляет три года, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Как следует из материалов дела, на основании заявлений ФИО3 постановлениями администрации Елизовского муниципального района на основании п.п. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предварительно было согласовано предоставление ему также двух земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в <адрес> сельского поселения Елизовского муниципального района Камчатского края (категория земель – земли населенных пунктов, для ведения огородничества).

В последующем 9 июля 2024 года с ним были заключены соответствующие договоры аренды на временное пользование земельными участками с целью огородничества по 8 июля 2029 года – № 147 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 760 кв.м и № 148 в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1503 кв.м, сроком (т. 1л.д. 26-32, 37-43).

В соответствии с условиями указанных договоров аренды арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> с разрешенным видом использования ведение огородничества.

В период с 25 сентября по 3 октября 2024 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю была проведена выездная проверка земельных участков под кадастровыми номерами №, согласно которой установлено, что участки на момент осмотра не огорожены, имеется растительность (т. 1 л.д. 48-98).

Согласно актам осмотра данные земельных участков помощником Елизовского городского прокурора на 20 октября 2025 года и представленным к ним фотографиям, при визуальном их осмотре признаки посадок сельскохозяйственных культур либо их выкапывания из почвы, а также складирования либо сожжение ботвы, грядки и парники отсутствуют. Они не имеют признаков, свидетельствующих об их использовании в качестве огородных земельных участков, так и в качестве места для отдыха. Не имеют ограждения, территории не облагорожены, следы использования земельного участка людьми для отдыха, отсутствуют. На территории свалены кучи земли, присутствует мелкий мусор (т. 2 л.д. 186-203).

Как следует из пояснений ФИО1 в судебном заседании, у него на иждивении находится супруга и двое несовершеннолетних детей и данные земельные участки были получены им в целях осуществления огородничества в интересах судьи. С момента получение земельных участков в начале июля 2024 года он не имел возможности приступить к их возделыванию в соответствие с разрешенным видом использования, поскольку 10 августа 2024 года убыл в служебную командировку за пределы Российской Федерации для прохождения военной службы в Сирийской Арабской Республике, откуда вернулся 25 июня 2025 года. В его отсутствие супруга не имела возможности приступить к ведению огородничества на земельных участках, поскольку была занята уходом и воспитанием двух малолетних детей, находясь в декретном отпуске. Земельные участки были предоставлены в неразработанном состоянии, на них имелись кустарники, лес, кочки, самовольно возведенные неустановленными лицами погреба. Приведение их в надлежащие состояние для ведения огородничества требовало его присутствия, значительных временных и финансовых затрат, супруга не имела возможности заниматься эти в его отсутствие. По возвращению из командировке в середине лета 2025 года он не еще успел приступить к благоустройству земельных участков ввиду занятости по службе в режиме повышенной боевой готовности, связанной со специальной военной операцией и повышенной террористической активностью. К началу следующего огородного сезона им буде проведены все необходимые работы по подготовки земли к возделыванию. Необходимость в получении двух земельных участком объяснил намерением увеличения состава семьи и небольшой площадью каждого из них.

Согласно справке войсковой части 60027 и соответствующим приказам командира войсковой части, с период 10 августа 2024 года по 25 июня 2025 года военнослужащий ФИО3 находился в служебной командировке по выполнению специальных задач на территории Сирийской Арабской Республике (т. 2 л.д. 85-89).

Принимая во внимание установленные обстоятельства наличия уважительных причин не осуществления ФИО3 мероприятий по приведению земельных участков в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением – огородничеством, в связи с фактическим отсутствием на территории Камчатского края по объективным, уважительным причинам в протяжении длительного периода времени с момента предоставления их во временное пользование, срок их аренды по договорам по 8 июля 2029 года, установленный ст. 85.1 ЗК РФ срок освоения земельных участков, суд не находит основания для признания оспариваемых договоров аренды недействительными.

Судом также принимается во внимание, что ответчиком в отношении земельных участков под кадастровыми номерами № не был изменен вид целевого использования.

На данный момент с учетом вышеизложенных обстоятельств, оснований для вывода о совершении вышеуказанных сделок в целях противоправного получения земель в нарушении установленных норм земельного законодательства не усматривается.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Как следует из разъяснений в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (ст. 40 ГПК РФ).

Ни нормы гражданско-процессуального законодательства, ни нормы налогового законодательства не устанавливают уплату государственной пошлины при подаче в суд общей юрисдикции искового заявления неимущественного характера, состоящего из нескольких самостоятельных требований, исходя из каждого требования в отдельности.

Таким образом, государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден при обращении с данным иском в суд, в силу требований ст. 103 ГПК РФ подлежит взыскать в доход местного бюджета с проигравшей стороны, не освобожденной от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования заместителя Елизовского городского прокурора в интересах Елизовского муниципального района в лице администрации Елизовского муниципального района и неопределенного круга лиц к ФИО3, ФИО2 и Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района о признании договоров купли-продажи и аренды земельных участков недействительными, истребовании их из незаконного владения удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи № 243 от 18 августа 2023 года земельного участка под кадастровым номером № между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района и ФИО3.

В удовлетворении исковых требований в остальной части оказать.

Взыскать с ФИО3 (паспорт №) в доход бюджета Елизовского муниципального района государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Елизовский районный суд Камчатского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Елизовского районного суда

Камчатского края Е.А. Денщик

Мотивированное решение составлено со дня окончания судебного разбирательства ДД.ММ.ГГГГ.