УИД 67RS0017-01-2025-000314-23 <данные изъяты> Дело № 2-253/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п.Монастырщина «17» сентября 2025г.

Монастырщинский районный суд Смоленской области в составе

председательствующего судьи Земцовой Т.В.,

при секретаре: Езоповой С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ФИО5, ФИО7 о расторжении договоров купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от 05.12.2023г. в связи с существенными недостатками объекта недвижимости, прекращении права собственности, исключении сведений из ЕГРН, восстановлении в ЕГРН записей о регистрации права собственности на нежилое помещение и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО7 о расторжении договоров купли-продажи нежилых помещений и земельного участка от 05.12.2023г. в связи с существенными недостатками объекта недвижимости, прекращении права собственности, исключении сведений из ЕГРН, восстановлении в ЕГРН записей о регистрации права собственности на нежилое помещение и земельный участок.

В обоснование заявленных требований указано, что 05.12.2023г. у ФИО3 по договору купли-продажи приобрела нежилое помещение этаж № и этаж №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. стоимостью <данные изъяты> руб. и нежилое помещение этаж № общей площадью <данные изъяты> кв.м. стоимостью <данные изъяты> рублей, расположенные по адресу: <адрес> <адрес> кадастровые номера № и № соответственно, принадлежащие ему на праве собственности на основании договоров купли-продажи, заключённых в <адрес>.

Нежилые помещения расположены на земельном участке категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, площадью <данные изъяты> местоположение земельного участка: <адрес>, <адрес>, кадастровый №. Земельный участок стоимостью <данные изъяты> руб. приобретен у ответчиков ФИО3 и ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ связи с тем, что на нем расположено нежилое помещение, самостоятельного интереса в земельном участке не имелось.

Денежные средства, уплаченные по договорам купли-продажи, были переданы ФИО3, который действовал в своих интересах при продаже нежилого помещения и в своих интересах и интересах ФИО4 на основании доверенности при продаже земельного участка. Ключи от нежилого помещения переданы при подписании договоров купли-продажи и передаче денег по договорам. ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрировала право собственности на нежилые помещения, ДД.ММ.ГГГГ. на земельный участок.

В процессе эксплуатации нежилых помещений истцом выявлены существенные скрытые недостатки, не оговоренные и не указанные при заключении договоров купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, на котором они расположены, и ответчики ввели в заблуждение истца относительно потребительских свойств нежилых помещений с кадастровым номером №, с кадастровым номером № и свойств земельного участка с кадастровым номером №. В ходе эксплуатации было выявлено, что крыша нежилого помещения даёт протечки в летнее время во время дождей и во время таяния снега весной (в зимнее время крыша не протекает в силу того, что щели замерзают и забиваются снегом). Летом 2025 года во время ураганных ветров было обнаружено, что крыша здания имеет маленькое расстояние между потолочным перекрытием и кровлей, под кровлей отсутствует паро- и теплоизоляция. Вышеперечисленные недостатки возникли при строительстве нежилого помещения, а не в ходе его эксплуатации, и повлекли порчу штукатурного слоя, элементов монолитных конструкций вследствие воздействия на них атмосферных осадков. Дефекты нежилого помещения носят скрытый характер, которые не могли быть обнаружены истцом в результате визуального осмотра помещения при покупке и повторяются неоднократно в соответствующие сезоны, их устранение требует несоразмерных расходов в сравнении с из общей стоимостью <данные изъяты> руб., уплаченных по договорам купли-продажи. Считает, что имеются основания для расторжения договоров купли-продажи нежилого помещения, так как обнаруженные за полтора года владения недостатки помещения не могут быть устранены без несоразмерных расходов, многократно превышающих его стоимость. При заключении договоров купли-продажи не рассчитывала на то, что будет необходимо производить капитальный ремонт помещения для его эксплуатации, а без его проведения в значительной степени лишается того, на что была в праве рассчитывать при заключении договора купли-продажи.

Поскольку земельный участок приобретён в связи с покупкой нежилого помещения, расположенного на нем, договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. подлежит расторжению. Денежные средства, уплаченные покупателем по договорам от ДД.ММ.ГГГГ. купли-продажи нежилого помещения в размере <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей и земельного участка в размере <данные изъяты> рублей возвращены ей ФИО3 в добровольном порядке ДД.ММ.ГГГГ, претензий по возврату денежных средств к ответчикам нет.

Ссылаясь на положения ст.ст.450, 475, 556,557 ГК РФ просит расторгнуть договоры купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером № и №, заключённые ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ФИО3, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № заключённый ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ФИО3, ФИО4, прекратить её право собственности на указанные объекты недвижимости, исключить из ЕГРН сведения о государственной регистрации права собственности ФИО2 на нежилые помещения и земельный участок, восстановить в ЕГРН записи о регистрации права собственности за ФИО3 и за ФИО6 на указанные объекты недвижимости.

Истица ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не предоставила, об отложении рассмотрения дела ходатайств не заявляла.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В письменном заявлении подтвердил, что крыша проданного нежилого помещения действительно протекает, однако нанимать для её ремонта бригаду строителей нет ни желания, ни денежных средств.

Ответчик ФИО7 в судебном заседании участия не принимала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие. В письменном заявлении указала, что земельный участок приобретён истицей в связи с тем, что на нем расположено нежилое здание, участок предназначен для производственных целей и использовать его по иному целевому назначению нельзя. Не возражала против расторжения договоров.

В силу ст.167 ГПК РФ судом определено рассмотреть данное гражданское дело при указанной явке.

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства как по отдельности, так и в совокупности, оценив доводы сторон по правилам ст. 67 ГПК РФ в совокупности с иными представленными доказательствами, проанализировав действующее законодательство, регулирующее спорные правоотношения, суд приходит к следующим выводам и убеждениям.

Согласно ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ч.1, ч.2 ст.450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон договора - по решению суда, в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основанием для расторжения договора также является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили его на значительно отличающихся условиях (ч.1 ст.451 ГК РФ).

Согласно ч.2 ст.556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии с положением ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ч.2 ст.475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Правила ч.1 ст. 476 ГК РФ регламентируют, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 с одной стороны и ФИО2 с другой стороны заключены договоры купли-продажи нежилого помещения, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, цена договора <данные изъяты> рублей и нежилого помещения, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, цена договора <данные изъяты> рублей, расположенные по адресу: <адрес> в одном здании (л.д.8, 20).

Право собственности ФИО2 зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д.9-10, 21-22).

Денежные средства в размере <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей переданы продавцу в день заключения настоящих договоров, расчет между сторонами произведен полностью (п.2.3 Договоров).

Нежилые помещения переданы покупателю в день заключения договора путем вручения ключей от помещения (п.4.1 Договоров).

Согласно п.3.1 Договоров от 05.12.2023г. продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках нежилого помещения.

В ходе эксплуатации было установлено, что крыша здания, в котором расположены нежилые помещения с кадастровыми номерами № и №, течёт в летнее время во время дождей, а также, когда происходит таяние снега весной вследствие того, что крыша помещения имеет маленькое расстояние между потолочным перекрытием и кровлей, под кровлей отсутствует паро- и теплоизоляция. Эти недостатки повлекли порчу штукатурного слоя, элементов монолитных конструкций нежилых помещений вследствие воздействия на них атмосферных осадков.

Указанные дефекты нежилого помещения носят скрытый характер, которые не могли быть обнаружены истцом в результате визуального осмотра помещений при их покупке и повторяются неоднократно в соответствующие сезоны.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что ответчик ФИО3 не выполнил надлежащим образом свои обязательства по передаче имущества в надлежащем состоянии, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора, в связи с чем, на основании ч.2 ст. 450 ГК РФ договор купли-продажи нежилого помещения подлежит расторжению.

Кроме того, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО4, от имени которой по доверенности действовал ФИО3 с одной стороны, и ФИО2 с другой стороны заключен договор купли-продажи земельного участка, из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер № цена договора <данные изъяты> руб. (л.д.11).

Согласно п.1.5 Договора на указанном земельном участке расположено нежилое здание.

Право собственности на земельный участок ФИО2 зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается соответствующей выпиской (л.д.12-13).

Из пояснений истца, данных в исковом заявлении следует, что денежные средства, уплаченные по договорам купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> рублей, а также по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> рублей возвращены ей ФИО3 в добровольном порядке ДД.ММ.ГГГГ., претензий по возврату денежных средств к ответчикам не имеется. Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Так как земельный участок по адресу: <адрес> приобретался под спорным нежилым помещением, в котором расположены нежилые помещения с кадастровыми номерами № и № и относится непосредственно к нему, договор от ДД.ММ.ГГГГ. купли-продажи земельного участка по указанному адресу также подлежит расторжению в силу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Требования истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка, заявленные к ФИО3, удовлетворению не подлежат, так как последний в силу п.1 ст.185 ГК РФ при заключении спорного договора действовал на основании доверенности в интересах ФИО4, и собственником земельного участка не являлся. Иного суду не предоставлено.

Учитывая вышеизложенное, заявленные исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению частично.

В силу п.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «O государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с абз.5 п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно п. 3 ст. 58 Федеральный закон от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.

В соответствии с п.п. 4 п.1 ст.333.19 НК РФ при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, не содержащего требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества, а также искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок, физическими лицами подлежит уплате государственная пошлина в размере 3000 руб.

Поскольку истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения дела по существу, на основании положений ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу бюджета муниципального образования «Монастырщинский муниципальный округ» Смоленской области подлежит взысканию госпошлина в размере 3000 рублей, по 1500 руб. с каждого из ответчиков, с ФИО5 – за требования в отношении нежилого помещения, с ФИО7 – за требования в отношении земельного участка..

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО5, ФИО7 – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ. в <адрес> между ФИО3 (продавцом) и ФИО2 (покупателем).

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ. в <адрес> между ФИО3 (продавцом) и ФИО2 (покупателем).

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение земельного участка: <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ. в <адрес> между ФИО4 (продавцом), от имени которой по доверенности действовал ФИО3 и ФИО2 (покупателем).

Прекратить право собственности ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес>, на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес> и земельный участок с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование – для производственных целей, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение земельного участка: <адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права собственности ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположенное по адресу: <адрес>, на нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположенное по адресу: <адрес> и земельный участок с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение земельного участка: <адрес>, <адрес>

Возвратить предыдущему собственнику ФИО3 нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. и нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

Возвратить предыдущему собственнику ФИО4 земельный участок с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение земельного участка: <адрес>

В остальной части заявленных требований – отказать за необоснованностью.

Взыскать с ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <данные изъяты>, идентификационная карта № выдана ДД.ММ.ГГГГ. сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ., место жительства <адрес>, в доход бюджета муниципального образования «Монастырщинский муниципальный округ» Смоленской области государственную пошлину в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей 00 коп.

Взыскать с ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, гражданки Российской Федерации, паспорт серии № № № выдан ДД.ММ.ГГГГ. <адрес> код подразделения №, зарегистрированной по адресу: <адрес>, в доход бюджета муниципального образования «Монастырщинский муниципальный округ» Смоленской области государственную пошлину в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей 00 коп

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Смоленский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Монастырщинский районный суд Смоленской области.

Судья Т.В.Земцова