Дело № 2-611/2022 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Осташковский межрайонный суд Тверской области
в составе:
председательствующего судьи Кокаревой Н.А.,
при ведении протокола помощником судьи Михайлиной Е.В.,
с участием с использованием ВКС представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Осташкове Тверской области
15 декабря 2022 года
гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просит:
- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с условием о рассрочке платежа (между физическими лицами) без номера от 14 марта 2022 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3;
- прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>
- признать право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>
- обязать ФИО3 возвратить ФИО1 по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> в течение 5 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу;
- прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> зарегистрированное 30 марта 2022 года №69:24:0000017:653-69/083/2022-26;
- взыскать судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 17 400 рублей.
Требования мотивированы тем, что 14.03.2022 года между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка с условием о рассрочке платежа (между физическими лицами).
В соответствии с условиями договора продавец передает в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, площадью 155000 кв.м., а покупатель обязуется уплатить стоимость земельного участка в размере и сроки установленные разделом 2 Договора.
В соответствии с п.2.1 Договора, стоимость земельного участка составляет 1 600 000 рублей.
Согласно п.2.2.1 договора до подписания договора покупателем уплачена продавцу сумма в размере 100 000 рублей в качестве частичной оплаты стоимости земельного участка, также установлен график оплаты оставшейся суммы стоимости земельного участка по договору.
Покупателем должны быть перечислены денежные средства в следующих суммах и сроки: 187 500 руб. до 20.04.2022; 187 500 руб. до 20.05.2022; 187 500 руб. до 20.06.2022; 187 500 руб. до 20.07.2022; 187 500 руб. до 20.08.2022; 187 500 руб. до 20.09.2022; 187 500 руб. до 20.10.2022; 187 500 руб. до 20.11.2022.
Указывает, что истец взятые на себя обязательства по договору исполнил в полном объеме, земельный участок был передан ответчику, претензий со стороны ответчика не имеется. В нарушение установленного срока оплаты, обязательства ответчиком исполнены не были.
30.03.2022 зарегистрировано право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 69:24:0000017:653, а также в отношении земельного участка произведена государственная регистрация ипотеки.
По состоянию на 25.07.2022 размер задолженности по договору составлял 750 000 рублей, в связи с чем, истцом в адрес ответчика направлено требование о расторжении указанного договора купли-продажи. Требование направлено ответчику по адресу регистрации, указанному в договоре. Однако ответчик от получения, направленного ей требования о расторжении договора уклонилась, заказное письмо с требованием о расторжении договора вернулось с отметкой почты России «истек срок хранения».
Почтовое отправление получено истцом 07.09.2022.
По состоянию на 14.10.2022 размер задолженности по договору составляет 1 125 000 рублей.
Указывает, что ответчиком были допущены существенные нарушения договора купли-продажи, а именно длительное неисполнение обязательств по оплате стоимости земельного участка (просрочка платежа с 21.04.2022), сумма первоначального платежа, полученного от ответчика, не превышает 6,25% стоимости земельного участка.
Поскольку до настоящего времени имущество ответчиком по договору не оплачено, истец обратился в суд с настоящим требованием.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен в установленном законом порядке, о причинах неявки суду не сообщил, направил в суд своего представителя ФИО2, действующего на основании доверенности, который участвуя в судебном заседании с использованием видеоконференц-связи, исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена в установленном законом порядке, о причинах неявки не сообщила, в ранее представленном суду письменном отзыве исковые требования признала в полном объеме.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Тверской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен в установленном законом порядке, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен в установленном законом порядке, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражал по обстоятельствам и доводам, изложенным в письменных объяснениях.
Выслушав представителя истца, проверив письменные доказательства по делу, суд считает исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.11 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных прав или оспоренных гражданских прав осуществляется в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, судом. Возможность защиты гражданских прав служит одной из гарантий их осуществления. Право на судебную защиту является правом, гарантированным ст.46 Конституции РФ.
Ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает способы защиты гражданских прав. Право каждого лица защищается всеми не запрещенными законами способами, что следует из положений Конституции Российской Федерации.
Согласно ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские прав и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Указанная норма закона содержит перечень юридических фактов, с которыми связано возникновение гражданских прав и обязанностей, как по воле субъекта гражданского права, так и помимо его воли.
В силу ст.307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п.1 ст.454, п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Существенными условиями договора продажи недвижимости признаются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости.
Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, площадью 155000 кв.м. с 18.03.2021 принадлежал на праве собственности ФИО1
14.03.2022 ФИО1 и ФИО3 заключили договор купли-продажи земельного участка с условием о рассрочке платежа, по условиям которого продавец передает, а покупатель приобретает в собственность принадлежащий продавцу земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Тверская область Осташковский <адрес>».
Стоимость земельного участка составила 1 600 000 рублей (п.2.1).
В соответствии с пунктом 2.2.1 Договора расчет между сторонами осуществляется путем безналичного перечисления суммы денежных средств на банковский счет Продавца, указанный в договоре, т.е. расчеты между сторонами, будут окончательно произведены после государственной регистрации данного договора. Соответственно возникает ипотека в силу закона. Подтверждением оплаты будет являться предоставление банковской выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, в течение восьми месяцев с момента подписания настоящего договора. Покупателем уплачена сумма в размере 100 000 рублей, оставшаяся сумма выплачивается в следующие сроки:
- 187500 руб. до 20.04.2022;
- 187500 руб. до 20.05.2022;
- 187500 руб. до 20.06.2022;
- 187500 руб. до 20.07.2022;
- 187500 руб. до 20.08.2022;
- 187500 руб. до 20.09.2022;
- 187500 руб. до 20.10.2022;
- 187500 руб. до 20.11.2022.
30.03.2022 договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке с установлением обременений в виде ипотеки в силу закона сроком действия с 30.03.2022 и до полного исполнения обязательства по договору купли-продажи (л.д.46-50).
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Пунктом вторым этой статьи предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательств и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Общие нормы об основаниях и порядке расторжения договора предусмотрены главой 29 Гражданского кодекса РФ. Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
25.07.2022 истцом в адрес ответчика направлено претензионное требование о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа от 14.03.2022 и возврате имущества по сделке (л.д.26), ответ на которое в установленный претензией срок не поступил. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования вопроса расторжения договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения и расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.
Исходя из приведенных норм материального права, право требования на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ возврата переданного покупателю имущества в натуре возникает у продавца, не получившего оплаты указанного имущества, в случае расторжения договора купли-продажи этого имущества.
В пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 года изложена правовая позиция, согласно которой неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи и дает возможность расторжения договора на основании подп.1 п.2 ст. 450 ГК РФ.
Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд исходит из установленного по делу обстоятельства о том, что продавец за период установленный договором от 14.03.2022 года (с 14.03.2022 года по 20.11.2022 года) получил от ответчика 100 000 руб. из 1600 000 руб., что составляет 6,25 % от стоимости проданного имущества, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, материалами гражданского дела установлено, что договор купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа от 14.03.2022 года покупателем до настоящего времени не исполнен, оплата недвижимости по договору купли-продажи ФИО3 произведена в незначительном объеме и составляет 6,25 % от стоимости имущества; передача продавцом и, соответственно, принятие покупателем недвижимого имущества состоялись, о чем свидетельствует регистрация договора купли-продажи от 14.03.2022 и переход права собственности от истца к ответчику 30.03.2022. Следовательно, предусмотренные договором обязанности покупателем выполнены не были.
При указанных обстоятельствах, суд с учетом систематического неисполнения покупателем денежных обязательств по договору, положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, разъяснений, изложенных в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также отсутствием доказательств погашения ответчиком задолженности приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме и принимает признание иска ответчиком, как совершенное в соответствии с приведенными выше нормами гражданского законодательства, не нарушающее прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.
Согласно части 3 статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.
Определением суда от 21 октября 2022 г. приняты меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра по Тверской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, площадью 155000 кв.м.
Исходя из положений ст.144 ГПК РФ меры по обеспечению иска следует сохранить до вступления решения суда в законную силу.
В соответствии с частью 1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.
При подаче искового заявления истцом понесены судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 400 рублей (л.д.40).
Поскольку ответчиком ФИО3 исковые требования признаны в полном объеме и признание иска принято судом, в силу абзаца 2 пп.3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ истцу надлежит возвратить из бюджета Российской Федерации 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, то есть в размере 12 180 рублей, а с ответчика ФИО3 в пользу истца надлежит взыскать судебные расходы в размере 5 220 рублей.
Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить полностью.
Расторгнуть заключенный 14 марта 2022 года между ФИО1 и ФИО3 договор купли-продажи земельного участка с условием о рассрочке платежа в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, площадью 155000 кв.м.
Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, площадью 155000 кв.м.
Признать право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, площадью 155000 кв.м.
Обязать ФИО3 возвратить ФИО1 по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, площадью 155000 кв.м. в течение 5 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, площадью 155000 кв.м., зарегистрированное 30 марта 2022 года №69:24:0000017:653-69/083/2022-26.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 5 220 рублей.
Возвратить ФИО1 из бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 12 180 рублей.
Обеспечительные меры, принятые определением суда от 21 октября 2022 г. в виде запрета Управлению Росреестра по Тверской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, площадью 155000 кв.м. сохранить до вступления решения суда в законную силу.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тверской областной суд через Осташковский межрайонный суд Тверской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме – 22 декабря 2022 г.
Судья Кокарева Н.А.